2023年，南山片區(qū)約有20多個住宅新盤將入市，新房主要集中在前海、蛇口、西麗片區(qū)，南頭等片區(qū)，如果這20余個項目能順利入市，對于買南山的購房客來說，的確有的選了。

近些年，南山一直以來也是置業(yè)關注的熱點片區(qū)，接下來趨勢仍然不會改變，畢竟經(jīng)濟和發(fā)展仍然是深圳之首，所以在買房上，如果資金夠，南山依然會是首選。

目前片區(qū)土地來源主要是土拍和城市更新供應為主，可以說南山的項目真的是賣一個少一個。2022年，南山僅供應一宗住宅用地（前海的招商地塊），所以接下來有多少項目還主要要看城市更新的力度和進度，我們都知道，城市更新的推進一向都要歷經(jīng)慢長的過程，少則5-10年，多則10年以上。

(資料圖片僅供參考)

本文，娟子查看了2022年全年的南山更新局官方公示的信息，來看一下都有哪些住宅更新項目。

1、綠景白石洲舊改：總建面358萬平“舊改航母”

一期總計2864套住宅

綠景白石洲舊改被譽為“深圳舊改航母”，總計容建筑面積高達358萬平方米，且位于深圳CBD片區(qū)的核心地段。

目前正在建設中，項目一期分兩個地塊，一期（宗地號T308-0084）“綠景白石洲璟庭”計劃于2023年面市。

項目一期（宗地號T308-0084）地塊總建面約45.7萬平，其中住宅約15.7萬平；規(guī)劃有1棟5座塔樓，其中，2座商務公寓（1座26層、1座59層），3座超高層住宅，均為74層。

從公示的參數(shù)來看，綠景白石洲璟庭有住宅、商務公寓、商業(yè)等，住宅總共1257戶（保障房0戶），其中≤90平的戶型1193戶，占比94.91%。

項目一期（01-10）地塊，位于南山區(qū)深南大道以北、沙河東路以東，宗地號T308-0083，項目名為白石洲天悅花園。

項目總建面約53.2萬平，住宅建面18.5萬平?？倯魯?shù)1607戶，其中90平以下的戶型為1324戶。

綠景白石洲舊改項目效果圖

2、卓越九瓏

已動工，約1100套住宅，建面約90-115平

卓越九瓏位于南頭街道，西至大新街，南至桃園路，東至南新路，北至荔園西路，地鐵羅寶線由規(guī)劃用地南側經(jīng)過，大新地鐵站出入口設在規(guī)劃用地的西南角。

歷經(jīng)多年，娟子目前經(jīng)過時看到，已有一個地塊在動工中，另一側的房子還未完全拆除，如果快的話，在建設的部分今年應該可以入市。

從公示材料來看，該項目更新單元拆除用地面積19284.34㎡，開發(fā)建設用地面積17039.25㎡，計容積率建筑面積115765㎡。

據(jù)了解，卓越九瓏整體容積率6.76，規(guī)劃總戶數(shù)近1400戶，其中商務公寓約300戶，住宅約1100戶，建面約90-115平產(chǎn)品。

建筑場地分為南北兩個地塊，中間有一條東西走向的規(guī)劃路橫穿而過。

以下數(shù)據(jù)僅供參考，以開發(fā)商實際公布為準：

南地塊擬建一棟33層商務公寓及2層商業(yè)裙樓，設置地下室三層。其中商務公寓地上計容積率總建面約1.6萬㎡，商業(yè)約2100余㎡。

北地塊擬建4棟住宅塔樓，其中有2棟規(guī)劃為回遷房。住宅地上計容積率總建面約8.3萬㎡，住宅底層配建商業(yè)物業(yè)約1.3萬㎡。

卓越九瓏效果圖

3、招商漁二村

蛇口又一豪宅要來？預計2023年入市

南山區(qū)蛇口街道漁二村城市更新項目位于南山區(qū)蛇口街道，藍漪路以東、望海路以北、蛇口老街以南、灣廈路以西。

2022年12月份，南山區(qū)漁二村改造專項規(guī)劃修改（草案）公示，以及用地批復。

修改內(nèi)容為調(diào)整建筑高度，建筑限高由130米調(diào)整為150米。

根據(jù)項目平面圖，可以看出由2棟45層的住宅和1棟39層的公寓，以及一些商業(yè)和公共配套組成。

項目面積不大，用地面積僅9072.05㎡，規(guī)劃容積率為7.25，總建面6.58萬㎡。

這個舊改一樣歷經(jīng)了漫長的過程，從2006年啟動至今，已過去了16年多，目前項目在動工了，2023年有望入市。

據(jù)了解，此項目將結合蛇口半島的濱海優(yōu)勢，建設集商業(yè)、娛樂、文化、居住于一體的具有濱海漁港風情的高尚商業(yè)居住區(qū)，利用漁港碼頭、游艇俱樂部等特色元素，傳承“漁文化”，充分展現(xiàn)國際海濱城市風情。

項目位于蛇口廣場旁，鄰近半島城邦二期，項目高層可以看海景，前面的海明苑建筑樓層并不高。

4、赤灣村改造（二期）

住宅 89024平方米，目前拆遷中

項目位于深圳市南山區(qū)招商街道，北至少帝路、東至赤灣七路、南至赤灣四路、西至赤灣九路。

整個項目（一期、二期）占地面積53734平方米，規(guī)劃總建筑面積約為21萬平方米。項目分為二期建設，第一期前海丹華園和赤灣海景大廈已建成交付使用，第二期正在搬遷談判過程中。（據(jù)桑泰集團官網(wǎng)信息）

赤灣村改造（二期）用地面積為29386.6平方米，2022年進行了規(guī)劃調(diào)整，增加公共配套設施建筑面積，增加公共配套設施建筑面積4295平方米。包括1所6班幼兒園（建筑面積2665平方米，用地面積2100平方米）、托育服務機構用房（建筑面積400平方米）、郵政所（建筑面積150平方米）、公共廁所（建筑面積60平方米）、環(huán)衛(wèi)工人作息室（建筑面積20平方米）、社區(qū)級公共配套用房（含文化活動室，建筑面積1000平方米）。

02-01地塊原批復規(guī)劃容積疊加新增公共配套設施4295平方米，合計為98995平方米。

修改建筑限高，建筑限高由75米修改為120米。

赤灣村改造（二期）項目效果圖

5、南頭街道田廈巷頭新村

目前規(guī)劃已出，住宅51733平方米

南頭街道田廈巷頭新村位于深圳市南山區(qū)南頭街道，北臨桃園路，西臨南光路。

項目更新單元用地面積為18881.0平方米，拆除用地面積為13941.5平方米，開發(fā)建設用地面積為10045.0平方米(含納入零星用地861.5平方米)，規(guī)劃容積79931平方米。其中，住宅51733平方米（含保障性住房10737平方米），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑23008平方米（含商業(yè)文化設施1150平方米），公共配套5190平方米。

公共配套設施配建內(nèi)容：社區(qū)健康服務中心1700平方米、社區(qū)老年人日間照料中心1500平方米、郵政所100平方米、小型垃圾轉運站150平方米、公共廁所60平方米、環(huán)衛(wèi)工人作息房20平方米、再生資源回收站60平方米、社區(qū)級公共配套用房1600平方米。

田廈巷頭新村城市更新單元于2015年12月列入《2015年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》，到目前已有6年多時間。

6、萬科南苑新村

南山地鐵口物業(yè)，總建面44.8萬㎡ 配套18班小學

南苑新村更新項目位于南頭街道，桃園路與南山大道交匯處東南側，規(guī)劃區(qū)緊臨深圳大學，是南山區(qū)行政文體中心、高新技術人才創(chuàng)業(yè)基地的配套服務區(qū)，鄰近地鐵1號線桃園站。

該小區(qū)始建于1983年，共49棟樓，1310戶居民，總面積13萬㎡。周邊配套有南山醫(yī)院、南山文體中心、南山圖書館、荔香公園、歡樂頌商圈等，配套十分完善，交通便利。

根據(jù)規(guī)劃草案，項目拆除用地面積為79449.5㎡，開發(fā)建設用地面積為55966.4㎡，計入容積率建筑面積448965㎡，容積率8.02。項目將采取TOD模式開發(fā)，計劃將居住，商業(yè)，辦公和公共空間解決在600米之內(nèi)的范圍。

其中，住宅220175㎡（包括33026平方米的保障性住房），商業(yè)33560㎡，辦公50000㎡，商務公寓140000㎡，配套設施5230㎡，地下商業(yè)建筑面積51000㎡，規(guī)劃停車位3450個（其中配建停車位3280個，公共停車位170個）。

該項目由1棟60F寫字樓公寓、2棟30F-40F公寓、9棟33F-48F超高層住宅以及1所18班小學、1所9班幼兒園組成。

該項目此前拆除了一小部分，后停工一直未有動靜，此項目2010年4月列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃，也就是作為深圳城市更新首批8個舊住宅小區(qū)改造項目。

歷經(jīng)12年，目前仍未拆除。

南苑新村更新項目效果圖

7、招商聯(lián)合餅干廠城市更新單元

2022年9月17日 ，南山區(qū)招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元計劃有效期調(diào)整的補充公告，南山區(qū)招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元計劃有效期調(diào)整已經(jīng)區(qū)政府批準，在原計劃有效期基礎上延期1年6個月（延期至2023年4月18日）。

此更新項目于《2019年深圳市南山區(qū)城市更新單元計劃第二批計劃》予以公告。原為恒大海灣灣廈城市更新項目的一期，后由招商接盤。

據(jù)了解，原聯(lián)合餅干廠城市更新項目拆除范圍面積為31710平方米，擬更新方向為二類居住、商業(yè)等功能。擬拆除重建范圍內(nèi)應落實不少于16679平方米用地用于建設城市基礎設施、公共服務設施、產(chǎn)業(yè)項目或城市公共利益項目，其中，學校用地不少于14327平方米。

原聯(lián)合餅干廠城市更新項目位于南山區(qū)招商街道，后海大道與蛇口工業(yè)七路交匯處，距離地鐵2號線海月站約580米，軌道交通便利，周邊配套設施成熟，有海岸城購物中心、深圳灣體育中心、深圳灣公園、蛇口太子港等。

除交通便捷、商圈優(yōu)質外，附近的商超、醫(yī)院、學校等配套也都很完善。臨近的學區(qū)有育才舒曼藝術學校、深圳市育才三中、南方貝貝、深圳育才二中、半島家教中心、蛇口育才中學等。

8、蛇口新街城市更新單元

蛇口新街城市更新單元位于南山區(qū)蛇口街道蛇口新街以南、石云路以西、南水路以北、公園南路以東圍合單元地塊內(nèi)。

更新單元擬拆除范圍用地面積為20546㎡，擬更新方向為二類居住、商業(yè)等功能；拆除重建用地范圍內(nèi)應落實不少于3082㎡用地用于建設城市基礎設施、公共服務設施或城市公共利益項目，擬貢獻率不少于15%。

申報主體為深圳市建安（集團）股份有限公司和深圳市南山區(qū)蛇口街道辦事處。

目前最新動態(tài)是2022年11月份回遷房項目及權利人公示。

9、南山珠光村城市更新單元

46萬建面，南山又一綜合體

2022年6月23日，南山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布關于南山珠光村城市更新單元一期A項目歷史遺留違法建筑物業(yè)權利人核實結果公告。

2022年12月17日，南山區(qū)桃源街道辦事處已完成珠光村城市更新單元一期B項目第一批至第四批歷史遺留違法建筑物業(yè)權利人核實工作并進行了公示。

這預示著，珠光村舊改獲得階段性的推動，或許離開工又近了一步。

珠光村舊改位于南山區(qū)沙河西路以東、龍珠大道以北，是較早列入城市更新單元的項目，由京基地產(chǎn)作為其實施主體，將建成項目規(guī)劃超高層住宅、商務公寓、商務辦公及商業(yè)功能于一體的綜合性物業(yè)。

項目主要依托于塘朗山、大沙河綠化帶的生態(tài)景觀資源，并屬于留仙洞總部基地、高新園等產(chǎn)業(yè)聚集的外延居住配套，具有5、7、13、15號地鐵線和西麗高鐵站、深惠城際線等多重軌道交通的輻射優(yōu)勢。

項目用地面積為156169.5平方米，其中，更新開發(fā)建設用地面積為88342.0平方米，計容積率總建筑面積為463500平方米，其中住宅260000平方米（含保障性住房14300平方米），商業(yè)、辦公及酒店合計133270平方米，商務公寓56000平方米，公共配套設施14230平方米（含 9班幼兒園2所，各2400平方米，各占地面積2700平方米）。

南山珠光村城市更新單元效果圖

10、南頭潤亞奕拓廠房城市更新項目

用地1.2萬平，住宅+學校

2022年5月20日，南山區(qū)城市更新和土地整備局公布了關于南山區(qū)南頭街道潤亞奕拓廠房城市更新單元計劃（草案）。

潤亞奕拓廠房城市更新單元拆除用地面積12012平方米。

擬更新方向為二類居住功能； 拆除重建用地范圍內(nèi)應落實不少于3005平方米用地用于建設教育設施用地。

未來將建設住宅和一所學校，在地圖上找到該項目的位置，發(fā)現(xiàn)其雖然隸屬南頭街道，但實際地處南頭和新安交界的同樂片區(qū)。

項目地周邊最近的是在建的12號線同樂南站，步行距離約550米左右（百度地圖測距）。

11、萊英花園城市更新項目

華潤城旁，7.3萬平方米商住綜合體

2022年5月12日，南山區(qū)城市更新和土地整備局關于萊英花園城市更新項目實施主體的公示。

萊英花園城市更新單元位于南山區(qū)粵海街道，東鄰沙河西路、西鄰南海大道，南臨深南大道，北鄰北環(huán)大道。該更新單元已于2019年8月取得專項規(guī)劃批復，拆除用地面積11488㎡，開發(fā)建設用地面積8488㎡（拆除與建設用地范圍見附件）。

該更新單元拆除范圍內(nèi)包括2個宗地，用地面積合計11488㎡（與規(guī)劃批復基本一致），土地性質均為國有已出讓用地，具體為：宗地號T306-0003，用地面積3314㎡；宗地號T306-0004，用地面積8174㎡。

萊英花園改造后規(guī)劃容積為73738平方米，其中住宅50928平方米，包含了人才住房及保障性住房10186平方米，商業(yè)、辦公、酒店等10000平方米，商務公寓10000平方米，規(guī)劃公共配套設施2810平方米，其中有1000平方米社康服務中心以及750平方米的社區(qū)老年人日間照料中心。

由A、B兩座建筑組成，其中A座為50層建筑，主要涵蓋商業(yè)、住宅、公寓等；B座為45層建筑，主要涵蓋商業(yè)、公寓、保障房等。

萊英花園小區(qū)坐落在科技園中區(qū)，鄰近華潤城潤府、網(wǎng)紅商場萬象天地，內(nèi)圍是一母同胞的英倫名苑、紅樹別院，下方是大沖城市花園，距離地鐵1號線高新園站700米左右，地理位置得天獨厚。

12、龍輝花園、龍聯(lián)花園棚戶區(qū)改造

南山62.6萬平建面超大項目，住宅配套九年制學校

2022年12月8日，南山區(qū)城市更新和土地整備局關于《南山區(qū)龍輝花園、龍聯(lián)花園棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃》的公告。

項目位于南山區(qū)桃源街道龍井路、龍珠大道、龍珠二路、珠光路和鐵路線圍合的區(qū)域。

項目棚戶區(qū)改造范圍用地面積158704.7㎡，拆除范圍用地面積130152.2㎡，開發(fā)建設用地面積103593.5㎡，移交給政府的規(guī)劃九年一貫制學校用地面積28500.0㎡(其中含騰挪用地面積2363.1㎡和國有未出讓用地規(guī)劃為公共利益用地面積3484.0㎡)，公園綠地用地面積3905㎡，項目規(guī)劃容積625985㎡，規(guī)劃容積率6.0。

龍輝花園、龍聯(lián)花園棚戶區(qū)改造項目作為南山區(qū)首個以個人產(chǎn)權為主的大型住宅區(qū)棚改項目。

2020年，依托建設大灣區(qū)世界級綜合交通樞紐西麗高鐵站的契機，應廣大業(yè)主的強烈訴求，在高鐵線路未占用小區(qū)紅線的情況下，從全區(qū)290余個房屋使用年限超過20年的老舊住宅小區(qū)中，率先啟動龍輝、龍聯(lián)花園棚戶區(qū)改造工作，同年8月，龍輝花園、龍聯(lián)花園啟動了棚改意向征集工作（“一簽”），短時間內(nèi)達到改造意向同意率的“雙95%”，目前項目正在拆遷中。

龍輝花園、龍聯(lián)花園棚戶區(qū)改造項目效果圖

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