NO. 1｜壹

(相關(guān)資料圖)

近期，官方媒體也在報(bào)道，樓市回暖了！

比如，多個(gè)熱點(diǎn)城市新房成交同比跌幅收窄，部分熱點(diǎn)樓盤又開始排隊(duì)了；二手房帶看量、成交量在走高；各大中介機(jī)構(gòu)開始招兵買馬。以深圳為例，貝殼口徑統(tǒng)計(jì)的二手住房交易，2月1-15日成交1217套，環(huán)比12月1-15日成交明顯增加，而且也是近年來的新高。

客觀來講，相比去年四季度，春節(jié)后樓市確實(shí)有所反彈。但言及“回暖”或者趨勢性反彈，還待觀察。很簡單，近期各地還在大尺度救市，按揭利率還在繼續(xù)走低，說明市場還是很疲弱。在深圳，近期二手房交易明顯增長了，但還有新盤首付直降60萬，甚至在搞“0首付”。

還有，大家不愿意貸款買房，銀行著急的不得了，百歲貸、連心貸、接力貸，總有一款適合你。貸款不起來，缺乏杠桿的助攻，單靠居民收入，樓市這個(gè)龐然大物，怎么能托得起來呢？同時(shí)，市場確實(shí)有企穩(wěn)的跡象，怎么回事呢？調(diào)研看，目前市場需求主要有這幾類：

一是被疫情耽擱的需求，比如去年四季度疫情嚴(yán)重，部分計(jì)劃買房的人，提前放假返鄉(xiāng)了；

二是換房受阻的需求。去年，很多人想換房，但手上的房子賣不出去。春節(jié)后，手上的房子賣出去了；

三是預(yù)期提振催生的需求。新年前后，政策紓困樓市的力度確實(shí)超出預(yù)期，比如“三支箭”、房貸利率不設(shè)下限等等。近期，地產(chǎn)利好政策出臺(tái)的節(jié)奏并未放緩，部分人開始樂觀了。

NO. 2｜貳

近期，市場回升的主體，就是二手房！

一方面，二手房可選范圍廣，特別是價(jià)格區(qū)間很寬，部分“老破小”是剛需上車的首選。近期調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，上海、深圳總價(jià)位在300萬左右的二手房，廣州總價(jià)位在200萬左右的二手房，比較受歡迎，成交量也在增加。這說明，一直在等待或觀望的剛需，有的進(jìn)入市場了。

另一方面，年輕人為主的剛需，買房很迫切，這幾年一直在攢錢。2022年，二手房價(jià)逐月下跌，掛牌價(jià)一路下調(diào)，他們選擇等等看。今年春節(jié)后，房價(jià)跌幅趨緩或止跌，部分剛需認(rèn)為機(jī)會(huì)來了。再加上，前期根本探不著的房子，現(xiàn)在價(jià)格下跌20%-30%，有能力上車了。

另外，2021年下半年以來，各大城市二手房價(jià)下跌的幅度比新房要大。新房相對二手房價(jià)格的優(yōu)勢在削弱，甚至新房和二手房“價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象消失了。同時(shí)，2015-2021年新房市場火爆，現(xiàn)在很多掛牌的二手房是“次新房”，有現(xiàn)房優(yōu)勢，很多需求轉(zhuǎn)向了二手房。

注意的是，這部分購房需求，是極其剛性的需求，因?yàn)樾『⒁蠈W(xué)、自己要安家。其反彈與疫情后要修復(fù)的幾類必選需求，比如生活必需品需求，是完全一致的。而且，多數(shù)城市所謂的反彈，只是環(huán)比修復(fù)，同比還在下跌。自媒體唱漲，這是罔顧事實(shí)，基本是自嗨，不靠譜。

上圖統(tǒng)計(jì)的只是部分熱點(diǎn)城市二手房均價(jià)降幅。事實(shí)上，我們看到的情況是，各區(qū)域二手房普跌，中心區(qū)業(yè)主惜售情緒明顯，二手房有價(jià)無市，外圍區(qū)域二手房價(jià)格跌幅普遍在30%左右。而且，能轉(zhuǎn)化為成交的，有兩個(gè)具備條件，一是必須要低于市場價(jià)，二是有公辦學(xué)wei。

比如，現(xiàn)在的深圳樓市，基本上接近一半的二手房是低于參考價(jià)成交的。

NO. 3｜叁

近期調(diào)研，還發(fā)現(xiàn)幾個(gè)現(xiàn)象：

一是，二手房掛牌量在明顯增加。當(dāng)下市場信息確實(shí)很混亂。對于部分人來說，不管是自己的判斷，還是受各方媒體輿論的影響，現(xiàn)在可能是入市的機(jī)會(huì)。但是，對很多業(yè)主來說，可能是套現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

二是，帶看轉(zhuǎn)化率并不高。一方面，居民整體預(yù)期還是不穩(wěn)定，不管是對未來的樓市的走向預(yù)期，還是對收入的預(yù)期，并不很樂觀；另一方面，選擇太多，不管新房，還是二手房，不管什么區(qū)位的，都有很多房源可選。業(yè)主之間、新房和二手房之間、區(qū)域之間都有競爭。

三是，供應(yīng)量對預(yù)期和房價(jià)的制約。

過去，往往是新房和二手房相互抬轎子。新房定價(jià)低于周邊二手房，創(chuàng)造“打新”的火熱場景。搶不到新房的，轉(zhuǎn)向二手房市場，這又為新盤熱銷創(chuàng)造預(yù)期，漲價(jià)循環(huán)就是這么來的。

現(xiàn)在，完全不同了。過去幾年，各大熱點(diǎn)城市都在干同一件事情，就是土地端的供給側(cè)改革。這里面，既有土地財(cái)政依賴度加大的問題，也有前幾年房價(jià)上漲，要求加快供地的因素。

未來，我們面臨的局面是，新房大規(guī)模上市供應(yīng)。在邁向新模式的過程中，行業(yè)體量逐漸“下臺(tái)階”，從高峰期的18億平米，逐漸降至12億平米左右。未來幾年，行業(yè)洗牌是一個(gè)持續(xù)的過程，也是風(fēng)險(xiǎn)出清的過程。大量項(xiàng)目、資產(chǎn)包被出售，資產(chǎn)價(jià)格也將被持續(xù)壓制。

而且，新一輪城市更新又來了！

NO. 4｜肆

近期，加杠桿購房的情緒較低。過去，大家買房愿意買“收入探不著”的房子，也愿意多加杠桿，踮起腳跟努力去探。一方面，相信樓市的未來；另一方面，即便加杠桿，也相信未來收入可支撐。

現(xiàn)在，理性多了，多交首付少按揭、盡量不碰超出自己收入和能力的房源，甚至還出現(xiàn)消費(fèi)降級。比如，兩孩家庭，本打算買中心區(qū)80平米的兩房，最后選擇到外圍買100平米、總價(jià)更低的三房。

表：戶型越來越緊湊化，大戶型的消費(fèi)能力在下降

為何出現(xiàn)這種情況呢？一方面，傳統(tǒng)的高收入行業(yè)，比如房地產(chǎn)、金融、創(chuàng)投、互聯(lián)網(wǎng)等等，都從高位景氣回落，新的高收入行業(yè)還未誕生，而機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國企等，普遍在降薪水。

也就是，敢承接杠桿買房群體，沒那么多了。

另一方面，房貸利率低廉的時(shí)代結(jié)束了。過去，房貸利率遠(yuǎn)低于社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)的融資利率。加杠桿買房，就是利用低成本資金賺取高房價(jià)收益，誰都愿意干。但未來，社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)利率大趨勢下行，房貸利率高的問題就很明顯了。再加上房價(jià)預(yù)期下行，加杠桿買房就不劃算了。

高高在上的房價(jià)、龐大的房地產(chǎn)體量，過去之所以能保持住，能不斷上臺(tái)階，杠桿是重要的動(dòng)力。一旦不愿意加杠桿了，這個(gè)體量和價(jià)格，怎么能托得?。窟@是必須要考慮的問題。

NO. 5｜伍

當(dāng)然，房地產(chǎn)的區(qū)域差異很大，熱點(diǎn)城市中心區(qū)有稀缺資源的二手房，其價(jià)格上漲是合理的。但是，不能老拿個(gè)例替代整體，拿特殊性替代普遍性，正視現(xiàn)實(shí)是我們當(dāng)下最稀缺的情緒。

我們都希望房地產(chǎn)市場能穩(wěn)定，從“七普”的數(shù)據(jù)看，老百姓的居住水平還有提升的空間：電梯樓的占比不到20%；珠三角住房自有率不足50%；深圳只有30%，超過1000萬人口住在城中村。照理說，地產(chǎn)潛力很大呀？潛力是很大，但潛力不代表有效需求，轉(zhuǎn)化為購買，才是有效需求。

當(dāng)下最大的問題是，潛力無法轉(zhuǎn)化為有效需求。在深圳，二手住房套均成交面積為95平米、新房套均成交面積為110平米，妥妥的改善主導(dǎo)。這說明，當(dāng)下的樓市，就是在高收入人群之間對敲，與那1000萬住在城中村的人口，有關(guān)系嗎？他們想買商品房嗎？都想買。

但是，現(xiàn)實(shí)很殘酷。把這1000萬人口拋開，深圳住房的潛力，還有多大呢？深圳不是個(gè)案，其他城市也一樣。大家都在說，房價(jià)下跌了30%左右，很慘烈。但要知道，2015年以來，不到10年時(shí)間，房價(jià)漲了多少嗎？

熱點(diǎn)城市，至少漲了200%。

能承受房價(jià)下跌，某種程度上也希望跌一跌、去去泡沫，但承受不了下跌預(yù)期對房地產(chǎn)“高位體量”的不斷下拉，以及期間的陣痛。其應(yīng)對之策，可能也必然是要靠資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定、甚至上漲，把購買力再拉進(jìn)來，把加杠桿的情緒再提振起來，這是當(dāng)下樓市最大的困境。

如果靠漲價(jià)預(yù)期，一定會(huì)有一波，但能持續(xù)多久？再次上漲后，會(huì)面臨什么問題？需要深思！