前言：

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深圳二手房參考價推行至今，剛好滿2年，對于大家都很關(guān)心的二手房參考價會不會有所調(diào)整，2.8日深圳市住建局工作人員表示“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案，但調(diào)整時間還沒有定下來，是否發(fā)布也不一定?！?/p>

參考價實行2年時間里，政策效果顯著，二手住宅成交量創(chuàng)近二十年最低，投資需求大幅減少，市場由“賣方市場”轉(zhuǎn)入“買方市場”，參考價成為市場交易的重要參考。具體數(shù)據(jù)表現(xiàn)如何？如今政策轉(zhuǎn)向，深圳市場能否迎來轉(zhuǎn)機？樂有家研究中心通過10+張數(shù)據(jù)圖深度解讀參考價2年帶來的巨變。

供應(yīng)端

1、“2.8新政”后2年深圳二手住宅掛牌量變化：業(yè)主由不接受到接受，2022年掛牌量處于高位，2022年底政策轉(zhuǎn)向后，掛牌量有所回落

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳作為全國第一個出臺二手房參考價的城市，在二手房參考價發(fā)布半年里，業(yè)主并未意識到參考價的威力，市場每月新增掛牌量并未受到影響，參考價發(fā)布半年后，隨著政策影響不斷深入，業(yè)主出售意愿降低，市場每月新增掛牌量減少，參考價實行1年后，政策并未如預(yù)期調(diào)整，業(yè)主已經(jīng)逐步接受并適應(yīng)參考價的存在，2022年在市場成交低迷，售房壓力較大的背景下，全市每月新增掛牌量處于高位。

2022年11月全國政策轉(zhuǎn)向，業(yè)主預(yù)期增強，掛牌量在達到高峰后回落。

2、“2.8新政”后2年深圳二手住宅掛牌價變化：參考價半年后市場效果開始顯現(xiàn)，掛牌價經(jīng)過長達1年半的盤整下跌后趨穩(wěn)

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，參考價出臺半年內(nèi)，深圳二手住宅掛牌價仍上漲，參考價實行半年后政策效果開始顯現(xiàn)，掛牌價小幅回落，參考價實行1年后，掛牌量大+成交低迷背景下，業(yè)主出售壓力加大，深圳市場徹底由“賣方市場”進入“買方市場”，業(yè)主讓利空間加大，市場掛牌價持續(xù)下降。經(jīng)過1年半的調(diào)整后，掛牌價已逐漸趨穩(wěn)。

3、“2.8新政”后2年深圳二手住宅掛牌價與參考價偏差值變化：掛牌價低于及接近參考價的房源占比大幅增加，業(yè)主出價更加理性，接近市場真實水平

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價發(fā)布當(dāng)月，深圳約有8%房源掛牌價與參考價偏差值在10%以內(nèi)，參考價實行1年時，業(yè)主出價并未受到較大影響，低于及接近參考價的掛牌房源占比維穩(wěn)，參考價實行2年后，業(yè)主出價更加理性，掛牌價與參考價偏差值在10%以內(nèi)的房源占比接近20%，掛牌價與參考價偏差值在20%以內(nèi)的房源占比超過40%。業(yè)主出價更加理性，接近市場真實水平。

需求端

1、“2.8新政”后2年深圳二手住宅成交量變化：連續(xù)2年暴跌，成交量縮水近八成，政策及大環(huán)境波及下，部分合理需求也被壓制

二手房參考價出臺當(dāng)年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年繼續(xù)腰斬，成交量同比下滑47%，全年成交量僅2萬套出頭，創(chuàng)近二十年最低記錄，相較2020市場高峰縮水近八成。政策影響下，投資需求大幅減少，但市場低迷，悲觀情緒傳導(dǎo)至剛需，剛需觀望情緒加重，合理需求被壓制。

2、“2.8新政”后2年深圳一二手住宅成交占比：一手成交反超二手，新房成交成為市場主力

二手房參考價出臺1年，深圳一手住宅成交占比反超二手，2022年反超幅度繼續(xù)拉大，一手住宅：二手住宅約6:4。

二手房參考價實行2年后，二手房價格回歸理性，一二手價格倒掛減小，近兩年深圳新房供應(yīng)量加大，部分新房項目價格優(yōu)惠，尤其2022年市場低迷下，新房降價促銷力度加大，吸引大批需求流入新房市場。

3、“2.8新政”后2年深圳二手住宅月度成交量：高位回落后底部徘徊，近1年半時間，月度成交量多在2000套左右徘徊

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價出臺經(jīng)過短暫過渡后，成交量開始接連斷崖式下跌，由單月7000套左右，下跌至4000多套、3000套、2500套，二手房參考價實行半年后，市場成交量跌至月均2000套，此后1年半時間里，多在2000套左右徘徊，部分月份甚至低于1000套。

4、“2.8新政”后2年深圳購房者需求變化：投資需求大幅減少，房產(chǎn)回歸居住屬性

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價實施2年，市場投資需求大幅減少，市場以剛需和改善需求為主，且改善需求明顯增加，房產(chǎn)逐步回歸居住屬性。

5、“2.8新政”后2年深圳二手住宅價格指數(shù)變化：同環(huán)比均進入持續(xù)負(fù)增長態(tài)勢

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳實施二手房參考價后，二手住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)逐漸下跌，并于2021年5月進入負(fù)增長時代，除個別月份外，深圳二手住宅價格指數(shù)環(huán)比已長達2年的負(fù)增長，價格指數(shù)同比同樣進入持續(xù)下滑態(tài)勢，并于2022年1月由正轉(zhuǎn)負(fù)，此后延續(xù)負(fù)增長態(tài)勢。

6、“2.8新政”后2年深圳熱點小區(qū)成交價變化：參考價1年后熱點小區(qū)價格下跌10%-15%左右，參考價2年后，價格下跌20%-30%左右

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，參考價實施半年后，深圳熱點小區(qū)成交價多下滑5%-10%左右，參考價實施1年后，熱點小區(qū)價格多下跌10%-15%左右，參考價2年后，熱點小區(qū)價格多下跌20%-30%左右。其中春華四季園價格較為平穩(wěn)，下跌5%以內(nèi)，羅湖愉天小區(qū)、福田鵬益花園、龍華錦繡花園等價格下跌幅度較大，超30%。

7、“2.8新政”后2年深圳成交價與參考價偏差值變化：近四成房源低于參考價成交，超八成房源接近參考價成交，參考價已成為買賣雙方出價的重要參考

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價出臺當(dāng)月，深圳約有4%房源以低于參考價成交，9%房源接近參考價成交（成交價與參考價偏差值10%以內(nèi)）；二手房參考價出臺1年后，深圳約有10%房源以低于參考價成交，近半房源接近參考價成交；二手房參考價出臺2年，深圳約有40%左右房源以低于參考價成交，超8成房源接近參考價成交，參考價成為買賣雙方出價的重要參考。隨著政策利好頻發(fā)，市場筍盤加速消耗，低于參考價房源有減少趨勢，但整體仍處高位。

8、“2.8新政”后2年深圳二手住宅議價率變化：波動攀升，議價空間達到峰值后維穩(wěn)，價格回歸理性

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價出臺半年內(nèi)，市場議價率多在3%-5%左右，二手房參考價實行半年后，議價率不斷攀升，逐步升至10%，此后1年內(nèi)多在8%-11%左右范圍浮動，并逐步趨穩(wěn)。

大咖觀點

深圳二手房參考價實施2年里，成果顯著：

1）投資需求大幅減少，房產(chǎn)回歸居住屬性

2）價格調(diào)整至市場真實水平，市場更加理性健康

3）近4成房源接近參考價成交，參考價成為市場成交的重要參考

但同時，我們也看到，受政策影響，深圳二手住宅過戶量跌入谷底，部分合理需求被壓制，2022年11月，地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向，2023年在沖經(jīng)濟，拉內(nèi)需目標(biāo)下，房地產(chǎn)利好政策不斷出臺，市場信心逐步修復(fù)，2023年相信在政策利好下，剛需、改善等合理需求將逐步釋放，市場將步入更加健康高質(zhì)量發(fā)展之路。

樂有家營銷總裁賀玲：2022不堪回首。凜冬已過，沒有一個春天不會到來。房地產(chǎn)最艱難的階段已經(jīng)過去，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，需要我們一起努力。2023上半年，是買房的最佳窗口期。2023愿諸邪不侵，樓市安泰。

樂有家營銷總裁孟凡振：2022年全國房地產(chǎn)市場普遍下行，庫存持續(xù)走高、成交周期不斷拉長、價格持續(xù)走低，一二手房均無幸免，信心和預(yù)期發(fā)生了根本性的變化，年底隨著各種限制性政策的松動和預(yù)期的引導(dǎo)，市場出現(xiàn)了一絲微光，讓久久賣不掉的業(yè)主絕望中看到一絲希望，剛需群體開始有看房的意愿了。

2022年全國超330個省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條，達到近年峰值。在頻繁的房地產(chǎn)政策的精準(zhǔn)調(diào)整背景下，合理的住房需求將會得到支持。加之經(jīng)濟增長、刺激消費的需求和貨幣政策的適度寬松，整體的環(huán)境對于買賣雙方均比較友好。

指望大漲大跌均已無現(xiàn)實可能，剛需客戶可以把握置業(yè)窗口上車或置換，賣方也可在成交周期縮短的過程中及時變現(xiàn)、置換。

樂有家營銷副總裁郭鳳敏：回顧2022年，從上半年多地松綁樓市調(diào)控，到下半年保交樓紓困基金、“金融16條”、“四箭齊發(fā)”等等，政策面的寬松趨勢已經(jīng)十分明確。但是，三年疫情對民生、經(jīng)濟的影響深遠(yuǎn)，從深圳2022年二手房交易量來看，只有調(diào)控前的三分之一，在盼望、失望、期望中結(jié)束了心酸的2022年。

年底大灣區(qū)的兩個重要城市佛山、東莞分別放開限購政策，仿佛感覺到了房地產(chǎn)逐步回歸市場的趨勢，展望2023年，這一趨勢有望在其他城市延續(xù)并有所加碼，隨著越來越多購房者開始入市，預(yù)計2023年市場交易量價將迎來溫和修復(fù)，上半年房價將逐步企穩(wěn)回升，剛需和改善型購房的朋友們可在當(dāng)前的底部區(qū)間入手。不過，在“房住不炒”政策框架下，市場并不會出現(xiàn)報復(fù)式大漲。

樂有家營銷副總裁劉理琴：2022年是極其困難、充滿挑戰(zhàn)、歷經(jīng)錘煉的一年，隨著大環(huán)境的變化和行業(yè)的自我變革和洗牌，2023年將是充滿希望和值得期待的一年。

2022年大灣區(qū)一二手樓交易量和成交價格都大幅下降，到年底時市場已經(jīng)筑底，第四季度交易量出現(xiàn)緩慢增長。

2023年，中央政策定調(diào)，給市場托底，在擴大內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)的方針下，房地產(chǎn)將完成軟著陸。隨著疫情高峰的回落，經(jīng)濟復(fù)蘇，需求得到釋放，房地產(chǎn)復(fù)蘇潛力大，大灣區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)整年的走勢穩(wěn)定增長，核心城市、核心地帶房價有望小幅回升。看好第一季度春節(jié)后市場表現(xiàn)，第二季度平穩(wěn)增長。