春天不遠了

永遠不要失去發(fā)芽的心情

——林清玄

【資料圖】

剛返工，樓市就顯出讓人迷惑的樣子。

前兩天，呆呆被群友質(zhì)疑了，說春節(jié)都“0”成交，我還寫大年初一就有成交三套。

昨天，又有個說呆呆發(fā)的中洲灣迎海開盤的最低價格不對。

好在呆呆陽康后似乎沒有出現(xiàn)腦霧，雖然有點不會算題，但是基本常識還是不會錯的。

呆呆今天就認真回答下質(zhì)疑，告訴你們真相，順便科普下房地產(chǎn)常識，另外，也幫你們問了返工后的深圳新房和二手樓市表現(xiàn)如何，2023年的新盤也幫你們準備好了，記得一定要看到最后。

為什么會出現(xiàn)“0”成交

（某媒體的報道標題）

呆呆上一篇稿子標題是《大年初一，我在前海買了一套房》，文章內(nèi)容里面寫到，大年初一，前海天健悅灣府就賣掉了三套113平的千萬房產(chǎn)，呆呆在現(xiàn)場親眼見證了第二套的成交。

前兩天，澎湃新聞發(fā)了個稿子，其實不只是澎湃，很多媒體都有發(fā)，標題是《北廣深春節(jié)購房市場出現(xiàn)零成交》，里面是這樣說的：

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，中國2023年春節(jié)假期重點15城新房成交386套，較2022年春節(jié)下降58.4%。分城市來看，一線城市深圳、廣州、北京均零成交，僅有上海一城成交16套，較去年春節(jié)下降96.8%。

因為上面兩個稿子都發(fā)在同一個群里，就有群友問哪個數(shù)據(jù)更可信。

這問題，專業(yè)人士根本不會去問，但是普通人就是不懂為什么有這樣的差異。

事實就是：一個是現(xiàn)場成交數(shù)據(jù)，一個是官方備案數(shù)據(jù)。

眾所周知，住建局的房產(chǎn)登記中心春節(jié)是不可能上班的，春節(jié)期間官方數(shù)據(jù)不可能有成交，所以深圳春節(jié)期間官方數(shù)據(jù)是“0”成交非常正常，這是常識。

而且，從現(xiàn)場成交到備案成功，正常都有一段時間，現(xiàn)場成交只是交定金，然后一周到半個月內(nèi)簽約，再簽按揭合同，等手續(xù)完成，開發(fā)商才會拿去備案，這中間的時間，快也要半個月，慢的可以拖幾個月。例如潤璽二期在2021年12月開盤，但是2022年一季度，潤璽的備案才陸續(xù)出來。

很多機構(gòu)能拿到的數(shù)據(jù)只能是按照官方備案數(shù)據(jù)來統(tǒng)計的，這就是常識，和現(xiàn)場有成交好不沖突。

至于上面里面提到的其他城市為何有成交，呆呆看了新聞，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)來源這里，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心根本么有寫明白，就寫了一句“春節(jié)期間的監(jiān)測數(shù)據(jù)”顯示，作為一個前官方媒體人，很不接受這樣的寫法，“春節(jié)期間”說的是放假的7天，還是包括了春節(jié)前一天，正常如果放假的7天，成交數(shù)據(jù)都是0。

后面寫的有成交的城市，倒是寫了來源于中國網(wǎng)的報道，而這個報道并沒有去對比官方數(shù)據(jù)。按照這個寫法，他們?nèi)绻吹酱舸舸汗?jié)的文章，也許就會寫深圳有成交3套。

不知道給你們說清楚沒有。呆呆對于所寫的文章里面的數(shù)據(jù)，向來都是需要有清晰來源的，這是一個前傳統(tǒng)媒體人的基本堅持。

當(dāng)然，不能說來源都是對的，如果有寫錯，我會道歉。

新盤開盤最低9折

（中洲灣迎海開盤現(xiàn)場）

春節(jié)后，不少購房者都關(guān)注深圳樓市有什么變化，呆呆問了一些開發(fā)商的一線人員，大致如下，大家可以自行判斷下。

新房市場，開年第一盤出現(xiàn)了：

1月30日，位于下沙的中洲灣·迎海二期開盤，折后最低價格是6.6萬/平起。很多人說這個最低價格是假的，其實不是，真相是，開發(fā)商的折扣是開盤優(yōu)惠92折，包含準時簽約，另外，如果是一次性付款，就會有額外的兩個點，等于最低是9折，呆呆用這個折扣倒推了下，最低6.6萬/平?jīng)]錯。不過要注意的是，這個盤126平的戶型，價格會根據(jù)朝向、景觀、房間數(shù)有差異，要看清楚。

中洲灣迎海的定價，開發(fā)商做了價差，在均價不變的基礎(chǔ)上，拉低126平的價格，拉高260平的均價，因為大戶型的景觀資源和建筑設(shè)計都好太多了，屬于這個片區(qū)非常稀缺的產(chǎn)品，但是對于購買126平的購房者來說，其實就很幸福了。福田下沙賣出龍華價甚至光明價，自住客戶可以多關(guān)注。

開發(fā)商公布的成交數(shù)據(jù)是，項目最終成交了28億元，剛開年，這個成績已經(jīng)不錯了。

（中洲灣迎海的官方海報）

其他的在售新盤，呆呆也寫了一些，如下：

1、天健悅灣府大年初一成交三套，這個呆呆文章寫過；

2、去年年底開盤的仁恒公園世紀三期，1月份整月成交了50多套，開發(fā)商方面表示，最近開放后離開看房的人還蠻多的，初八開門后成交不錯，成交了10套左右；

3、位于福田保稅區(qū)的在售盤中信城開紅樹灣也有不錯的成績，其營銷負責(zé)人告訴呆呆，疫情放開后，春節(jié)前項目就有一個成交小高峰，年后初八初九成交又開始繼續(xù)了 ，整個1月份成交金額有1個億；

4、位于南山僑城北的將售新盤瓏樾山，現(xiàn)場銷售告訴呆呆，樓盤開營銷中心第二天，她接待了11批客戶，累壞了。

上面都是一手信息，個人判斷部分盤回暖確實存在，但是這些盤都是位于核心區(qū)域的盤，至于是不是所有市場回暖，還需要時間驗證。

二手市場筍盤減少

先說二手市場的結(jié)論：年前筍盤基本消化完了，現(xiàn)在筍盤很少。

不好的消息是：有業(yè)主撤回房源，還有業(yè)主加價。

好消息是，呆呆的好友、也是資深業(yè)內(nèi)人士的靜靜冷靜地說，別慌，沒有成交的反價都是毫無意義的。

以上是結(jié)論，下面是過程。

昨天呆呆的粉絲群里，有粉絲聊到她的小區(qū)，有在售的業(yè)主掛牌價提了30萬，這讓呆呆有點詫異，深圳的業(yè)主也太敏感了，成交還沒反彈價格先反彈了？于是呆呆在朋友圈問了一圈中介朋友，得到以下信息：

1、位于頂級網(wǎng)紅盤華潤城區(qū)域的一位中介告訴呆呆，確實有業(yè)主開始漲價，但是不多，畢竟這個區(qū)域的不少業(yè)主正承受巨大的壓力，有些投資業(yè)主的負債率高達80-90%，著急要賣的話，漲價是不可能賣出去的；

2、科技園南區(qū)的一位資深中介告訴呆呆，區(qū)域內(nèi)本來掛盤的房源就不多，年前筍盤消化完了后，現(xiàn)在的低價房源很少，春節(jié)后還沒有成交。

3、位于紅山的中介石先生告訴呆呆，紅山筍盤年前都消化差不多了，最近網(wǎng)紅盤匯龍灣89平的一套筍盤，掛牌價從895萬漲到了938萬，不過還沒有客戶看；

4、前海一位中介告訴呆呆，曾經(jīng)最著名的深房理盤前海諾德假日花園，一套48平的戶型，業(yè)主之前掛盤520萬，現(xiàn)在業(yè)主反價了。反價多少呆呆都忘記問了，主要呆呆聽到520萬的時候，驚呆了，算了算均價，10.8萬/平，這當(dāng)初最高價可是到過17.7萬/平?。?！

往事不可追，但是那些高位買下諾德的業(yè)主，估計是很難忘記往事的，算了下，跌去了40%這樣的傷，要怎么才能填平，說起來都是淚吧。

市場的表現(xiàn)差不多就這樣了，也都是熱點區(qū)域的現(xiàn)象，大家看看就好。

這兩天政策又頻出，支持剛需支持改善，珠海還把首套利率降到了3.7%，似乎市場回暖如箭在弦上。呆呆還是那句話，太多人都在期待市場回暖，反價是業(yè)主個人行為，購房者是否愿意用金錢來投票，深圳是否有實質(zhì)性政策，目前還不好說。

2023年才剛開始，路還很遠，去年年底中原地產(chǎn)整理的176個新盤已經(jīng)在路上了，從中洲灣迎海開始，會陸續(xù)有新盤進入市場。呆呆大致看了下，雖然還沒有那種終極好盤，但是上等的好盤也是有一些的，購房者依然可以關(guān)注新盤市場，二手也可以看，畢竟，不是所有的業(yè)主都會驕傲的，很多人還是等著賣房救急呢。

ps：

附上一張中原地產(chǎn)發(fā)布的表格，寫了2023年2月份潛在入市的新盤數(shù)據(jù)。

2月是個美好的月份，種子會發(fā)出新芽，花朵也會上枝頭，而買房的人也會是幸運的，呆呆看了下，幾個新盤要么位置不錯，要么開發(fā)商不錯，要么產(chǎn)品可以，而且改善和剛需產(chǎn)品都有，購房者可以根據(jù)自己需求來選擇，愿你們新的一年都能買到自己心儀的房子。