西麗的寶能城最近狠狠刷了一波存在感！

近900人搶拍60套房，僅1套流拍，總成交金額10.2億元。

(資料圖片)

對比一拍時多套指導(dǎo)價房源流拍，此次二拍總價均在千萬之上還被一掃而光，不可謂反差之大。

此外，以方直瓏樾山為首的片區(qū)新盤也蠢蠢欲動、造勢不斷，2023年西麗（含桃園）將有6盤上新，所推樓盤大多位于5號線、7號線沿線。

作為南山最大的街道辦，西麗過去一直很低調(diào)。但近來無論是法拍房，還是新房入市都吸引著不少人的關(guān)注，今年的西麗真的要華麗回歸了嗎？

近日，菲菲樓市踩盤團(tuán)暴走了西麗，給大家總結(jié)了到底有哪些新盤和二手房值得期待？……

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一、寶能城vs博林天瑞

西麗位于南山北，以前一直鮮少人關(guān)注。

但隨著“西麗湖國際科教城+留仙洞總部基地+西麗高鐵樞紐”利好的砸下，再加上山水資源豐富，西麗逐漸成為熱門置業(yè)地。

從最開始的南國麗城、桑泰丹華、水木丹華到如今的寶能城、博林天瑞、十五峯、塘朗城、京基御景峯等。

1、寶能城—西麗風(fēng)向標(biāo)

項目位于南山西麗大學(xué)城片區(qū)，與南方科技大學(xué)一路之隔，與地鐵5號線-環(huán)中線塘朗站無縫接駁。

不夸張的說，寶能城的單價一直代表著西麗的天花板。

最大的亮點莫過于超高的使用率，尤其是89平4房戶型，頗受市場認(rèn)可。最近價格已經(jīng)到了1100+，單價12萬+。

近期寶能城89平最新成交數(shù)據(jù)：

89平3房1150萬；

89平4房1189萬；（2月份同戶型1020萬）

具體來說，朝南戶型最近價格大概在1150-1200萬，朝北的是1000萬-1100萬。

對寶能城有意向的朋友，一定要買朝南的。因為西麗的地勢是被山包圍著，本身就會有點濕氣，溫度也相對其他區(qū)域低一兩度左右，選擇朝南的居住起來更為舒適。

此外，寶能城的大戶型，相比同處南山的華潤城、香山美墅還有前海時代二期這幾個盤大戶型來比，性價比還蠻高的，適合三代同堂。

2、博林天瑞

跟寶能城同處大學(xué)城片區(qū)，整個小區(qū)的定位就是高端住宅，無論山景資源，還是公共區(qū)域的空間和高度、配套喜來登酒店等，都是很有質(zhì)感的，居住氛圍很純粹。

針對這兩個樓盤，不少朋友很關(guān)心兩個問題：

問題一：寶能城89平1150萬和僑香村90平方1150萬，選哪個？

菲菲樓市近期幾場線下咨詢會也做過調(diào)查，有幾個年輕女粉絲都選擇了寶能城，理由是小區(qū)夠新。但更多人選擇了僑香村。

從真正產(chǎn)品角度講，寶能城的89平做4房，使用率超高，這點是其他產(chǎn)品無法比擬的，而且停車位也很充足。

相對來說，僑香村使用率一般般，三房一衛(wèi)，戶數(shù)較多，停車也難。但是僑香村有它的優(yōu)勢，地段好學(xué)區(qū)好，還靠近香蜜湖，可以共享周邊配套，還有了個靠近圈層的概念和想象力。

總的來說，菲菲樓市創(chuàng)始人-菲菲老師認(rèn)為，深圳的核心地段還是占據(jù)很大的優(yōu)勢。

問題二：同為西麗標(biāo)桿樓盤，寶能城和博林天瑞，選哪個？

在能力夠得著的情況下，更傾向于博林天瑞。同樣大學(xué)城片區(qū)，博林天瑞大戶型142平四房筍盤僅11萬以內(nèi)，改善選擇這個會更宜居。

盡管寶能城的商業(yè)會比博林天瑞更豐富，但真正的豪宅，其山水資源才是重點特色。

舉個例子，當(dāng)年名氣頗大的深圳頂豪——華潤的幸福里，配套建設(shè)羅湖萬象城，剛?cè)牖锏那傲晷腋＠锍山粌r格是直線往上走的。

但18年以后到現(xiàn)在，隨著深圳灣、前海萬象等萬象系起來后，包括香港此前的口罩影響，這幾年整個華潤幸福里就是被耽擱了。

而且本身樓齡也逐年在變老，而更多品質(zhì)高科技新盤冒出來后，那樓盤本身更沒太大優(yōu)勢了。

同時期的紅樹西岸價值還在不斷攀升，但華潤里成交單價仍在8~9W/平。

菲菲樓市創(chuàng)始人-菲菲老師認(rèn)為，商業(yè)在豪宅里面是沒有一個永恒的價值，更稀缺的是山水資源、湖景山景。

比如你像星河丹堤c區(qū)的別墅有一棟268平的樓王，戶型全部看湖的，哪怕朝向有那么一點點瑕疵，但它的價格也是一直保持穩(wěn)定向上的。

二、西麗2023年六大新盤

1、方直瓏樾山

最新進(jìn)展：17號搖號，項目已出地面十多層。

開盤折扣92折，折后7.8萬起，本次推售戶型為120㎡三房產(chǎn)品。

周邊配套：

交通：地鐵和自駕都很便利，緊靠7號線深云站C出口。而且臨近北環(huán)大道、京港澳高速、南坪快速，通達(dá)南山中心、福田中心。

商業(yè)：自帶有建面約4200㎡的底商，但臨近大型商業(yè)配套缺乏。

教育：哈爾濱工業(yè)大學(xué)（深圳）實驗學(xué)校中小學(xué)學(xué)區(qū)，具體入學(xué)已當(dāng)年區(qū)教育劃分為準(zhǔn)。

簡要點評：方直瓏樾山算是市中心區(qū)域難得的低密度山景住宅，軌道交通出行也較為便利，而且此次開盤直接到7字頭也是卷到不行！

不過項目周邊配套較少，商業(yè)氛圍不夠濃厚。地段相對也割裂，和香瑞園一樣，與其他小區(qū)和周邊配套都隔著北環(huán)大道和南坪快速，生活極不便利。120平做3房，使用率也一般，起步總價偏高。

2、匯城茗院

最新進(jìn)展：準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)，參考一期價格約8.47萬/㎡。

周邊配套：

交通：地鐵口物業(yè)，200米處就是7號線西麗湖站B出口。

教育：南山區(qū)第二外國語學(xué)校平山小學(xué)、深圳大學(xué)城麗湖實驗學(xué)校。具體入學(xué)已當(dāng)年區(qū)教育劃分為準(zhǔn)。

商業(yè)：自帶約2000㎡商業(yè)，距離1公里左右有益田假日里5萬㎡集中式商業(yè)。

簡要點評：外部看，山水資源豐富，高層部分戶型還可遠(yuǎn)瞰西麗水庫。

內(nèi)部看，純大戶型為主，圈層純粹，車位比梯戶比都很合理，而且112平能做4房，不到1000萬買南山4房性價比高。

不足之處就是項目建有多棟聯(lián)排別墅，導(dǎo)致高層實際花園使用空間較小。周邊缺乏大型商業(yè)，最近商業(yè)為1公里開外的益田假日里。

3、鼎盛金域陽光家園&總章翡翠花園

最新進(jìn)展：鼎盛目前項目主體在封頂階段，總章目前尚且處在地基及地下室階段。

周邊配套：兩個盤挨在一起，配套基本共享。

交通：地鐵距離較遠(yuǎn)，離地鐵大約900米。自駕出行還是相對便捷的，項目臨近留仙大道、沙河西路，

教育：項目自帶一所幼兒園，周邊學(xué)校有西麗小學(xué)、南山文理實驗學(xué)校。具體入學(xué)已當(dāng)年區(qū)教育劃分為準(zhǔn)。

商業(yè)：項目自帶底商，可步行前往一公里左右的天虹商場、益田假日里購物中心。

簡要點評：兩個盤最核心的亮點，應(yīng)該就是便宜，此外位于塘朗山腳下，部分戶型也是有山景風(fēng)光的。

鼎勝金域陽光據(jù)傳戶型77-140㎡，預(yù)計總價600多萬起步，在南山這個地段還是很有競爭力的。

但不足之處是商業(yè)遠(yuǎn)、地鐵遠(yuǎn)，目前周邊的片區(qū)面貌也一般般。

此外，還有羊臺書苑，位置相對較偏僻，周邊面貌一般，配套基本靠自給自足，而且地鐵交通也遠(yuǎn)。

不過背靠羊臺山森林公園，周邊的生態(tài)環(huán)境很好，自然資源豐富。至于戶型和價格，目前還未曝光……