來源：?澤平宏觀

導(dǎo)讀

當(dāng)前樓市呈現(xiàn)點(diǎn)狀復(fù)蘇，商品房成交量在邊際修復(fù)、資金寬裕的房企補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。從結(jié)構(gòu)上看：二手房市場(chǎng)好于新房、一二線城市好于三四線城市、改善型需求強(qiáng)于剛需。

【資料圖】

春節(jié)后三周，44城新房累計(jì)成交面積同比下降31%、20城二手房同比增長56%，其中，北京、深圳、杭州等核心一二線城市樓市成交量先回暖。分房型看，1月70%的代表城市90平以下剛需產(chǎn)品成交占比下降、60%的代表城市120平以上的改善型產(chǎn)品成交占比明顯提升。中高端改善型需求率先釋放，剛需群體由于收入預(yù)期、就業(yè)預(yù)期相對(duì)較低，信心仍未恢復(fù)、處于觀望期。

近期國家出臺(tái)了系列穩(wěn)樓市措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)低位企穩(wěn)，但樓市重啟仍需政策注入信心，剛需仍待呵護(hù)。

房地產(chǎn)是周期之母，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)。相信隨著一系列穩(wěn)樓市政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)既能實(shí)現(xiàn)短期從改善型到剛需的全面復(fù)蘇，又能實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)步健康發(fā)展。

正文

1 現(xiàn)狀：市場(chǎng)信心逐漸修復(fù)、改善需求先行

隨著系列穩(wěn)樓市政策出臺(tái)，市場(chǎng)信心逐漸筑底，2023年初至今，房屋咨詢帶看活躍度明顯提升、經(jīng)紀(jì)人交易信心指數(shù)改善、市場(chǎng)預(yù)期景氣度回暖，商品房成交量邊際修復(fù)，具體呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1）二手房成交回暖，新房不確定性仍存。從新房看，春節(jié)后的三周，我們統(tǒng)計(jì)的44城新房累計(jì)成交面積同比2022年下降31%、較2019年下降36.6%。從二手房看，春節(jié)后的三周，20城二手房累計(jì)成交面積同比2022年增長56%、較2019年增長31.5%。二手房市場(chǎng)回暖或有兩方面原因：一是，近一年二手房掛牌價(jià)有所回調(diào)，且可選擇的位置范圍更廣；二是，居民對(duì)期房交付能力的信心未完全恢復(fù)。

2）熱點(diǎn)城市韌性較強(qiáng)、先行復(fù)蘇。新房市場(chǎng)，北京、杭州等核心城市樓市率先回暖，春節(jié)后的三周，商品房累計(jì)銷售面積實(shí)現(xiàn)同比正增長；二手房市場(chǎng)，春節(jié)后的三周，深圳、杭州、成都二手房累計(jì)成交面積同比增幅領(lǐng)先。從價(jià)格看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1月一、二線城市房價(jià)企穩(wěn)，新房分別環(huán)比增長0.2%、0.1%，二手房分別環(huán)比增長0.4%、-0.3%，二線城市二手房價(jià)降幅有所收窄。

3）改善型需求率先修復(fù)、剛需仍在觀望。受近年國內(nèi)外宏觀環(huán)境影響，企業(yè)經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)、居民收入受到?jīng)_擊，疊加樓盤交付問題，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，而剛需群體風(fēng)險(xiǎn)偏好相對(duì)較低，收入和就業(yè)預(yù)期低。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1月70%的代表城市90平以下剛需產(chǎn)品成交占比下降、60%的代表城市120平以上的改善產(chǎn)品成交占比提升。

4）核心板塊、配套完善的中高品質(zhì)新樓盤更受歡迎。一方面，核心板塊新房和二手房價(jià)格“倒掛”更明顯，購房“安全墊”更高；另一方面，購買中高品質(zhì)樓盤的群體多為中高收入群體，其收入受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較小，購買力強(qiáng)。根據(jù)我們調(diào)研，熱點(diǎn)城市如蘇州等地的核心區(qū)域樓盤，基本上是“開盤即清盤”的狀態(tài)。

5）土地市場(chǎng)回暖、資金寬裕的房企補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。2023年第一輪集中供地?zé)岫扔兴嘏瑹狳c(diǎn)城市土地市場(chǎng)迎來開門紅。杭州、蘇州土拍平均溢價(jià)率約9.3%、7.5%，均處2021年首次集中供地后的高位。近期土拍市場(chǎng)回暖反映出企業(yè)預(yù)期逐漸在修復(fù)。

2 分區(qū)域：核心一二線城市樓市小陽春或?qū)砼R

隨著我國置業(yè)人群及人口總量依次見頂回落、住房存量基本平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“結(jié)構(gòu)分化”期，不同區(qū)域樓市表現(xiàn)也不盡相同。根據(jù)我們的“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，人口凈流入、庫存去化快的城市具備潛力，而無突出優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、人口流出、庫存高企的城市將面臨較大的去化壓力。

1）需求端看，人口總量和結(jié)構(gòu)影響購房需求。一方面，人口總量、人口紅利和人力資本是決定經(jīng)濟(jì)潛在增長率的關(guān)鍵指標(biāo)，居民收入增長和消費(fèi)升級(jí)會(huì)帶動(dòng)住房需求；另一方面，主力置業(yè)人群是決定購房需求的直接因素。一般來說，20-35歲人群數(shù)量決定首次置業(yè)需求，35-50歲人群數(shù)量決定改善型置業(yè)需求。

在我們統(tǒng)計(jì)的一二線城市中，近十年、近五年常住人口年均增量均靠前的城市有成都、鄭州、杭州、武漢、西安等城市，北京、上海由于嚴(yán)控人口，近年常住人口增量維持較低水平，但仍有大量中高端人才凈流入。分結(jié)構(gòu)看，人口較為年輕的城市有深圳、東莞、廈門、佛山、廣州、鄭州，65歲及以上人口占比不到10%，而南通、煙臺(tái)、重慶、大連等城市老齡占比超15%。

2）供給端看，庫存反映了供需情況，如果去化周期短，則說明該區(qū)域房子熱銷、庫存消化快，市場(chǎng)熱度高；如果去化周期較長，則說明該區(qū)域房子滯銷、庫存積壓。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年12月，合肥、蘇州、西安、深圳、成都的商品住宅去化周期不到12個(gè)月；而鄭州、天津、沈陽、重慶的商品住宅庫存去化周期均大于20個(gè)月、庫存積累，去化壓力較大。

3）從政策端看，一方面，供給端穩(wěn)樓市“三支箭”政策有利于化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、提升市場(chǎng)信心；另一方面，隨著需求端政策邊際放松，政策效果逐步累積，核心一二線城市或?qū)⒙氏然嘏?/p>

今年以來，中央層面出臺(tái)了房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整政策，強(qiáng)調(diào)大力支持剛性和改善性住房需求。地方層面，各地積極響應(yīng)中央政策、根據(jù)過去房價(jià)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整房貸利率，下調(diào)首套和二套房首付比，適當(dāng)放寬限購政策，降低交易稅費(fèi)等。

2023年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2022年10-12月數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市符合降低首套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)，其中二線城市14個(gè)、三四線城市21個(gè)。隨著政策出臺(tái)，符合條件的城市紛紛下調(diào)首套房貸利率，天津、石家莊、太原等地已將首套房貸利率將至4.1%以下，隨著房貸利率下降，居民購房成本降低，部分城市房價(jià)開始修復(fù)。2月份，房價(jià)連續(xù)3個(gè)月下降的城市數(shù)量有所下降。根據(jù)2022年11月至2023年1月數(shù)據(jù)，有21個(gè)城市符合降低首套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)，其中二線城市8個(gè)、三四線城市13個(gè)，分別較上月減少6個(gè)、8個(gè)。

當(dāng)前，我國重點(diǎn)城市首套房貸利率低至4.10%，相較歷史低點(diǎn)仍有下降空間，未來地方可根據(jù)市場(chǎng)情況酌情調(diào)整利率。廈門、南寧等二線城市和秦皇島、錦州等三線城市房貸利率仍有進(jìn)一步下降空間。

3 城市內(nèi)：高端產(chǎn)業(yè)集聚、配套豐富的核心城區(qū)或率先回暖

值得注意的是，即使核心城市有小陽春，城市內(nèi)部也會(huì)分化，擁有高端產(chǎn)業(yè)、配套豐富的核心城區(qū)將會(huì)逐漸回暖，但偏遠(yuǎn)地區(qū)、配套較差的區(qū)域回暖有限。

1）全面普漲時(shí)代結(jié)束，人隨產(chǎn)業(yè)走，有高端產(chǎn)業(yè)支撐、配套資源優(yōu)質(zhì)的板塊將會(huì)優(yōu)先復(fù)蘇。一方面，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集聚，匯集眾多人才、高端人才占比高，購買力更強(qiáng)；另一方面，核心城區(qū)配套資源豐富，交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等資源優(yōu)質(zhì)，是高購買力群體的首選項(xiàng)。隨著市場(chǎng)確定性增強(qiáng)，核心區(qū)域成交回暖將帶動(dòng)接收人口和中高端產(chǎn)業(yè)外溢的區(qū)域回暖。

2）改善時(shí)代來臨，居民對(duì)居住品質(zhì)要求有所提升，中高品質(zhì)項(xiàng)目更受歡迎。從戶型看，大面積戶型需求逐漸釋放。一方面，雖然我國人均居住面積持續(xù)增長，但仍有大量家庭居住面積小。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，人均住房建筑面積低于30平的家庭戶占比31.8%。另一方面，隨著居家期間，多人共處一室?guī)茁试黾樱∶娣e房屋弊端顯現(xiàn)，個(gè)人空間不足、隱私難以保證，特別對(duì)于大家庭來說，平均活動(dòng)空間較小、居住體驗(yàn)感差，大面積戶型需求被激發(fā)出來。從物業(yè)服務(wù)看，隨著消費(fèi)升級(jí)，居民愿意為高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)買單，擁有好物業(yè)的項(xiàng)目也會(huì)更加受歡迎。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不僅包括保潔、安保、設(shè)備維修，還包括對(duì)于公共空間的維護(hù)、小區(qū)的定期翻新以及引入智能化管理服務(wù)。

4 啟示：短期穩(wěn)樓市，長期取消預(yù)售制、新房改

短期：在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，各城市應(yīng)因城施策適度松綁樓市，提振市場(chǎng)信心。

1）適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購門檻，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。適當(dāng)降低落戶和購房門檻，如適當(dāng)降低本地及外地戶籍購買房屋的社保繳納年限標(biāo)準(zhǔn)等。

2）下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實(shí)現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”。

3）下調(diào)房貸利率，加快貸款審批。下調(diào)房貸利率將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，提振需求。

4）推行便民政策，如支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”，此類善政未來值得推廣。

5）對(duì)于二孩以上家庭，給予房貸利率、首付比、住房補(bǔ)貼等支持，在提振市場(chǎng)的同時(shí)提振生育率。

6）降低土地增值稅、二手房交易的契稅和個(gè)人所得稅等。

長期：取消預(yù)售制；通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉”等構(gòu)建新發(fā)展模式，促進(jìn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

1）預(yù)售制是98年房改時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，現(xiàn)在全國套戶比超過1，從大開發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時(shí)了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售、保護(hù)購房者權(quán)益。

對(duì)居民而言，取消預(yù)售制、實(shí)施現(xiàn)房銷售可以避免購房者承擔(dān)房屋交付風(fēng)險(xiǎn)，一手交錢、一手交貨，保障購房者權(quán)益，有助于恢復(fù)居民對(duì)新房市場(chǎng)的信心。

對(duì)行業(yè)而言，取消預(yù)售制、現(xiàn)房銷售能夠防止企業(yè)過度舉債、高杠桿擴(kuò)張，避免因行業(yè)在下行周期而引發(fā)資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱置或停工等風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)開發(fā)商而言，如果取消預(yù)售制，開發(fā)商將拼的不是五花八門、眼花繚亂、不知道能不能兌現(xiàn)的營銷手段，而是所見即所得的過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和誠信。這樣將極大的提升開發(fā)商的建筑質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)良幣驅(qū)逐劣幣。

2）根據(jù)我們對(duì)國外住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為五大支柱構(gòu)建長期住房制度。

推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報(bào)告指出，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。

穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨，2021年，中央提出開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。

二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。