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我去年8.6日舊文《深圳樓市：二手房還要熬多久》，寫到萬(wàn)物有周期，否極泰來(lái)的道理。樓市本質(zhì)上就是政策市，政策松，樓市漲，政策緊，樓市跌。政策不會(huì)一成不變，政策一定會(huì)順應(yīng)民意，樓市過(guò)熱，就會(huì)打壓，過(guò)冷，就會(huì)刺激。

此文重點(diǎn)不是討論上段的樓市邏輯，是要討論，我們普通的老百姓如果把握政策，不買在政策打壓前，不賣在政策刺激前。因?yàn)闆Q策錯(cuò)了，損失的金錢也許是一代人的積蓄。比如2020年7月31日是深圳樓市政策出臺(tái)日，在靠近這個(gè)日期買房的，大概率都站崗了。深圳個(gè)別樓盤跌幅最慘的有50%的跌幅，平均跌幅15%。我也有2020年7月1日的舊文《買房者與賣房者，誰(shuí)更聰明》。提示市場(chǎng)過(guò)熱，政策會(huì)干預(yù)，賣家應(yīng)該選擇離場(chǎng)。又比如賣在刺激政策前的例子，奧城這個(gè)月剛成交的一套房，如果賣在春節(jié)前，會(huì)少賣一百多萬(wàn)。

政策是市場(chǎng)的推手，理解了政策的意圖，我們才能準(zhǔn)確決策。政策利好頻出，現(xiàn)在政策的意圖是什么？是要成交量漲還是價(jià)格漲？理性的人應(yīng)該能明白，政策的目的是市場(chǎng)活躍，成交量的上漲，絕非房?jī)r(jià)的上漲。明白了這個(gè)道理，我們就能從容決策了。

就深圳市場(chǎng)而言，從買家及賣家的角色，又按層級(jí)的不同，分為剛需，剛改，豪宅。即剛需，剛改，豪宅買家；剛需，剛改，豪宅賣家。我們細(xì)化到六個(gè)角色去分析目前應(yīng)該采取的策略。

按政策價(jià)穩(wěn)量漲的意圖，我們首先來(lái)分析剛需市場(chǎng)，我認(rèn)為剛需市場(chǎng)漲價(jià)的概率不大，因?yàn)閯傂枋腔颈P，剛需盤是最能反映民生問(wèn)題的。剛需盤買家不必因回暖態(tài)勢(shì)而焦慮，漲不起來(lái)的，可以從容選擇。數(shù)據(jù)方面也支持這一點(diǎn)，今年剛需新房入市5萬(wàn)套左右，加上去年存貨，最起碼應(yīng)該在8萬(wàn)套左右。其次我們來(lái)分析一下剛改市場(chǎng)，剛改市場(chǎng)是分化最明顯的市場(chǎng)，魚(yú)龍混雜，也是博弈最激烈的，好房子不愁賣，差房子賣不出去。不像剛需盤，能正常走量。剛改盤在這邊回暖行情中，不存在全面回暖的問(wèn)題，整體交易量不會(huì)超過(guò)市場(chǎng)總成交量的20%。因此，我建議剛改買家耐心，不見(jiàn)兔子不撒鷹，不是好房，不要出手。剛需賣家可以借助回暖氛圍，順利出清，也沒(méi)有必要反價(jià)。因?yàn)槭袌?chǎng)后期價(jià)格也不一定能漲，現(xiàn)在能賣，就賣，不要浪費(fèi)回暖行情帶來(lái)的機(jī)會(huì)。最后就是豪宅，真豪宅永遠(yuǎn)是市場(chǎng)追捧的目標(biāo)，我建議賣家不著急賣的，可以再等等，反過(guò)來(lái)，我建議買家積極入市，不要貽誤時(shí)機(jī)，因?yàn)槭袌?chǎng)剛回暖，豪宅后面反彈會(huì)更高，價(jià)格漲是大概率事件。

深圳樓市今年特征就是價(jià)穩(wěn)量漲，每個(gè)角色要清楚自己的定位，采取正確的策略，如果策略錯(cuò)了，好行情也跟你無(wú)關(guān)。策略對(duì)了，就不會(huì)浪費(fèi)這波回暖行情。

再牛市的市場(chǎng)，也有人虧錢。在熊的市場(chǎng)，也有人賺錢。樓市小高峰，買家賣家各不同。