208指導(dǎo)價(jià)政策到今天，剛好兩周年，樓市浮沉，買房者寡，賣房者眾，低迷的樓市下，購房者持續(xù)觀望，賣房者焦急出手，開發(fā)商持續(xù)暴雷，此刻，最難受的是當(dāng)時(shí)高位接盤的投資客，很多熱門樓盤的房價(jià)跌幅已經(jīng)超過首付了，這些熱門樓盤也是投資客的重災(zāi)區(qū)，樓市心態(tài)也悄然發(fā)生了變化。

(相關(guān)資料圖)

01?房價(jià)只漲不跌的神話破滅

近兩年的深圳樓市，絕對是住房商品化制度啟動(dòng)以來最慘的市場，沒有之一，對于這樣的低迷市場，大家印象最深刻的當(dāng)然是2008年，2008年量價(jià)齊跌、二手房住宅成交量約42551套，而2022年的慘烈程度遠(yuǎn)超2008年。

2021年4月開始，深圳二手房成交開始直線下滑，2021年6月跌破3000套大關(guān)后，一年半內(nèi)，二手房住宅月成交沒有突破3000套以上，到了2022年，下跌態(tài)勢持續(xù)加劇，全年成交總量僅21701套，月均成交量不足2000套。

伴隨著成交量的銳減，整個(gè)深圳從東部到西部的房價(jià)一路下跌，特別是一些熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤、學(xué)w房片區(qū)，都是房價(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)。

學(xué)wei房+熱門剛需，成為了跌價(jià)主力。南山頂級學(xué)wei房南二外海德三寶，跌幅達(dá)41%，成為南山跌幅最大的小區(qū)（文章原文可見“2022年南山降價(jià)小區(qū)排行榜，最高降幅達(dá)41%”）。

一些熱門小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)成為了兜底價(jià)格，比如，招商果嶺72平2房、諾德國際66平2房等熱門剛需，去年指導(dǎo)價(jià)放盤也不好成交。

熱門板塊的品質(zhì)房源，也沒躲過降價(jià)潮。超級網(wǎng)紅盤華潤城曾經(jīng)熱賣戶型成交價(jià)跌回2019年，甚至有業(yè)主虧本也要賣。

在之前的20年，深圳樓市雖然經(jīng)歷過2008年的短暫震蕩，打擊了部分投資客的信心，使很多當(dāng)年瘋狂的投資客在之后的幾年都一直心有余悸，但是，樓市只漲不跌的心態(tài)，幾乎是大部分人的共識(shí)。

這樣“只漲不跌”的共識(shí)在近兩年來逐步被削弱，特別是近幾個(gè)月來，這個(gè)神話接近破沒。

02?樓市風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)，買家對高杠桿失去了興趣

剛需購房者，從原來的買不起、等降價(jià)，到后來的不敢買。

二手房指導(dǎo)價(jià)與業(yè)主報(bào)價(jià)之間的高額差價(jià)，買家需要在繳納首付款時(shí)一并交齊，這對剛需客的打擊是致命的，想買的買不起，夠得著的又看不上，買家對于看房失去了動(dòng)力，一些熱門剛需陷入了一段時(shí)間的橫盤。

長時(shí)間的橫盤、暗市籠罩下，一些急需資金、即將斷供、著急置換的業(yè)主開始帶頭降價(jià)成交，跟風(fēng)拋盤現(xiàn)象愈發(fā)頻繁，樓市房價(jià)慢慢松動(dòng)，指導(dǎo)價(jià)附近的筍盤，成為了剛需客戶的普遍需求。

與此同時(shí)，大環(huán)境形勢不景氣，大廠裁員潮一波接著一波，很多客戶擔(dān)心后續(xù)買入后被裁的風(fēng)險(xiǎn)、怕無力承擔(dān)后續(xù)的月供風(fēng)險(xiǎn)，都放棄看房買房。

甚至還有一些買家已經(jīng)看好了房子，卻因?yàn)槭盏讲脝T通知被迫無奈放棄買房。（詳情可見文章“正在看房的我，突然收到被裁的通知”）

還有一些客戶，面對不斷下跌的成交價(jià)，自己看中的好房報(bào)價(jià)即使降到了自己預(yù)算內(nèi)，也不敢下手買，都在擔(dān)心自己在高位接盤。

對于置換客，先賣后買、降低風(fēng)險(xiǎn)的換房意識(shí)變得更加堅(jiān)定。

去年低迷的市場，“先買后賣”的置換方式導(dǎo)致很多買家被迫賤賣原有房產(chǎn)、甚至因換房失敗出現(xiàn)違約的情況，即便是熱門小區(qū)的換房業(yè)主，想要快速置換也很難。（詳情可見文章“事與愿違的置換客，賣不掉只能無奈毀約！”）

去年，不論哪個(gè)小區(qū)業(yè)主，在沒有賣掉上套房之前，都不敢輕易置換，就算給足周期也沒人敢輕易下手。

甚至很多顛覆大家購房認(rèn)知的一些行為也在出現(xiàn)，在之前，大家的認(rèn)知里，都是以小換大、以大換豪，現(xiàn)在部分業(yè)主為了降低杠桿，在以大換小，把大賣掉、還清銀行所有貸款、直接一次性付款買一套小的、降低杠桿。

03?房產(chǎn)作為很多居民唯一資產(chǎn)的意識(shí)，正在發(fā)生細(xì)微的變化

特別是最近半年的樓市市場環(huán)境、以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境正在悄然發(fā)生變化，互聯(lián)網(wǎng)的紅利消失、人口的增長停滯、城鎮(zhèn)化率的增加在放緩等，這些因素是決定樓市未來的底層核心因素。

短期來看，由于互聯(lián)網(wǎng)的增長焦慮，大廠的管理越來越狼性，普通上班族以及大廠中高管，也面臨中年失業(yè)危機(jī)，以及35+歲的焦慮，選擇躺平的越來越多，這些人都希望給自己儲(chǔ)備一些養(yǎng)老錢，“有套房子就夠住”的心態(tài)在變得越來越多。

當(dāng)前從微觀環(huán)境到宏觀環(huán)境，大家的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)越來越強(qiáng)、野心越來越少。

一些富人，在股票等資本市場也是虧多賺少，在之前，也熱衷于把大部分資產(chǎn)放在房地產(chǎn)里，近年來，企業(yè)的競爭也越來越大，很多行業(yè)都在轉(zhuǎn)型升級，年齡大的老板，心有余而力不足，安全成為他們最重要的考量因素，加之現(xiàn)在的房產(chǎn)總價(jià)很高、持有成本很高、房價(jià)增加預(yù)期變低，房產(chǎn)可能依然會(huì)成為他們的主要資產(chǎn)，但是之前那樣All-in 地產(chǎn)的心態(tài)，會(huì)變得越來越少。

不過，最近市場也發(fā)生了一些變化，目前大概率可以確定的是，去年的11月、12月應(yīng)該是低谷，我們最近有部分客戶在后悔自己觀望過度，去年的一些抄底筍盤，現(xiàn)在幾乎不可能買得到，最近一些業(yè)主價(jià)格也不相對不好談了。

不管怎么樣，全國地產(chǎn)不好說，我自己對深圳還是很樂觀的，要相信深圳龐大的民營企業(yè)體量、相信深圳的經(jīng)濟(jì)、相信深圳的活力。