1

降低申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)之后，近期推出的人才房賣爆了，最新公布的申購數(shù)據(jù)，有71661人（次）申請(qǐng)8510套人才房，相當(dāng)于9個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)一套房。

申請(qǐng)人數(shù)最多的是南山的安居同樂馨苑和深鐵熙府，各有14000余人申請(qǐng)，加起來接近3萬人。

(相關(guān)資料圖)

其次是光明鳳凰城的安居鳳桐苑，1萬多人申請(qǐng)。

再次是沙井會(huì)展城的華發(fā)新城華苑，1萬多人申請(qǐng)。

剩下寶安、龍崗、龍華、鹽田的人才房，分別有2000-4000人申請(qǐng)，民治的申請(qǐng)人最少，只有470人，惟一一個(gè)房源超過申請(qǐng)人的項(xiàng)目。

通過這些數(shù)據(jù)能看出，哪怕是房住不炒的人才房，大家一樣看重投資屬性，同樣4萬多的價(jià)格，申請(qǐng)南山的比申請(qǐng)民治的多了幾十倍。

房住不炒就是一個(gè)偽命題，除非所有房子都不漲了。只要還有房子在漲，就不可能房住不炒。

另外，7萬多的申請(qǐng)人次，說明深圳真實(shí)的買房需求仍然旺盛，很多人不愿出手不是不想買，而是買不起，或者不愿花太大的代價(jià)買。

2

還有一個(gè)表格同樣值得關(guān)注，南山人才房的審核結(jié)果。?

這兩個(gè)炙手可熱的人才房，深鐵熙府70平的兩房，供應(yīng)1065套，一二梯隊(duì)申請(qǐng)人10050人，中簽比例10%；90平的三房，供應(yīng)1015套，申請(qǐng)735人，中簽比例100%，還有多余房源。

安居同樂馨苑69平的兩房，供應(yīng)161套，申請(qǐng)10953人，中簽比低至1.5%，87平的三房，供應(yīng)38套，申請(qǐng)755套，中簽比5%。

有一個(gè)奇怪的問題，這兩個(gè)人才房項(xiàng)目，申請(qǐng)兩房的21003人，申請(qǐng)三房的1490人，比例達(dá)到了驚人的14：1。

相當(dāng)于有一個(gè)申請(qǐng)三房的，就有14個(gè)申請(qǐng)兩房的。

為什么申請(qǐng)兩房的比申請(qǐng)三房的多這么多？當(dāng)然有政策限制的原因。

人才房申購條件規(guī)定：

單身居民、2至3人家庭可認(rèn)購兩房戶型。

高層次人才、4人及以上家庭可認(rèn)購兩房或三房戶型。

家庭人數(shù)原則上只包含主申請(qǐng)人，配偶和子女，如果想把父母納進(jìn)來，父母必須擁有深戶。

所以想申請(qǐng)三房的，要么至少有兩個(gè)孩子，要么父母至少有一人是深戶，自然大大減少了能申請(qǐng)三房的人數(shù)。

即使加上這個(gè)條件，這個(gè)數(shù)據(jù)比例仍然很詭異。

現(xiàn)在的雙子女家庭相當(dāng)普遍，和單子女家庭幾乎是1：1的比例，而且單子女家庭只要父母有一人是深戶，就能申請(qǐng)三房。

可是人才房申購卻達(dá)到14：1的神奇比例，難道兩房比三房住著更舒服嗎？顯然不可能啊。

3

我認(rèn)為更深層的原因是：

1、安居同樂馨苑兩房總價(jià)318萬，三房總價(jià)401萬；深鐵熙府兩房總價(jià)413萬，三房總價(jià)531萬。

這說明申購人才房的大部分個(gè)人或家庭，存款和收入最多能夠到300-400萬的總價(jià)。按首套首貸來算，首付能承受100萬，月供能承受10000-15000，再高就上不去了。

因?yàn)槭杖氲南拗?，只能申?qǐng)兩房。

2、兩孩家庭的夫妻年齡普遍在35歲，很多已上車深圳，或者5年內(nèi)有買賣商品房記錄，不能申請(qǐng)。一孩家庭夫妻年齡普遍30歲，很多還沒有上車深圳，有申請(qǐng)資格。

這兩個(gè)原因?qū)е铝松暾?qǐng)兩房的遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于申請(qǐng)三房的，其他人才房的申請(qǐng)比例應(yīng)該也差不多。

各位可能要問了，就算你研究清楚了申請(qǐng)兩房人數(shù)格外多的原因，又有什么意義？

當(dāng)然有意義。

這說明，申請(qǐng)人才房的大多數(shù)家庭收入偏低，這一部分人群，原本沒有深圳買房的希望，人才房的出現(xiàn)才讓他們有了上車的機(jī)會(huì)。

留在深圳，安居深圳當(dāng)然是好事，但如果人才房的業(yè)主多為中低收入白領(lǐng)，未來的居住環(huán)境很難形成高品質(zhì)圈層，并影響到以后的二手市場(chǎng)價(jià)格。

但必須承認(rèn)，人才房的推出，進(jìn)一步遏制了二手市場(chǎng)的復(fù)蘇。

4

截止昨天，深圳二手住宅成交1852套，照這個(gè)走勢(shì)，3月份總成交在3500-4000套之間。

比起去年當(dāng)然是好了不少，但距離市場(chǎng)啟動(dòng)還差的很遠(yuǎn)，以深圳的人口和二手房存量，需要再翻一倍才算開始啟動(dòng)。

3月7號(hào)我寫了一篇文章：復(fù)蘇不可持續(xù)。目前各熱點(diǎn)城市都在陸續(xù)熄火。

年后這波熱度和往年不同，是看到市場(chǎng)已無下行空間，一批觀望很久的客戶進(jìn)場(chǎng)抄底。

一旦筍盤抄完，沒有明確利好，就會(huì)再度陷入觀望。

兩會(huì)沒有釋放任何利好，就沒有第二波人沖進(jìn)去。

沒有第二波人沖進(jìn)去，復(fù)蘇就會(huì)中斷。

現(xiàn)在深圳就是這么個(gè)情況，不但兩會(huì)沒有預(yù)期，還有限價(jià)盤的壓制，還有人才房的沖擊，所以4月的深圳樓市，預(yù)計(jì)和3月差不多，甚至再降點(diǎn)溫。

5

市場(chǎng)雖然要活不活，要死不死，但優(yōu)質(zhì)二手房卻只有一個(gè)字——漲。

以華潤城為例，潤府一期的89平小三房，成交價(jià)從去年11月的1290萬，攀升到最近的1590萬，四個(gè)月時(shí)間，300萬，23%的漲幅。

二期191平四房，上個(gè)月我們推薦給客戶一套3200萬的筍盤，客戶猶豫了一下，房子沒了，現(xiàn)在最低3500萬，再不買，下一套3700萬。

深圳樓市，真是既溫柔，又殘酷。

對(duì)于錢少的人來說，實(shí)在很溫柔。

政府幫你摁住房?jī)r(jià)，倒掛盤，人才房，任你挑任你選，60萬就能上車，如果60萬都出不起，別擔(dān)心，還有公租房給你住。

對(duì)于錢多的人來說，那是相當(dāng)殘酷。

因?yàn)槭掷镥X多，沒有更多保值增值的池子，只能高價(jià)競(jìng)拍千萬級(jí)別的二手房，政府摁價(jià)又不給力，一不留神就要多花幾百萬。

所以現(xiàn)實(shí)很清晰，這就是兩個(gè)市場(chǎng)，兩個(gè)池子，兩個(gè)購買人群。

結(jié)果就是橋歸橋，路歸路，你買你的，我漲我的。

一個(gè)池子可以減緩另一個(gè)池子上漲的速度，卻不能抑止它上漲的趨勢(shì)。

至于人才房，做為保障房，政府必然會(huì)制定退出和限制套利的政策，被多重限制之后，它就不是純粹的投資品。

一個(gè)不純粹的投資品，升值必然受限。

人才房的升值，要看政府最終確定的限制和退出機(jī)制。

如果限制不多，退出機(jī)制寬松，那加上套利的部分，確實(shí)可以跑贏周邊的二手房。

如果限制過多，退出機(jī)制又嚴(yán)格，人才房的升值大概率跑不過同片區(qū)同價(jià)位的商品房，不論是限價(jià)新盤，還是品質(zhì)略好的二手房。