NO. 1｜壹

2023年春節(jié)，更關(guān)注回家過年、陽康、父母健康、旅游和電影等，對樓市的關(guān)注比較弱?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)40城春節(jié)新房成交同比下降14%，相比2019年下跌32%；諸葛找房統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)15城春節(jié)新房成交同比下降58.4%?！?供應(yīng)、0成交”城市很多，比如廈門、杭州、廣州。

可以說，2023年春節(jié)，應(yīng)該是對樓市關(guān)注非常弱的一個(gè)春節(jié)了。

(資料圖)

為何？疫情三年，人們開始明白，過去生活中有太多的泡沫、浮華。而且經(jīng)常為這些泡沫而興奮忘情。但那些沒值多少錢的雞蛋和牛奶、價(jià)格不算貴的肉、生病能有及時(shí)獲得的藥物和就醫(yī)，才是最需要的，而不是那些泡沫和浮華。

當(dāng)然了，生活還要繼續(xù)。疫情憋了三年，甫一放開，大家都開始撒花兒外出。1月27日，文化和旅游部測算，春節(jié)假期全國國內(nèi)旅游出游同比增長23.1%，恢復(fù)至2019年同期的88.6%。外出的路徑也很清晰：要么回來家過年，看望“陽了”的父母；要么就出去旅游度假。

所以，越是熱點(diǎn)的城市，新房成交越少！平安證券的統(tǒng)計(jì)，春節(jié)假期7天，30大中城市商品房日均成交面積0.57萬平方米，約為2022年春節(jié)同期的18%、2019年春節(jié)同期的20.3%。

這種情境下，開發(fā)商也沒有供應(yīng)的積極性，大多數(shù)城市新增供應(yīng)為0。一來，開年?duì)I銷業(yè)績壓力不大；二來，年前集中“陽過”，高危的營銷條線人員相繼倒下了，干脆早點(diǎn)兒放假；三來，“政策全力扶持，但需求仍舊疲軟”，現(xiàn)在不是推盤的好時(shí)機(jī)，等到“小陽春”再說。

關(guān)鍵是，人都走了，賣給誰？當(dāng)然，一些價(jià)格倒掛（低于周邊二手房價(jià)）的項(xiàng)目，還是有些客戶的。

NO. 2｜貳

但是，二手房市場貌似有點(diǎn)波瀾。貝殼50城二手房“帶看量”，較2022年春節(jié)提升28%。成都、重慶二手房“帶看活躍度”比去年春節(jié)分別提升1.5倍和1倍。珠三角重點(diǎn)城市二手房市場回升也較為明顯，惠州、東莞及佛山春節(jié)期間帶看量較去年同期翻倍，深圳增幅也達(dá)86%。

圖：貝殼50城二手房景氣指數(shù)周度走勢

前期二手房降價(jià)幅度比新房大，很多房源“一降再降”，很多意向買房的人都在“等等看”。但現(xiàn)在，盡管掛牌價(jià)、成交價(jià)還在歷史最低位，但政策開始明朗，資金成本也很低，看了很久的房源，業(yè)主不愿意繼續(xù)降價(jià)了。于是，持續(xù)觀望的買家開始入場，意向買房的也開始看房。

簡單講，入手二手房的，或近期想入手的，就是確定要買的，看了很久，認(rèn)為意向的房源，價(jià)格可能不會跌了。

不過，二手房掛牌量還在增加。相比去年年中，目前大多數(shù)城市二手房掛牌量增長了30%左右，且在售房源量均創(chuàng)歷史新高，很多城市掛牌量超過2年成交量。整體看，熱點(diǎn)城市二手房市場在探底，但考慮到購買力休養(yǎng)生息、供應(yīng)海量壓頂，二手房市場將繼續(xù)在低位徘徊。

但細(xì)分市場呈現(xiàn)出了異動！

比如，熱點(diǎn)城市中心區(qū)大戶型優(yōu)質(zhì)改善房源，學(xué)wei房等等，成交量增加，價(jià)格開始止跌了。這類房源供應(yīng)缺乏彈性，具有稀缺資源，買家受疫情影響小，具有改善住房的能力和動力。不過，非中心區(qū)或外圍新區(qū)，二手房市場依舊疲弱，春節(jié)期間人口外流更多，市場很冷清。

但總體來看，二手房市場仍舊疲軟，還在下跌中！

NO. 3｜叁

既然返鄉(xiāng)的人多了，“返鄉(xiāng)置業(yè)”也有一定提振。

《2023春節(jié)假期消費(fèi)趨勢》顯示，返鄉(xiāng)潮帶動了返鄉(xiāng)消費(fèi)，三線及以下城市消費(fèi)額比去年春節(jié)漲幅近20%，漲幅超過一二線城市，便利店使用線上支出消費(fèi)金額同比增長20%-30%。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，35個(gè)城市春節(jié)期間合計(jì)有96個(gè)熱銷項(xiàng)目，其中63個(gè)位于三四線城市，占比66%。

從新房市場看，一二線城市不及三四線城市

返鄉(xiāng)置業(yè)的主要有幾類人群：一是，過去三年留在就業(yè)地過年，積累了部分返鄉(xiāng)置業(yè)的需求；二是，希望給父母改善居住環(huán)境，降低疫情沖擊，或更方便照顧父母；三是，看到有政策紅利（比如利率降至3.8%，“低收入”、大折扣、送車位等），從而激發(fā)出買房意愿的。

但這只是短期內(nèi)外地人帶著資金回來買房，而本地購買力、購買意愿仍非常疲軟。一方面，本地人多數(shù)有2套房；另一方面，建筑業(yè)、房地產(chǎn)、前期線下消費(fèi)不振，就業(yè)和收入受沖擊。返鄉(xiāng)置業(yè)，集中在幾個(gè)勞務(wù)輸出大省，比如蘇北、安徽、湖南湖北、江西等省份的三四線城市。

另外，這些城市二手房市場更疲弱，多數(shù)房源很難賣出去，甚至無人問津（特別是在縣域）。導(dǎo)致本地想要換房的人群，由于手上的房子賣不出去，又沒有多少積蓄，換房需求難以實(shí)現(xiàn)。這次回家發(fā)現(xiàn)，三四線樓市的流動性越來越差，每況愈下，真的成了“不動產(chǎn)”了。

NO. 4｜肆

總結(jié)來看，調(diào)研春節(jié)樓市，發(fā)現(xiàn)幾個(gè)現(xiàn)象：

一是，對樓市的關(guān)注度迅速下降。首先，房價(jià)屢屢下跌，哀莫大于心死，不想關(guān)注了。其次，低能級城市“感染高峰”在春節(jié)前半個(gè)月，無暇關(guān)注。最后，改善為主，但房子賣不出去，關(guān)注也沒用。

二是，老年人的居住環(huán)境亟待改善。留守老人或落單老人，面對陽了以后的“沉默性缺氧”，如果沒有子女或社區(qū)的及時(shí)救助，將處于非常危險(xiǎn)的境地。由此想到，這些年我們建設(shè)了很多房子，硬件還算過得去，但社區(qū)和物業(yè)管理等“軟件”跟不上，難言高質(zhì)量發(fā)展。

三是，房子的流通性明顯下降?；剜l(xiāng)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)人在上一輪棚改期或更早買房，現(xiàn)在都有改善的意愿。但即便降價(jià)出售，手上的房子也賣不掉，甚至干脆無人問津。春節(jié)物業(yè)放假，很多小區(qū)垃圾成山、電梯壞了無人修理，車亂停亂放。這意味著，存量房供應(yīng)效率并不高，后期的維護(hù)、物業(yè)進(jìn)駐、配套設(shè)施及時(shí)修繕等，都跟不上，這是當(dāng)?shù)貥鞘蟹€(wěn)定的最大障礙。

四是，有改善住房的訴求，但缺乏信心。春節(jié)假期和親朋好友聚會，大家都希望疫情后經(jīng)濟(jì)社會回歸正常，盡快回到奮斗創(chuàng)造美好生活的場景中。前幾年排浪式地買房，現(xiàn)在到了換房、改善居住的又一個(gè)“排浪式”住房消費(fèi)的高峰。記得疫情前幾年春節(jié)，大家都信心滿滿地談?wù)?，要在哪里買房?，F(xiàn)在，大家談到房子，都說計(jì)劃要換哪里的房子，但信心非常弱。

近期，各地發(fā)布“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一號文”，把住房消費(fèi)提振納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總框架之中，這沒毛病。我認(rèn)為，目前最重要的，還是修復(fù)市場的信心和預(yù)期。政策不應(yīng)直接著眼于樓市消費(fèi)，而是通過加大低收入和困難群體的兜底保障，完善補(bǔ)充社會保障，推進(jìn)保租房等供給側(cè)改革，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，完善失業(yè)救助，公建配套同步供給，夯實(shí)樓市需求的基礎(chǔ)。