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【世界新視野】樓市的這個新政,要鈍刀割肉!

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【資料圖】

3月30日,官方發(fā)文,做好二手房交易“帶押過戶”。緊接著,北京市四部門在3月31日也發(fā)文,正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式,明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下,合并辦理辦理房屋轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

并提出了“兩個不得”:

各中介機(jī)構(gòu)在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時,要主動向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式,不得強(qiáng)制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。

各商業(yè)銀行要積極回應(yīng)符合條件客戶的“帶押過戶”需求,不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔(dān)保費或服務(wù)費。

怎么看待“帶押過戶”?

用官方的話講,要提高政治站位,將做好“帶押過戶”作為當(dāng)前加快推動經(jīng)濟(jì)運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。可見,對“帶押過戶”的認(rèn)識,停留在降低交易成本,促進(jìn)市場回升,高度是不夠的。

為啥這么說呢?政策很少眷顧二手房,我們看看二手房發(fā)生了什么。目前,面臨的最大問題,就是各個城市二手房掛牌都創(chuàng)歷史新高,可謂“海量壓頂”。比如,2022年3月份,廣州二手房掛牌量9.9萬套,今年3月份攀至13.3萬套,增長了34%。一二線熱點城市情況基本一致。

而且,不斷有業(yè)主將房子掛牌售賣,掛牌量還在刷新記錄!這其中,有很多是“套現(xiàn)盤”,特別是2016-2021年上半年樓市上行期進(jìn)場的投資客。要套現(xiàn),就得折價賣房,但這對促成房產(chǎn)交易是不友好的,因為它會惡化市場預(yù)期。潛在的購房者認(rèn)為,房價還會繼續(xù)下跌。

這就導(dǎo)致一個非常不好的局面。能夠成交的房子,大概率是低于市場價的,新房或二手房都如此。真正想換房的人群,只能以低于市場價的水平,才能將手上的房子盡快賣出去。平于或高于市場價,則陷入“長期掛牌、無人問津”的局面,掛個一年半載,都是很正常的。

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我們看到,多數(shù)掛牌二手房,都經(jīng)歷數(shù)次下調(diào)掛牌價,直至低于市場價。那些急需“回血”的業(yè)主,一次性將掛牌價降到“超筍盤”的價位。市場信息超透明,業(yè)主和買房人都在看,“誰更低”!

目前,樓市新房交易,以換房需求為主,大戶型化明顯。二手房交易,剛需和換房夾雜一起,適合剛需上車的“中小戶型、中低價位”,只能在二手房找;適合學(xué)wei需求、青睞中心區(qū)的,也只能轉(zhuǎn)向二手房。總的來看,當(dāng)前市場換房需求主導(dǎo),“連環(huán)單”交易是常態(tài)。

這對市場意味著什么?良性循環(huán)

目前的問題,就在于無法良性循環(huán)。一項資產(chǎn),若賣盤太大,且循環(huán)不暢,就導(dǎo)致交易活躍度下降,價格就會陷入“陰跌”(這在股票市場一樣存在)。這就是當(dāng)下二手房市場的態(tài)勢。

因此,“帶押過戶”就是通過提高換手率,穩(wěn)定房價。過去,二手房交易很麻煩,一般要涉及“賣方融資→申請贖樓→圖消抵押登記→買方申請按揭→銀行審批貸款→轉(zhuǎn)移登記→抵押登記”等流程。

很多人要問了,這個繁瑣的流程,過去一直存在,為啥現(xiàn)在就搞不下去了?過去,樓市持續(xù)上漲,交易流程長沒問題,還可以給市場降降溫。但當(dāng)前市場下行,賣盤巨大,下跌預(yù)期明顯,需要穩(wěn)樓市,交易流程冗長就會拖累市場。因此,“帶押過戶”就是要解決這個問題。

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另外,“帶押過戶”還要解決的一個問題,就是“提前還貸”。樓市低位運行,存量房貸利率不下降,“提前還貸”就無法避免。近期,居民存量房貸增速不斷下降,除了買房積極性較低之外,“提前還貸”是重要的觸發(fā)因素。很多業(yè)主掛牌賣房,也是為了降低月供負(fù)擔(dān)。

居民不愿意“承貸買房”,甚至“提前還貸”,這是自我“去杠桿”。當(dāng)前的樓市高價位,就是過去十幾年爭先恐后地“加杠桿”撐起來的。當(dāng)進(jìn)入自我“去杠桿”,穩(wěn)樓市就變得很艱辛了。

有了“帶押過戶”,不用賣房子、也不用還貸款,就可以順利地把高利率置換到低利率。而且,存量房貸利率高,而新增房貸利率低,“帶押過戶”的降利率效應(yīng),還能激活換房需求。

其實,“帶押過戶”在技術(shù)上很容易實現(xiàn),主要是不同銀行間在不動產(chǎn)貸款評估、審核流程、風(fēng)控要求的標(biāo)準(zhǔn)化、信息共享;不動產(chǎn)登記部門和金融部門之間系統(tǒng)對接、信息共享。

退一步來講,即便技術(shù)上難以實現(xiàn),存在系統(tǒng)不兼容、評估標(biāo)準(zhǔn)不一或信息難共享之類的“Bug”,但借助“公正提存”的資金監(jiān)管、封閉運行,一旦有風(fēng)險,資金即可原路返回,避免各方損失?;蛘?,通過“雙預(yù)告登記”(網(wǎng)簽預(yù)告登記、按揭預(yù)告登記),提前鎖定該交易。

產(chǎn)權(quán)瑕疵或交易限制帶來的損失,基本可以避免!

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照理說,“帶押過戶”降低交易成本,壓縮交易時限,提高交易效率,為何過去難以推行呢?

很簡單,銀行等金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu),能從冗長的交易流程中,獲得巨大的收益。比如,為贖樓需要過橋融資,日利息約在1-2%;比如,提前還貸費用的違約金大概為本金的0-0.5%;還有擔(dān)保費、按揭費、服務(wù)費、評估費等。基本上,每一個環(huán)節(jié),都有一筆不菲的收益。

這些都是樓市利益鏈條上的食利者。過去,樓市上漲較快、較為繁榮,各方都可以分一杯羹。你可能要問了,這么高的費用,買賣雙方?jīng)]有意見嗎?沒有太多意見,因為大家關(guān)注的是房子漲了多少。就比如,過去高達(dá)6%的按揭利率,一樣無法阻擋買房熱情,道理是一樣的。

現(xiàn)在,房價還在高位,但大環(huán)境不可同日而語。房價上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)了,居民收入和購房熱情大不如從前,無法再繼續(xù)支撐那么多的食利者,也無法承擔(dān)雁過拔毛了。只有“降成本”、降房價,才可能穩(wěn)定預(yù)期、才能拉動需求。但是,樓市利益鏈條上的人,還無法適應(yīng)這個新常態(tài)。

目前,共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”,其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經(jīng)全面開展。廣州人民銀行(可以看作是省分行)在2022年9月份曾經(jīng)在全省范圍內(nèi)推行“帶押過戶”,但據(jù)我了解,進(jìn)展不理想,特別是兼容跨行,根本推不下去。

說白了,還是不想失去原有體制下的既得收益。所以,此次北京四部門提出的“兩個不得”;國家兩部委提出“要高度重視,提高政治站位,降低制度成本”。其實,地產(chǎn)上承載的制度成本太高了,各方都在指望,不把這些成本降下來,需求就一直疲軟下去,樓市很難穩(wěn)定。

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