01
(資料圖片僅供參考)
恒大債務(wù)重組方案,預(yù)料之中:給債權(quán)人兩個(gè)選擇:一個(gè)是發(fā)新債置換舊債,期限在10-12年;一個(gè)是“股債結(jié)合”,部分是5-9年的債,部分是掛鉤物業(yè)和汽車(chē)的股權(quán)。為何說(shuō)預(yù)料之中?因?yàn)閺?qiáng)制清盤(pán),大家都得玩兒完,以時(shí)間換空間,可能還有一絲希望,不然還能怎么辦?
這個(gè)事件,折射出一個(gè)重要信號(hào),即沒(méi)有因?yàn)榈禺a(chǎn)而綁架實(shí)體,綁架政府決策;沒(méi)有因?yàn)榈禺a(chǎn)“大而不倒”而無(wú)原則救市。市場(chǎng)化、法制化,“誰(shuí)的孩子誰(shuí)抱走”這是最基本的商業(yè)邏輯。境內(nèi)外債權(quán)人都應(yīng)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),不應(yīng)把恒大問(wèn)題的解決,寄托到政府必然救助的邏輯上。
當(dāng)然,行業(yè)要紓困,但哪些要救,哪些不救,邏輯很清晰!
在“金融16條”和近期重要會(huì)議中,講得很明了,即是否穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、堅(jiān)持主業(yè),是否因暫時(shí)流動(dòng)性緊張而陷入困境。恒大的問(wèn)題,是盲目多元化,過(guò)度加杠桿造成的,不是暫時(shí)流動(dòng)性緊張的問(wèn)題,而是資不抵債的問(wèn)題,債務(wù)重組、清盤(pán)聆訊是必然結(jié)果。對(duì)那些堅(jiān)持主業(yè),但因流動(dòng)性暫時(shí)緊張而陷入困境,可以成為政策救助的對(duì)象,但恒大不在這個(gè)范疇。
這既是堅(jiān)持原則和定力,也是高層一再?gòu)?qiáng)調(diào)的,“既要防范好系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),也要防止道德風(fēng)險(xiǎn)”。當(dāng)然,所謂救助,絕非大金主駕著七彩祥云來(lái)注資或收購(gòu),而是創(chuàng)造多渠道的融資對(duì)接、收并購(gòu)機(jī)會(huì),提供適當(dāng)擔(dān)保(如中債增或本地國(guó)企擔(dān)保)。同時(shí),盡力穩(wěn)定市場(chǎng),穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格,為資金注入創(chuàng)造穩(wěn)定環(huán)境。當(dāng)然,資金是否愿意進(jìn)入,還要堅(jiān)持你情我愿的商業(yè)化邏輯。
02
說(shuō)到“保持定力”,不得不提調(diào)控的事情。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道,2月中旬,北上廣深四大一線城市政府主官帶著一些想法,到北京參加閉門(mén)會(huì)議。但在房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題上得到的回復(fù)是:保持定力。所以,此前的一些表態(tài),就值得玩味了。2月初,就有媒體提問(wèn),將深圳樓市打入谷底的二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)施兩年,是否會(huì)有調(diào)整計(jì)劃。深圳住建局回應(yīng)說(shuō),內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)重新做了一版方案。
然后呢?沒(méi)有然后了!
3月份,商品房市場(chǎng)回升的勢(shì)頭弱了,很多人問(wèn),既然一線城市才有需求的潛力,為何不放松呢?
顯然,就是保持定力!
春節(jié)后,市場(chǎng)在企穩(wěn)回升,但要重視結(jié)構(gòu)背后的問(wèn)題。根據(jù)中指院數(shù)據(jù),今年1-2月30個(gè)代表城市中,18個(gè)城市90平方米以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比下降,比如北京、蘇州等城市,90平方米以下占比下降25%-30%;17個(gè)城市120平以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升,一二線城市有13個(gè)。
以蘇州為例,1-2月份,蘇州90平方米以下剛需型新房產(chǎn)品成交363套,同比下降了25.6%;90-200平方米新房成交5665套,同比下降12.0%,成交套數(shù)占比89.9%,與2022年同期基本持平。而200平以上大戶型新房產(chǎn)品成交273套,成交套數(shù)占比逆勢(shì)提升到了4.3%。
從總價(jià)看, 2023年1-2月,250萬(wàn)以下總價(jià)的成交套數(shù)占比37.0%,較2022年同期下降4.0個(gè)百分點(diǎn),250-600萬(wàn)的成交套數(shù)占比較2022年同期下降1.9個(gè)百分點(diǎn),600萬(wàn)以上提升5.9個(gè)百分點(diǎn)。
其他城市都是一樣的。顯然,新房市場(chǎng)回升,主要是改善型需求在釋放。而且,主要集中在富裕人群的改善,至于一般的改善(比如所謂“剛改”),不能忽視其動(dòng)力也在下降的現(xiàn)實(shí)。
03
那么,剛需去哪了呢?2-3月份流向二手房市場(chǎng)了。因?yàn)?,只有在二手房市?chǎng),才能找到小面積的、價(jià)格低廉的房子。即便如此,春節(jié)后剛需釋放的二手房“小陽(yáng)春”似乎也沒(méi)那么強(qiáng)勁。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),自3月中旬起,廣州樓市熱度降溫,二手住房周度成交連續(xù)兩周下滑。本周(3.13-3.19)業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)為24.0%,環(huán)比上周凈減7.5%??捶苛肯陆?,促使業(yè)主信心減弱,報(bào)價(jià)指數(shù)下調(diào)。本周報(bào)價(jià)下調(diào)1%-5%之間的盤(pán)源占51.4%,較上周增加7.3%。
從2021年底開(kāi)啟的樓市紓困,除了一線城市外,該出的政策都出了,超預(yù)期的或不該出的政策,也出了。比如,資本市場(chǎng)開(kāi)閘(允許借殼上市、再融資);比如,房?jī)r(jià)連續(xù)下跌城市,首套房利率可突破既有底線,甚至可以不設(shè)下限。但是,商品房市場(chǎng)并未像過(guò)去那樣富有彈性。
可以說(shuō),政策的邊際效應(yīng)在下降。因此,如果一線城市也放開(kāi)限購(gòu)、限貸等行政干預(yù)的政策,對(duì)剛需的拉動(dòng)作用并不大,更多的是改善型購(gòu)房,特別是豪宅型市場(chǎng)。從近期深圳的二手房成交結(jié)構(gòu)看,總價(jià)在300-400萬(wàn)的剛需型購(gòu)房下降,而大戶型、高總價(jià)房源成交占比有提升。
這樣,房?jī)r(jià)水平會(huì)結(jié)構(gòu)性提升。而政策松綁,特別是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限貸松綁,還會(huì)帶來(lái)部分人群利用杠桿,導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平上漲,不僅在“房住不炒”上失信于民,而且還會(huì)導(dǎo)致剛需更加難以“上車(chē)”,改善購(gòu)房(特別是首次改善)的動(dòng)力更弱,市場(chǎng)結(jié)構(gòu)越來(lái)越畸形。
04
注意的是,目前房?jī)r(jià)企穩(wěn)已現(xiàn)端倪。2月70城新房、二手房自2021年8月以來(lái)首次同時(shí)環(huán)比上漲,且上漲城市數(shù)首次超越下跌數(shù),一線城市二手房掛牌價(jià)更創(chuàng)歷史同期新高。歷史可見(jiàn),房?jī)r(jià)見(jiàn)底后,無(wú)論是總量利率、還是因城施策等空間都會(huì)有限,尤其是熱點(diǎn)城市庫(kù)存整體偏低。
總的來(lái)講,不管是從政策的效果,還是政策的空間來(lái)看,進(jìn)一步的政策松綁,非常有限了。所以,截止到3月份,5年期LPR連續(xù)9個(gè)月保持在4.3%,廣州各大銀行首套房利率普遍為4.3%(LPR+0),二套房利率普遍為4.9%(LPR+60),已是在底線運(yùn)行了,沒(méi)有下降的空間了。
3月份,首套房、二套房主流房貸利率較去年同期分別回落131和69個(gè)基點(diǎn)。照理來(lái)說(shuō),不談其他紓困政策,單降息這一項(xiàng),對(duì)“降低月供”的效果就非常大了,但此舉并未換來(lái)需求大規(guī)模入市,顯然需求端出現(xiàn)了問(wèn)題,這就是疫情后一直強(qiáng)調(diào)的居民端資產(chǎn)負(fù)債表受損的現(xiàn)實(shí)。
因此,放開(kāi)一線城市限購(gòu)、放開(kāi)“認(rèn)貸不認(rèn)房”,換來(lái)的是一時(shí)回升、局部回升,而失去了民意及對(duì)“房住不炒”的承諾。事實(shí)上,需求潛力,確實(shí)是很大,比如廣東、福建、浙江、海南、上海、北京的住房自有率分別自有44.7%、57.2%、57.3%、61%、64.1%、64.7%。
但是,潛力需求不等于現(xiàn)實(shí)需求,這是當(dāng)前制約樓市穩(wěn)定的最關(guān)鍵的因素。這就是為何,近期國(guó)家這么大力度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)新模式,發(fā)展保租房,行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等。從根本上講,其目的一方面在通過(guò)供給側(cè)改革,讓供給適應(yīng)需求,同時(shí)盡快將廣大新市民、年輕人的購(gòu)買(mǎi)力提振上來(lái)。
但這是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程,但短期內(nèi)的樓市壓力可想而知!
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