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(資料圖)

一季度，樓市回暖的有點(diǎn)意外，讓很多業(yè)內(nèi)人有點(diǎn)懵！

知道疫情后市場(chǎng)會(huì)回暖，但沒(méi)想到，這么快。以廣州為例，一季度廣州新房賣(mài)了205萬(wàn)平米，接近2萬(wàn)套，也是近5年來(lái)的次新高。3月單月，廣州成交近1萬(wàn)套新房，同比增長(zhǎng)了85%。

一季度，深圳二手住房成交量同比增長(zhǎng)122%。3月份，深圳二手住宅+新房住宅+人才房共成交了10815套，接近去年全年20%的交易量，當(dāng)月二手住房交易量（4002套）創(chuàng)近2年新高。

上海也是如此。

3月份上海二手成交了近2.4萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字這是2021年8月以來(lái)的最高成交，也是近20個(gè)月來(lái)首次破2萬(wàn)套。

但是，我和中介小哥聊天，對(duì)方一直在講，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和微觀體感不一樣。不管是新房市場(chǎng)售樓現(xiàn)場(chǎng)咨詢量、單盤(pán)認(rèn)購(gòu)量，還是二手房市場(chǎng)的帶看量、帶看轉(zhuǎn)定（金）量，都在下行。

比如，2月中下旬以來(lái)，廣州新房購(gòu)房咨詢量環(huán)比連續(xù)6周下降；3月廣州單盤(pán)平均認(rèn)購(gòu)25套，環(huán)比下降21%；3月廣州單盤(pán)平均來(lái)訪量292組，環(huán)比下降16%，同比下降18%。

而且，從單周成交量來(lái)看，數(shù)據(jù)下行比較明顯。

上海的情況也類(lèi)似

從周度成交數(shù)據(jù)看，上海二手房交易呈現(xiàn)持續(xù)減少的態(tài)勢(shì)，從2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周近期。

近期，筆者在某三四線城市調(diào)研，發(fā)現(xiàn)情況與上海、廣深等非常類(lèi)似。營(yíng)銷(xiāo)人員告訴我，3月中下旬以來(lái)，看房量斷崖式下行。1-2月份，周一到周五，每天都有6-7組（周末10組左右）自訪客，現(xiàn)在只有1-2組（周末3-4組）。

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往年，“小陽(yáng)春”一般會(huì)在3月份左右開(kāi)啟，一直延續(xù)到4月初，并與5月份的小長(zhǎng)假促銷(xiāo)，以及上半年開(kāi)發(fā)商“沖業(yè)績(jī)”銜接，但主要集中在3月份。但這次的小陽(yáng)春，有三個(gè)變異：

一是，來(lái)的很早。熱點(diǎn)城市從2月份開(kāi)始，三四線城市從1月份就開(kāi)始了。

二是，來(lái)的很急。表現(xiàn)在銷(xiāo)售量的突然暴增，有的城市銷(xiāo)售量創(chuàng)下近年新高。有的開(kāi)發(fā)商1-2月已完成全年銷(xiāo)售計(jì)劃的40%-50%（當(dāng)然，也有原因是開(kāi)發(fā)商本來(lái)對(duì)今年業(yè)績(jī)預(yù)期就沒(méi)那么高）。

三是，褪去的也快。過(guò)往，小陽(yáng)春后的4月份，新房銷(xiāo)售會(huì)有所下行，但下滑比較平緩，但這次“急漲急跌”。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？

前面說(shuō)了，疫情后商品房銷(xiāo)售一定會(huì)回升，但客觀地講，疫情三年的影響，再加上經(jīng)濟(jì)下行，各行各業(yè)都在熬。即便疫情后有政策紓困，線下消費(fèi)和生產(chǎn)恢復(fù)，但現(xiàn)金流和收入恢復(fù)，需要一個(gè)過(guò)程。休養(yǎng)生息，需要一年半載。不可能出現(xiàn)“疫情一結(jié)束，銷(xiāo)售立馬就反彈”。

所以，一季度商品房銷(xiāo)售暴漲，主要是積壓的需求。

比如，比如這幾年疫情導(dǎo)致“結(jié)婚對(duì)數(shù)”下降，疫情后婚房需求增長(zhǎng)；再比如，很多人三年沒(méi)有回家了，今年春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”會(huì)增加。我總結(jié)了一下，主要有三類(lèi)需求，促成了一季度的繁榮：

一是，剛性需求，比如婚房需求；

二是，因去年疫情肆虐而被耽擱的需求，既有剛需，也有換房需求。近期剛需積極入市買(mǎi)房，帶動(dòng)換房需求活躍了起來(lái)。特別是，受疫情沖擊小的高收入群體，對(duì)高檔改善盤(pán)的購(gòu)置能力比較強(qiáng)。

三是，因上下積極紓困樓市，預(yù)期改善也創(chuàng)造了一部分需求。

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為何，3月份以來(lái)，銷(xiāo)售量快速回落呢？

總的來(lái)看，積壓的需求釋放完畢后，后續(xù)需求跟不上，需求有“斷層”的跡象，或內(nèi)生需求缺乏動(dòng)力。

主要原因是：

首先，這是對(duì)當(dāng)前內(nèi)需疲弱的準(zhǔn)確反映。

也就是，老百姓的就業(yè)、民生還在修復(fù)的過(guò)程中。率先修復(fù)的是必選類(lèi)需求，比如吃喝拉撒（近期飯館火爆），然后才是非必選內(nèi)的大宗消費(fèi)。

這個(gè)修復(fù)，需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.6%，外來(lái)人口調(diào)查失業(yè)率為5.9%，這兩個(gè)指標(biāo)均連續(xù)2個(gè)月上升，均在歷史高位徘徊。2月份，16-24歲勞動(dòng)力調(diào)查失業(yè)率達(dá)到18.1%，創(chuàng)下2022年7月份以來(lái)新高。

支撐樓市龐大體量的，不是那一小撮高收入人群，而是剛需和改善的普羅大眾。當(dāng)他們中間的大部分，還在“休養(yǎng)生息”時(shí)，整個(gè)樓市很難被撬動(dòng)起來(lái)。所以，積壓的需求釋放后，市場(chǎng)迅速回落。

其次，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。

這個(gè)很要命。我們先來(lái)看看，春節(jié)后這一波樓市回升之前，我們面臨著什么樣的大環(huán)境。那就是，從2021年5月左右開(kāi)始，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的普遍問(wèn)題，就是房?jī)r(jià)連續(xù)的下跌。

這種下跌一直延續(xù)到2022年底。

觸發(fā)下跌的直接因素，就是開(kāi)發(fā)商暴雷。從2022年5月份開(kāi)始，暴雷開(kāi)發(fā)商大幅度降價(jià)。而且，這種降價(jià)的目的是“?，F(xiàn)金流”，造成的結(jié)果就是，不計(jì)利潤(rùn)、不計(jì)成本地降價(jià)，看誰(shuí)的價(jià)格更低，從而導(dǎo)致“跟風(fēng)式”的降價(jià)。長(zhǎng)達(dá)一年半的降價(jià)跑量，導(dǎo)致市場(chǎng)形成繼續(xù)降價(jià)的預(yù)期。

而“房住不炒”深入人心，各地加大保租房建設(shè)，徹底將“房?jī)r(jià)只漲不跌”的預(yù)期給逆轉(zhuǎn)了。這就是為何，深圳6折人才房居然賣(mài)不出去。除了10年禁售期的硬傷，最重要的是，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)不樂(lè)觀。

再次，二手房的沖擊。

近期，各個(gè)城市二手房的掛牌量都在不斷創(chuàng)新高，相比去年一季度平均增長(zhǎng)在30%左右，很多增長(zhǎng)50%以上。值得注意的是，這里面很多是“次新房”，也就是2016-2021年賣(mài)出去的新房。為什么是這段時(shí)間的新房呢？因?yàn)檫@段時(shí)間是樓市最繁榮的6年，期間買(mǎi)房的投資客多。

但從2021年下半年開(kāi)始，房?jī)r(jià)快速下跌，很多投資客血虧，加上疫情后現(xiàn)金流受到?jīng)_擊，不得不割肉賣(mài)房（法拍房多，也是這個(gè)道理）。于是，新房的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，二手次新房大規(guī)模上市。

現(xiàn)在，賣(mài)得好的新房，一般都是價(jià)格比“次新房”要低的。于是，“次新房”只有下調(diào)價(jià)格，才能賣(mài)得動(dòng)。這也是為何，深圳80%的二手房低于或接近參考價(jià)成交。一旦高于參考價(jià)，就一定賣(mài)不掉。很簡(jiǎn)單，深圳供給側(cè)改革的結(jié)果是，購(gòu)房者完全可以選擇按參考價(jià)定價(jià)的新房。

最后，選擇太多了。

近期，有很多案例，反映了當(dāng)下的樓市的新變化。比如，買(mǎi)個(gè)800萬(wàn)的房子，月供3萬(wàn)多，但租金只要1.5萬(wàn)元。于是有些高收入群體干脆租房算啦，省下的錢(qián)，去消費(fèi)、旅游，不好嗎？

再舉個(gè)例子。深圳很多租賃房源，租客可以入讀公辦學(xué)校了，而且集中式租客優(yōu)先享受還是深圳中學(xué)這樣的老牌學(xué)校。于是，本來(lái)打算買(mǎi)房的，現(xiàn)在不買(mǎi)了。背后折射出大問(wèn)題，一旦房?jī)r(jià)不漲了，一旦預(yù)期扭轉(zhuǎn)了，之前樓市的邏輯，就徹底被顛覆了，真的超出想象。

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最后，給大家講講，二季度及下半年，樓市能否好轉(zhuǎn)？

近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，凡是價(jià)格降的比較徹底、比較誠(chéng)意的項(xiàng)目，特別是新房，一般都能錄得不錯(cuò)的銷(xiāo)售。特別是那些“低價(jià)位、小戶型”的項(xiàng)目。比如，三四線城市，過(guò)去賣(mài)7000元/平米，現(xiàn)在突然降至了4000元/平米。一套80平米的，總價(jià)才30萬(wàn)，這類(lèi)項(xiàng)目賣(mài)的非常不錯(cuò)。

哪些人在買(mǎi)呢？就是那些想在城市安家、落腳，特別是想讓自己的小孩能享受城里的公辦教育，或者非常想給小孩買(mǎi)一套婚房。過(guò)去，房?jī)r(jià)太高了，實(shí)在探不著，現(xiàn)在，終于能探著了。

城鎮(zhèn)化有沒(méi)有潛力，先不管。我想要告訴大家的是，很多人想享受城鎮(zhèn)化的服務(wù)，想獲得均等的機(jī)會(huì)，這就是樓市的潛力?，F(xiàn)在，還有好幾億的人群居住在自建房、農(nóng)民房和宿舍里。

改善住房，是樓市的主題，但需要注意的是，在上一輪棚改、去庫(kù)存時(shí)期，中產(chǎn)們能上車(chē)的，都上車(chē)了，很多是咬著牙，踮著腳，上車(chē)的。現(xiàn)在，很多人想換房，但是多數(shù)真的還不起?；蛘?，既然有住的地方，而且預(yù)期房?jī)r(jià)可能下跌，干脆不換了，等一等再說(shuō)吧！

這兩類(lèi)人群，是樓市最主要的動(dòng)力，但當(dāng)下很難釋放出來(lái)。

樓市當(dāng)下的陣痛，是在為過(guò)去的過(guò)度上漲，非理性繁榮買(mǎi)單。這個(gè)陣痛，我們不得不經(jīng)歷，也必須經(jīng)歷。

能順利地轉(zhuǎn)到新的軌道上，就有未來(lái)！