來(lái)源：朱羅紀(jì)

春節(jié)之后，最重要的房地產(chǎn)新聞，莫過(guò)于“提前還房貸”。

很多報(bào)道說(shuō)，以前是排隊(duì)貸款，現(xiàn)在是排隊(duì)還款，多個(gè)城市的銀行提前還貸申請(qǐng)，都排隊(duì)少則2個(gè)月多則半年。有的銀行為了避免這種扎堆提前還貸，還關(guān)閉了APP網(wǎng)約入口。這樣的現(xiàn)象，多年都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。

(資料圖)

大致歸納起來(lái)，媒體總結(jié)的提前還貸的原因有三個(gè)：一是，未來(lái)預(yù)期收入流不確定甚至下滑；二是，股票、基金、銀行理財(cái)?shù)仁找孀儾?；三是，存量貸款與增量貸款利差擴(kuò)大（現(xiàn)在有的城市首套房貸利率能做到3.8%，但是之前發(fā)放的房貸仍然在5%以上）。由此，也有專家給出解決方案建議，同步降低存量房貸利率。

這個(gè)和我們眼下看到的市場(chǎng)狀況相反，春節(jié)之后同時(shí)出現(xiàn)的另一個(gè)景象是，房地產(chǎn)成交的回暖。雖然觀察周期太短，但是從中介機(jī)構(gòu)的先行指標(biāo)——帶看量——來(lái)觀察，買(mǎi)房人的信心要比春節(jié)之前，尤其是“全陽(yáng)”之前有明顯恢復(fù)了。

01

一個(gè)矛盾點(diǎn)出現(xiàn)了，一方面是政策確定性的放寬，但是另一方面，為什么大家都在忙不迭的提前還房貸？

我自己這段日子也開(kāi)始有這樣的困擾了，跟粉絲們也陸陸續(xù)續(xù)做了不少這方面的溝通?？傮w的看法，我對(duì)上述三個(gè)原因沒(méi)有新的看法，但是我認(rèn)為重點(diǎn)在于，上述三個(gè)因素里，有主有次，找到最為主要的因素，對(duì)于我們理解市場(chǎng)，做出決策，會(huì)提供更有價(jià)值的的指引。

我自己的看法是，上面的因素里，第一個(gè)——整體預(yù)期收入流的不確定乃至確定性下滑，和第二個(gè)——預(yù)期投資收益的下滑，其實(shí)說(shuō)的是一回事，這顯然是最重要的因素。至于說(shuō)存量貸款和增量貸款的利差，是一個(gè)輔助因素、技術(shù)問(wèn)題。

從我自身的情況看，疫情這幾年，我的收入也受到一些影響，但我已經(jīng)很幸運(yùn)了，比我慘的大有人在（畢竟我沒(méi)有什么固定成本，還可以線上辦公）。但是，尤其是在去年，我也開(kāi)始努力的縮減開(kāi)支了，雖然還能賺錢(qián)，但總是覺(jué)這個(gè)不安全感在快速上升。另外，這么多年來(lái)我都懶得去搞“商轉(zhuǎn)公”，以前覺(jué)得無(wú)所謂，就省那么幾個(gè)錢(qián)，但是最近也開(kāi)始琢磨了，仿佛一夜之間覺(jué)得蚊子肉也是肉啊。

從群友們的交流看，大家基本上對(duì)什么利差的因素提及的不多，偶爾有童鞋提了，但是明顯不是重要的決策因素。

“手上的錢(qián)，沒(méi)有好的標(biāo)的，干脆就還了，降低負(fù)擔(dān)”。

“收入難以估量持續(xù)性時(shí)，無(wú)債一身輕的輕松”。

“提前還貸潮，是基于收入預(yù)期降低的心理，還有目前過(guò)高的房貸利率”。

“現(xiàn)在是沒(méi)有了確定性的收益”。

……

02

如果說(shuō)是存量貸款和增量貸款之間的利差導(dǎo)致的，那么很簡(jiǎn)單，這個(gè)判斷基點(diǎn)在于：他們還了貸款，還是會(huì)貸款，只是尋求成本更低的利率——比方說(shuō)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸，現(xiàn)在最低的經(jīng)營(yíng)貸利率可以做到年化3個(gè)點(diǎn)，很低很低很低，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率了。但是如果這么做的人很大量，會(huì)表現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)報(bào)表里的——短期貸款和中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)。但從去年末的數(shù)據(jù)看，幾乎是一邊倒的居民存款破紀(jì)錄的大幅上升，而貸款卻是創(chuàng)下多年未見(jiàn)的收縮。

看這兩組數(shù)據(jù)：

2022年，居民戶新增人民幣貸款38300億元，同比少增40900億元，其中短期貸款10800億元，中長(zhǎng)期貸款27500億元，分別同比少增7600億元和33300億元。全面縮減。

2022年，住戶存款增加17.84萬(wàn)億元，而2021年全年住戶存款增加9.9萬(wàn)億元，同比多增7.94萬(wàn)億。2021年居民存款增速只有10.7%，而截至2022年末這一增速已經(jīng)抬升至17.3%。幾乎創(chuàng)下歷史記錄。

這么個(gè)極端的反差，顯然不是存量房貸、新增房貸利率有差別就能導(dǎo)致的，顯然專家的看法也是避重就輕。我的意思是，存量房貸利率下降當(dāng)然是應(yīng)該的，也會(huì)起到一些作用，向2008年學(xué)習(xí)。當(dāng)年的房貸利率，不論增量存量，一律打到7折（創(chuàng)紀(jì)錄的4.158%，導(dǎo)致商業(yè)銀行虧損的利率），但今天的房貸利率，別說(shuō)存量了，就是增量放大利率，也不會(huì)讓銀行“虧損”。我當(dāng)然不是說(shuō)今天的商業(yè)銀行應(yīng)該干“虧本買(mǎi)賣(mài)”，而是說(shuō)眼前的利率極端性不及2008。

但即便是房貸利率同步了，我認(rèn)為依然是輔助因子，影響力不足夠。

03

真正有力量的動(dòng)作，是要盡快扭轉(zhuǎn)居民關(guān)于未來(lái)收入流高度不確定的悲觀預(yù)期。這是房地產(chǎn)的決定性力量。

這個(gè)悲觀預(yù)期既是預(yù)期，又是事實(shí)。說(shuō)它是事實(shí)，的確是因?yàn)樵谶@幾年間，許多人倒了。這些我相信大家身邊都有一二三的案例，就算是沒(méi)有，看拍賣(mài)房數(shù)量的爆增也能猜出個(gè)一二。

我一個(gè)粉絲今天跟我說(shuō)，“疫情三年身邊有幾個(gè)身家?guī)浊f(wàn)的出問(wèn)題了……生意虧損，現(xiàn)金流就斷了，房子也不是自己的了”。

之前有媒體報(bào)道，企查查數(shù)據(jù)，截至2022年11月28日，國(guó)內(nèi)餐飲相關(guān)企業(yè)共注銷吊銷495457家，僅僅2022年上半年統(tǒng)計(jì)到的注銷吊銷數(shù)據(jù)就超過(guò)了2020年全年。

其他像裁員、地產(chǎn)人開(kāi)滴滴、股市的暴跌、理財(cái)?shù)谋┑鹊?，這些傷心事都不需要再展開(kāi)了。今天一個(gè)頭部地產(chǎn)人跟我說(shuō)，去年的年終獎(jiǎng)還沒(méi)拿到，部門(mén)的同事1年時(shí)間的月薪還不到1萬(wàn)……在深圳，如果有房貸，1萬(wàn)塊是個(gè)什么概念？

現(xiàn)在是放開(kāi)了，大家的信心在快速恢復(fù)，這是大好事。但是從信心恢復(fù)到收入恢復(fù)，恐怕還是要有一段時(shí)間。而且，這也不一定是光出政策刺激就能夠解決的。企業(yè)也好，家庭也好，一下子陷入困頓，就算是超級(jí)東風(fēng)來(lái)了，你要重新站起來(lái)，也得要個(gè)一年半載，企業(yè)更是得個(gè)三年兩載的吧。

我昨夜和一個(gè)地產(chǎn)大佬交流局勢(shì)，大家的共識(shí)是覺(jué)得，2023年肯定要比2022年好，成交量會(huì)上來(lái)。但是“重要的是居民對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的預(yù)期……就算你有一千萬(wàn)存款，但你失業(yè)了，工作都找不到，你會(huì)拿去買(mǎi)房嗎？”

這個(gè)可以解釋孟蘇曉的提問(wèn)。他之前說(shuō)：“2022年中國(guó)老百姓存款增加了十五萬(wàn)億，拿其中五萬(wàn)億用來(lái)買(mǎi)房，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就能恢復(fù)”。引起了軒然大波，被嘲諷的不行，老爺子后來(lái)又出面解釋說(shuō)，自己的本意是說(shuō)要有實(shí)力的人去買(mǎi)房。

其實(shí)我認(rèn)為他根本沒(méi)必要解釋，這話當(dāng)然沒(méi)有說(shuō)錯(cuò)，5萬(wàn)億當(dāng)然能救經(jīng)濟(jì)的命。但錯(cuò)不在此，錯(cuò)在于，他沒(méi)有解釋為什么大家都去存錢(qián)了。超天量的存款，說(shuō)明了居民在做的是防御性儲(chǔ)蓄，對(duì)未來(lái)的收入流沒(méi)有信心。這個(gè)是房?jī)r(jià)的決定性力量，我們常拿房?jī)r(jià)收入比來(lái)測(cè)算一地、一國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫程度，但當(dāng)期的房?jī)r(jià)收入比只能顯示買(mǎi)房的“負(fù)擔(dān)痛苦指數(shù)”，不能解釋泡沫度，因?yàn)椋偈谷藗內(nèi)ベI(mǎi)房子的根源性力量，是基于他們對(duì)未來(lái)收入的樂(lè)觀預(yù)期。這就像你今天的股票大漲了，雖然是賬面值沒(méi)有兌現(xiàn)，但是你會(huì)大方的在群里發(fā)個(gè)200塊的紅包。但是如果你今天的股票綠了，同樣也是浮虧，但是你會(huì)在群里發(fā)紅包嗎？恐怕只會(huì)翻白眼。

如今這個(gè)樂(lè)觀預(yù)期不在了，或者說(shuō)正在恢復(fù)中但還沒(méi)有顯現(xiàn)的那么快速，這反映在居民的動(dòng)作上，就仍然是一種防御性的姿態(tài)（在企業(yè)，也是一樣）。這個(gè)，才是居民排隊(duì)提前還貸背后折射的真正重要的事件。

04

這個(gè)因素，上面的媒體報(bào)道也都談到了，但是應(yīng)當(dāng)說(shuō)，側(cè)重點(diǎn)不一樣，進(jìn)而會(huì)影響我們對(duì)市場(chǎng)的理解。這么說(shuō)吧，大家都看到了，各城各地現(xiàn)在的想法，現(xiàn)在的動(dòng)作，統(tǒng)一一句話：是想讓企業(yè)家、居民重新去“擴(kuò)表”，某種意義講，買(mǎi)房子是負(fù)債，擴(kuò)大投資也是負(fù)債，現(xiàn)在就是要大家多消費(fèi)、多貸款。

但是，面對(duì)居民排隊(duì)提前還房貸的潮流，如果只是傾向理解為存量貸款、增量貸款利差大，那解決不了問(wèn)題——把現(xiàn)在的存量房貸利率和增量房貸同等化，那的確能夠延緩提前還貸的勢(shì)頭，但是想讓大家重新的“擴(kuò)表”，跑步到房地產(chǎn)市場(chǎng)里去買(mǎi)樓。

得讓大家對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期重新樂(lè)觀起來(lái)，就是要相信明天的自己能夠賺到比今天更多的錢(qián)，并且憑借自己的努力真的能夠做到。有這樣的預(yù)期，市場(chǎng)不需要喊話刺激，消費(fèi)自然就會(huì)起來(lái)，房地產(chǎn)也會(huì)復(fù)蘇。

這個(gè)是觀察房地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)未來(lái)走向的關(guān)鍵點(diǎn)，我認(rèn)為更值得強(qiáng)調(diào)。相信政策也在往這個(gè)方向走，這一點(diǎn)值得我們對(duì)2023更加樂(lè)觀一些。同時(shí)，市場(chǎng)自身基本面的蓄能，也正在提供一個(gè)復(fù)蘇的底盤(pán)。淡定面對(duì)，保持樂(lè)觀。