今年2月份是深圳自推出二手房指導(dǎo)價(jià)以來(lái)，二手市場(chǎng)成績(jī)最亮眼的一個(gè)月。

原以為在可售型人才房的沖擊下，二手房成交高峰可能是曇花一現(xiàn)，但事實(shí)并非如此。

(資料圖片)

根據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2023年第9周（2月27日-2月5日），全市共錄得二手房網(wǎng)簽量1128套，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，雖然增幅有所減緩，但是單周成交量自春節(jié)周以來(lái)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)5周上漲。

從數(shù)據(jù)可以直觀看出，可售型人才房的集中入市對(duì)二手房市場(chǎng)幾乎可以說(shuō)是沒(méi)影響。

根據(jù)不少中介行透露，2月底以來(lái)，客戶的看二手房的意愿逐漸增強(qiáng)，帶看量成交量也明顯提升。

那么究竟大家都在買哪個(gè)區(qū)的二手房，哪些類型的二手房更受歡迎？

傳統(tǒng)關(guān)內(nèi)成二手交易主力龍崗“以價(jià)換量”搶灘市場(chǎng)

據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房2月共過(guò)戶2509套，環(huán)比增長(zhǎng)80%，創(chuàng)2021年7月以來(lái)新高，二手成交量久違地超過(guò)新房。

區(qū)域成交方面，2月深圳過(guò)戶量最高的是龍崗區(qū)，其次是福田區(qū)及南山區(qū)，傳統(tǒng)關(guān)內(nèi)區(qū)域的成交量占全市總成交量的55%，可見(jiàn)核心區(qū)仍是二手房交易的主力。

二手房掛牌價(jià)方面，全市掛牌均價(jià)環(huán)比止跌微漲0.34%，同時(shí)掛牌均價(jià)環(huán)比微漲的片區(qū)數(shù)量較1月有所增加，可見(jiàn)2月部分業(yè)主心態(tài)走高，報(bào)價(jià)上調(diào)。

當(dāng)然，環(huán)觀全市來(lái)看，還是有不少片區(qū)報(bào)價(jià)是下跌的，尤其是龍崗區(qū)，幾乎所有片區(qū)掛牌價(jià)均有所下調(diào)，可見(jiàn)龍崗區(qū)二手房出現(xiàn)“以價(jià)換量”的現(xiàn)象，多以筍盤交易為主。

剛需撐起二手大旗龍崗筍盤成香餑餑

成交量要增長(zhǎng)，必然離不開數(shù)量龐大的剛需群體。

據(jù)中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月二手房成交中，成交量最多的片區(qū)為龍崗中心城片區(qū)、其次是龍崗布吉片區(qū)。

而這些區(qū)域主要也以剛需樓盤為主，龍崗的龍崗中心城、布吉；羅湖百仕達(dá)、翠竹；龍華觀瀾、龍華中心等片區(qū)，這些片區(qū)成為了支撐2月二手成交的中堅(jiān)力量。

不同與光明及寶安因新房早期溢價(jià)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)高企，開發(fā)更為早期的龍崗部分片區(qū)依然是最具性價(jià)比的區(qū)域，且二手房的選擇范圍比新房更豐富。

得益于去年14號(hào)線的開通，龍崗及坪山與市區(qū)的交通得到明顯舒緩，龍崗中心城、布吉等區(qū)域的房?jī)r(jià)也僅僅只是核心區(qū)的1/3左右，同樣這些區(qū)域也享受了14號(hào)線衍生的紅利，成為不少剛需家庭置業(yè)的首選片區(qū)。

當(dāng)然，由于近期二手行情回暖，不少業(yè)主心態(tài)走高，報(bào)價(jià)上調(diào)，接近指導(dǎo)價(jià)房源的占比逐漸減少，加重買賣雙方的博弈情況。

拼眼力+憑實(shí)力豪宅開啟撿漏大戰(zhàn)

或許受益于指導(dǎo)價(jià)的影響，擁有獨(dú)立行情的豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)了不少接近指導(dǎo)價(jià)的房源，而這些房源集中掛牌對(duì)于部分眼光毒辣的買家來(lái)說(shuō)，不失為一個(gè)良好的入市時(shí)機(jī)。

據(jù)中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比今年1月，2月深圳二手豪宅成交量明顯增多，有部分樓盤甚至單月成交了多套房源。

增量比較明顯的片區(qū)如香蜜湖、深圳灣、后海、福田中心區(qū)、蛇口等。

香蜜湖

香蜜湖典型樓盤如港中旅花園、水榭花都、東?；▓@等都有成交。

港中旅花園一套158㎡三房，成交價(jià)3100萬(wàn)、折合單價(jià)約19.5萬(wàn)/㎡。

水榭花都三期271㎡房源成交價(jià)6900萬(wàn)、折合單價(jià)約25.4萬(wàn)/㎡；另外還有套228㎡房源，成交價(jià)4038萬(wàn)、折合單價(jià)約17.7萬(wàn)/㎡。

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深圳灣

深圳灣片區(qū)，太古城花園、三湘海尚花園都有多套成交。

另外還有恒裕濱城二期，近期除了成交一套225㎡、8200萬(wàn)的房源以外，2月底還成交了一套88㎡、2680萬(wàn)的房源，折合單價(jià)約30萬(wàn)/㎡。

來(lái)源：貝殼找房網(wǎng)

后海

后海蔚藍(lán)海岸三期，指導(dǎo)價(jià)10.84萬(wàn)/㎡。2月成交一套155㎡、1950萬(wàn)的房源，折合單價(jià)12.5萬(wàn)/㎡。

雖與高峰時(shí)期的價(jià)格無(wú)法相比，但已經(jīng)結(jié)束了年前“按指導(dǎo)價(jià)成交”的行情。

來(lái)源：貝殼找房網(wǎng)

科技園

南山現(xiàn)象級(jí)紅盤潤(rùn)府，二期房源成交量增多。去年8月一套東南朝向約226㎡4房房源，以低于指導(dǎo)價(jià)較多的水平成交。

1月到現(xiàn)在雖也有低于指導(dǎo)價(jià)成交的房源，但大部分成交房源的價(jià)格每平在14萬(wàn)、15萬(wàn)以上。

來(lái)源：貝殼找房網(wǎng)

另外，據(jù)了解。豪宅市場(chǎng)的筍盤消化也在加快，低于市場(chǎng)價(jià)大幾百萬(wàn)的超級(jí)筍盤出現(xiàn)的幾率越來(lái)越少。

例如，1月底水榭花都1期一套228㎡的房源，報(bào)價(jià)4300萬(wàn)，低于市場(chǎng)價(jià)1500萬(wàn)。放盤不到5小時(shí)就已經(jīng)成交。

來(lái)源：貝殼找房網(wǎng)

不光是筍盤變少，隨著預(yù)期向好，有部分樓盤業(yè)主價(jià)格上調(diào)也很明顯。

入學(xué)申請(qǐng)前夕好時(shí)機(jī)學(xué)qu房重新打開局面

按照往年的市場(chǎng)規(guī)律，由于即將升小一初一的學(xué)生，要在5月申請(qǐng)學(xué)校，因此3-4月份是學(xué)qu房的傳統(tǒng)旺季。

但就2月的成交情況，不少高效率的家長(zhǎng)已經(jīng)悄悄對(duì)學(xué)qu房下手了，據(jù)媒體報(bào)道顯示，2月百花整個(gè)片區(qū)有12套的成交，3月前5天也成交了4套房源。

不同于剛需和頂豪，有部分熱門片區(qū)如前海、沙井、百花等。因?yàn)轭A(yù)期、學(xué)qu等各種因素，早期溢價(jià)過(guò)高，在市場(chǎng)行情走低時(shí)，成交量和價(jià)格下跌明顯。

但從近期的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，學(xué)qu房的熱度已經(jīng)在逐步回升。

從2月的成交情況看來(lái)，南天大廈88.83㎡的房子，單價(jià)去到14.01萬(wàn)/㎡，對(duì)比去年11月同一小區(qū)的成交單價(jià)，單價(jià)直接上漲2萬(wàn)/㎡。

來(lái)源：貝殼找房網(wǎng)

而香蜜湖這個(gè)兼具好地段+好學(xué)qu的片區(qū)也值得一看，香蜜湖水榭花都（三期）2月成交的271.39㎡房源，比去年小區(qū)均價(jià)高14.56%。

東?；▓@福祿居127.62㎡房源，比去年小區(qū)均價(jià)高11.68%。

2023年至今，受前幾年剛需需求擠壓釋放及部分優(yōu)質(zhì)剛需房以較低價(jià)格掛牌入市影響，深圳整體二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)回暖。

而市場(chǎng)的回暖也側(cè)面論證了居民購(gòu)房信心正在逐步恢復(fù)。

當(dāng)然，成交量上漲是第一個(gè)階段，部分地段資源好的小區(qū)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有小幅上漲是第二個(gè)階段，而第三個(gè)階段是否意味著更多小區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，你覺(jué)得呢？

整合自：深圳中原研究中心、樂(lè)有家研究中心、丁祖昱評(píng)樓市 、貝殼找房網(wǎng)