01

(資料圖)

一季度，樓市回暖的有點意外，讓很多業(yè)內(nèi)人有點懵！

知道疫情后市場會回暖，但沒想到，這么快。以廣州為例，一季度廣州新房賣了205萬平米，接近2萬套，也是近5年來的次新高。3月單月，廣州成交近1萬套新房，同比增長了85%。

一季度，深圳二手住房成交量同比增長122%。3月份，深圳二手住宅+新房住宅+人才房共成交了10815套，接近去年全年20%的交易量，當(dāng)月二手住房交易量（4002套）創(chuàng)近2年新高。

上海也是如此。

3月份上海二手成交了近2.4萬套，這個數(shù)字這是2021年8月以來的最高成交，也是近20個月來首次破2萬套。

但是，我和中介小哥聊天，對方一直在講，統(tǒng)計數(shù)據(jù)和微觀體感不一樣。不管是新房市場售樓現(xiàn)場咨詢量、單盤認(rèn)購量，還是二手房市場的帶看量、帶看轉(zhuǎn)定（金）量，都在下行。

比如，2月中下旬以來，廣州新房購房咨詢量環(huán)比連續(xù)6周下降；3月廣州單盤平均認(rèn)購25套，環(huán)比下降21%；3月廣州單盤平均來訪量292組，環(huán)比下降16%，同比下降18%。

而且，從單周成交量來看，數(shù)據(jù)下行比較明顯。

上海的情況也類似

從周度成交數(shù)據(jù)看，上海二手房交易呈現(xiàn)持續(xù)減少的態(tài)勢，從2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周近期。

近期，筆者在某三四線城市調(diào)研，發(fā)現(xiàn)情況與上海、廣深等非常類似。營銷人員告訴我，3月中下旬以來，看房量斷崖式下行。1-2月份，周一到周五，每天都有6-7組（周末10組左右）自訪客，現(xiàn)在只有1-2組（周末3-4組）。

02

往年，“小陽春”一般會在3月份左右開啟，一直延續(xù)到4月初，并與5月份的小長假促銷，以及上半年開發(fā)商“沖業(yè)績”銜接，但主要集中在3月份。但這次的小陽春，有三個變異：

一是，來的很早。熱點城市從2月份開始，三四線城市從1月份就開始了。

二是，來的很急。表現(xiàn)在銷售量的突然暴增，有的城市銷售量創(chuàng)下近年新高。有的開發(fā)商1-2月已完成全年銷售計劃的40%-50%（當(dāng)然，也有原因是開發(fā)商本來對今年業(yè)績預(yù)期就沒那么高）。

三是，褪去的也快。過往，小陽春后的4月份，新房銷售會有所下行，但下滑比較平緩，但這次“急漲急跌”。

為什么會出現(xiàn)這種情況？

前面說了，疫情后商品房銷售一定會回升，但客觀地講，疫情三年的影響，再加上經(jīng)濟下行，各行各業(yè)都在熬。即便疫情后有政策紓困，線下消費和生產(chǎn)恢復(fù)，但現(xiàn)金流和收入恢復(fù)，需要一個過程。休養(yǎng)生息，需要一年半載。不可能出現(xiàn)“疫情一結(jié)束，銷售立馬就反彈”。

所以，一季度商品房銷售暴漲，主要是積壓的需求。

比如，比如這幾年疫情導(dǎo)致“結(jié)婚對數(shù)”下降，疫情后婚房需求增長；再比如，很多人三年沒有回家了，今年春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”會增加。我總結(jié)了一下，主要有三類需求，促成了一季度的繁榮：

一是，剛性需求，比如婚房需求；

二是，因去年疫情肆虐而被耽擱的需求，既有剛需，也有換房需求。近期剛需積極入市買房，帶動換房需求活躍了起來。特別是，受疫情沖擊小的高收入群體，對高檔改善盤的購置能力比較強。

三是，因上下積極紓困樓市，預(yù)期改善也創(chuàng)造了一部分需求。

03

為何，3月份以來，銷售量快速回落呢？

總的來看，積壓的需求釋放完畢后，后續(xù)需求跟不上，需求有“斷層”的跡象，或內(nèi)生需求缺乏動力。

主要原因是：

首先，這是對當(dāng)前內(nèi)需疲弱的準(zhǔn)確反映。

也就是，老百姓的就業(yè)、民生還在修復(fù)的過程中。率先修復(fù)的是必選類需求，比如吃喝拉撒（近期飯館火爆），然后才是非必選內(nèi)的大宗消費。

這個修復(fù)，需要一個較長的過程。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.6%，外來人口調(diào)查失業(yè)率為5.9%，這兩個指標(biāo)均連續(xù)2個月上升，均在歷史高位徘徊。2月份，16-24歲勞動力調(diào)查失業(yè)率達到18.1%，創(chuàng)下2022年7月份以來新高。

支撐樓市龐大體量的，不是那一小撮高收入人群，而是剛需和改善的普羅大眾。當(dāng)他們中間的大部分，還在“休養(yǎng)生息”時，整個樓市很難被撬動起來。所以，積壓的需求釋放后，市場迅速回落。

其次，對房價下跌的預(yù)期。

這個很要命。我們先來看看，春節(jié)后這一波樓市回升之前，我們面臨著什么樣的大環(huán)境。那就是，從2021年5月左右開始，整個房地產(chǎn)市場面臨的普遍問題，就是房價連續(xù)的下跌。

這種下跌一直延續(xù)到2022年底。

觸發(fā)下跌的直接因素，就是開發(fā)商暴雷。從2022年5月份開始，暴雷開發(fā)商大幅度降價。而且，這種降價的目的是“保現(xiàn)金流”，造成的結(jié)果就是，不計利潤、不計成本地降價，看誰的價格更低，從而導(dǎo)致“跟風(fēng)式”的降價。長達一年半的降價跑量，導(dǎo)致市場形成繼續(xù)降價的預(yù)期。

而“房住不炒”深入人心，各地加大保租房建設(shè)，徹底將“房價只漲不跌”的預(yù)期給逆轉(zhuǎn)了。這就是為何，深圳6折人才房居然賣不出去。除了10年禁售期的硬傷，最重要的是，對未來房價不樂觀。

再次，二手房的沖擊。

近期，各個城市二手房的掛牌量都在不斷創(chuàng)新高，相比去年一季度平均增長在30%左右，很多增長50%以上。值得注意的是，這里面很多是“次新房”，也就是2016-2021年賣出去的新房。為什么是這段時間的新房呢？因為這段時間是樓市最繁榮的6年，期間買房的投資客多。

但從2021年下半年開始，房價快速下跌，很多投資客血虧，加上疫情后現(xiàn)金流受到?jīng)_擊，不得不割肉賣房（法拍房多，也是這個道理）。于是，新房的競爭產(chǎn)品，二手次新房大規(guī)模上市。

現(xiàn)在，賣得好的新房，一般都是價格比“次新房”要低的。于是，“次新房”只有下調(diào)價格，才能賣得動。這也是為何，深圳80%的二手房低于或接近參考價成交。一旦高于參考價，就一定賣不掉。很簡單，深圳供給側(cè)改革的結(jié)果是，購房者完全可以選擇按參考價定價的新房。

最后，選擇太多了。

近期，有很多案例，反映了當(dāng)下的樓市的新變化。比如，買個800萬的房子，月供3萬多，但租金只要1.5萬元。于是有些高收入群體干脆租房算啦，省下的錢，去消費、旅游，不好嗎？

再舉個例子。深圳很多租賃房源，租客可以入讀公辦學(xué)校了，而且集中式租客優(yōu)先享受還是深圳中學(xué)這樣的老牌學(xué)校。于是，本來打算買房的，現(xiàn)在不買了。背后折射出大問題，一旦房價不漲了，一旦預(yù)期扭轉(zhuǎn)了，之前樓市的邏輯，就徹底被顛覆了，真的超出想象。

04

最后，給大家講講，二季度及下半年，樓市能否好轉(zhuǎn)？

近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，凡是價格降的比較徹底、比較誠意的項目，特別是新房，一般都能錄得不錯的銷售。特別是那些“低價位、小戶型”的項目。比如，三四線城市，過去賣7000元/平米，現(xiàn)在突然降至了4000元/平米。一套80平米的，總價才30萬，這類項目賣的非常不錯。

哪些人在買呢？就是那些想在城市安家、落腳，特別是想讓自己的小孩能享受城里的公辦教育，或者非常想給小孩買一套婚房。過去，房價太高了，實在探不著，現(xiàn)在，終于能探著了。

城鎮(zhèn)化有沒有潛力，先不管。我想要告訴大家的是，很多人想享受城鎮(zhèn)化的服務(wù)，想獲得均等的機會，這就是樓市的潛力?，F(xiàn)在，還有好幾億的人群居住在自建房、農(nóng)民房和宿舍里。

改善住房，是樓市的主題，但需要注意的是，在上一輪棚改、去庫存時期，中產(chǎn)們能上車的，都上車了，很多是咬著牙，踮著腳，上車的。現(xiàn)在，很多人想換房，但是多數(shù)真的還不起?；蛘撸热挥凶〉牡胤?，而且預(yù)期房價可能下跌，干脆不換了，等一等再說吧！

這兩類人群，是樓市最主要的動力，但當(dāng)下很難釋放出來。

樓市當(dāng)下的陣痛，是在為過去的過度上漲，非理性繁榮買單。這個陣痛，我們不得不經(jīng)歷，也必須經(jīng)歷。

能順利地轉(zhuǎn)到新的軌道上，就有未來！