政策環(huán)境
房貸利率
(資料圖)
1月20日,央行公布了最新的LPR報(bào)價(jià)利率,繼續(xù)維持不變,1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%。深圳首套房和二套房的房貸執(zhí)行利率分別加點(diǎn)30BPs和60BPs為4.60%和4.90%。
土地市場(chǎng)篇
1月份恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期月,土地市場(chǎng)無(wú)成交。
住宅市場(chǎng)篇
一手買賣市場(chǎng)
01?供應(yīng)
1月份受春節(jié)假期的影響,深圳新房供應(yīng)環(huán)比有所下跌,全市僅7個(gè)商品房項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證,共計(jì)批售2169套/36.46萬(wàn)㎡,環(huán)比2022年12月下跌64.5%。其中,有5個(gè)項(xiàng)目含住宅產(chǎn)品,住宅總獲批量為1807套/20.64萬(wàn)㎡,環(huán)比下跌30.1%。
02?全市需求
1月份,全市一手住宅共計(jì)備案1628套,環(huán)比下跌42.9%,同比下跌40%;總備案面積16.05萬(wàn)㎡。一手住宅成交均價(jià)5.23萬(wàn)元/㎡,環(huán)比下跌3.4%,同比下跌10.8%。
1月份雖然新房新增供應(yīng)有所下降,但庫(kù)存量基本持平,加之1月份成交迎慣性低位,2023年1月份深圳一手住宅去化周期有所加長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示截止1月底,一手住宅庫(kù)存面積為40.45萬(wàn)㎡,共計(jì)40132套,環(huán)比微漲0.2%。按照過(guò)去12個(gè)月的平均成交套數(shù)推算,目前深圳一手住宅的去化周期為14.8個(gè)月,較2022年12月份增加1.2個(gè)月。
03?區(qū)域需求
從分區(qū)來(lái)看,受春節(jié)長(zhǎng)假的影響,1月份一手住宅備案量?jī)H南山區(qū)環(huán)比上漲,漲幅為27.6%。其他各區(qū)備案量均呈現(xiàn)不同程度下跌,其中備案量跌幅最高的為福田區(qū),環(huán)比下跌93.9%;其次為寶安區(qū),環(huán)比下跌56.3%;坪山區(qū)跌幅最低為10.5%。從備案量絕對(duì)值來(lái)看,龍崗、寶安、光明位列前三甲,分別備案366套、332套、274套。
從區(qū)域均價(jià)變幅來(lái)看,1月份一手住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲的區(qū)域有福田、鹽田、光明、龍華4區(qū),其中福田區(qū)漲幅最高為12.9%、光明區(qū)最低為0.4%。剩下的區(qū)域一手住宅均價(jià)環(huán)比均下跌,其中跌幅最大的為寶安區(qū),下跌16.0%;其次為南山區(qū),環(huán)比下跌15.9%。
跌幅最低的為坪山區(qū),下跌1.2%。由于南山區(qū)高價(jià)位物業(yè)備案量減少,1月份不再是成交均價(jià)最高的區(qū)域,取而代之的為福田區(qū),1月份一手住宅成交均價(jià)為10.3萬(wàn)元/㎡;成交均價(jià)最低的仍為大鵬新區(qū),1月份均價(jià)為3.2萬(wàn)元/㎡。
從分區(qū)去化周期來(lái)看,1月份去化周期最短的仍為南山區(qū)6.0個(gè)月,最長(zhǎng)的仍為大鵬新區(qū)70.2個(gè)月。此外,受1月份成交量普低的影響,去化周期下跌的僅有南山、深汕合作區(qū)2區(qū)、光明區(qū)去化周期持平,其他大部分區(qū)域的去化周期均有所加長(zhǎng)。其中,上升最明顯的為羅湖區(qū),去化周期從去年12月份的9.8個(gè)月上升至今年1月的14.4個(gè)月。
從1月份一手住宅成交Top10來(lái)看,成交靠前的新房項(xiàng)目主要集中在龍崗(3個(gè))、光明(2個(gè))、龍華區(qū)(2個(gè)),此外深汕合作區(qū)、寶安、前海各一個(gè)。其中,1月份成交排名第一的是位于龍崗龍城街道的金域?qū)W府,共計(jì)成交86套、成交面積7616.60㎡;其次是來(lái)自深汕合作區(qū)的半山潤(rùn)府二期,共計(jì)成交63套、成交面積6550.27㎡。
二手買賣市場(chǎng)
01?全市
1月份,深圳二手住宅市場(chǎng)備案量迎慣性低位,據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1月份全市共計(jì)備案1391套,環(huán)比下跌32.8%,同比下跌10.7%;總備案面積13.16萬(wàn)㎡,環(huán)比下跌34.6%。
02 ?區(qū)域
1月份,全市二手住宅備案量?jī)H光明區(qū)環(huán)比上漲,漲幅為21.1%。其他區(qū)域花環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度下跌,其中跌幅最高的為大鵬新區(qū),環(huán)比下跌66.7%;跌幅最低的為坪山區(qū),環(huán)比跌幅10.7%。從備案量來(lái)看,福田區(qū)超越龍崗排在首位,共計(jì)備案323套;其次為龍崗區(qū),共計(jì)備案286套;南山區(qū)共計(jì)備案239套,排在第三位。
從業(yè)主報(bào)價(jià)的情況來(lái)看,1月份業(yè)主信以靜制動(dòng)。業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)的樓盤占比下降,由2022年12月份的11.1%下降至8.0%;上調(diào)報(bào)價(jià)的占比亦有所下降;報(bào)價(jià)持平的占比上升至86.5%。1月份隨著疫情的影響減弱,買家看房量上升,業(yè)主信心有所回升,目前業(yè)主以靜制動(dòng),在1月份暫時(shí)未調(diào)整價(jià)格。
1月份,二手住宅樓盤備案量TOP10中,福田區(qū)最多共有4個(gè);其次為南山和龍華,各2個(gè);剩下的光明、龍崗各1個(gè)。成交TOP10中前三均來(lái)自福田區(qū),福田香蜜湖片區(qū)的僑香村以17套/1634.5㎡的成交量位列榜首;其次為梅林的梅林一村,共計(jì)成交10套/943.82㎡;排在第三的為福田保稅區(qū)的益田區(qū),共計(jì)成交9套/946.79㎡。
從套均面積來(lái)看,以80-120㎡的為主,多達(dá)8個(gè);2個(gè)套均面積在80㎡以下,套均面積在120㎡以上的則沒(méi)有??梢姮F(xiàn)在市場(chǎng)上二手房成交以剛需及改善的三房為主。
租賃市場(chǎng)
1月份美聯(lián)物業(yè)(深圳)藍(lán)籌住宅租金指數(shù)值為232.54,對(duì)應(yīng)的租金水平為84.18元/㎡,環(huán)比微漲0.2%,同比下跌4.8%。
分區(qū)域來(lái)看,1月份深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)回暖趨勢(shì),租金水平亦止跌回升。1月份僅鹽田、寶安兩區(qū)的租金水平環(huán)比繼續(xù)下跌,環(huán)比跌幅分別為1.54%、0.78%;其他各區(qū)均上漲,漲幅最高的為福田區(qū),環(huán)比上漲1.12%,羅湖、南山漲幅最低,均為0.38%。
從租金水平來(lái)看,福田區(qū)租金水平仍為全市最高,為109.43元/㎡.月;其次為南山區(qū),租金水平為109.20元/㎡.月;租金水平最低的為龍崗區(qū),為47.41元/㎡.月。
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