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深圳買房攻略:“限價(jià)房”是寶,還是“舊改盤”好?

深圳三月份的房地產(chǎn)市場行情似乎已經(jīng)從“回暖”狀態(tài)中看到了進(jìn)一步爆發(fā)的趨勢。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,今年3月深圳新房住宅成交量3199套,比2月份2041套多出1158套,環(huán)比增長58%。根據(jù)各開發(fā)商公布的銷售數(shù)據(jù)計(jì)算,有超過200多億資金流入樓市。

圖片來源:深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)


(資料圖片僅供參考)

另一方面,購房者心態(tài)轉(zhuǎn)變最直觀的體現(xiàn):龍崗萬科金域?qū)W府3月加推的產(chǎn)品整體與一期在價(jià)格上相比,漲價(jià)約3000元/平米,漲幅約8%。但開盤銷售情況據(jù)觀察,還是很不錯(cuò)的。(具體銷售數(shù)據(jù)請(qǐng)以開發(fā)商公示為準(zhǔn))而樓市一貫是買漲不買跌,市場的信號(hào)非常明顯了。

仔細(xì)觀察深圳三月份入市的住宅項(xiàng)目(未計(jì)入可售型人才房)會(huì)發(fā)現(xiàn),“限價(jià)”樓盤還是占據(jù)大頭。同樣在銷售率方面限價(jià)盤也是勝出一籌,開盤當(dāng)天銷售情況較好的就有三個(gè)。分別是華潤超核中心潤府、頤城瑧灣悅二期和招商會(huì)展灣雍境花園。

但其實(shí)除了近幾年因?yàn)椤巴僚摹倍楷F(xiàn)的這么多“限價(jià)盤”之外,深圳的城市更新“舊改盤”供應(yīng)量也是不容小覷。(點(diǎn)右邊標(biāo)題可查看深圳2023年限價(jià)房樓盤數(shù)據(jù)庫→急,在線等!深圳“限時(shí)限量限價(jià)”最低3萬多的新房還值得買嗎?)

盡管“舊改盤”價(jià)格上不像“限價(jià)盤”那樣能讓購房者“提前”知道樓盤大致的價(jià)位。但得益于城市更新項(xiàng)目本身“天然”占據(jù)的地段優(yōu)勢,房源供應(yīng)量更多和生活配套設(shè)施醇熟的特點(diǎn),對(duì)于購房者來說也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

尤其是“普通剛需”購房者看中的“三寶”,即:地鐵、學(xué)校、商場?!芭f改盤”的優(yōu)勢可能相較“限價(jià)盤”更大一些。當(dāng)然,“舊改盤”的劣勢也同樣明顯,如:有回遷房、價(jià)格無法預(yù)估、交房周期相對(duì)較長等等。

孰勝孰劣,作為近期準(zhǔn)備買房的購房者,還是要從自身的迫切需求,如:小孩讀書的急迫性、生活工作的便利性、“六個(gè)錢包”的厚實(shí)度等等各方面綜合去考慮。還是老生常談的一句話:沒有十全十美的房子。

01

金地環(huán)灣城

舊改:金地工業(yè)區(qū)舊改(大金沙舊改組團(tuán)之一)

區(qū)位:

進(jìn)度:已開展廳,預(yù)計(jì)二季度入市

價(jià)格:參考附近中洲灣迎海9.93萬元/㎡在售均價(jià)

產(chǎn)品戶型:住宅約125-183-252-270-380㎡

周邊學(xué)校:新沙小學(xué)、綠洲小學(xué)、紅嶺實(shí)驗(yàn)學(xué)校

配套:

交通方面:地鐵7號(hào)線上沙站、沙尾站雙地鐵口物業(yè);

商業(yè)方面:項(xiàng)目西南側(cè)緊鄰綠景佐阾紅樹林購物中心,距離KK ONE購物中心約1.5公里;

公園方面:與福田區(qū)體育公園僅一路之隔,與福田區(qū)紅樹林生態(tài)公園直線距離約700米。

綜合評(píng)價(jià):福田中心難得一見的超級(jí)舊改項(xiàng)目,享深圳灣海景、紅樹林濕地及香港米埔開闊自然景觀。項(xiàng)目集住宅、辦公、商業(yè)、文娛、酒店、公寓、教育、公園八大多元業(yè)態(tài)于一體,一站式解決工作生活需求。

02

綠景尚悅府

舊改:沙嘴村二期舊改(大金沙舊改組團(tuán)之一)

區(qū)位:

進(jìn)度:已開展廳,預(yù)計(jì)二季度入市

價(jià)格:參考附近中洲灣迎海9.93萬元/㎡在售均價(jià)

產(chǎn)品戶型:110-113-143㎡3-4房,可售住宅約85套

周邊學(xué)校:綠洲小學(xué)、紅嶺實(shí)驗(yàn)學(xué)校

配套:

交通方面:距離地鐵7號(hào)線沙尾站約700米;

商業(yè)方面:自帶約1.1萬㎡商業(yè)體積,約7萬㎡綠景佐阾紅樹林購物中心位于項(xiàng)目西側(cè);

公園方面:南側(cè)緊鄰福田區(qū)紅樹林生態(tài)公園。

綜合評(píng)價(jià):南側(cè)直面紅樹林濕地和一線深圳灣海景。家門口7萬㎡的商業(yè),距離地鐵也近,生活便利性較佳。不過回遷房比重太大,居住屬性不純粹,周邊大量舊改將面臨一定時(shí)間施工帶來的噪音、粉塵等影響。

光明

01

宏發(fā)悅見公園里

舊改:公明達(dá)叁舊改

區(qū)位:

進(jìn)度:基坑建設(shè)中,預(yù)計(jì)今年下半年入市

1月31日項(xiàng)目工地實(shí)拍

價(jià)格:參考附近深業(yè)云筑4.42萬/㎡在售均價(jià)

產(chǎn)品戶型:待定

周邊學(xué)校:自身配建一所小學(xué),光明二中,紅花山小學(xué),公明一小,公明中學(xué),光明高級(jí)中學(xué)

配套:

交通方面:雙地鐵口物業(yè),地鐵6號(hào)線與13號(hào)線北延線(在建)公明廣場站;

商業(yè)方面:距離公明最大的商業(yè)中心大仟里約600米。

綜合評(píng)價(jià):光明本地老大哥宏發(fā)集團(tuán)項(xiàng)目,公明核心區(qū)域,毗鄰公明最大商業(yè)中心大仟里。雙地鐵口物業(yè)加持,懂的都懂。

02

潤雅園

舊改:13號(hào)線車輛段一期舊改

區(qū)位:

進(jìn)度:基坑建設(shè)中,預(yù)計(jì)今年四季度入市

價(jià)格:參考周邊新房松茂御城4.1萬/㎡

產(chǎn)品戶型:82-143㎡ 3-5房

周邊學(xué)校:北側(cè)規(guī)劃有一所9年制學(xué)校

配套:

交通方面:南側(cè)緊鄰地鐵13號(hào)線月亮路站(在建);

綜合評(píng)價(jià):項(xiàng)目是光明區(qū)13號(hào)線車輛段一期大體量舊改的組團(tuán)之一,地鐵13號(hào)線貫穿舊改,未來可見一個(gè)高質(zhì)量高顏值的光明西南綜合新城區(qū),后期潛力巨大。

龍華

01

宏發(fā)悅見傾湖錦府

舊改:?彬峰桂工業(yè)園舊改

區(qū)位:

進(jìn)度:出地面多層,預(yù)計(jì)今年下半年入市

價(jià)格:參考附近盛璟潤府6.5萬/㎡在售均價(jià)

產(chǎn)品戶型:待定

周邊學(xué)校:清泉外國語學(xué)校,自帶一所18班幼兒園

配套:

交通方面:地鐵4號(hào)線清湖站地鐵口物業(yè);

醫(yī)院方面:周邊有龍華區(qū)人民醫(yī)院、深圳市人民醫(yī)院龍華分院、深圳軍龍醫(yī)院、龍華區(qū)新華醫(yī)院(在建)、深圳市第二兒童醫(yī)院(在建);

商業(yè)方面:盛龍時(shí)代廣場、壹方天地。

綜合評(píng)價(jià):宏發(fā)集團(tuán)首進(jìn)龍華項(xiàng)目,地段位置、周邊配套、交通方面都還不錯(cuò),別走隔壁盛璟潤府定價(jià)太高的老路估計(jì)還是好賣的。

02

鴻榮源尚云花園

舊改:?龍華商業(yè)中心舊改(南二片區(qū))

區(qū)位:

進(jìn)度:出地面10多層,預(yù)計(jì)今年下半年入市。

價(jià)格:參考附近壹城中心十區(qū)6.8萬/㎡在售均價(jià)

產(chǎn)品戶型:戶型待定,可售商品房共計(jì)1278套

周邊學(xué)校:龍華學(xué)校

配套:

交通方面:距離地鐵4號(hào)線龍華站約500米,遠(yuǎn)期有25號(hào)線從項(xiàng)目周邊穿過

醫(yī)院方面:龍華區(qū)人民醫(yī)院;

商業(yè)方面:緊鄰龍華最大商業(yè)中心壹方天地。

休閑方面:龍華文化廣場、龍華文化體育中心、龍華公園。

綜合評(píng)價(jià):整體舊改體量巨大,一旁就是龍華最大商業(yè)中心壹方天地,未來周邊一站式解決各項(xiàng)生活所需。

03

金地宸峯府

舊改:?龍華商業(yè)中心舊改(南一片區(qū))

區(qū)位:

進(jìn)度:出地面,預(yù)計(jì)今年下半年入市

價(jià)格:參考附近壹城中心十區(qū)6.8萬/㎡在售均價(jià)

產(chǎn)品戶型:戶型待定,可售商品房共計(jì)648套

周邊學(xué)校:龍華學(xué)校

配套:

交通方面:距離地鐵4號(hào)線龍華站約500米,遠(yuǎn)期有25號(hào)線從項(xiàng)目周邊穿過

醫(yī)院方面:龍華區(qū)人民醫(yī)院;

商業(yè)方面:緊鄰龍華最大商業(yè)中心壹方天地。

休閑方面:龍華文化廣場、龍華文化體育中心、龍華公園。

綜合評(píng)價(jià):整體舊改體量巨大,一旁就是龍華最大商業(yè)中心壹方天地,未來周邊一站式解決各項(xiàng)生活所需。缺點(diǎn)是片區(qū)龐大的人群、狹窄的道路和長期擁擠的交通,生活還是非常便利。

寶安

01

鴻榮源珈譽(yù)府

舊改:塘尾舊改

樓盤區(qū)位:

進(jìn)度:已開展廳,預(yù)計(jì)二季度入市。

價(jià)格:網(wǎng)傳約5.5萬/㎡(參考周邊:萬豐海岸城均價(jià)約5.75萬/㎡)

產(chǎn)品戶型:預(yù)計(jì)首推約2000套住宅,建面約75-85-93-95-105-150-180㎡住宅。

周邊學(xué)校:項(xiàng)目北側(cè)計(jì)劃將建設(shè)一所63班的九年義務(wù)學(xué)校

配套:

交通方面:靠近地鐵11號(hào)線塘尾站;

商業(yè)方面:根據(jù)規(guī)劃,鴻榮源奧特萊斯項(xiàng)目與地鐵站相鄰的A308-0125地塊為商業(yè)用地,預(yù)計(jì)將建設(shè)成近30萬㎡的奧特萊斯商場。另外位于項(xiàng)目北側(cè)在建的萬豐海岸城也將建設(shè)18萬㎡的商業(yè)以及西側(cè)在建的華強(qiáng)時(shí)代城。

(以上信息請(qǐng)以樓盤開發(fā)商公示為準(zhǔn))

綜合評(píng)價(jià):超大的舊改項(xiàng)目。規(guī)劃總建筑面積約120萬㎡,其中住宅建筑面積約70萬㎡平方米,商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑面積約46萬㎡(含母嬰室,酒店≥30000㎡)。是沙井打造成為“西部中心”區(qū)域重要一環(huán),和周邊城市更新項(xiàng)目一起,建成后將極大提升沙井的城市面貌和居住氛圍。

龍崗

01

百合世紀(jì)廣場

舊改:金稻田舊改

樓盤區(qū)位:

進(jìn)度:展廳已開,預(yù)計(jì)二季度現(xiàn)房入市

價(jià)格:待定

產(chǎn)品戶型:72-83-95-118-143㎡2-4房

周邊學(xué)校:百合外國語學(xué)校、百合世紀(jì)小學(xué)、華中師大附屬可園學(xué)校、賢義外國語學(xué)校。

配套:

交通方面:5號(hào)線百鴿籠站地鐵物業(yè)

商業(yè)方面:自身配建1.9萬平方米的商業(yè),鄰居萬科紅小區(qū)配建的萬科生活廣場引進(jìn)了沃爾瑪超市,百鴿籠地鐵站C出口坐落著布吉最大的購物中心華潤萬象匯。

綜合評(píng)價(jià):城市綜合體,布吉核心區(qū)域,配套豐富。

南山

01

綠景白石洲璟庭

舊改:?白石洲舊改

區(qū)位:

進(jìn)度:已出地面多層,展廳預(yù)計(jì)近期開放,預(yù)計(jì)今年下半年入市

價(jià)格:參考附近2021年入市的華潤城潤璽二期13.2萬元/㎡均價(jià)

產(chǎn)品戶型:55-80-100-120-160-180㎡1-4房,260-275㎡復(fù)式(網(wǎng)傳信息,以官方公布為準(zhǔn))

周邊學(xué)校:項(xiàng)目自身一期規(guī)劃了一所36班九年一貫制學(xué)校,二期規(guī)劃一所27班九年一貫制學(xué)校,以及一所9班、一所12班幼兒園。

配套:

交通方面:距離1號(hào)線白石洲約800米

綜合評(píng)價(jià):小戶型上車門檻較低,南山區(qū)核心地段,配套資源豐富,地段獨(dú)一無二,區(qū)域價(jià)值極為優(yōu)越。不過大型舊改等待周期較長,11.5的超高容積率會(huì)可能給居住舒適度打點(diǎn)折扣。

綠景白石洲璟庭

02

卓越九瓏

舊改:?南頭舊改

區(qū)位:

進(jìn)度:基坑建設(shè)中,入市時(shí)間待定

價(jià)格:預(yù)估吹風(fēng)價(jià)9字頭

產(chǎn)品戶型:90-115㎡,住宅約1100戶

周邊學(xué)校:大新小學(xué),前海學(xué)校初中部

配套:

交通方面:距離1號(hào)線大新站步行距離約320米,屬地鐵物業(yè);

商業(yè)方面:與金海岸商業(yè)廣場、常興天虹購物中心、大新商業(yè)中心、歡樂頌等優(yōu)質(zhì)商業(yè)距離均在1公里內(nèi)。

綜合評(píng)價(jià):項(xiàng)目處于南頭中心區(qū),地段價(jià)值突出,各項(xiàng)配套齊全,同時(shí)項(xiàng)目屬地鐵物業(yè),生活便利性非常高,預(yù)計(jì)9字頭的價(jià)格適合改善人群。不過片區(qū)目前新舊小區(qū)與農(nóng)民房混雜,城市面貌不佳,還有待長時(shí)間改善。

卓越九瓏

羅湖

01

京基天韻府

舊改:?布心舊改

區(qū)位:

進(jìn)度:接近封頂,展廳近期開放,預(yù)計(jì)二季度入市。

價(jià)格:參考附近翠園華府8.88萬元/㎡在售均價(jià)

產(chǎn)品戶型:70-180㎡2-5房

周邊學(xué)校:布心小學(xué)、布心中學(xué)、東曉小學(xué)

配套:

交通方面:距離5號(hào)線“布心站”約300米,7號(hào)線“太安站”約700米;

醫(yī)院方面:周邊有龍華區(qū)人民醫(yī)院、深圳市人民醫(yī)院龍華分院、深圳軍龍醫(yī)院、龍華區(qū)新華醫(yī)院(在建)、深圳市第二兒童醫(yī)院(在建);

商業(yè)方面:距離譽(yù)為深圳天河城的粵海城約400米,周邊還有喜薈城、IBC、萬象匯等大型商業(yè)。

綜合評(píng)價(jià):深圳老地產(chǎn)集團(tuán)京基打造羅湖都市綜合體,集住宅、公寓、辦公、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)一體。教育、商業(yè)、交通配套資源豐富,不過項(xiàng)目是超高層容積率會(huì)較高。另外值得一提的是,京基在羅湖目前在售的另外2個(gè)項(xiàng)目去年優(yōu)惠折扣非常大,可以期待下天韻府的銷售方案是否有驚喜。

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