01?新房、二手房成交數(shù)據(jù)

(資料圖片)

2023年3月1日-3月21日，深圳市新房住宅共成交2046套，二手房住宅共成交2647套，日成交量見圖示。

02?一線市場：漲幅微弱，樓市降溫跡象顯現(xiàn)

上周，深圳二手房成交明顯放緩，從我們收集到的一線成交來看，相比前兩周少了將近一半，購房者的看房熱情相比前兩周低迷了許多，我們客戶經(jīng)理透露，近期愿意出來看房的客戶數(shù)量同樣減少了約一半。

成交價上，除了部分核心區(qū)域的重點小區(qū)外，近期成交的很多熱門小區(qū)成交依舊處于市場低位，漲幅微弱。

南山熱盤，觀海臺，上周成交了一套86平2房，滿五年，中間樓層，成交價在1200萬。相比去年8月最低成交價1150萬，漲幅只有4%左右。

濱海之窗，86平2房，去年最低成交價在1220萬左右，而在最近兩周，該戶型成交在1280萬左右，相比去年最低成交，漲幅也只在5%左右。

03?房價不再飆升，理性購房大勢所趨

208指導(dǎo)價以前，房價普遍上漲，賣方市場非常強勢，賣家處于有利的市場地位，客戶等待的時間短、選擇的機會少，同時客戶受上漲市場情緒波動較大，很容易形成跟風效應(yīng)，每當最便宜一套賣掉后，第二便宜的就會被快速成交，逐漸地，成交價不斷攀升，業(yè)主在談判過程中現(xiàn)場反價現(xiàn)象也會頻繁出現(xiàn)。

在近兩年的調(diào)控下，深圳樓市已逐步從賣方市場進入買方市場，市場選擇增多、可供購房者考慮的時間更加充足，買家在做決策時變得更加理性、謹慎。

我們寶安的一個客戶來深圳剛滿三年，去年年底有了購房名額，準備趁現(xiàn)在房價低谷期入手一套小兩房作為婚房。上周五找到我們，在了解他的需求后，我們客戶經(jīng)理很快為他匹配到了合適房源，第二天開始帶他看房，當天看完房后，很快就鎖定了卡羅社區(qū)一套2房，不過當時業(yè)主報價超出了我們客戶的預(yù)期，而且如果確定要買，客戶可能還需要1個月的時間去準備首期款。

在了解客戶想法后，我們很快約到了業(yè)主見面聊，多輪談判后，我們成功將價格談到了指導(dǎo)價，同時協(xié)調(diào)了首期款時間，最終客戶業(yè)主雙方同時讓步，達成了半個月的首期款準備周期的協(xié)議。

很快，雙方簽署了合約，在推進下一步進程時，業(yè)主收到了一通來自其他中介電話，對方告訴他，“現(xiàn)在有個客戶可以馬上交錢、而且客戶可以出到的價格比我們客戶還要高，現(xiàn)在客戶定金已轉(zhuǎn)至中介公司賬戶，直接過來簽約就可以了”。掛掉電話后，我們的客戶經(jīng)理立馬判斷，業(yè)主肯定被中介騙了，我們也讓業(yè)主多次確認電話那頭中介說的真實性，不過，最后業(yè)主出于僥幸心理、貪婪，以為還是之前的市場，與我們?nèi)∠霞s。

在業(yè)主離場后，我們客戶也重新審視了樓市現(xiàn)狀，他們其實不可惜錯過了這套房，反而如釋重負。對于深圳樓市未來的走向他們一直很模糊，前兩周剛剛才起來的樓市熱度，最近又有所下降，讓他們原本堅定的賣房想法，又變得猶豫了。

第二天凌晨，事情出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)機，卡羅業(yè)主找到我們客戶經(jīng)理，詢問道，“剛剛那個客戶還要嗎？”第二天，我們將消息同步給客戶，他們說“先不買了，再看看吧，目前想再一起看看新盤?！?/p>

現(xiàn)在市場的買家，他們擁有足夠多的時間來做更多的選擇。市場成交沒有完全起來，放盤量遠大于市場成交，除了核心區(qū)域的重點小區(qū)的重點戶型外，市場各小區(qū)戶型成交周期依舊很長。

加上市場頻頻推出的網(wǎng)紅限價新盤和人才房，也具備很強的性價比和吸引力。從去年開始看房的一些客戶告訴我們，最近重點考慮打新了，主要目標盤是目前市場熱門新盤，即便存在陪跑風險，一些客戶也表示要去試試，“積分很高，不想浪費（積分和名額）”。

當然，推動購房者做出理性判斷的關(guān)鍵還是客戶預(yù)期太低，目前很多客戶的預(yù)期仍停留在去年年底的成交價，把去年年底的成交價作為當下市場成交價的標準。對于前兩周深圳樓市的“短暫的小陽春”，更多人認為是對之前行情的修復(fù)而已。

而此時的業(yè)主應(yīng)該要抓住好的機會、果斷出手，不要房價稍微一漲就回到208政策以前樓市的慣性上漲思維。

建議部分業(yè)主不要因為一些小利，就放棄了賣房的機會，在這個市場上，如果價格相差不大、有實在客戶，就不要總認為一有客戶買你的房子，房價就會大漲，反價的心思又頓時被激發(fā)起來。

我們最近成交的一些換房業(yè)主，他們的心態(tài)就放得很正，我們最近談的單都超出客戶預(yù)期，甚至出現(xiàn)個別單，我們客戶經(jīng)理出到什么價格，業(yè)主都會很快速地答應(yīng)。

房價目前基本處于動態(tài)穩(wěn)定的狀態(tài)，下跌大概率不可能，追漲也不現(xiàn)，唯一可能打破這個動態(tài)平衡的外因是政策的改變，但這個外因是無法預(yù)知的。