文/謝逸楓
【資料圖】
現(xiàn)在大家非常關(guān)心樓市是否回暖的話題,連門衛(wèi)保安、賣菜阿姨都問,是不是房價要上漲了,現(xiàn)在買房是不是好時機。
全國看,2023年1月-2月全國商品房住宅銷售、土地成交、房企業(yè)績、房價數(shù)據(jù)盡管未公布,成交下降、跌幅收窄是毫無懸崖的。
客觀的講,當(dāng)前全國房地產(chǎn)處于探底、筑底過程,離見底回升需要時間,考慮到之前下跌的太深,市場回暖不可能立刻一針見血。
政策端的落實非常緩慢。去年以來,出了一系列的樓市穩(wěn)定政策,例如金融16條、三支利箭、房貸首付與利率、限制等措施調(diào)整等,還要等落實。
所以,房地產(chǎn)市場、融資、信心處于恢復(fù)、修復(fù)階段,一些城市自實的經(jīng)濟、人口、資金、資源、產(chǎn)業(yè)實力強外,與房企推盤策略、價格的調(diào)整有關(guān)。
地方樓市政策的調(diào)整力度、范圍、規(guī)模雖然不斷的擴大,真正產(chǎn)生政策效果的城市畢竟不多。例如2023年月1月70城房價,有36城房價環(huán)比上漲。
值得注意的是這個36城房價環(huán)比上漲的城市,集中于一二線、部分三線城市,城市分化嚴(yán)重。而房價上漲的背后,與成交結(jié)構(gòu)性、網(wǎng)簽滯后性有關(guān)。
第三方的數(shù)據(jù)顯示,2月10城、16城、30城、60城、70城新建商品住宅銷售成交的環(huán)比、同比上漲。確實是止跌了,部分城市率先回升。
歸根結(jié)底是地方落實房貸利率、降首付、購房補貼、限購限貸限售限價限簽政策的調(diào)整,同時房企大規(guī)模的供應(yīng),價格的調(diào)整,營銷策略的變化。
因此,銷售成交率先回升的城市,需求的釋放,是政策的擠壓作用。問題在于是否能保持持續(xù)上升的狀態(tài),政策是保持持續(xù)加大力度,這點非常重要。
商品住宅銷售成交上漲的背后,是不是就說樓市回暖了,不可忽略的是銷售成交的數(shù)據(jù)存在滯后性、季節(jié)性,關(guān)鍵是去年以來的銷售成交跌幅基數(shù)高。
目前部分城市的商品住宅銷售、土地成交、房企業(yè)績確實上升了,增長的幅度呈現(xiàn)翻倍趨勢,意味真樓市回暖的跡象越來越明顯,市場信心逐漸增強。
由于判斷樓市回暖的指標(biāo),單純看單月的銷售成交數(shù)據(jù),是不科學(xué)的不客觀的。不管是銷售成交上升的持續(xù)性、時間,還要看政策端的落實程度。
除樓市銷售成交數(shù)據(jù)外,同時要看其他樓市指標(biāo)數(shù)據(jù)的變化,房價、房企融資與拿地及房企業(yè)績、個人住房貸款、購房者去售樓部的數(shù)量等。
個別城市的暫時回暖跡象不代表真的回暖??梢载?fù)責(zé)任的講,目前市場全面回暖的基礎(chǔ)不牢固,波動大,不平穩(wěn),后勁乏力,還需要持續(xù)性的政策支持。
希望大家不要被短期的市場漲跌亂了節(jié)奏,剛需、改善盡快買房才是重點。
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