來源:朱羅紀
復(fù)蘇如期而來。
看2月房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù),有兩個想法。
(資料圖)
第一個想法是個判斷:復(fù)蘇是確立的,不要懷疑市場復(fù)蘇,2023年一定比2022年好。去年12月我在京東智谷的一個內(nèi)部交流會上提出了這個看法——最壞的時刻過去了,階段性復(fù)蘇會來臨,現(xiàn)在看來是應(yīng)驗了。當前再說復(fù)蘇不復(fù)蘇,已經(jīng)是無意義了,是共識了。分歧在于,這個復(fù)蘇的高度和長度。
隨之的第二個想法是:假如大城市未來的樓市政策“中性”,這個復(fù)蘇能否持續(xù)?因為大家現(xiàn)在都非常關(guān)心政策是否會放寬,一線以外基本全放了,之前都在期待著一線放寬,但是現(xiàn)在市場復(fù)蘇了,一線還放寬不放寬?假如下面不放寬也不從緊,復(fù)蘇會怎樣?
01
掃描一下朋友圈和無數(shù)個城市群,各地的新房、二手房2月的成交量,普遍都是大升。
北京2月二手成交量達到了15315套,一個朋友說這是“北京有記錄的14年里的單月新高”。
上海預(yù)計超過1.9萬套。杭州二手房2月成交6894套,環(huán)比1月上漲140%,創(chuàng)近20個月來新高(樂居數(shù)據(jù))。
百強房企的全口徑銷售數(shù)據(jù),2月單月實現(xiàn)“雙增長”,實現(xiàn)銷售額環(huán)比勁升35.1%,同比上升28.5%。1-2月,TOP100房企銷總額為9841.1億元,同比下降4.8%,較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點。
大灣區(qū)9城,廣州新房成交量同比漲58%,環(huán)比漲73%。二手房成交量同比大漲150%,環(huán)比大漲88%(依據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù))。
其它像東莞佛山中山,也都是翻倍級的上升,東莞2月二手房成交更是錄得同比超過3倍的上漲,很夸張。注意,這些城市里,東莞是過去1年幾乎都在放寬政策的城市。
深圳的數(shù)據(jù)也出來了。我昨天發(fā)了個朋友圈“深圳2月二手房成交量創(chuàng)下了過去19個月來的新高,有多少套?2500套!”。
2509套雖然少(得可憐),但卻是深圳過去19個月來的新高,環(huán)增21%,同增188%!自從2021年“2.08”以來,深圳二手房的成交量絕大部分時間都在2000套以下,半死不活的樣子。二手房業(yè)主苦哈哈的一邊熬過疫情還要一邊熬房子賣不掉,這么說吧,過去2年,如果你不是一個要賣房置換的買房人,你絕對想象不出他們有多難受。
2月新批住宅預(yù)售3823套,環(huán)增112%;成交量2041套,環(huán)增25%,成交量增長大幅弱于供應(yīng)量增長。
02
無論是看全局,還是灣區(qū),還是看深圳,“小陽春”都毋庸置疑。當然,數(shù)據(jù)都是滯后并且是來驗證判斷的,做這樣的判斷,還要結(jié)合著市場前端看,比如新盤的到訪量,二手房的帶看量這些重要指標,答案也都一樣,復(fù)蘇很明顯,這些是無法持續(xù)做得了假的。
是以,市場復(fù)蘇是肯定復(fù)蘇了,這個不用再討論。只是說復(fù)蘇的高度和長度,現(xiàn)在有分歧。
分新房和二手房來看。
二手房2月成交能有2509套,我認為原因在兩點,一方面是市場情緒面轉(zhuǎn)暖,尤其是接二連三的政策托底以及疫控寬松,令大家對未來重新充滿希望,該買房的人也敢出來花錢了。另一方面,更主要的原因則是,深圳大量的二手樓價格調(diào)整到貼近了市場指導(dǎo)價。
根據(jù)樂有家的測算,參考價2年,深圳成交的二手盤中,超過8成的房源接近參考價10以內(nèi)成交,其中有近4成低于參考價。
這和我們之前的預(yù)判就咬合上了,當市場價跌到參考價上下10%的時候,便意味著與參考價緊密捆綁的“杠桿壓制”就沒有了,買房貸款的融資機能恢復(fù),成交也就能激活。所以,在之前我們一再說,把參考價偏離值作為市場流動性能否恢復(fù)的重要指標。
整體看,現(xiàn)在深圳的二手市場是在沿著一個“底部抬升”的方向走,就是因為價格調(diào)整得差不多了,低價盤、接近參考價的盤都在慢慢被消化掉。很多人在過去2年生意或收入受到巨大沖擊,會選擇低價放盤,甚至大幅低于指導(dǎo)價。
但放在每個小區(qū),這樣的盤一般都是“成交一套少一套”,一個小區(qū)每賣掉一套這樣超低價格的筍盤,就意味著這個小區(qū)的承接力會升一點點,底部會往上抬升一點點。從我在市場上了解的信息,不少樓盤的現(xiàn)在的掛牌價都比去年底有不少的抬升,“返價”已經(jīng)開始有出現(xiàn)的了。
至于新盤成交,反而遜于二手房,我認為這個是一個“意外”。按正常來說,2月的新盤成交應(yīng)該比這個數(shù)據(jù)好很多,因為售樓部明顯熱起來了。但是成交沒有預(yù)想的好,主要原因是來自人才房的沖擊,尤其是剛需盤的成交弱于預(yù)期。
春節(jié)之后,人才房一下子爆火,“共有產(chǎn)權(quán)房新政”的出臺,人才房未來可能終結(jié)的擔憂,導(dǎo)致整個公共住房市場的預(yù)期被改變。新醞釀上市的人才盤成了市場關(guān)注的“黑馬”,大量的原本要買剛需盤(500萬左右)的買家被有效分流了注意力。從目前情況看,基于這兩個類型客戶群高度重疊的考量,預(yù)計人才房對剛需盤的沖擊還要持續(xù)不少時間。
03
往后看,這樣的復(fù)蘇有沒有持續(xù)性?
我注意到有些粉絲開始有點慌,因為他們看的樓盤開始返價了。有個粉絲昨天發(fā)給我華潤城的圖,很興奮的說:“朱大,我的錢回來了”。
像這樣的案例最近是開始有一些了,神灣的筍盤,包括雙證的盤,開價也都慢慢在升高。當然,也有許多盤依然還是非常低迷。每個人會因為自己的體感不同,而得出完全相異的結(jié)論。這個很正常,就和股市一樣。當市場復(fù)蘇的時候,不同區(qū)域的不同樓盤,就像同一行業(yè)不同公司的股價,那個價格的表現(xiàn)可以非常的夸張。有的就是軟趴趴的,一點都沒有起色。有的可以很快的反彈。優(yōu)質(zhì)地段尤其是稀缺度高的豪宅,并非不跌價,而是它的反彈動能十分強大。往往市場一有起色,豪宅就再一次充當了龍頭。
在看后市的時候,我們要先假定政策“中性”,就是假如下面深圳沒有任何政策,既不寬松也不收緊,這個市場會如何。
我認為對于二手房來講,更多會是一個溫和復(fù)蘇的狀態(tài)。就是復(fù)蘇有持續(xù)性,但是期待不要太高,也許是每月成交3-4千套的樣子吧?,F(xiàn)在的2509套,是復(fù)蘇,但依然是非常低迷,正常年份成交量的不足一半。
原因主要在于,二手房價格會否快速的回轉(zhuǎn)頭上升,如果返價的多了,價格修復(fù)的快,那么就會很快的再次觸及到參考價的“鍘刀”,杠桿壓制再一次發(fā)揮作用,需求量又會快速的減少下去。要等買家整體的收入預(yù)期慢慢改善,市場價格的中樞才會緩緩抬升。
當然,這個判斷是建立于住房參考價的政策不調(diào)整的前提下,如果住房參考價調(diào)整,或者,向著貼近市場真實成交價的方向調(diào)整,那么就會有效的卸掉首付壓制,從而讓這個復(fù)蘇能夠持續(xù)的更久,市場成交量也會表現(xiàn)的更好。
在新盤方面,我想復(fù)蘇也一樣會緩緩拉開。但我觀察,一個重要提醒是,尤其是剛需盤的開發(fā)商,從今年開始需要重視兩個重要改變。
一個改變是,整體住房供應(yīng)量的大增。深圳從2020年起開始大幅調(diào)增住宅用地的供應(yīng),至2022年已經(jīng)連續(xù)3年實現(xiàn)宅地供應(yīng)超過360公頃,是2019年的幾乎2倍。雖然2023年下調(diào)了一些,但依然是達到330公頃。土地是原材料,土地放的多,意味著1年之后的新盤多。新盤多,就意味著買家選擇豐富,市場就會穩(wěn)定。這樣的景象,我們這兩年在一些區(qū)域已經(jīng)見到了,這是深圳過去多年不曾有的現(xiàn)象。雖然這個供應(yīng)力度依然不夠,但是對于穩(wěn)定房價卻是治本之策,且有立竿見影之效。
另一個改變是,公共住房的大增。在結(jié)構(gòu)上,深圳這幾年可謂是使盡了“洪荒之力”,拼命的增加公共住房的建設(shè)。2022年,深圳建設(shè)籌集14.2萬套保障房,供應(yīng)分配12萬套,超額完成任務(wù)。2023年又提高目標,計劃建設(shè)籌集保障房到18.5萬套。尤其是新拿出來的30個人才盤,會成為非常重要的房地產(chǎn)市場“價格殺手”。
以上兩個改變,會影響我們對整個城市房地產(chǎn)估值邏輯的判斷。對于資深的房地產(chǎn)買家而言,研究這些,要比去研究政策如何變,對未來的決策更有長期價值。而對于開發(fā)商而言,走出了泥淖之后也許要“痛定思痛”,市場會溫和復(fù)蘇,但剛需盤的競爭烈度會強化。是時候認真想一想把產(chǎn)品做好了。否則,市場有機會,但你不一定有機會。失去客戶與信用的損失,是多少錢都買不回來的。
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