宋?丁

開(kāi)春以來(lái)，全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)快速拉升，積極姿態(tài)非常明顯。深圳經(jīng)濟(jì)同樣呈現(xiàn)良好的啟動(dòng)局面，如果不出意外，預(yù)計(jì)今年的經(jīng)濟(jì)會(huì)有相當(dāng)不錯(cuò)的走勢(shì)和結(jié)果。在這種背景下，深圳房地產(chǎn)能否借勢(shì)一掃近兩年來(lái)的相對(duì)低迷，由穩(wěn)步回暖走向正常？未來(lái)大的趨勢(shì)又會(huì)如何？我今天想就這些問(wèn)題從四個(gè)方面展開(kāi)做一點(diǎn)分析。

一、當(dāng)前深圳樓市的整體走勢(shì)及供需動(dòng)向

(資料圖片僅供參考)

1、在經(jīng)歷了最近兩年疫情干擾、政策調(diào)控及整體經(jīng)濟(jì)低潮波動(dòng)的影響而呈現(xiàn)的低迷格局后，深圳樓市在春節(jié)后開(kāi)始出現(xiàn)節(jié)奏感突出的回暖跡象，主要表現(xiàn)是，長(zhǎng)期偏冷的樓市氛圍整體開(kāi)始趨向活躍，一二手房市場(chǎng)的客戶看房量及成交量均有放大；一些新房樓盤營(yíng)銷活動(dòng)再次啟動(dòng)，部分二手房業(yè)主開(kāi)始撤盤或反價(jià)，部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始重新招聘工作人員，充實(shí)網(wǎng)點(diǎn)，以應(yīng)對(duì)近期快速增加的看房買房客戶。

2、二手房成交量上升明顯。2022年深圳二手住宅成交約2.17萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于北上廣的14.24萬(wàn)套、14.67萬(wàn)套和8.27萬(wàn)套，月均成交僅1808套，創(chuàng)下2007年以來(lái)16年的新低，同比2021年下滑46.68%。但春節(jié)后成交量突發(fā)性增長(zhǎng)，第一周的1月30日-2月5日成交560套，環(huán)比增長(zhǎng)率為214.6%，第二周的2月6日-2月12日，深圳的二手房成交784套，環(huán)比增長(zhǎng)率為40.0%。

3、在“保交樓”推動(dòng)下，節(jié)后新房市場(chǎng)的活躍度開(kāi)始提升，樓盤營(yíng)銷活動(dòng)增加，但基本表現(xiàn)是冷暖相間，一些熱點(diǎn)樓盤取消折扣甚至提價(jià)，而部分成交不暢的樓盤則加大折扣等促銷活動(dòng)。有樓盤開(kāi)盤當(dāng)天去化率達(dá)到將近40%的較好記錄。

4、從宅地和住房供應(yīng)情況看，深圳在連續(xù)三年大幅增加宅地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)保持足量宅地供應(yīng)，計(jì)劃供應(yīng)居住用地3.3平方公里，新開(kāi)工住房面積1300萬(wàn)平方米，完成保障性住房投資400億元以上，建設(shè)籌集保障性住房18.5萬(wàn)套（間），供應(yīng)分配6.5萬(wàn)套（間）。其中，加大保障性租賃住房建設(shè)力度，新開(kāi)工建設(shè)60個(gè)項(xiàng)目，建設(shè)籌集16萬(wàn)套（間）。完成100個(gè)老舊小區(qū)改造。

5、目前深圳有300多個(gè)在售新盤，2月份以后還將新增幾十個(gè)，整體房源充足。去年11月，深圳二手房掛牌量突破10萬(wàn)套，預(yù)計(jì)隨著樓市回暖和反價(jià)增加，撤盤現(xiàn)象也將有所增加，但據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后二手房有效在售房源仍保持在36595套的寬松水平。

6、房?jī)r(jià)方面，在近兩年的樓市低迷通道里，深圳一二手房?jī)r(jià)都出現(xiàn)較大波動(dòng)，部分偏差地段或老舊類小區(qū)的部分房源房?jī)r(jià)出現(xiàn)20%、30%、40%的跌幅，個(gè)別房源價(jià)格甚至腰斬。但從整體看，近期均價(jià)仍然維持偏高價(jià)位，一手房?jī)r(jià)大約在6.1萬(wàn)以上，二手房?jī)r(jià)則在7萬(wàn)以上，反映了深圳房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的抗跌性。

7、在今年疫情形勢(shì)大幅好轉(zhuǎn)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力復(fù)興的大背景下，預(yù)計(jì)深圳房地產(chǎn)及樓市回暖向上的態(tài)勢(shì)將會(huì)持續(xù)，一二手房成交量均會(huì)有比較明顯的放大，房?jī)r(jià)將相應(yīng)有所上升，但市場(chǎng)和政策兩方面都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)保持適度敏感，一旦上升過(guò)快，管控力度可能會(huì)跟進(jìn)加強(qiáng)，力求保持深圳房地產(chǎn)和樓市的整體平穩(wěn)運(yùn)行。

二、深圳房地產(chǎn)政策動(dòng)向

1、鑒于深圳房地產(chǎn)和樓市具有比較強(qiáng)的投資投機(jī)屬性，政府對(duì)樓市的管控力度歷來(lái)比較強(qiáng)。近年來(lái)，出臺(tái)過(guò)很多調(diào)控政策，尤其以2020年7月15日推出的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（俗稱“715新政”）和2021年2月8日推出的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（簡(jiǎn)稱“二手房參考價(jià)政策”）為重點(diǎn)，自推出以來(lái)，對(duì)深圳樓市產(chǎn)生了深遠(yuǎn)、重大的影響，至今這兩大政策并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性調(diào)整或改變，因此對(duì)樓市的直接影響仍然明顯。

2、自2021年10月以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)，國(guó)家層面、地方數(shù)百個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)和樓市的各類刺激性、鼓勵(lì)性政策投放高達(dá)1000多個(gè)，包括一二線城市都有不同的寬松政策投放，但深圳政策面的放松動(dòng)向仍然微弱，相關(guān)松綁政策非常少。近期的關(guān)聯(lián)政策有兩個(gè)，一個(gè)是二手房“帶押過(guò)戶”，另一個(gè)是“積分入戶”，但屬于邊緣類政策，而直接性、關(guān)鍵性的政策，例如入戶三年才能買房、二手房參考價(jià)、認(rèn)房又認(rèn)貸、限售5年等，目前政策仍未松動(dòng)，我的判斷，部分政策做適度調(diào)整的可能性不能說(shuō)不存在，但年內(nèi)大面積松動(dòng)的可能性很小。

3、對(duì)深圳樓市影響甚大的二手房參考價(jià)政策已經(jīng)連續(xù)兩年沒(méi)有進(jìn)行調(diào)整。2022年3月網(wǎng)上曾傳說(shuō)政府將上調(diào)3-5%的參考價(jià)，后證明消息不實(shí)。近期網(wǎng)上又傳政府部門針對(duì)相關(guān)問(wèn)題有官方回復(fù)，表示“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定?！倍址渴袌?chǎng)還對(duì)此出現(xiàn)一些積極成交的動(dòng)向。但我判斷這次的消息仍然難以核實(shí)落地。

4、在今年1月29日召開(kāi)的深圳市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，深圳市住建局負(fù)責(zé)人表示，將全力發(fā)力房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的兩大產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)做出巨大貢獻(xiàn)。對(duì)此政策面的積極表述，市場(chǎng)上有人對(duì)此解讀為政策將刺激樓市上揚(yáng)，房?jī)r(jià)將反彈。我認(rèn)為這種解讀是片面的。我的判斷是，政府表態(tài)讓房地產(chǎn)做出巨大貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在大量增加宅地供應(yīng)，大量安排保障性住房籌集建設(shè)，積極支持房企努力完成“保交樓”任務(wù)，鼓勵(lì)銀行與貸款房企和市民之間通過(guò)多種策略積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保不讓房地產(chǎn)負(fù)面問(wèn)題拖累全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大局，更有利有效推進(jìn)城市更新和土地整備工作，為深圳房地產(chǎn)良性發(fā)展做好基礎(chǔ)工作，等等。

而涉及樓市的相關(guān)政策基本上不會(huì)出現(xiàn)較大放松性改變，維持現(xiàn)有政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性是大概率，但根據(jù)形勢(shì)需要，對(duì)部分具體政策做出一定的調(diào)整或修正，這種可能性是存在的，但任何政策調(diào)整的大前提是，保持房地產(chǎn)和樓市的穩(wěn)定運(yùn)行，不能想當(dāng)然地認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在明顯活躍起來(lái)，樓市政策也一定會(huì)大尺度放松，因?yàn)?，現(xiàn)在是因城施策，深圳的特殊性決定了這種動(dòng)向的可能性比較低。

三、深圳房地產(chǎn)的主要特征

1、觀察深圳房地產(chǎn)，不能直接以全國(guó)房地產(chǎn)格局類比，甚至與北上廣都不能直接比，因?yàn)樯钲诜康禺a(chǎn)具有顯著的差異化特征，這導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)和樓市的運(yùn)行和走向常常與其他城市存在很大不同。

2、深圳是全國(guó)乃至全球目前最大的移民城市，全市1800萬(wàn)常住人口，其中戶籍僅550萬(wàn)，其他1250萬(wàn)都是居住證人口，此外，還有幾百萬(wàn)流動(dòng)人口，這決定了深圳的住房需求在有效人口基數(shù)方面具有非常大的波動(dòng)性和不確定性。

3、深圳大約1100萬(wàn)套住房中，紅本商品住房大約僅200萬(wàn)套，其他為保障性住房、公寓、園區(qū)宿舍、城中村農(nóng)民房、違建房等，1800萬(wàn)常住人口中，真正擁有自有紅本商品住房的人口大約為500多萬(wàn)人，占比為30%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)所有一二線城市。這意味著深圳的剛需住房潛力非常大，這與全國(guó)大多數(shù)城市較高住房擁有率背景下可能出現(xiàn)的住房過(guò)剩和去化困難形成明顯差異。

4、深圳改革開(kāi)放40多年來(lái)，建成的住宅物業(yè)總面積將近9億多平方米，其中違建房占比高達(dá)將近一半，是全國(guó)違建房面積最大的城市。這意味著，深圳的舊改和城市更新的任務(wù)非常艱巨，拆遷、整頓的壓力巨大，補(bǔ)償賠償費(fèi)以及相應(yīng)的舊改成本居高不下，助推房?jī)r(jià)高企。

5、深圳是四大一線城市中土地面積最小的城市，僅為上海的1/3、廣州的近1/4，北京的1/8，但深圳人口數(shù)量接近北上廣。近年來(lái)，深圳城市容積率不斷提升，住宅樓的層高已經(jīng)由普高32層提升到部分45層，又再向最高60-70層推進(jìn)，居住舒適度在不斷下降。

6、深圳是內(nèi)地僅次于北京、上海的全國(guó)第三大金融中心城市，目前本外幣存款總額高達(dá)12萬(wàn)億多，且仍在以較快速度增長(zhǎng)。深圳不斷增長(zhǎng)的貨幣存量中，有相當(dāng)比例通過(guò)信貸等渠道直接間接流入房地產(chǎn)和樓市，成為支撐樓市的基礎(chǔ)性金融杠桿。深圳的房貸杠桿率在全國(guó)是最高的，購(gòu)房貸款占比高達(dá)98%以上，而家庭住房支出占比平均高達(dá)70%以上。

7、深圳房?jī)r(jià)高，有一定的泡沫成分，但主要還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐。深圳經(jīng)濟(jì)在2022年取得了3.3%的GDP增幅，遠(yuǎn)高于廣州的1%、北京的0.7%和上海的-0.2%，人均GDP3萬(wàn)美元。但深圳居民的收入水平差距偏大，普通市民收入偏低，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比偏大，房?jī)r(jià)上升快，會(huì)直接降低多數(shù)人的買房能力。以上所述的深圳經(jīng)濟(jì)的特殊性決定了：在經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定、健康、良性發(fā)展的背景下，樓市管控政策出現(xiàn)大尺度放松的機(jī)率不大。

四、深圳房地產(chǎn)基本形勢(shì)及大趨勢(shì)

1、針對(duì)深圳住房長(zhǎng)期失衡的基本形勢(shì)，深圳市近年來(lái)已經(jīng)顯著加大了宅地供應(yīng)，全力糾偏“人地錯(cuò)配”格局，預(yù)計(jì)未來(lái)十年都將是住房供應(yīng)的“大年”，深圳房地產(chǎn)和樓市基于市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，將長(zhǎng)期保持穩(wěn)健活躍的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2、由于深圳無(wú)房人口基數(shù)較大，資金量充裕，樓市活躍度容易激活，炒房現(xiàn)象出現(xiàn)的機(jī)率偏高，因此管控政策的剛性存在和大面積存在將是一種常態(tài)。政策的改變可能隨著市場(chǎng)的變化而自動(dòng)變化，例如，二手房參考價(jià)政策，在推進(jìn)兩年時(shí)間里，東部、中部以及西部局部地區(qū)的不少樓盤，其掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)和參考價(jià)并軌，甚至低于參考價(jià)，這意味著二手房參考價(jià)在這些片區(qū)事實(shí)上已經(jīng)自動(dòng)失去指導(dǎo)性，或者說(shuō)政策的執(zhí)行事實(shí)上已經(jīng)自動(dòng)消失了，這客觀反映了政策的初衷；而那些一二手房?jī)r(jià)仍然倒掛的片區(qū)，這項(xiàng)政策大概率將繼續(xù)有效執(zhí)行。很難想象政策面會(huì)對(duì)這些重點(diǎn)片區(qū)推出政策放松的舉措。

3、深圳自2018年推出二次房改方案后，房地產(chǎn)發(fā)展的基本邏輯已經(jīng)發(fā)生重大改變，政府保障性住房占比大幅提升，達(dá)到60%，近期又導(dǎo)入全國(guó)性的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，未來(lái)深圳保障性住房將由封閉性運(yùn)營(yíng)的共有產(chǎn)權(quán)住房體系和公共類租賃住房體系形成，未來(lái)深圳的住房將形成保障性住房為主、商品住房為輔的基本格局，其目標(biāo)是多主體供給、多渠道保障全體市民安居樂(lè)居。

4、盡管未來(lái)深圳房地產(chǎn)發(fā)展和住房供應(yīng)空間仍然很大，但是，深圳經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)戰(zhàn)略已經(jīng)確立為科創(chuàng)立市、文化立市，未來(lái)科技創(chuàng)新制造業(yè)以及相應(yīng)的高端服務(wù)業(yè)將成為城市經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)軍性、先鋒性支柱產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)將蛻變?yōu)槌鞘薪?jīng)濟(jì)的民生性、基礎(chǔ)性支柱產(chǎn)業(yè)，土地財(cái)政在政府財(cái)政收入中的占比保持在20%以下甚至更低，為全國(guó)一二線城市中最低，更多的財(cái)政收入將持續(xù)依賴產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，而不是土地財(cái)政，這將在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中為房地產(chǎn)確立更加合理的、健康的產(chǎn)業(yè)地位。

5、深圳在積極應(yīng)對(duì)可能在不久落地的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。從某種意義上說(shuō)，已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”了十多年的房地產(chǎn)稅，到了今天，完全可以也應(yīng)該盡快落地了，真正落地后，才會(huì)有效化解市場(chǎng)上廣泛存在的誤解和疑慮，這應(yīng)該成為國(guó)家政策投放的基礎(chǔ)考量。如果國(guó)家選擇在深圳試點(diǎn)，深圳就大大方方推進(jìn)，因?yàn)檫@不僅體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)深圳的信任和深圳的責(zé)任，而且對(duì)全國(guó)的稅制改革以及房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展都是一次積極正面的探路歷程。

6、中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨重大的轉(zhuǎn)型升級(jí)，與之相應(yīng)，中國(guó)房地產(chǎn)也面臨重大改革。深圳房地產(chǎn)正在按照國(guó)家戰(zhàn)略布局，積極探索新的發(fā)展模式，包括：堅(jiān)持房住不炒方針、高質(zhì)量發(fā)展、保障性住房為主商品住房為輔、多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉、依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展、深度發(fā)掘存量市場(chǎng)、合理管理和提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，等等。相信深圳房地產(chǎn)將在全國(guó)繼續(xù)扮演先鋒角色，為全國(guó)房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展做出有益的貢獻(xiàn)。