208指導(dǎo)價(jià)政策到今天,剛好兩周年,樓市浮沉,買房者寡,賣房者眾,低迷的樓市下,購房者持續(xù)觀望,賣房者焦急出手,開發(fā)商持續(xù)暴雷,此刻,最難受的是當(dāng)時(shí)高位接盤的投資客,很多熱門樓盤的房價(jià)跌幅已經(jīng)超過首付了,這些熱門樓盤也是投資客的重災(zāi)區(qū),樓市心態(tài)也悄然發(fā)生了變化。
(相關(guān)資料圖)
01?房價(jià)只漲不跌的神話破滅
近兩年的深圳樓市,絕對是住房商品化制度啟動(dòng)以來最慘的市場,沒有之一,對于這樣的低迷市場,大家印象最深刻的當(dāng)然是2008年,2008年量價(jià)齊跌、二手房住宅成交量約42551套,而2022年的慘烈程度遠(yuǎn)超2008年。
2021年4月開始,深圳二手房成交開始直線下滑,2021年6月跌破3000套大關(guān)后,一年半內(nèi),二手房住宅月成交沒有突破3000套以上,到了2022年,下跌態(tài)勢持續(xù)加劇,全年成交總量僅21701套,月均成交量不足2000套。
伴隨著成交量的銳減,整個(gè)深圳從東部到西部的房價(jià)一路下跌,特別是一些熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤、學(xué)w房片區(qū),都是房價(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)。
學(xué)wei房+熱門剛需,成為了跌價(jià)主力。南山頂級學(xué)wei房南二外海德三寶,跌幅達(dá)41%,成為南山跌幅最大的小區(qū)(文章原文可見“2022年南山降價(jià)小區(qū)排行榜,最高降幅達(dá)41%”)。
一些熱門小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)成為了兜底價(jià)格,比如,招商果嶺72平2房、諾德國際66平2房等熱門剛需,去年指導(dǎo)價(jià)放盤也不好成交。
熱門板塊的品質(zhì)房源,也沒躲過降價(jià)潮。超級網(wǎng)紅盤華潤城曾經(jīng)熱賣戶型成交價(jià)跌回2019年,甚至有業(yè)主虧本也要賣。
在之前的20年,深圳樓市雖然經(jīng)歷過2008年的短暫震蕩,打擊了部分投資客的信心,使很多當(dāng)年瘋狂的投資客在之后的幾年都一直心有余悸,但是,樓市只漲不跌的心態(tài),幾乎是大部分人的共識(shí)。
這樣“只漲不跌”的共識(shí)在近兩年來逐步被削弱,特別是近幾個(gè)月來,這個(gè)神話接近破沒。
02?樓市風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng),買家對高杠桿失去了興趣
剛需購房者,從原來的買不起、等降價(jià),到后來的不敢買。
二手房指導(dǎo)價(jià)與業(yè)主報(bào)價(jià)之間的高額差價(jià),買家需要在繳納首付款時(shí)一并交齊,這對剛需客的打擊是致命的,想買的買不起,夠得著的又看不上,買家對于看房失去了動(dòng)力,一些熱門剛需陷入了一段時(shí)間的橫盤。
長時(shí)間的橫盤、暗市籠罩下,一些急需資金、即將斷供、著急置換的業(yè)主開始帶頭降價(jià)成交,跟風(fēng)拋盤現(xiàn)象愈發(fā)頻繁,樓市房價(jià)慢慢松動(dòng),指導(dǎo)價(jià)附近的筍盤,成為了剛需客戶的普遍需求。
與此同時(shí),大環(huán)境形勢不景氣,大廠裁員潮一波接著一波,很多客戶擔(dān)心后續(xù)買入后被裁的風(fēng)險(xiǎn)、怕無力承擔(dān)后續(xù)的月供風(fēng)險(xiǎn),都放棄看房買房。
甚至還有一些買家已經(jīng)看好了房子,卻因?yàn)槭盏讲脝T通知被迫無奈放棄買房。(詳情可見文章“正在看房的我,突然收到被裁的通知”)
還有一些客戶,面對不斷下跌的成交價(jià),自己看中的好房報(bào)價(jià)即使降到了自己預(yù)算內(nèi),也不敢下手買,都在擔(dān)心自己在高位接盤。
對于置換客,先賣后買、降低風(fēng)險(xiǎn)的換房意識(shí)變得更加堅(jiān)定。
去年低迷的市場,“先買后賣”的置換方式導(dǎo)致很多買家被迫賤賣原有房產(chǎn)、甚至因換房失敗出現(xiàn)違約的情況,即便是熱門小區(qū)的換房業(yè)主,想要快速置換也很難。(詳情可見文章“事與愿違的置換客,賣不掉只能無奈毀約!”)
去年,不論哪個(gè)小區(qū)業(yè)主,在沒有賣掉上套房之前,都不敢輕易置換,就算給足周期也沒人敢輕易下手。
甚至很多顛覆大家購房認(rèn)知的一些行為也在出現(xiàn),在之前,大家的認(rèn)知里,都是以小換大、以大換豪,現(xiàn)在部分業(yè)主為了降低杠桿,在以大換小,把大賣掉、還清銀行所有貸款、直接一次性付款買一套小的、降低杠桿。
03?房產(chǎn)作為很多居民唯一資產(chǎn)的意識(shí),正在發(fā)生細(xì)微的變化
特別是最近半年的樓市市場環(huán)境、以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境正在悄然發(fā)生變化,互聯(lián)網(wǎng)的紅利消失、人口的增長停滯、城鎮(zhèn)化率的增加在放緩等,這些因素是決定樓市未來的底層核心因素。
短期來看,由于互聯(lián)網(wǎng)的增長焦慮,大廠的管理越來越狼性,普通上班族以及大廠中高管,也面臨中年失業(yè)危機(jī),以及35+歲的焦慮,選擇躺平的越來越多,這些人都希望給自己儲(chǔ)備一些養(yǎng)老錢,“有套房子就夠住”的心態(tài)在變得越來越多。
當(dāng)前從微觀環(huán)境到宏觀環(huán)境,大家的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)越來越強(qiáng)、野心越來越少。
一些富人,在股票等資本市場也是虧多賺少,在之前,也熱衷于把大部分資產(chǎn)放在房地產(chǎn)里,近年來,企業(yè)的競爭也越來越大,很多行業(yè)都在轉(zhuǎn)型升級,年齡大的老板,心有余而力不足,安全成為他們最重要的考量因素,加之現(xiàn)在的房產(chǎn)總價(jià)很高、持有成本很高、房價(jià)增加預(yù)期變低,房產(chǎn)可能依然會(huì)成為他們的主要資產(chǎn),但是之前那樣All-in 地產(chǎn)的心態(tài),會(huì)變得越來越少。
不過,最近市場也發(fā)生了一些變化,目前大概率可以確定的是,去年的11月、12月應(yīng)該是低谷,我們最近有部分客戶在后悔自己觀望過度,去年的一些抄底筍盤,現(xiàn)在幾乎不可能買得到,最近一些業(yè)主價(jià)格也不相對不好談了。
不管怎么樣,全國地產(chǎn)不好說,我自己對深圳還是很樂觀的,要相信深圳龐大的民營企業(yè)體量、相信深圳的經(jīng)濟(jì)、相信深圳的活力。
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