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天天最新:全國房屋有6億棟!數(shù)據(jù)傳遞2大信號

來源:劉曉博說樓市


【資料圖】

最近幾天,住建部公布的一個數(shù)字令人震撼:全國城鄉(xiāng)的房屋建筑,已經(jīng)達(dá)到了6億棟!

注意,是6億棟,而不是6億套、6億間!

這是住建部在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上,宣布的。住建部于3年前啟動了全國房屋普查工作,一共動員500萬人員、持續(xù)3年,調(diào)查覆蓋了中國100%的城市,100%的自然村。

在調(diào)查過程中,還給全國6億棟建筑賦予了“數(shù)字身份證”。

這個數(shù)據(jù)讓很多人感到震撼:房子真的過剩了!

甚至有人發(fā)出了“房子白菜價(jià)時代到來了”的感慨。

那么,該怎么看這個數(shù)據(jù),未來房價(jià)又將走向何方?

需要說明的是,6億棟是全國城鄉(xiāng)建筑物的總量。在農(nóng)村,1戶宅基地上建筑的房子,至少就是1棟。過去這些年進(jìn)城的農(nóng)民,在農(nóng)村還都保留著宅基地,而且存在1戶多宅的現(xiàn)象。

農(nóng)村到底有多少塊宅基地,宅基地上到底有多少棟建筑?

根據(jù)住建部2022年1月公布的數(shù)據(jù),全國有50多萬個行政村,有2億多戶農(nóng)民自建房。

但這個數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確,沒有人能說得清。

其實(shí),2億戶農(nóng)村自建房的數(shù)據(jù),跟官方公布的農(nóng)村宅基地面積無法吻合。

2020年12月12日,由農(nóng)民日報(bào)社、江蘇省鹽城市人民政府、中國農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理研究會聯(lián)合舉辦的2020中國農(nóng)業(yè)企業(yè)家峰會在北京舉行。中央政策研究室原副主任鄭新立在會上透露:

全國農(nóng)村的宅基地有17萬平方公里,我們現(xiàn)在全國城市的建設(shè)用地一共才占了5萬平方公里,農(nóng)村有17萬平方公里,現(xiàn)在農(nóng)村人口占的建設(shè)用地是城市人口的三倍多。

全國宅基地的面積,竟然是城市建設(shè)用地總面積的3倍多。假設(shè)在城市建設(shè)用地中,35%是住宅。那么,農(nóng)村居民總居住用地達(dá)到了城市居民總居住用地的10倍!人均土地占用,農(nóng)村達(dá)到城市的近20倍!

全部農(nóng)村宅基地,幾乎相當(dāng)于1個廣東省的總面積。

17萬平方公里,折合成平方米,除以住建部說的2億戶“農(nóng)村自建房”,可以計(jì)算出,每戶農(nóng)村自建房占地850平方米!

這顯然不可能!

對于中國多數(shù)省份來說,每戶宅基地一般控制在125到160平方米之間,只有個別地方例外。

即便按照每塊宅基地170平方米倒推,農(nóng)村宅基地也至少有10億塊,理論上可以建設(shè)10億棟房子。

在農(nóng)村,的確存在1戶多宅基地的現(xiàn)象,而且比較普遍。

總之,農(nóng)村到底有多少棟自建房,我們很難估算出來。2億棟可以看做是下限,10億棟是上限。

看到有人這樣推算:全國6億棟房子,即便5億棟在農(nóng)村,1億棟在城市,城市每棟居住100人,則城市的房子足夠100億人居住。

這個推算有一個BUG:城市里不是每棟房屋都是住宅,還有學(xué)校、辦公樓、各種公共設(shè)施等。而在城市里,每棟房子只住1到2戶人家的也不在少數(shù),這就是獨(dú)棟別墅、雙拼別墅。

過去這些年,對于全國到底有多少房屋,專家們一直在瞎子摸象,通過各種已知數(shù)據(jù)來推算,結(jié)果差異很大。

但官方一直保持沉默,不公布準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。現(xiàn)在住建部拿到了新的、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),也只公布了“6億棟”這樣一個粗線條的數(shù)據(jù),具體數(shù)據(jù)沒有公開。

越不公開,老百姓越會認(rèn)為房子過剩了。因?yàn)槿绻剂耍瑫驌舸蠹屹彿繜崆椤?/p>

國家統(tǒng)計(jì)局在《中國人口普查年鑒2020》發(fā)布的數(shù)據(jù)是:截至2020年11月1日,我國家庭戶人均住房建筑面積達(dá)到41.76平方米。其中,鄉(xiāng)村的家庭戶人均住房建筑面積為46.8平方米,城市和鎮(zhèn)的分別為36.52平方米、42.29平方米。

從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看,住房并沒有大幅過剩。但人口普查中的住房數(shù)據(jù),質(zhì)量并不高,是被調(diào)查人員自己申報(bào)的。

總之:中國有多少房子,官方現(xiàn)在搞清楚了,但尚未公布。

農(nóng)村住房嚴(yán)重過剩,是一個不爭的事實(shí)。絕大多數(shù)三四五線城市,以及建制鎮(zhèn),住房也顯著過剩了,也可以基本確認(rèn)。

中國全面房改、推進(jìn)城鎮(zhèn)化是在1998年,之所以短短24年房子就過剩了,跟地方政府大量批地有關(guān),也跟小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑泛濫有關(guān)。

以深圳為例,官方曾在2016年公布過一組數(shù)據(jù):截至2014年底,深圳全市違法建筑37.30萬棟共4.28億平方米建筑面積。

注意,這里的37萬棟是違法建筑,沒有包含合法的農(nóng)民自建房、統(tǒng)建樓。

后來有數(shù)據(jù)顯示,深圳的“城中村+違法建筑”提供的住房,大約在650萬套左右。再加上商品房200萬套,100多萬間的工業(yè)區(qū)宿舍,以及軍產(chǎn)房、公寓等,深圳住房套數(shù)早就突破了1100萬套。

深圳1100萬套(間)住房,有產(chǎn)權(quán)證的只有200多萬套。東莞、佛山、廣州的情況,跟深圳也非常類似。

所以,中國城鎮(zhèn)建筑物里有大量的“灰色建筑”,它們沒有紅本不動產(chǎn)證,很難交易、抵押。大家談?wù)摲績r(jià)的時候,往往不包含這種房子。

如果把這種房子加權(quán)平均一下,中國房價(jià)會降低很多。

還以深圳為例,1100萬套住房,數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海和北京。上海和北京小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑較少,其中上海住房總量在850萬套左右,北京在800萬套左右。

上海和北京生活的人口比深圳多數(shù)百萬,但住房套數(shù)只有深圳的80%左右。按理說,深圳房價(jià)應(yīng)該顯著低于上海和北京,但由于商品房稀缺,所以深圳商品住宅價(jià)格高于京滬;但深圳沒有紅本的房子價(jià)格,就低很多。

這說明:大家不僅僅需要房子住,還需要紅本來抗通脹。這就是深圳房子夠住,但房價(jià)依然高企的根本原因。

放眼全國,在6億棟房屋里,沒有紅本的房子估計(jì)也在半數(shù)以上,甚至比例更高。

這意味:中國住房是雙軌制的,但大家有意無意忽略、無視“灰色住房”。很多城市擁有大量灰色住房,也就是天然廉租房,但官方有意無意忽略這些天然廉租房,非要自己另外建設(shè)一批廉租房。

所以我的結(jié)論是:

1、住建部發(fā)布“全國6億棟房屋都擁有了數(shù)字身份證”,傳遞了兩大信號:第一,房地產(chǎn)稅的腳步越來越近;第二,房價(jià)高度分化時代到了。

住建部3年摸清了全國住房家底,主要是為開征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。這說明,目前開征房地產(chǎn)稅的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、技術(shù)手段等,已經(jīng)齊備了。

房地產(chǎn)稅新一輪試點(diǎn),或許會在2023年啟動。盡早發(fā)布一個理性、可承受的房地產(chǎn)稅方案,結(jié)束房地產(chǎn)稅的懸劍效應(yīng),將對房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成利好,對經(jīng)濟(jì)回暖構(gòu)成利好。

2、從全國范圍看,中國的房子夠住了,有過剩的跡象,但分布非常不均衡。

在人口顯著流入的、高級別的城市,新移民自有住房率仍然偏低,住房矛盾尖銳。以深圳為例,實(shí)際工作生活在深圳的2000萬人口中,70%的人還沒有在深圳擁有住房。中國人不僅需要有地方住,還希望用紅本住房可以抵御通脹。

住房空置和浪費(fèi),主要在農(nóng)村自建房和農(nóng)村宅基地上。農(nóng)村宅基地如果擠水分,至少可以騰出2個臺灣省,甚至3個臺灣省的面積。

3、未來房價(jià)會進(jìn)一步分化。人口嚴(yán)重流失地區(qū),房子會進(jìn)入白菜價(jià)時代。但中心城市、核心片區(qū)的房價(jià),仍然會比較貴。

中國房價(jià)高,是因?yàn)樯唐贩堪?0年土地使用權(quán),房價(jià)里很大一部分是政府稅費(fèi)。比如一線城市新房價(jià)格構(gòu)成中,稅費(fèi)占比超過60%。

4、房地產(chǎn)稅開征后,中心城市對落后地區(qū)的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度將加大。將來一線、二線等城市的地方財(cái)政,將越來越依靠于房地產(chǎn)稅,其他稅種上獲得的地方分成比例可能下降,對中央、對全省財(cái)政的貢獻(xiàn)率會有所上升。

關(guān)鍵詞: 數(shù)據(jù)傳遞
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