文/謝逸楓

【資料圖】

現(xiàn)在大家非常關(guān)心樓市是否回暖的話題，連門衛(wèi)保安、賣菜阿姨都問(wèn)，是不是房?jī)r(jià)要上漲了，現(xiàn)在買房是不是好時(shí)機(jī)。

全國(guó)看，2023年1月-2月全國(guó)商品房住宅銷售、土地成交、房企業(yè)績(jī)、房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)盡管未公布，成交下降、跌幅收窄是毫無(wú)懸崖的。

客觀的講，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)處于探底、筑底過(guò)程，離見底回升需要時(shí)間，考慮到之前下跌的太深，市場(chǎng)回暖不可能立刻一針見血。

政策端的落實(shí)非常緩慢。去年以來(lái)，出了一系列的樓市穩(wěn)定政策，例如金融16條、三支利箭、房貸首付與利率、限制等措施調(diào)整等，還要等落實(shí)。

所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)、融資、信心處于恢復(fù)、修復(fù)階段，一些城市自實(shí)的經(jīng)濟(jì)、人口、資金、資源、產(chǎn)業(yè)實(shí)力強(qiáng)外，與房企推盤策略、價(jià)格的調(diào)整有關(guān)。

地方樓市政策的調(diào)整力度、范圍、規(guī)模雖然不斷的擴(kuò)大，真正產(chǎn)生政策效果的城市畢竟不多。例如2023年月1月70城房?jī)r(jià)，有36城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。

值得注意的是這個(gè)36城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市，集中于一二線、部分三線城市，城市分化嚴(yán)重。而房?jī)r(jià)上漲的背后，與成交結(jié)構(gòu)性、網(wǎng)簽滯后性有關(guān)。

第三方的數(shù)據(jù)顯示，2月10城、16城、30城、60城、70城新建商品住宅銷售成交的環(huán)比、同比上漲。確實(shí)是止跌了，部分城市率先回升。

歸根結(jié)底是地方落實(shí)房貸利率、降首付、購(gòu)房補(bǔ)貼、限購(gòu)限貸限售限價(jià)限簽政策的調(diào)整，同時(shí)房企大規(guī)模的供應(yīng)，價(jià)格的調(diào)整，營(yíng)銷策略的變化。

因此，銷售成交率先回升的城市，需求的釋放，是政策的擠壓作用。問(wèn)題在于是否能保持持續(xù)上升的狀態(tài)，政策是保持持續(xù)加大力度，這點(diǎn)非常重要。

商品住宅銷售成交上漲的背后，是不是就說(shuō)樓市回暖了，不可忽略的是銷售成交的數(shù)據(jù)存在滯后性、季節(jié)性，關(guān)鍵是去年以來(lái)的銷售成交跌幅基數(shù)高。

目前部分城市的商品住宅銷售、土地成交、房企業(yè)績(jī)確實(shí)上升了，增長(zhǎng)的幅度呈現(xiàn)翻倍趨勢(shì)，意味真樓市回暖的跡象越來(lái)越明顯，市場(chǎng)信心逐漸增強(qiáng)。

由于判斷樓市回暖的指標(biāo)，單純看單月的銷售成交數(shù)據(jù)，是不科學(xué)的不客觀的。不管是銷售成交上升的持續(xù)性、時(shí)間，還要看政策端的落實(shí)程度。

除樓市銷售成交數(shù)據(jù)外，同時(shí)要看其他樓市指標(biāo)數(shù)據(jù)的變化，房?jī)r(jià)、房企融資與拿地及房企業(yè)績(jī)、個(gè)人住房貸款、購(gòu)房者去售樓部的數(shù)量等。

個(gè)別城市的暫時(shí)回暖跡象不代表真的回暖?？梢载?fù)責(zé)任的講，目前市場(chǎng)全面回暖的基礎(chǔ)不牢固，波動(dòng)大，不平穩(wěn)，后勁乏力，還需要持續(xù)性的政策支持。

希望大家不要被短期的市場(chǎng)漲跌亂了節(jié)奏，剛需、改善盡快買房才是重點(diǎn)。