深圳人才房第二批次配售已啟動(dòng),南山區(qū)內(nèi)的房源率先申購(gòu),含深鐵熙府、安居同樂(lè)馨苑共兩個(gè)項(xiàng)目2279套房源,同時(shí)也帶來(lái)了購(gòu)入條件放寬的官方信息。
1.首批配售遭遇開(kāi)局冷
(相關(guān)資料圖)
放寬購(gòu)入條件,顯然是第一批次房源的認(rèn)購(gòu)結(jié)果沒(méi)能達(dá)到預(yù)期。
早在2018年深圳提出構(gòu)建以人才住房、安居型商品房和公共租賃住房為主體的住房保障體系。其中,人才住房建筑面積以小于90㎡為主,可租可售,租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%左右。
直至去年11月中上旬,深圳才首次公開(kāi)配套可售型人才房。
首批配售的房源分布于龍華、寶安、龍崗、光明和大鵬,共計(jì)4422套,其中,建面約66-71㎡兩房1957套,建面約85-89㎡三房2465套。
整體售價(jià)約2.05-4.49萬(wàn)元/㎡不等,大約是周邊市場(chǎng)價(jià)格的60%,相當(dāng)于讓利了一套房的首付和稅費(fèi)。
配售的門(mén)檻在當(dāng)時(shí)看來(lái),也友好。申請(qǐng)人大致需要滿(mǎn)足“本科+3年社保+無(wú)房”條件,不需要跟其他保障房體系一樣入庫(kù)輪候。
當(dāng)時(shí)一經(jīng)推出,社會(huì)面普遍認(rèn)為這樣的人才房會(huì)比較搶手熱銷(xiāo)。結(jié)果,卻開(kāi)局遇冷。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,盡管從登記人數(shù)來(lái)看,深圳首批人才住房終審合格認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)家庭約1.48萬(wàn)戶(hù),中簽率不足30%。但是,選房結(jié)束整體去化率約43.65%。
如果剔除去化相對(duì)較好的華僑城光明和星河龍華項(xiàng)目外,人才安居集團(tuán)推出的4個(gè)項(xiàng)目去化率可能更悲觀,區(qū)位偏遠(yuǎn)的大鵬新區(qū)安居君蘭灣府甚至慘淡收?qǐng)?,僅售出23套,去化率約4.06%。
2.項(xiàng)目地段懸殊,博弈色彩濃郁
作為首次公開(kāi)配售可售型人才住房,第一批次遇冷其實(shí)也在情理之中。
出臺(tái)的時(shí)機(jī)比較匆忙,市場(chǎng)對(duì)住房新物種需要消解時(shí)間;符合條件的購(gòu)房人在資金的調(diào)度、對(duì)房源的認(rèn)知,也都需要一段準(zhǔn)備過(guò)程;戶(hù)型產(chǎn)品考慮不周,兩房規(guī)劃占比明顯不足等。
不過(guò),遇冷的最關(guān)鍵因素還不是這些,而是人才房性質(zhì)及項(xiàng)目自身的吸引力問(wèn)題。
1)難以做為資產(chǎn)容器。10年內(nèi)限售階段(按政策規(guī)定,10年后才能取得完全產(chǎn)權(quán)),人才房是沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格的,相當(dāng)于十年內(nèi)失去了資產(chǎn)金融屬性。
2)壓縮了改善空間。即便在購(gòu)置人才房幾年后退還尋求改善置換,但按照管理辦法規(guī)定,10年內(nèi)只能原價(jià)回購(gòu),并且,由于限制了房子的資產(chǎn)價(jià)值,10年內(nèi)的增值等于被剝奪,改善空間被壓縮。
一般來(lái)說(shuō)首套住房人群在5-7年改善需求的意愿比較高,購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)的人群越可能出現(xiàn)隨機(jī)的換房需求。如果在這期間出現(xiàn)改善需求,會(huì)有需求和經(jīng)濟(jì)方面兩難的選擇。
成本方面,以項(xiàng)目300萬(wàn)總價(jià)2房為例。首付3成,200萬(wàn)左右貸款,年利息要9w多,利息支出要明顯高于周邊租房成本。如果期間需要換商品房,會(huì)有房貸記錄的影響,首付成本提高。
3)大部分人才房的社區(qū)對(duì)于普通商品房來(lái)說(shuō),社區(qū)品質(zhì)感可能要稍微低一些。
那么,基于這幾點(diǎn),購(gòu)買(mǎi)人才房的是不是對(duì)資產(chǎn)金融屬性和改善預(yù)期不敏感呢?
也許恰恰相反,因?yàn)殒i定周期長(zhǎng),購(gòu)房者可能更期望通過(guò)擇取具備遠(yuǎn)景發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目來(lái)穿越周期,從而在鎖定期后一次性獲得可觀的回報(bào)。
然而,首批項(xiàng)目房源,除了傳統(tǒng)房企供應(yīng)的兩個(gè)都是綜合體物業(yè)地段較佳,具備一定看點(diǎn)之外,人才安居集團(tuán)的個(gè)別地段、個(gè)別產(chǎn)品的吸引力著實(shí)一般。
因此,購(gòu)置人才房,仍然出現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目房源增值的博弈色彩超越了住房保障色彩的情景。
3.放寬購(gòu)入條件,二批11盤(pán)供選
為了刺激去化率,第二批次配售進(jìn)一步放寬申請(qǐng)門(mén)檻。
一變化是,降低了未婚購(gòu)買(mǎi)可售人才房的年齡限制門(mén)檻,由35歲周歲下調(diào)為30歲周歲;
另一個(gè)是,放寬了對(duì)共同申請(qǐng)人的戶(hù)籍要求,主申請(qǐng)人為深戶(hù),非深戶(hù)的孩子和配偶,在一定條件下可以作為共同申請(qǐng)人,放寬了三房的申請(qǐng)條件。
為此,按照申請(qǐng)家庭資格條件劃分了“第一列隊(duì)”和第二列隊(duì),且“第一隊(duì)列”完成選房后,“第二隊(duì)列”才具備選房的機(jī)會(huì)。
接下來(lái)大概有11個(gè)項(xiàng)目將作為第二批次人才房對(duì)外發(fā)售,分布于南山、龍崗、寶安、龍華和鹽田。
其中人才安居集團(tuán)主導(dǎo)的共有8個(gè),包含了首批未售完的房源項(xiàng)目;房企主導(dǎo)的新增三個(gè),分別為深鐵蛇口、華發(fā)沙井、星河寶龍等。
注:實(shí)際房源數(shù)及價(jià)格以深圳市住房和建設(shè)局通告的為準(zhǔn),表格數(shù)據(jù)僅供參考
人才安居的8個(gè)項(xiàng)目中,安居鴻棲臺(tái)、安居玥龍?jiān)?、安居顥龍?jiān)窞槭着词弁?,沿襲過(guò)來(lái)繼續(xù)配售的項(xiàng)目。而未來(lái),人才房剩余房源將采用“常態(tài)化處理,批次審核”方式組織配售(比如沒(méi)售完的,每個(gè)月組織申請(qǐng)配售,直至房源全部選完)。
安居集團(tuán)本批次新增的幾個(gè)項(xiàng)目,基本情況如下:
安居同樂(lè)馨苑
位于南山區(qū)同樂(lè)片區(qū),東側(cè)緊鄰南山華泰小區(qū),東北側(cè)為同樂(lè)實(shí)驗(yàn)學(xué)校,距離地鐵12號(hào)線(xiàn)同樂(lè)南站約600米(根據(jù)百度測(cè)量,僅供參考)。
該片區(qū)在寶安新安和南山南頭的交界地帶,非傳統(tǒng)居住區(qū)。隨著南頭直升機(jī)場(chǎng)搬遷納入議程,片區(qū)才逐步釋放,零散地塊被重新拾取進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)。目前綜合配套稍微偏弱,需要進(jìn)一步進(jìn)行片區(qū)提升,以及加強(qiáng)與周邊片區(qū)的聯(lián)系。
體量很小,占地約3000㎡,32層獨(dú)棟塔樓,3梯8戶(hù),提供建面約69㎡兩房,建面約87㎡三房,毛坯交付的配售均價(jià)約4.62萬(wàn)元/㎡,與當(dāng)前光明中心區(qū)內(nèi)的商品住宅相當(dāng)。
安居鳳桐苑
位于光明鳳凰街道,南面為光明1號(hào),北面為華星光電園區(qū)。同時(shí)在光明大道、龍大高速和地鐵6號(hào)線(xiàn)高架段的交織處,受外圍交通設(shè)施的噪音影響可能較大。
項(xiàng)目離6號(hào)線(xiàn)很近,幾乎貼著,所以社區(qū)東面遠(yuǎn)離地鐵鋪設(shè)的兩棟塔樓比較理想。距離地鐵口(鳳凰城站)約1公里(根據(jù)百度測(cè)量,僅供參考),主要的區(qū)域配套也圍繞在該地鐵口周邊,比較集中,算是方便。
社區(qū)共有5棟31-32層高層住宅樓,2梯6戶(hù),提供建面約68㎡兩房、建面約87㎡的三房一衛(wèi)及三房?jī)尚l(wèi),毛坯交付的配售均價(jià)約2.9萬(wàn)元/㎡,約200萬(wàn)左右的起步總價(jià)。
安居福匯閣
位于寶安福海街道,局部小范圍內(nèi)有華潤(rùn)、金地等知名品牌商的住宅社區(qū),周邊工業(yè)園比較集中,距離地鐵11號(hào)線(xiàn)線(xiàn)橋頭站稍近,大概需步行約1公里(根據(jù)百度測(cè)量,僅供參考)。
項(xiàng)目共有4棟住宅塔樓,提供建面約70㎡兩房、建面約87-89㎡三房,毛坯交付的配售均價(jià)約3.04萬(wàn)元/㎡。
安居峰景苑
位于龍華觀湖街道,鷺湖住區(qū)和觀瀾老街板塊之間,靠近地鐵4號(hào)線(xiàn)觀瀾站和龍華有軌電車(chē)站,軌交條件不錯(cuò)。
片區(qū)處于大拆大建的開(kāi)發(fā)階段,比如和項(xiàng)目相鄰的,規(guī)劃總體量或超越壹成中心花園的鴻榮源觀城項(xiàng)目一期已正式啟動(dòng),片區(qū)未來(lái)具備很大的提升想象,但同時(shí)也需要經(jīng)歷建設(shè)時(shí)的不便。
項(xiàng)目規(guī)模也較小,為33層高的獨(dú)棟塔樓,3梯7戶(hù),提供建面約72㎡兩房、建面約88㎡三房,毛坯交付的配套均價(jià)約2.97萬(wàn)元/㎡。
安居云畔
位于鹽田港后方陸域,靠近地鐵2號(hào)線(xiàn)深外高中站,局部區(qū)域也是這批產(chǎn)品中,其居住環(huán)境感受在這一批產(chǎn)品中,比較突出。當(dāng)然鹽田港后方陸域的硬傷也同樣明顯,比如貨柜車(chē)多,片區(qū)發(fā)展腹地有限。
項(xiàng)目規(guī)模也不大,為30層高獨(dú)棟塔樓扎堆在一群山麓社區(qū)中,2梯5戶(hù),提供建面約69-70㎡兩房、建面約88㎡三房,毛坯交付的配售均價(jià)約3.17萬(wàn)元/㎡。
4.匆匆過(guò)客,即將成為歷史
如果在意資產(chǎn)金融屬性或置換改善預(yù)期較高,購(gòu)房人才房應(yīng)跟購(gòu)買(mǎi)商品房一樣,好好考慮地段和產(chǎn)品是必須的過(guò)程。
此外,人才房畢竟是保障體系的一環(huán),值不值得買(mǎi),除了跟自身比,跟商品房比,也要跟保障體系的調(diào)整規(guī)劃比。
根據(jù)今年1月17日《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn),深圳未來(lái)保障房體系中,可售型房源將主要被封閉流轉(zhuǎn)的共有產(chǎn)權(quán)房替代。
這意味著,人才房又將成為深圳住房保障的過(guò)渡產(chǎn)物,或成為最后能以60%市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)到100%產(chǎn)權(quán)的保障房(10年后取得完全產(chǎn)權(quán))。相對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房,它又有一些不言而喻的優(yōu)勢(shì)。
(內(nèi)容完)
轉(zhuǎn)載須知:
以上內(nèi)容為咚咚找房原創(chuàng)作品,如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谇懊孀⒚鞒鎏帲蝗粜柁D(zhuǎn)載到公眾號(hào),請(qǐng)與本平臺(tái)取得聯(lián)系(微信號(hào):WEnewhouse),否則視為侵權(quán)。
新化月報(bào)網(wǎng)報(bào)料熱線(xiàn):886 2395@qq.com
相關(guān)文章
你可能會(huì)喜歡
最近更新
- 深圳人才房不香了嗎,第二批次配售有哪些選擇?_世界百事通2023-03-03
- 光明區(qū)2盤(pán)+鹽田區(qū)1盤(pán),配售人才房啟動(dòng)申購(gòu)!2.9萬(wàn)/平起|當(dāng)前觀察2023-03-03
- 765套房源,半島城邦5期效果圖曝光!雙面面海 世界最資訊2023-03-03
- 環(huán)球新消息丨寧夏海原縣:“掃黃打非”不停步 攜手“護(hù)苗”共成長(zhǎng)2023-03-03
- 當(dāng)前熱訊:李書(shū)福兩會(huì)建議:將皮卡劃入乘用車(chē)范疇2023-03-03
- 天天熱推薦:武寧縣召開(kāi)2023年汛前防汛及地質(zhì)災(zāi)害檢查工作部署會(huì)2023-03-03
- 桂湘貿(mào)促系統(tǒng)西部陸海新通道商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)合作成果豐碩 天天新資訊2023-03-03
- 韌·信——生而不凡,英雄相伴 2023美好蘊(yùn)育年會(huì)完美收官2023-03-03
- 易綱:推動(dòng)《金融穩(wěn)定法》出臺(tái) 做好平臺(tái)企業(yè)金融服務(wù)整改-速讀2023-03-03
- 潘功勝:支持剛性和改善性住房需求 推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡|每日焦點(diǎn)2023-03-03
- 環(huán)球速訊:快速摸清底子 扎實(shí)推進(jìn)前期工作2023-03-03
- 謝松民到獲嘉縣調(diào)研安全生產(chǎn)等工作2023-03-03
- 今年株洲社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)目標(biāo)7.5%2023-03-03
- 2023年度萊陽(yáng)市免費(fèi)“兩癌”篩查項(xiàng)目正式啟動(dòng)_全球焦點(diǎn)2023-03-03
- 深圳透露:深圳-中山城際客運(yùn)一體化方案,擬研究出臺(tái)!-資訊2023-03-03
- 株洲:10項(xiàng)重大改革事項(xiàng)全部揭榜 世界看熱訊2023-03-03
- 《湘潭港總體規(guī)劃(2035年)》解讀 全球快播報(bào)2023-03-03
- 郴州:仰天湖大草原二期項(xiàng)目加速推進(jìn) 新增多處景點(diǎn) 世界微頭條2023-03-03
- 全球熱文:湘潭市發(fā)布今年第1號(hào)總河長(zhǎng)令 全面開(kāi)展“清河凈灘”行動(dòng)2023-03-03
- 持續(xù)推動(dòng)本土化 安波福連接器系統(tǒng)武漢工程中心落成2023-03-03
- 擴(kuò)大交通投資要防止一哄而上_今日聚焦2023-03-03
- 漢王科技一個(gè)月內(nèi)再收關(guān)注函:不得過(guò)度宣傳誤導(dǎo)投資者決策2023-03-03
- 浪潮信息:積極關(guān)注AIGC業(yè)務(wù)商機(jī)情況,訂單落地存不確定性2023-03-03
- 創(chuàng)業(yè)板的可轉(zhuǎn)債能轉(zhuǎn)股票嗎?未開(kāi)通創(chuàng)業(yè)板可以買(mǎi)創(chuàng)業(yè)板的可轉(zhuǎn)債嗎?2023-03-03
- 國(guó)債逆回購(gòu)10萬(wàn)元一天能賺多少?國(guó)債逆回購(gòu)一天期什么意思?2023-03-03
- 低風(fēng)險(xiǎn)高收益的理財(cái)產(chǎn)品有哪些?理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)怎么劃分?2023-03-03
- 北京市2023年重點(diǎn)工程計(jì)劃正式發(fā)布! 住房類(lèi)續(xù)建翠湖國(guó)際人才社區(qū)等5個(gè)項(xiàng)目2023-03-03
- 國(guó)債逆回購(gòu)1天和7天哪個(gè)好?國(guó)債逆回購(gòu)能天天買(mǎi)嗎?2023-03-03
- 今日觀點(diǎn)!綠色鋼鐵綠色能源綠色金融產(chǎn)業(yè)融合大會(huì)在酒鋼召開(kāi)2023-03-03
- 甘肅省紀(jì)委監(jiān)委:堅(jiān)持從嚴(yán)從實(shí) 完善工作機(jī)制 推動(dòng)“三抓三促”行動(dòng)高效開(kāi)展2023-03-03