來(lái)源：朱羅紀(jì)

明顯感覺(jué)到一些童鞋春節(jié)后的心態(tài)有點(diǎn)方，聊一下“牛市的可惡”和“熊市的可愛(ài)”。

(資料圖)

熊市大家都不喜歡，但是熊市很珍貴，尤其對(duì)剛需和改善。這里說(shuō)的剛需和改善，指的是那類“沒(méi)有房子”和“要換房子”的人群。

最近有一些粉絲跟我說(shuō)，春節(jié)以來(lái)，他們關(guān)注的樓盤(pán)價(jià)格有一些反彈，由此覺(jué)得最好的入市時(shí)機(jī)在去年第四季度，當(dāng)時(shí)沒(méi)有下手現(xiàn)在有些后悔。

我問(wèn)：再給你一次機(jī)會(huì)，回到當(dāng)時(shí)那個(gè)時(shí)候，你敢買嗎？

答案都是：不敢。如果當(dāng)時(shí)買了，不知道市場(chǎng)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌下去。

還有改善型買家就更糾結(jié)，自己現(xiàn)在要不要賣房子？大家都知道，這幾年的市場(chǎng)對(duì)改善型買家非常的不友好，因?yàn)樗麄円I房子的話，首付實(shí)在太高了，需要首先把房子賣掉，但是參考價(jià)以來(lái)的二手房又非常不好賣。而春節(jié)后的市場(chǎng)又更加的微妙，現(xiàn)在賣掉怕市場(chǎng)反彈上去，這樣賣了個(gè)低價(jià)，買又買了個(gè)高價(jià)，會(huì)非常的不爽。

這樣的心態(tài)是正常的，絕大部分人都是這樣，它符合人性。每個(gè)人都想自己賣房子的時(shí)候能賣個(gè)高價(jià)，而買房子的時(shí)候能抄到底。

但事實(shí)往往不如人意，就像你買股票一樣，比如騰訊，當(dāng)它跌到190塊以下的時(shí)候人都不敢買，但是等它漲到了400塊時(shí)你回過(guò)頭來(lái)說(shuō)當(dāng)初跌到190塊該進(jìn)場(chǎng)，又在400塊的時(shí)候買進(jìn)去了，然后……被套了。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，我認(rèn)為，剛需、改善型群體如果想讓自己在市場(chǎng)波動(dòng)中更好的實(shí)現(xiàn)自己的目的，就必須要試著學(xué)會(huì)很重要的一門(mén)課：如何利用好熊市。

從邏輯上來(lái)講，為什么我說(shuō)對(duì)剛需/改善客來(lái)說(shuō)，熊市是最珍貴的市場(chǎng)。（當(dāng)然對(duì)投資者也一樣，但是我更想談“用家”這個(gè)層面）

01

買房子，投資和自住到底不一樣。

這個(gè)問(wèn)題涉及到我們?yōu)槭裁匆I房子，是一個(gè)起點(diǎn)問(wèn)題（其實(shí)也是最重要的問(wèn)題）。

上面講的粉絲心態(tài)，說(shuō)到底是“抄底”的心態(tài)。我們這里不去扯抄底對(duì)不對(duì)、能不能抄到底的問(wèn)題，單說(shuō)抄底的背后實(shí)際上是投資的邏輯，而不是自住的邏輯。童鞋們這么多年在市場(chǎng)上，接收到的各類房產(chǎn)營(yíng)銷信息，凡是涉及到抄底、歷史大底的表述，指向的其實(shí)都是投資發(fā)大財(cái)?shù)摹＞褪歉嬖V你底部到了，抄底能賺大錢(qián)。

但是，這兩者說(shuō)到底是有區(qū)別的，買房和炒股不一樣，買房自住和買房投資也不一樣。我們見(jiàn)到的市場(chǎng)里的投資客，基本上人家都是已經(jīng)解決了家庭自住的問(wèn)題，他再進(jìn)入樓市，目的是家庭財(cái)富如何配置更有效率的問(wèn)題，優(yōu)先考慮的就是增值（投資回報(bào)率）。這和股市已經(jīng)沒(méi)有不同，只是標(biāo)的不同。

但剛需/改善客不是，你手里都沒(méi)房子（改善也是一換一）。這時(shí)候大家的消費(fèi)偏好不一樣，投資客考慮的是升值，但你考慮的買房子來(lái)解決你人生、家庭面臨的問(wèn)題，比如就想擁有一個(gè)屬于自己的家，結(jié)婚要買婚房，小孩讀書(shū)要買學(xué)位房，想改善居住環(huán)境，給老人養(yǎng)老……當(dāng)然，還包括很重要的兼顧增值的目的，等等，但統(tǒng)歸一句話，優(yōu)先考慮的方向是提高生活品質(zhì)。

轉(zhuǎn)換一下表述，剛需/改善的買房目的在于：為了生活質(zhì)量的提升你可以容忍減低多少的投資回報(bào)率。這兩者之間的均衡，每個(gè)人都不同，沒(méi)有一個(gè)整齊劃一的標(biāo)準(zhǔn)。

沿著這個(gè)邏輯推導(dǎo)下去，剛需/改善客買房，我認(rèn)為不適合代入太強(qiáng)的投資增值的思維，而要帶著解決問(wèn)題的思維去買房子。我的人生、我的家庭，正面臨一個(gè)或幾個(gè)重大問(wèn)題，房子可以幫助我有效的解決這個(gè)問(wèn)題。附帶的增值結(jié)果，可能有，也可能少，但不屬于重要方向。

這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理，但我花了很多年才想明白。我觀察大部分的剛需/改善客，和我當(dāng)年一樣，總是“什么都想要”，搖擺來(lái)去，耽誤了很多時(shí)光。如果嚴(yán)格的按照這個(gè)思維，我認(rèn)為許多人是可以在市場(chǎng)波動(dòng)中做對(duì)的，而且也能夠明白我上面為什么說(shuō)剛需/改善客要加倍珍惜熊市。

02

我在去年最遲12月還在發(fā)文說(shuō)，這是一個(gè)對(duì)“用家”極其友好的市場(chǎng)，要高度關(guān)注年底的“窗口期”《真正的“用家”，應(yīng)該關(guān)注年底的“好窗口”》。我當(dāng)時(shí)還給出了4月份就劃好的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房子是不是非常不好賣？房?jī)r(jià)是不是出現(xiàn)了顯著下調(diào)？房貸利率是不是在明顯下行？行政管制是不是明顯松綁？

這樣說(shuō)并不是要?jiǎng)傂?改善客去抄底的，也不意味著我當(dāng)時(shí)在預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)反漲。而是因?yàn)?，在熊市買房子，你除了更有機(jī)會(huì)獲得一個(gè)低價(jià)以外，最重要的是，可以得到一個(gè)從容選房的時(shí)間窗。

稍微有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的童鞋會(huì)明白，和很多人一起搶房子是一種多么慌亂的感受。

遠(yuǎn)的不說(shuō)，就從2018年深圳“二次房改”之后說(shuō)起，當(dāng)時(shí)深圳已經(jīng)有嚴(yán)厲限價(jià)，香蜜湖、深圳灣的一些網(wǎng)紅新盤(pán)動(dòng)輒都是幾千人去搶。到2019年“雙11”因?yàn)楹勒愐馔獾娜∠?，深圳二手房開(kāi)始暴漲，業(yè)主也開(kāi)啟了聯(lián)手托市模式，什么“返價(jià)”都已經(jīng)是小意思了。再到2020年，不少人應(yīng)該記得15000多人去搶潤(rùn)府那1100多套房子……

那么我問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題：在繁榮乃至亢奮的市場(chǎng)里，剛需/改善客有沒(méi)有優(yōu)勢(shì)？如果你是買家，有誰(shuí)想要那樣的市場(chǎng)？（我作為賣家，我當(dāng)然想天天是那種市場(chǎng)）。

我的看法：1）當(dāng)市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，剛需/改善客毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是信息、知識(shí)、專業(yè)、實(shí)力，你都不如“老司機(jī)”們。2）你即便能搶到房子，你付出的成本也不會(huì)低，除了價(jià)格的成本，你還要付出其它成本（比如時(shí)間、關(guān)系等等）。

我講搶茅臺(tái)的例子，就很好明白。

茅臺(tái)公司這些年對(duì)飛天茅臺(tái)的控價(jià)，是和房地產(chǎn)調(diào)控的軌跡一模一樣的（是個(gè)非常好的對(duì)比案例）！為了讓大家搶到平價(jià)茅臺(tái)，茅臺(tái)公司在2022年上線了I茅臺(tái)，并且還鼓搗了很多新玩意兒（什么巽風(fēng)游戲之類）。

中簽率大概是最低都不到萬(wàn)分之二，如此，你想搶到平價(jià)茅臺(tái)（轉(zhuǎn)手賺錢(qián)），你要做：每天早上9點(diǎn)去搶，每天晚上9點(diǎn)去搶，還要加入一堆網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)去搶，如果你還想要什么節(jié)氣酒，你得再去玩那個(gè)莫名其妙的游戲。但這些都是“小散們”在干的事兒，“老司機(jī)”則未必。而且，干這些事兒要花成本，雖然價(jià)格是“平價(jià)”了，但是你為之多支付的時(shí)間、精力、其它捆綁銷售，也是代價(jià)的一種，你要加上去，算下來(lái)成本未必低。

那么請(qǐng)問(wèn)買茅臺(tái)酒最好的時(shí)機(jī)在什么時(shí)候？是2013-2014年，嚴(yán)打三公消費(fèi)+白酒塑化劑的時(shí)候，市場(chǎng)價(jià)幾年不漲，不難買到。

以我的歷史觀察，在一個(gè)繁榮的市場(chǎng)里，剛需/改善客能做的幾乎只有一件事，就是不斷的追高——被買家返價(jià)。以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)絕對(duì)值，一旦有反彈，分分鐘就是返價(jià)上百萬(wàn)，在深圳一套700-800萬(wàn)的房子，返價(jià)15%就超過(guò)了100萬(wàn)。試問(wèn)，資產(chǎn)價(jià)格跌了3-4成，再回彈個(gè)1-2成，不是稀松平常的事情么？而到那個(gè)時(shí)候，買家的心態(tài)就會(huì)立即變化，覺(jué)得市場(chǎng)要起來(lái)了，所以很郁悶的接受了業(yè)主返價(jià)。當(dāng)然你可能會(huì)選擇放棄，但是你放棄的同時(shí)，你會(huì)看到其它樓盤(pán)也在漲價(jià)，這也構(gòu)成了你的機(jī)會(huì)成本。

對(duì)于用家而言，真正的好市場(chǎng)，就是熊市。只有在熊市里，原本1000個(gè)人在釣魚(yú)的池塘，一下子走了2/3，剛需/改善客才真的能夠得到機(jī)會(huì)。一個(gè)商品，不需要搶購(gòu)就可以得到，本身就是巨大的成本節(jié)省。

再說(shuō)一遍，房子，我是高度建議剛需/改善客在熊市買，絕不是因?yàn)椤俺住保且驗(yàn)樾苁匈I的時(shí)候沒(méi)有人跟你搶。

03

有的粉絲會(huì)問(wèn)，那你“忽悠”剛需去接盤(pán)，繼續(xù)跌了怎么辦。

對(duì)，誰(shuí)都不想買來(lái)跌，誰(shuí)都想買來(lái)漲。我自己去買房子的時(shí)候，你說(shuō)我不害怕這個(gè)，那也是不誠(chéng)實(shí)。

但這個(gè)時(shí)候，恰恰就需要使用第一點(diǎn)原則來(lái)進(jìn)行理性對(duì)照——你進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的目的是什么？

如果是剛需/改善客，那么你的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)該是：這套房子能否有效的幫助我解決我現(xiàn)在面臨的問(wèn)題？

這是一個(gè)“以我為主”，而不是為外物左右的思維。我一直說(shuō)，用家買房其實(shí)不需要太多的指導(dǎo)，真正要做的是自己弄明白自己想要的東西。只要你自己清楚，做功課的時(shí)候稍微勤奮一點(diǎn)，多搜集整理些信息，你最終是一定能找到最符合你的居所的，這個(gè)真不需要有什么高深的專業(yè)。

但是我們的剛需，大部分時(shí)候?qū)幵嘎?tīng)信別人的觀點(diǎn)，而不相信自己的家人夜以繼日的自我剖析。比如有的專家、大V講信心回來(lái)了，史詩(shī)級(jí)的反彈要來(lái)，自己就忙不迭的趕緊入市。這不是可取的心態(tài)，要知道，機(jī)構(gòu)也好，專家也好，大部分時(shí)候提供的都是一個(gè)宏觀面分析，對(duì)微觀是沒(méi)有多大意義。更關(guān)鍵的是，人家只是嘴上說(shuō)說(shuō)，真金白銀花錢(qián)的可是你。

如果剛需/改善客使用這一條邏輯，那么首先可以大概率的“做對(duì)”，就是買到對(duì)的房子——這個(gè)買對(duì)的意思是說(shuō)，他買到了可以解決他家庭問(wèn)題的房子。而且，在熊市里出擊，這個(gè)過(guò)程可以拉的很長(zhǎng)，家人可以非常從容的計(jì)劃、對(duì)比、分析、籌錢(qián)，不需要擔(dān)心房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)頭上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

下面也許會(huì)跌，但是那屬于短期的波動(dòng)，我從來(lái)不相信有人主動(dòng)性做到抄到歷史大底——尤其是在二手房市場(chǎng)，那根本不存在。一個(gè)小區(qū)1000多套房子，你買的時(shí)候恰好是最便宜的那一套，從此之后這個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)一飛沖天。確有這樣的LUCKY BOY，但絕不會(huì)是主動(dòng)為之。

短期的波動(dòng)用什么來(lái)反觀？用長(zhǎng)期主義，如果深圳（或者是其它任何一個(gè)城市）依然是一個(gè)擁有可觀增長(zhǎng)潛力的好城市（今年即便是3.3%的GDP增速我認(rèn)為也不錯(cuò)，更可觀的是新興產(chǎn)業(yè)占比超過(guò)40%，創(chuàng)歷史新高）。如果在未來(lái)的數(shù)年里，這座城市的商品房依然維持一個(gè)較高的“稀缺性”。如果在你買入的那個(gè)地段周圍，數(shù)以百億計(jì)的公共配套建設(shè)依然在持續(xù)改善……那我認(rèn)為，即便是你不考慮升值，用一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間段看，你的投入還是很可能會(huì)成為一個(gè)“好買賣”。

去年以來(lái)，我的一位粉絲賣掉了房子，成功通過(guò)拍賣底價(jià)買到了南山一個(gè)高贈(zèng)送的樓盤(pán)。另一個(gè)粉絲買了南山的一個(gè)限價(jià)新盤(pán)，有段時(shí)間還在擔(dān)心買早了。但是越往后來(lái)，我發(fā)現(xiàn)她們?cè)绞怯X(jué)得自己當(dāng)初做對(duì)了。只要在買的時(shí)候你想的夠清醒，那么你唯一需要的就是堅(jiān)定自己是對(duì)的。也許短時(shí)間內(nèi)看不出來(lái)，但是時(shí)間一旦拉長(zhǎng)，當(dāng)初的“正確”就會(huì)愈發(fā)的顯現(xiàn)。

總之，真正的用家在熊市里進(jìn)取一點(diǎn)，要比在一個(gè)亢奮的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，忍受著“返價(jià)潮”和“搶購(gòu)潮”隨便的摟上一套，我認(rèn)為要好得多。對(duì)于自住而言，繁榮的市場(chǎng)，從來(lái)都是最壞的市場(chǎng)，你不但會(huì)容易“買錯(cuò)”，還更容易……“買貴”。

但是，人性誰(shuí)又能改變得了呢？

上次建了一個(gè)500萬(wàn)預(yù)算群，鑒于城市副中心的500萬(wàn)剛需盤(pán)非常多，具體如何選盤(pán)變得復(fù)雜，應(yīng)很多剛需粉絲的呼吁，新建的一個(gè)群。然后有些粉絲申請(qǐng)要建“1000萬(wàn)預(yù)算群”，我就同時(shí)開(kāi)建三個(gè)不同的群——預(yù)算在500萬(wàn)內(nèi)、1000萬(wàn)內(nèi)、2000萬(wàn)內(nèi)（均為付費(fèi)群），有需要的童鞋，都可以掃下方二維碼，備注清楚。希望大家通過(guò)交流，可以幫助自己更好的“買對(duì)”。