1
降低申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)之后,近期推出的人才房賣爆了,最新公布的申購數(shù)據(jù),有71661人(次)申請(qǐng)8510套人才房,相當(dāng)于9個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)一套房。
申請(qǐng)人數(shù)最多的是南山的安居同樂馨苑和深鐵熙府,各有14000余人申請(qǐng),加起來接近3萬人。
(相關(guān)資料圖)
其次是光明鳳凰城的安居鳳桐苑,1萬多人申請(qǐng)。
再次是沙井會(huì)展城的華發(fā)新城華苑,1萬多人申請(qǐng)。
剩下寶安、龍崗、龍華、鹽田的人才房,分別有2000-4000人申請(qǐng),民治的申請(qǐng)人最少,只有470人,惟一一個(gè)房源超過申請(qǐng)人的項(xiàng)目。
通過這些數(shù)據(jù)能看出,哪怕是房住不炒的人才房,大家一樣看重投資屬性,同樣4萬多的價(jià)格,申請(qǐng)南山的比申請(qǐng)民治的多了幾十倍。
房住不炒就是一個(gè)偽命題,除非所有房子都不漲了。只要還有房子在漲,就不可能房住不炒。
另外,7萬多的申請(qǐng)人次,說明深圳真實(shí)的買房需求仍然旺盛,很多人不愿出手不是不想買,而是買不起,或者不愿花太大的代價(jià)買。
2
還有一個(gè)表格同樣值得關(guān)注,南山人才房的審核結(jié)果。?
這兩個(gè)炙手可熱的人才房,深鐵熙府70平的兩房,供應(yīng)1065套,一二梯隊(duì)申請(qǐng)人10050人,中簽比例10%;90平的三房,供應(yīng)1015套,申請(qǐng)735人,中簽比例100%,還有多余房源。
安居同樂馨苑69平的兩房,供應(yīng)161套,申請(qǐng)10953人,中簽比低至1.5%,87平的三房,供應(yīng)38套,申請(qǐng)755套,中簽比5%。
有一個(gè)奇怪的問題,這兩個(gè)人才房項(xiàng)目,申請(qǐng)兩房的21003人,申請(qǐng)三房的1490人,比例達(dá)到了驚人的14:1。
相當(dāng)于有一個(gè)申請(qǐng)三房的,就有14個(gè)申請(qǐng)兩房的。
為什么申請(qǐng)兩房的比申請(qǐng)三房的多這么多?當(dāng)然有政策限制的原因。
人才房申購條件規(guī)定:
單身居民、2至3人家庭可認(rèn)購兩房戶型。
高層次人才、4人及以上家庭可認(rèn)購兩房或三房戶型。
家庭人數(shù)原則上只包含主申請(qǐng)人,配偶和子女,如果想把父母納進(jìn)來,父母必須擁有深戶。
所以想申請(qǐng)三房的,要么至少有兩個(gè)孩子,要么父母至少有一人是深戶,自然大大減少了能申請(qǐng)三房的人數(shù)。
即使加上這個(gè)條件,這個(gè)數(shù)據(jù)比例仍然很詭異。
現(xiàn)在的雙子女家庭相當(dāng)普遍,和單子女家庭幾乎是1:1的比例,而且單子女家庭只要父母有一人是深戶,就能申請(qǐng)三房。
可是人才房申購卻達(dá)到14:1的神奇比例,難道兩房比三房住著更舒服嗎?顯然不可能啊。
3
我認(rèn)為更深層的原因是:
1、安居同樂馨苑兩房總價(jià)318萬,三房總價(jià)401萬;深鐵熙府兩房總價(jià)413萬,三房總價(jià)531萬。
這說明申購人才房的大部分個(gè)人或家庭,存款和收入最多能夠到300-400萬的總價(jià)。按首套首貸來算,首付能承受100萬,月供能承受10000-15000,再高就上不去了。
因?yàn)槭杖氲南拗?,只能申?qǐng)兩房。
2、兩孩家庭的夫妻年齡普遍在35歲,很多已上車深圳,或者5年內(nèi)有買賣商品房記錄,不能申請(qǐng)。一孩家庭夫妻年齡普遍30歲,很多還沒有上車深圳,有申請(qǐng)資格。
這兩個(gè)原因?qū)е铝松暾?qǐng)兩房的遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于申請(qǐng)三房的,其他人才房的申請(qǐng)比例應(yīng)該也差不多。
各位可能要問了,就算你研究清楚了申請(qǐng)兩房人數(shù)格外多的原因,又有什么意義?
當(dāng)然有意義。
這說明,申請(qǐng)人才房的大多數(shù)家庭收入偏低,這一部分人群,原本沒有深圳買房的希望,人才房的出現(xiàn)才讓他們有了上車的機(jī)會(huì)。
留在深圳,安居深圳當(dāng)然是好事,但如果人才房的業(yè)主多為中低收入白領(lǐng),未來的居住環(huán)境很難形成高品質(zhì)圈層,并影響到以后的二手市場(chǎng)價(jià)格。
但必須承認(rèn),人才房的推出,進(jìn)一步遏制了二手市場(chǎng)的復(fù)蘇。
4
截止昨天,深圳二手住宅成交1852套,照這個(gè)走勢(shì),3月份總成交在3500-4000套之間。
比起去年當(dāng)然是好了不少,但距離市場(chǎng)啟動(dòng)還差的很遠(yuǎn),以深圳的人口和二手房存量,需要再翻一倍才算開始啟動(dòng)。
3月7號(hào)我寫了一篇文章:復(fù)蘇不可持續(xù)。目前各熱點(diǎn)城市都在陸續(xù)熄火。
年后這波熱度和往年不同,是看到市場(chǎng)已無下行空間,一批觀望很久的客戶進(jìn)場(chǎng)抄底。
一旦筍盤抄完,沒有明確利好,就會(huì)再度陷入觀望。
兩會(huì)沒有釋放任何利好,就沒有第二波人沖進(jìn)去。
沒有第二波人沖進(jìn)去,復(fù)蘇就會(huì)中斷。
現(xiàn)在深圳就是這么個(gè)情況,不但兩會(huì)沒有預(yù)期,還有限價(jià)盤的壓制,還有人才房的沖擊,所以4月的深圳樓市,預(yù)計(jì)和3月差不多,甚至再降點(diǎn)溫。
5
市場(chǎng)雖然要活不活,要死不死,但優(yōu)質(zhì)二手房卻只有一個(gè)字——漲。
以華潤城為例,潤府一期的89平小三房,成交價(jià)從去年11月的1290萬,攀升到最近的1590萬,四個(gè)月時(shí)間,300萬,23%的漲幅。
二期191平四房,上個(gè)月我們推薦給客戶一套3200萬的筍盤,客戶猶豫了一下,房子沒了,現(xiàn)在最低3500萬,再不買,下一套3700萬。
深圳樓市,真是既溫柔,又殘酷。
對(duì)于錢少的人來說,實(shí)在很溫柔。
政府幫你摁住房?jī)r(jià),倒掛盤,人才房,任你挑任你選,60萬就能上車,如果60萬都出不起,別擔(dān)心,還有公租房給你住。
對(duì)于錢多的人來說,那是相當(dāng)殘酷。
因?yàn)槭掷镥X多,沒有更多保值增值的池子,只能高價(jià)競(jìng)拍千萬級(jí)別的二手房,政府摁價(jià)又不給力,一不留神就要多花幾百萬。
所以現(xiàn)實(shí)很清晰,這就是兩個(gè)市場(chǎng),兩個(gè)池子,兩個(gè)購買人群。
結(jié)果就是橋歸橋,路歸路,你買你的,我漲我的。
一個(gè)池子可以減緩另一個(gè)池子上漲的速度,卻不能抑止它上漲的趨勢(shì)。
至于人才房,做為保障房,政府必然會(huì)制定退出和限制套利的政策,被多重限制之后,它就不是純粹的投資品。
一個(gè)不純粹的投資品,升值必然受限。
人才房的升值,要看政府最終確定的限制和退出機(jī)制。
如果限制不多,退出機(jī)制寬松,那加上套利的部分,確實(shí)可以跑贏周邊的二手房。
如果限制過多,退出機(jī)制又嚴(yán)格,人才房的升值大概率跑不過同片區(qū)同價(jià)位的商品房,不論是限價(jià)新盤,還是品質(zhì)略好的二手房。
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