昨天在網(wǎng)上沖浪的時候，看到一套熟悉的房源又上架了法拍。

位于南山紅樹灣片區(qū)的御景東方花園7號樓，對面是華僑城中學（深圳灣部），距離深圳灣總部基地不到1公里，旁邊還有中信紅樹灣等小區(qū)。

(資料圖)

2006年建成、191㎡的戶型，高峰期小區(qū)單價賣到14.5萬+/㎡，這兩年成交單價集中在11-12萬之間。

起拍價1610萬/㎡，單價約8萬+，并且根據(jù)法拍公告，70多萬的增值稅由原業(yè)主支付，看起來還是有撿漏空間。

不過仔細一扒拉，發(fā)現(xiàn)這套房源并不簡單。

兩掛兩拍，漲價632萬

為什么說這套房很熟悉，因為去年12月該房源首次拍賣，當時9人報名，出價110次，2490萬成交。不過隨后買家悔拍了，交了161萬的保證金。

3月7日再次開拍，這次有23人參拍，拍到了3122萬，半年漲了632萬，單價13萬+/㎡，不少機構(gòu)分析市場回暖的氣氛帶到了法拍房。

不過房源怎么又重新上架了呢？

據(jù)向法院人員求證，由于買家沒有按照原定期限交齊款項，已經(jīng)向買家發(fā)了悔拍書確認，房源再次被悔拍，又交了161萬的保證金，所以這才重新上架。

一次悔拍可能是巧合，兩次都悔拍，大概率事出有蹊蹺。

此前，我們也報道過，有業(yè)主為了爭取時間清償債務(wù)，先后兩次支付保證金760萬，后來債務(wù)還完，成功保了房子。

▲房源再次上架后撤拍

但也有人好奇了，即使是322萬的保證金，也是深圳剛需一套房的錢，有錢人真的不在意了嗎？

事實上，只要法院沒有證據(jù)是債務(wù)人自己拍回去的，保證金就會用來清償債務(wù)，所以這相當于分期還債了。

不過，這樣的操作也有風險，如果悔拍后，再次拍賣的成交價低于上次成交價，需要買家進行「差價賠償」。

如果被判定為惡意競拍，不僅保證金會被沒收充國庫，買家還將會有被罰款和拘留處罰的風險。

而在實際案例中，保房行為依然很難規(guī)避。

不過這次留給原業(yè)主保房的時間不多，距離下次4月16日開拍，僅僅剩下一個月的時間。

如果1個月后房源撤拍，或者繼續(xù)拍下后悔拍，那就可以斷定是業(yè)主保房行為。

但想必最著急的還是債權(quán)人，根據(jù)法拍公告，原業(yè)主有約2041萬待還的民間借貸。

@深圳買房計劃 提醒，如果遇到這種兩次或多次悔拍的房源，就不要浪費時間了。

即使能夠拍到，價格可能也會遠遠超出預期。

參拍法拍房，這三種對手需謹慎

事實上，在競拍過程中，你的對手是誰太重要了。

無論你加什么價，對方都是秒頂，再看價格，已經(jīng)沒有了撿漏空間。

除了業(yè)主保房，你還可能遇到了債權(quán)人。

如果最終買受人和申請執(zhí)行人的名字是一樣的，那就是債權(quán)人自己下場拍賣了。

與其讓別人拍走，自己還要追討債務(wù)，索性不如自己拍走，一勞永逸。

▲競買人為申請執(zhí)行人（債權(quán)人）| 截圖自京東拍賣

這套位于景源華庭的房源97㎡，參考價651萬，市場價在750萬左右，起拍價為570萬。

不過在整個競拍過程中，債權(quán)人秒頂，直接到以704萬的價格成交，幾乎沒有了撿漏空間。

還有之前我們提到的優(yōu)先購買人，簡言之，就是可以不加價的舉牌人，同樣的價格，他有先要的權(quán)利。如果優(yōu)先購買人想要，那基本也沒什么勝算了。

除產(chǎn)權(quán)人之外，租客、個人購買公房的原產(chǎn)權(quán)單位都能作為優(yōu)先購買人。

在法拍公告中會明確標注是否會存在優(yōu)先購買人。

另外，還有一種參與者，是房源的托兒，這種情況在”1元起拍“的小產(chǎn)權(quán)房中比較常見，由于深圳小產(chǎn)權(quán)房禁止交易，為了盡快銷掉房源，有些代理房源的機構(gòu)，慣常做法就是找人參拍、托價，以造成熱度很高的假象。

關(guān)于這一點，我們此前的稿件中也已經(jīng)提醒，有外地買家已經(jīng)上當受騙。

為低價撿漏，買家拼了！

除了以上，法拍房中的非常規(guī)操作真的不少，可以說是千奇百怪。

如果你看到這張圖，這套房子你還敢買嗎？

上個月，南山后海夢想家園有套法拍房，原業(yè)主借了朋友830萬未還，被法院查封拍賣。

面對如此威脅，仍有6人參拍，經(jīng)過27次的出價，最終以302萬成交。

可能大部分人都還在擔心，不過據(jù)機構(gòu)透露，這或許只是競爭對手的一些小手段，目的是為了讓其它參拍者知難而退，從而低價拍下房源。