這幾天很多媒體的報道北京樓市小陽春,成交量暴漲!
那么真相是如何的?市場真是暴漲了96%嗎?
(資料圖片)
媒體報道:什么消息,近期,樓市回暖的消息不絕于耳,近日有媒體走訪了北京的多個在售樓盤,發(fā)現(xiàn)看房人數(shù)增加了不少,咨詢量和成交量也有所回升。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),無論是新房還是二手房,剛需購房者依然占據(jù)多數(shù)。而近期網(wǎng)簽量的增多,也讓銀行的工作人員忙碌起來。
記者了解到,目前北京購房者以首套剛需群體為主,整體占比近70%??蛻魧r格、區(qū)位、環(huán)境等要求也越來越高。某平臺數(shù)據(jù)顯示,2月1日至2月23日,北京二手房成交11638套,環(huán)比上漲74.07%,同比上漲96.29%。伴隨著網(wǎng)簽量的增多,銀行的業(yè)務也在增加。
數(shù)據(jù)很嚇人,那么這個數(shù)據(jù)是真的嗎?到底1萬多套二手房成交代表了什么?今天聊聊這個數(shù)據(jù)。
1:北京肯定是出現(xiàn)了小陽春,其實每年都有個小陽春。
剛過去的2023第08周(2.20~2.26) 北京二手房住宅成交4378套,這是2022年來的第1高點,而且從趨勢看,市場成交有望繼續(xù)上行。023年2月20日到26日北京二手房住宅網(wǎng)簽4378套,上周成交量3760套,和2022年1月份的成交量逐漸基本接近,明顯高于2022年12月成交量。
上周北京二手房成交量是2021年來單周第17高的成交量。那么當下北京二手房市場的真實熱度如何?
2:市場小陽春熱度目前還不如2021年
首先:2023年北京樓市已經(jīng)明顯的出現(xiàn)小陽春。因為過去幾年北京房地產(chǎn)市場的高峰基本都出現(xiàn)在3月份,大部分都是因為購房入學需求上漲導致的。2023年北京入學人口刷新歷史記錄,所以在這個需求的影響下,2023年北京樓市也出現(xiàn)了小陽春,整體預計2月北京二手房出來單月達到1.5萬套左右,3月有望接近2萬套。
其次:但整體看,當下北京市場依然遠遠談不上火熱,雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后市場,從市場趨勢看,北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月1.5萬套,目前看,2-3月大概率會超過,但市場推動主要依賴學qu房需求,到了4-5月,需求就會下降。
第三:從北京當下市場看,12月因為疫情原因,2022年12月北京二手房成交8773套,環(huán)比上月減少18.4%,同比下滑43.2%。1月份的成交只是恢復到11月市場平均水平,整體看,北京當下房地產(chǎn)市場不支撐明顯大幅度的上漲。
從市場數(shù)據(jù)看,因為春節(jié)假期的影響,所以當下市場環(huán)比同比數(shù)據(jù)均有所夸大,真是市場數(shù)據(jù)應該計算農(nóng)歷時間。累計春節(jié)后北京二手房成交住宅14597套,同比上漲14%,但依然低于2021年同期的1.9萬套。
市場如果不出現(xiàn)針對二手房首付比例或者購房利率優(yōu)惠的政策,市場很可能會在2023年輕微小陽春后再次明顯下行。
新建住宅供應量依然比較大。單周成交量都在1000套以下,市場分化嚴重,除了少數(shù)熱銷項目,大部分市場平穩(wěn)。
整體看,北京市場依然期待有寬松政策出現(xiàn)。否則市場很可能在3月出現(xiàn)最高點后,再次在4月后出現(xiàn)下行。
3:北京房價已經(jīng)漲了,但學qu房很可能是最后一次高峰
從數(shù)據(jù)看,北京房價已經(jīng)出現(xiàn)了上漲,但這更多是恢復性上漲,2022年市場低迷,疫情原因,最近市場依然處于學qu房推動下的小陽春。
北京到目前沒有任何寬松政策,所以需求支撐依賴學qu房的改善,包括經(jīng)營貸等資金推動,一旦到了4月份,這部分需求消化掉,市場有可能繼續(xù)下行。
學qu房一邊連著教育,一邊連著住房。學qu房過熱反映出的教育資源不均衡問題。
學qu房的出現(xiàn)是出生人口增加遇到了教育不均衡導致的,學qu房的出現(xiàn)是發(fā)展問題,當下的政策基本集中在讓更少的人更難獲得優(yōu)質(zhì)資源,優(yōu)質(zhì)資源依然存在,比如西城、海淀的高中錄取率依然全國最高。
最熱炒的小學降溫難免,特別是最近幾年屬于大部分城市入學高峰,但學wei不足導致的順位排序?qū)е伦顑?yōu)質(zhì)學校入學難度加大。舉例來說,西城的德勝區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了第一順位溢出的現(xiàn)象,所以再買房未來幾年也上不了對應學校。價格必然下調(diào)。
70-80后是享受了教育紅利的一代人,所以更看重教育,也剛需。
出現(xiàn)學qu房的基礎是就近入學,對于當下大部分買學qu房的家長來說,更看重子女教育,但注意了!
3年后學qu房肯定會大幅度降溫,從時間看,2017年左右出生的孩子會是這一代人里面人數(shù)最多的一年,伴隨他們一生的競爭也肯定最激烈!
需要注意的是,馬上要進入大會時間,如果沒有什么利好政策,很可能不論是最近買學qu房還是買其他房子,都要站崗了,當然如果出二套房貸款優(yōu)惠政策,房價大概率要再漲一波了。
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