NO. 1｜壹

3月5日，政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)，主要有三個方面的內(nèi)容：

【資料圖】

一是，“保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)”，提出加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題；

二是，“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”，提出有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

三是，“把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置”中，提出政府投資和政策激勵要有效帶動全社會投資，今年擬安排地方政府專項債券3.8萬億元，加快實施“十四五”重大工程和實施城市更新行動。

有朋友咨詢我，這次為何沒提“房住不炒”，是不是政策會有大的調(diào)整？我是這么看的，最終的通稿，可能會提到。即便最終通稿也沒提，也說明不了什么問題。2月16日第4期《求是》雜志中高層的文章——《當(dāng)前經(jīng)濟工作的幾個重大問題》，明確提了“房住不炒”。

再者，“房住不炒”寫入十九大、二十大，是長期堅持的長效機制，不用天天掛在嘴邊；而且，報告明確提出，保持廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，意味著不會“放水”，貸款集中度、三線四檔還要堅持。只要控制住資金端，就炒不起來。

關(guān)于房地產(chǎn)的長效機制，四梁八柱已經(jīng)搭建起來，這些長效機制是要長期堅持的。盡管因為近期行業(yè)困境，貸款集中度過渡期暫緩，但并不是取消。用高層的話講，“要深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長期治本之策”。

也就是，不是要不要堅持“長效機制”、要不要堅持“房住不炒”，而是當(dāng)前樓市面臨的嚴峻形勢，決定了需求端刺激的老路，再也走不下去了，不得不探索新模式，也必須要走新模式！

NO. 2｜貳

當(dāng)然，一方面還是要鼓勵剛需、改善型需求，另一方面，更要解決好新市民、青年人等住房問題。不管任何時候，剛需、改善型需求，都是要鼓勵的。因為，只要有城鎮(zhèn)化，就有剛需人群；只要追求美好人居，就有改善，這是尊重人性、尊重行業(yè)規(guī)律。不過，剛需和改善的形勢不樂觀。

由于房價快速上漲，2017年以來，熱點城市就以改善性需求為主導(dǎo)，剛需有被拋離的跡象。2015年，熱點城市剛需占到50%，現(xiàn)在只有30%。因此，換房需求上升，或所謂“改善時代”來臨，并非大家都有房了，排浪式地開始改善居住，而是剛需被擠出，改善占比被動上升。

而且，改善性需求也出現(xiàn)“改不動”、“不想改”的局面。一方面，房價上漲、收入前景不樂觀，導(dǎo)致“改不動”，改善型戶型趨于“緊湊化”，即改善型3-4房，80-90平米的戶型越來越流行。以前動輒120-140平米的房子，消費不起了。另一方面，未來房價預(yù)期減弱，改善動力下降。

表：改善戶型趨于“緊湊化”，100平米以上的大戶型交易占比下降

當(dāng)前，樓市的問題是，“供應(yīng)不適應(yīng)需求，需求拉不動供給”?！胺€(wěn)地價、穩(wěn)房價”的長效機制下，資產(chǎn)價格必須在歷史高位徘徊，但有支付能力的需求（主要是高收入者）配置地產(chǎn)的意愿在下降，而有購買意愿的需求（新市民、年輕人和城鎮(zhèn)化需求）支付不起高房價。

而改善型需求，被寄予厚望，但力不從心，托不起龐大的地產(chǎn)體量。因此，包括此次兩會，近年來國家不斷提出，“解決好新市民、青年人等住房問題”。3-4億的新市民、年輕人，已經(jīng)進入城市，但沒有實現(xiàn)“居者有其屋”，就無法在城市扎根，享受不到城市的公共服務(wù)。

3-4億的新市民、年輕人，規(guī)模上相當(dāng)于我國現(xiàn)有的“中產(chǎn)人群”。如果這部分人群能在就業(yè)地城市扎根下來，享受城市公共服務(wù)，并卷入到住房市場化過程中，卷入到商品經(jīng)濟中，不管是內(nèi)需、消費引擎，還是地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，都是巨大的動力。但是，他們根本無法支付得起。

總結(jié)來看，剛需被擠壓、改善能力下降，而高凈值人群配置地產(chǎn)意愿下降，要警惕需求端“斷層”！

圖：高凈值人群投資性房地產(chǎn)配置比例第一次下降

NO. 3｜叁

短期內(nèi)，有三股力量帶動樓市企穩(wěn)：一是被疫情耽擱的剛需，二是換房需求（去年房子換不掉，改善性需求無法實現(xiàn)），三是部分購房者的預(yù)期確實改善。目前，二手房市場反彈好于新房，京滬深等熱點城市二手房主力成交價格在200萬-400萬，說明剛需和換房主導(dǎo)。

要注意的是，這些購房需求和被疫情阻礙的必需品需求是一致的，疫情后出現(xiàn)自發(fā)反彈和修復(fù)，這種修復(fù)會推動各地樓市在今年上半年觸底企穩(wěn)。從量價來看，基本為2022年的歷史超低位上的“弱勢反彈”。中長期看，樓市能否持續(xù)企穩(wěn)，取決于剛需和換房需求能否有效循環(huán)。

可以預(yù)見，被延后的剛需、換房需求，預(yù)計上半年釋放完畢。政策繼續(xù)利好，而房價還在高位，樓市又回到了改善主導(dǎo)的局面。疫情這三年，高收人群并未受多大沖擊，因此改善型需求一致比較旺盛，各大城市中心區(qū)改善盤比較熱銷，在售庫存也比較少。順應(yīng)需求，去年以來熱點城市土地出讓，基本上都在中心區(qū)，也基本都是低密度的改善盤，或豪宅盤。

因為，這類型產(chǎn)品熱銷，土地也好賣出去！

圖：上海2023年首輪供地，低容積率改善類產(chǎn)品主導(dǎo)

當(dāng)前，多數(shù)自媒體只盯著少數(shù)改善盤的火熱，或局部市場的回升，無視整個市場需求端的疲弱、價格普跌。如果僅僅是為了某些項目帶貨，這無可厚非，但以偏概全、個案代替整體，就說樓市迎來反彈，混淆視聽，就非常不客觀，就很可恨了。有人說，你這么唱衰是何居心？

我想說的是，順境不欺人，逆境不自欺，這最基本的，也決定了能不能走得長遠。不偏不倚，客觀公正地告訴百姓真實的市場情況，這是基本素質(zhì)。無論上了哪一層臺階，階下有人在仰望你，階上亦有人在俯視你；你抬頭易自卑，低頭易自滿；唯有平視，才能看到真實的自己。

NO. 4｜肆

就如前面所言，剛需被擠壓，改善的動力被削弱，樓市需求端出現(xiàn)“斷層”的跡象。迫切需要推動供給側(cè)改革。兩會報告在“把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置”中，提出政府投資和政策激勵要有效帶動全社會投資，今年擬安排地方專項債券3.8萬億元，實施城市更新行動。

城市更新，就是供給側(cè)改革，符合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向，本質(zhì)上是通過政府有為之手，把片區(qū)的公共設(shè)施短板補上，讓片區(qū)內(nèi)的房子成為有效供應(yīng)，不僅釋放包含居住在內(nèi)的需求（比如裝修），而且能促進房屋流轉(zhuǎn)（租賃或交易），這也是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容。

當(dāng)前，房地產(chǎn)循環(huán)不暢，比如，供應(yīng)過高端，不適應(yīng)需求，需求支付能力不足，拉不動供給；比如，很多房源成為難以交易和循環(huán)的無效房源（典型如老舊小區(qū)、老破小）?？渴袌龅牧α?，無法破解這種循環(huán)不暢的“板結(jié)”。怎么辦？政府有為之手，創(chuàng)造供需循環(huán)的環(huán)境。

新的城市更新，不是房地產(chǎn)化，而是突出公益性，不是靠房價買單，而是靠綜合收益平衡（包含銷售型地產(chǎn)，也有物業(yè)運營），不是完全市場化投資，而是政府先行投資，將公益性設(shè)施做好，解決市場進入的顧慮，降低市場進入的成本，再引入市場資金，從而達到平衡。

因此，此次政府工作報告提出，今年擬安排地方專項債券3.8萬億元。此外，還會有政策性銀行低息貸款、專項資金（比如保障性安居工程資金）、產(chǎn)業(yè)或更新基金、財政貼息等。這樣，老舊城區(qū)、城中村、舊工業(yè)區(qū)等面貌全面改善，價值洼地釋放，促進地產(chǎn)供需良性循環(huán)。

圖：2021-2035年廣州城市更新規(guī)模

NO. 5｜伍

防風(fēng)險是2023年地產(chǎn)的主題。工作報告提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。怎么理解呢？從“保項目”到“保主體”，并不是救助整個行業(yè)，而是防止風(fēng)險擴散到優(yōu)質(zhì)房企，穩(wěn)定行業(yè)和市場的基本盤。

2022年底以來，“三支箭”、“白名單”等重磅措施的出臺，確實超出了市場預(yù)期。特別是，資本市場開閘（再融資、收并購融資，借殼上市等），在資金端的巨大突破，本質(zhì)上就是確保優(yōu)質(zhì)房企能穩(wěn)定下來。對其他出險企業(yè)，堅持市場化原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。

也就是，保住優(yōu)質(zhì)房企、系統(tǒng)重要性房企，就OK了。至于其他企業(yè)，能順應(yīng)新模式的，就盡快轉(zhuǎn)型，不能順應(yīng)的，只能退出市場（或遲或早）。清退的陣痛，將被股權(quán)或項目收并購，甚至整體收購（借殼上市）而消弭。至于出險企業(yè)的保交樓，這是各地的剛性任務(wù)。

這個任務(wù)，已經(jīng)上升到主體責(zé)任、屬地責(zé)任的高度了。所以“保交樓”是沒有任何問題的，有了這一層的保障，業(yè)主也放心多了。這樣，不管是金融風(fēng)險（系統(tǒng)性風(fēng)險），還是社會風(fēng)險（無法“保交樓”帶來的維穩(wěn)風(fēng)險），就能守住。由此，也為結(jié)構(gòu)調(diào)整，騰出了時間。

最后講一點，任何城市都不缺房子（不要抬杠，我說的整體，不是某個片區(qū)，或某個樓盤），但價格能穩(wěn)定、并能順利賣出去，或長期持有的過程中能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的房子并不多。如果滿足這三個條件，就會對增量需求產(chǎn)生示范效應(yīng)，就會吸引源源不斷的資金進入房地產(chǎn)。

這是樓市企穩(wěn)的根基能夯實的關(guān)鍵！

很簡單，市場是聰明的，大家看到，很多房子可能會陰跌、或賣不出去，或產(chǎn)生不了現(xiàn)金流。事實上，無論是“三支箭”、私募股權(quán)基金，還是對住房租賃全鏈條融資，都指向了存量物業(yè)盤活，目的是讓更有效率、更懂運營的市場主體去運營存量物業(yè)，最終產(chǎn)生現(xiàn)金流。

一項物業(yè)能產(chǎn)生現(xiàn)金流（包含自住的虛擬租金），是避免資產(chǎn)價格陰跌的唯一手段，也是吸引增量資金進場的唯一路徑。我國的存量住宅有500億平米，體量很大，但需要房子住的人群也很多，比如3億新市民多數(shù)無房，返鄉(xiāng)農(nóng)民工希望獲得城鎮(zhèn)服務(wù)；比如有人的地方缺房子，珠三角住房自有率不足50%。供需匹配起來，房子循環(huán)起來，能創(chuàng)造現(xiàn)金流，樓市就有希望了。