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深圳樓市小高峰,買家賣家各不同


(資料圖)

我去年8.6日舊文《深圳樓市:二手房還要熬多久》,寫到萬物有周期,否極泰來的道理。樓市本質(zhì)上就是政策市,政策松,樓市漲,政策緊,樓市跌。政策不會一成不變,政策一定會順應(yīng)民意,樓市過熱,就會打壓,過冷,就會刺激。

此文重點不是討論上段的樓市邏輯,是要討論,我們普通的老百姓如果把握政策,不買在政策打壓前,不賣在政策刺激前。因為決策錯了,損失的金錢也許是一代人的積蓄。比如2020年7月31日是深圳樓市政策出臺日,在靠近這個日期買房的,大概率都站崗了。深圳個別樓盤跌幅最慘的有50%的跌幅,平均跌幅15%。我也有2020年7月1日的舊文《買房者與賣房者,誰更聰明》。提示市場過熱,政策會干預(yù),賣家應(yīng)該選擇離場。又比如賣在刺激政策前的例子,奧城這個月剛成交的一套房,如果賣在春節(jié)前,會少賣一百多萬。

政策是市場的推手,理解了政策的意圖,我們才能準確決策。政策利好頻出,現(xiàn)在政策的意圖是什么?是要成交量漲還是價格漲?理性的人應(yīng)該能明白,政策的目的是市場活躍,成交量的上漲,絕非房價的上漲。明白了這個道理,我們就能從容決策了。

就深圳市場而言,從買家及賣家的角色,又按層級的不同,分為剛需,剛改,豪宅。即剛需,剛改,豪宅買家;剛需,剛改,豪宅賣家。我們細化到六個角色去分析目前應(yīng)該采取的策略。

按政策價穩(wěn)量漲的意圖,我們首先來分析剛需市場,我認為剛需市場漲價的概率不大,因為剛需是基本盤,剛需盤是最能反映民生問題的。剛需盤買家不必因回暖態(tài)勢而焦慮,漲不起來的,可以從容選擇。數(shù)據(jù)方面也支持這一點,今年剛需新房入市5萬套左右,加上去年存貨,最起碼應(yīng)該在8萬套左右。其次我們來分析一下剛改市場,剛改市場是分化最明顯的市場,魚龍混雜,也是博弈最激烈的,好房子不愁賣,差房子賣不出去。不像剛需盤,能正常走量。剛改盤在這邊回暖行情中,不存在全面回暖的問題,整體交易量不會超過市場總成交量的20%。因此,我建議剛改買家耐心,不見兔子不撒鷹,不是好房,不要出手。剛需賣家可以借助回暖氛圍,順利出清,也沒有必要反價。因為市場后期價格也不一定能漲,現(xiàn)在能賣,就賣,不要浪費回暖行情帶來的機會。最后就是豪宅,真豪宅永遠是市場追捧的目標(biāo),我建議賣家不著急賣的,可以再等等,反過來,我建議買家積極入市,不要貽誤時機,因為市場剛回暖,豪宅后面反彈會更高,價格漲是大概率事件。

深圳樓市今年特征就是價穩(wěn)量漲,每個角色要清楚自己的定位,采取正確的策略,如果策略錯了,好行情也跟你無關(guān)。策略對了,就不會浪費這波回暖行情。

再牛市的市場,也有人虧錢。在熊的市場,也有人賺錢。樓市小高峰,買家賣家各不同。

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