來源：劉曉博說樓市

【資料圖】

最近幾天，住建部公布的一個數(shù)字令人震撼：全國城鄉(xiāng)的房屋建筑，已經(jīng)達(dá)到了6億棟！

注意，是6億棟，而不是6億套、6億間！

這是住建部在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，宣布的。住建部于3年前啟動了全國房屋普查工作，一共動員500萬人員、持續(xù)3年，調(diào)查覆蓋了中國100%的城市，100%的自然村。

在調(diào)查過程中，還給全國6億棟建筑賦予了“數(shù)字身份證”。

這個數(shù)據(jù)讓很多人感到震撼：房子真的過剩了！

甚至有人發(fā)出了“房子白菜價時代到來了”的感慨。

那么，該怎么看這個數(shù)據(jù)，未來房價又將走向何方？

需要說明的是，6億棟是全國城鄉(xiāng)建筑物的總量。在農(nóng)村，1戶宅基地上建筑的房子，至少就是1棟。過去這些年進城的農(nóng)民，在農(nóng)村還都保留著宅基地，而且存在1戶多宅的現(xiàn)象。

農(nóng)村到底有多少塊宅基地，宅基地上到底有多少棟建筑？

根據(jù)住建部2022年1月公布的數(shù)據(jù)，全國有50多萬個行政村，有2億多戶農(nóng)民自建房。

但這個數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，沒有人能說得清。

其實，2億戶農(nóng)村自建房的數(shù)據(jù)，跟官方公布的農(nóng)村宅基地面積無法吻合。

2020年12月12日，由農(nóng)民日報社、江蘇省鹽城市人民政府、中國農(nóng)業(yè)風(fēng)險管理研究會聯(lián)合舉辦的2020中國農(nóng)業(yè)企業(yè)家峰會在北京舉行。中央政策研究室原副主任鄭新立在會上透露：

全國農(nóng)村的宅基地有17萬平方公里，我們現(xiàn)在全國城市的建設(shè)用地一共才占了5萬平方公里，農(nóng)村有17萬平方公里，現(xiàn)在農(nóng)村人口占的建設(shè)用地是城市人口的三倍多。

全國宅基地的面積，竟然是城市建設(shè)用地總面積的3倍多。假設(shè)在城市建設(shè)用地中，35%是住宅。那么，農(nóng)村居民總居住用地達(dá)到了城市居民總居住用地的10倍！人均土地占用，農(nóng)村達(dá)到城市的近20倍！

全部農(nóng)村宅基地，幾乎相當(dāng)于1個廣東省的總面積。

17萬平方公里，折合成平方米，除以住建部說的2億戶“農(nóng)村自建房”，可以計算出，每戶農(nóng)村自建房占地850平方米！

這顯然不可能！

對于中國多數(shù)省份來說，每戶宅基地一般控制在125到160平方米之間，只有個別地方例外。

即便按照每塊宅基地170平方米倒推，農(nóng)村宅基地也至少有10億塊，理論上可以建設(shè)10億棟房子。

在農(nóng)村，的確存在1戶多宅基地的現(xiàn)象，而且比較普遍。

總之，農(nóng)村到底有多少棟自建房，我們很難估算出來。2億棟可以看做是下限，10億棟是上限。

看到有人這樣推算：全國6億棟房子，即便5億棟在農(nóng)村，1億棟在城市，城市每棟居住100人，則城市的房子足夠100億人居住。

這個推算有一個BUG：城市里不是每棟房屋都是住宅，還有學(xué)校、辦公樓、各種公共設(shè)施等。而在城市里，每棟房子只住1到2戶人家的也不在少數(shù)，這就是獨棟別墅、雙拼別墅。

過去這些年，對于全國到底有多少房屋，專家們一直在瞎子摸象，通過各種已知數(shù)據(jù)來推算，結(jié)果差異很大。

但官方一直保持沉默，不公布準(zhǔn)確數(shù)據(jù)?，F(xiàn)在住建部拿到了新的、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，也只公布了“6億棟”這樣一個粗線條的數(shù)據(jù)，具體數(shù)據(jù)沒有公開。

越不公開，老百姓越會認(rèn)為房子過剩了。因為如果公布了，會打擊大家購房熱情。

國家統(tǒng)計局在《中國人口普查年鑒2020》發(fā)布的數(shù)據(jù)是：截至2020年11月1日，我國家庭戶人均住房建筑面積達(dá)到41.76平方米。其中，鄉(xiāng)村的家庭戶人均住房建筑面積為46.8平方米，城市和鎮(zhèn)的分別為36.52平方米、42.29平方米。

從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，住房并沒有大幅過剩。但人口普查中的住房數(shù)據(jù)，質(zhì)量并不高，是被調(diào)查人員自己申報的。

總之：中國有多少房子，官方現(xiàn)在搞清楚了，但尚未公布。

農(nóng)村住房嚴(yán)重過剩，是一個不爭的事實。絕大多數(shù)三四五線城市，以及建制鎮(zhèn)，住房也顯著過剩了，也可以基本確認(rèn)。

中國全面房改、推進城鎮(zhèn)化是在1998年，之所以短短24年房子就過剩了，跟地方政府大量批地有關(guān)，也跟小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑泛濫有關(guān)。

以深圳為例，官方曾在2016年公布過一組數(shù)據(jù)：截至2014年底，深圳全市違法建筑37.30萬棟共4.28億平方米建筑面積。

注意，這里的37萬棟是違法建筑，沒有包含合法的農(nóng)民自建房、統(tǒng)建樓。

后來有數(shù)據(jù)顯示，深圳的“城中村+違法建筑”提供的住房，大約在650萬套左右。再加上商品房200萬套，100多萬間的工業(yè)區(qū)宿舍，以及軍產(chǎn)房、公寓等，深圳住房套數(shù)早就突破了1100萬套。

深圳1100萬套（間）住房，有產(chǎn)權(quán)證的只有200多萬套。東莞、佛山、廣州的情況，跟深圳也非常類似。

所以，中國城鎮(zhèn)建筑物里有大量的“灰色建筑”，它們沒有紅本不動產(chǎn)證，很難交易、抵押。大家談?wù)摲績r的時候，往往不包含這種房子。

如果把這種房子加權(quán)平均一下，中國房價會降低很多。

還以深圳為例，1100萬套住房，數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海和北京。上海和北京小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑較少，其中上海住房總量在850萬套左右，北京在800萬套左右。

上海和北京生活的人口比深圳多數(shù)百萬，但住房套數(shù)只有深圳的80%左右。按理說，深圳房價應(yīng)該顯著低于上海和北京，但由于商品房稀缺，所以深圳商品住宅價格高于京滬；但深圳沒有紅本的房子價格，就低很多。

這說明：大家不僅僅需要房子住，還需要紅本來抗通脹。這就是深圳房子夠住，但房價依然高企的根本原因。

放眼全國，在6億棟房屋里，沒有紅本的房子估計也在半數(shù)以上，甚至比例更高。

這意味：中國住房是雙軌制的，但大家有意無意忽略、無視“灰色住房”。很多城市擁有大量灰色住房，也就是天然廉租房，但官方有意無意忽略這些天然廉租房，非要自己另外建設(shè)一批廉租房。

所以我的結(jié)論是：

1、住建部發(fā)布“全國6億棟房屋都擁有了數(shù)字身份證”，傳遞了兩大信號：第一，房地產(chǎn)稅的腳步越來越近；第二，房價高度分化時代到了。

住建部3年摸清了全國住房家底，主要是為開征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。這說明，目前開征房地產(chǎn)稅的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、技術(shù)手段等，已經(jīng)齊備了。

房地產(chǎn)稅新一輪試點，或許會在2023年啟動。盡早發(fā)布一個理性、可承受的房地產(chǎn)稅方案，結(jié)束房地產(chǎn)稅的懸劍效應(yīng)，將對房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成利好，對經(jīng)濟回暖構(gòu)成利好。

2、從全國范圍看，中國的房子夠住了，有過剩的跡象，但分布非常不均衡。

在人口顯著流入的、高級別的城市，新移民自有住房率仍然偏低，住房矛盾尖銳。以深圳為例，實際工作生活在深圳的2000萬人口中，70%的人還沒有在深圳擁有住房。中國人不僅需要有地方住，還希望用紅本住房可以抵御通脹。

住房空置和浪費，主要在農(nóng)村自建房和農(nóng)村宅基地上。農(nóng)村宅基地如果擠水分，至少可以騰出2個臺灣省，甚至3個臺灣省的面積。

3、未來房價會進一步分化。人口嚴(yán)重流失地區(qū)，房子會進入白菜價時代。但中心城市、核心片區(qū)的房價，仍然會比較貴。

中國房價高，是因為商品房包含了70年土地使用權(quán)，房價里很大一部分是政府稅費。比如一線城市新房價格構(gòu)成中，稅費占比超過60%。

4、房地產(chǎn)稅開征后，中心城市對落后地區(qū)的財政轉(zhuǎn)移支付力度將加大。將來一線、二線等城市的地方財政，將越來越依靠于房地產(chǎn)稅，其他稅種上獲得的地方分成比例可能下降，對中央、對全省財政的貢獻(xiàn)率會有所上升。