深圳人才房第二批次配售已啟動(dòng)，南山區(qū)內(nèi)的房源率先申購(gòu)，含深鐵熙府、安居同樂(lè)馨苑共兩個(gè)項(xiàng)目2279套房源，同時(shí)也帶來(lái)了購(gòu)入條件放寬的官方信息。

1.首批配售遭遇開(kāi)局冷

(相關(guān)資料圖)

放寬購(gòu)入條件，顯然是第一批次房源的認(rèn)購(gòu)結(jié)果沒(méi)能達(dá)到預(yù)期。

早在2018年深圳提出構(gòu)建以人才住房、安居型商品房和公共租賃住房為主體的住房保障體系。其中，人才住房建筑面積以小于90㎡為主，可租可售，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%左右。

直至去年11月中上旬，深圳才首次公開(kāi)配套可售型人才房。

首批配售的房源分布于龍華、寶安、龍崗、光明和大鵬，共計(jì)4422套，其中，建面約66-71㎡兩房1957套，建面約85-89㎡三房2465套。

整體售價(jià)約2.05-4.49萬(wàn)元/㎡不等，大約是周邊市場(chǎng)價(jià)格的60%，相當(dāng)于讓利了一套房的首付和稅費(fèi)。

配售的門(mén)檻在當(dāng)時(shí)看來(lái)，也友好。申請(qǐng)人大致需要滿(mǎn)足“本科+3年社保+無(wú)房”條件，不需要跟其他保障房體系一樣入庫(kù)輪候。

當(dāng)時(shí)一經(jīng)推出，社會(huì)面普遍認(rèn)為這樣的人才房會(huì)比較搶手熱銷(xiāo)。結(jié)果，卻開(kāi)局遇冷。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，盡管從登記人數(shù)來(lái)看，深圳首批人才住房終審合格認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)家庭約1.48萬(wàn)戶(hù)，中簽率不足30%。但是，選房結(jié)束整體去化率約43.65%。

如果剔除去化相對(duì)較好的華僑城光明和星河龍華項(xiàng)目外，人才安居集團(tuán)推出的4個(gè)項(xiàng)目去化率可能更悲觀，區(qū)位偏遠(yuǎn)的大鵬新區(qū)安居君蘭灣府甚至慘淡收?qǐng)?，僅售出23套，去化率約4.06%。

2.項(xiàng)目地段懸殊，博弈色彩濃郁

作為首次公開(kāi)配售可售型人才住房，第一批次遇冷其實(shí)也在情理之中。

出臺(tái)的時(shí)機(jī)比較匆忙，市場(chǎng)對(duì)住房新物種需要消解時(shí)間；符合條件的購(gòu)房人在資金的調(diào)度、對(duì)房源的認(rèn)知，也都需要一段準(zhǔn)備過(guò)程；戶(hù)型產(chǎn)品考慮不周，兩房規(guī)劃占比明顯不足等。

不過(guò)，遇冷的最關(guān)鍵因素還不是這些，而是人才房性質(zhì)及項(xiàng)目自身的吸引力問(wèn)題。

1）難以做為資產(chǎn)容器。10年內(nèi)限售階段（按政策規(guī)定，10年后才能取得完全產(chǎn)權(quán)），人才房是沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格的，相當(dāng)于十年內(nèi)失去了資產(chǎn)金融屬性。

2）壓縮了改善空間。即便在購(gòu)置人才房幾年后退還尋求改善置換，但按照管理辦法規(guī)定，10年內(nèi)只能原價(jià)回購(gòu)，并且，由于限制了房子的資產(chǎn)價(jià)值，10年內(nèi)的增值等于被剝奪，改善空間被壓縮。

一般來(lái)說(shuō)首套住房人群在5-7年改善需求的意愿比較高，購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)的人群越可能出現(xiàn)隨機(jī)的換房需求。如果在這期間出現(xiàn)改善需求，會(huì)有需求和經(jīng)濟(jì)方面兩難的選擇。

成本方面，以項(xiàng)目300萬(wàn)總價(jià)2房為例。首付3成，200萬(wàn)左右貸款，年利息要9w多，利息支出要明顯高于周邊租房成本。如果期間需要換商品房，會(huì)有房貸記錄的影響，首付成本提高。

3）大部分人才房的社區(qū)對(duì)于普通商品房來(lái)說(shuō)，社區(qū)品質(zhì)感可能要稍微低一些。

那么，基于這幾點(diǎn)，購(gòu)買(mǎi)人才房的是不是對(duì)資產(chǎn)金融屬性和改善預(yù)期不敏感呢？

也許恰恰相反，因?yàn)殒i定周期長(zhǎng)，購(gòu)房者可能更期望通過(guò)擇取具備遠(yuǎn)景發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目來(lái)穿越周期，從而在鎖定期后一次性獲得可觀的回報(bào)。

然而，首批項(xiàng)目房源，除了傳統(tǒng)房企供應(yīng)的兩個(gè)都是綜合體物業(yè)地段較佳，具備一定看點(diǎn)之外，人才安居集團(tuán)的個(gè)別地段、個(gè)別產(chǎn)品的吸引力著實(shí)一般。

因此，購(gòu)置人才房，仍然出現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目房源增值的博弈色彩超越了住房保障色彩的情景。

3.放寬購(gòu)入條件，二批11盤(pán)供選

為了刺激去化率，第二批次配售進(jìn)一步放寬申請(qǐng)門(mén)檻。

一變化是，降低了未婚購(gòu)買(mǎi)可售人才房的年齡限制門(mén)檻，由35歲周歲下調(diào)為30歲周歲；

另一個(gè)是，放寬了對(duì)共同申請(qǐng)人的戶(hù)籍要求，主申請(qǐng)人為深戶(hù)，非深戶(hù)的孩子和配偶，在一定條件下可以作為共同申請(qǐng)人，放寬了三房的申請(qǐng)條件。

為此，按照申請(qǐng)家庭資格條件劃分了“第一列隊(duì)”和第二列隊(duì)，且“第一隊(duì)列”完成選房后，“第二隊(duì)列”才具備選房的機(jī)會(huì)。

接下來(lái)大概有11個(gè)項(xiàng)目將作為第二批次人才房對(duì)外發(fā)售，分布于南山、龍崗、寶安、龍華和鹽田。

其中人才安居集團(tuán)主導(dǎo)的共有8個(gè)，包含了首批未售完的房源項(xiàng)目；房企主導(dǎo)的新增三個(gè)，分別為深鐵蛇口、華發(fā)沙井、星河寶龍等。

注：實(shí)際房源數(shù)及價(jià)格以深圳市住房和建設(shè)局通告的為準(zhǔn)，表格數(shù)據(jù)僅供參考

人才安居的8個(gè)項(xiàng)目中，安居鴻棲臺(tái)、安居玥龍?jiān)?、安居顥龍?jiān)窞槭着词弁?，沿襲過(guò)來(lái)繼續(xù)配售的項(xiàng)目。而未來(lái)，人才房剩余房源將采用“常態(tài)化處理，批次審核”方式組織配售（比如沒(méi)售完的，每個(gè)月組織申請(qǐng)配售，直至房源全部選完）。

安居集團(tuán)本批次新增的幾個(gè)項(xiàng)目，基本情況如下：

安居同樂(lè)馨苑

位于南山區(qū)同樂(lè)片區(qū)，東側(cè)緊鄰南山華泰小區(qū)，東北側(cè)為同樂(lè)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，距離地鐵12號(hào)線(xiàn)同樂(lè)南站約600米（根據(jù)百度測(cè)量，僅供參考）。

該片區(qū)在寶安新安和南山南頭的交界地帶，非傳統(tǒng)居住區(qū)。隨著南頭直升機(jī)場(chǎng)搬遷納入議程，片區(qū)才逐步釋放，零散地塊被重新拾取進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)。目前綜合配套稍微偏弱，需要進(jìn)一步進(jìn)行片區(qū)提升，以及加強(qiáng)與周邊片區(qū)的聯(lián)系。

體量很小，占地約3000㎡，32層獨(dú)棟塔樓，3梯8戶(hù)，提供建面約69㎡兩房，建面約87㎡三房，毛坯交付的配售均價(jià)約4.62萬(wàn)元/㎡，與當(dāng)前光明中心區(qū)內(nèi)的商品住宅相當(dāng)。

安居鳳桐苑

位于光明鳳凰街道，南面為光明1號(hào)，北面為華星光電園區(qū)。同時(shí)在光明大道、龍大高速和地鐵6號(hào)線(xiàn)高架段的交織處，受外圍交通設(shè)施的噪音影響可能較大。

項(xiàng)目離6號(hào)線(xiàn)很近，幾乎貼著，所以社區(qū)東面遠(yuǎn)離地鐵鋪設(shè)的兩棟塔樓比較理想。距離地鐵口（鳳凰城站）約1公里（根據(jù)百度測(cè)量，僅供參考），主要的區(qū)域配套也圍繞在該地鐵口周邊，比較集中，算是方便。

社區(qū)共有5棟31-32層高層住宅樓，2梯6戶(hù)，提供建面約68㎡兩房、建面約87㎡的三房一衛(wèi)及三房?jī)尚l(wèi)，毛坯交付的配售均價(jià)約2.9萬(wàn)元/㎡，約200萬(wàn)左右的起步總價(jià)。

安居福匯閣

位于寶安福海街道，局部小范圍內(nèi)有華潤(rùn)、金地等知名品牌商的住宅社區(qū)，周邊工業(yè)園比較集中，距離地鐵11號(hào)線(xiàn)線(xiàn)橋頭站稍近，大概需步行約1公里（根據(jù)百度測(cè)量，僅供參考）。

項(xiàng)目共有4棟住宅塔樓，提供建面約70㎡兩房、建面約87-89㎡三房，毛坯交付的配售均價(jià)約3.04萬(wàn)元/㎡。

安居峰景苑

位于龍華觀湖街道，鷺湖住區(qū)和觀瀾老街板塊之間，靠近地鐵4號(hào)線(xiàn)觀瀾站和龍華有軌電車(chē)站，軌交條件不錯(cuò)。

片區(qū)處于大拆大建的開(kāi)發(fā)階段，比如和項(xiàng)目相鄰的，規(guī)劃總體量或超越壹成中心花園的鴻榮源觀城項(xiàng)目一期已正式啟動(dòng)，片區(qū)未來(lái)具備很大的提升想象，但同時(shí)也需要經(jīng)歷建設(shè)時(shí)的不便。

項(xiàng)目規(guī)模也較小，為33層高的獨(dú)棟塔樓，3梯7戶(hù)，提供建面約72㎡兩房、建面約88㎡三房，毛坯交付的配套均價(jià)約2.97萬(wàn)元/㎡。

安居云畔

位于鹽田港后方陸域，靠近地鐵2號(hào)線(xiàn)深外高中站，局部區(qū)域也是這批產(chǎn)品中，其居住環(huán)境感受在這一批產(chǎn)品中，比較突出。當(dāng)然鹽田港后方陸域的硬傷也同樣明顯，比如貨柜車(chē)多，片區(qū)發(fā)展腹地有限。

項(xiàng)目規(guī)模也不大，為30層高獨(dú)棟塔樓扎堆在一群山麓社區(qū)中，2梯5戶(hù)，提供建面約69-70㎡兩房、建面約88㎡三房，毛坯交付的配售均價(jià)約3.17萬(wàn)元/㎡。

4.匆匆過(guò)客，即將成為歷史

如果在意資產(chǎn)金融屬性或置換改善預(yù)期較高，購(gòu)房人才房應(yīng)跟購(gòu)買(mǎi)商品房一樣，好好考慮地段和產(chǎn)品是必須的過(guò)程。

此外，人才房畢竟是保障體系的一環(huán)，值不值得買(mǎi)，除了跟自身比，跟商品房比，也要跟保障體系的調(diào)整規(guī)劃比。

根據(jù)今年1月17日《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，深圳未來(lái)保障房體系中，可售型房源將主要被封閉流轉(zhuǎn)的共有產(chǎn)權(quán)房替代。

這意味著，人才房又將成為深圳住房保障的過(guò)渡產(chǎn)物，或成為最后能以60%市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)到100%產(chǎn)權(quán)的保障房（10年后取得完全產(chǎn)權(quán)）。相對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房，它又有一些不言而喻的優(yōu)勢(shì)。

（內(nèi)容完）

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