亚洲私人影院无码AV一区二区_亚洲中文字幕无码天然素人_亚洲无码播放国内在线_牲交a欧美牲交aⅴ免费真_无码高清视频

每日消息!深圳樓市參考價(jià)新政,影響有多大?

01


(資料圖片)

準(zhǔn)確地講,這次深圳并非廢除了二手房參考價(jià),而是銀行不再捆綁參考價(jià)放貸,取而代之的是,根據(jù)銀行的評估價(jià)或網(wǎng)簽價(jià)格(實(shí)際成交價(jià))孰低來放貸,而這個(gè)價(jià)格會(huì)更接近市場價(jià)!

也就是說,讓價(jià)格信號回歸市場本來面目,并主導(dǎo)銀行放貸。我們關(guān)心的是,對深圳的二手房市場,到底是利空還是利多?顯然,市場價(jià)主導(dǎo)銀行放貸,就會(huì)避免參考價(jià)導(dǎo)致的“去杠桿”效應(yīng)(高于參考價(jià)的部分,都會(huì)轉(zhuǎn)化為首付)。其直接效果是,購房者可以加杠桿了。

加杠桿,這是深圳過去樓市火爆的邏輯。所以,很多人認(rèn)為,這是巨大的利好。再加上,現(xiàn)在銀行面臨“資產(chǎn)荒”,放貸壓力很大,把房貸作為最優(yōu)質(zhì)的貸款,凡提前還貸必百般阻撓。

形勢很清晰了:銀行特別想放貸,利率也已經(jīng)降至歷史最低了,首套房4.3%,二套房4.9%,放貸周期一個(gè)月,審批只要一周;購房者想加杠桿購房,樓市再次火爆的要素全了。

真的是這樣的嗎?

02

毫無疑問,對那些掛牌價(jià)本來挺高,但被參考價(jià)壓下來、購房人被迫“高首付”的房源,貸款不再捆綁參考價(jià)以后,首付降下來了,購房人也不用到處借錢湊首付了,購房門檻低了。

這對活躍交易是非常好的,也是此次新政的出發(fā)點(diǎn)之一。但有沒有想過,這會(huì)帶來什么結(jié)果?

一是,購房人承擔(dān)更多的月供

二是,購房人承擔(dān)更多的稅費(fèi)

也就是說,加杠桿是有代價(jià)的。

放在2016年至2021年初,對買房人來說,多付點(diǎn)兒月供、多繳點(diǎn)兒稅費(fèi),這都不是事兒。那會(huì)兒,都信心滿滿。有錢的人,月供和稅費(fèi)不在話下;沒錢的人,膽兒大,到處能借錢,也不在話下。

但是,現(xiàn)在可以嗎?

如果有人說,放開了杠桿,就會(huì)回到過去。我說,這叫刻舟求劍。3月下旬以來,深圳新房和二手房成交數(shù)量明顯下降了。為什么呢?一方面,積壓的需求釋放殆盡,更重要的是,3月以后有開發(fā)商提高新盤售價(jià),小業(yè)主提高掛牌價(jià),導(dǎo)致購房需求受到了巨大的抑制。

為什么會(huì)出現(xiàn)這一情況呢?一方面,市場本來預(yù)期價(jià)格下跌,現(xiàn)在漲價(jià)了,心理上接受不了;另一方面,現(xiàn)在購房者面臨“多個(gè)難”:籌集首付難,繳稅費(fèi)難,月供也難。簡單來講,既缺首付,也缺月供,還缺過戶時(shí)要繳的那幾萬元稅。

這就是為何,按揭利率降至4.3%了,甚至低于4%了,但購房情緒還是沒有提振起來。很簡單,缺的,不是降利率省下那幾百元。

總結(jié)來說,不愿意“加杠桿”。

再者,即便愿意加杠桿,但在深圳早已實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”的政策框架下,高評高貸(做高貸款評估價(jià))有稅負(fù)的制約(多貸款、多繳稅)。結(jié)合樓市基本面,過度“加杠桿”的可能性不大。

03

當(dāng)然,只要有漲價(jià)預(yù)期,大家就會(huì)重返樓市。加杠桿,則是修復(fù)漲價(jià)預(yù)期的關(guān)鍵。現(xiàn)實(shí)中,總有人會(huì)在新政的刺激下,愿意多加杠桿進(jìn)場,但這只是個(gè)案。

現(xiàn)在,無論是樓市海量壓頂?shù)墓?yīng)端,比如龐大的商品房供應(yīng)、海量的二手房,人才房分流,還是今非昔比的需求端,比如支撐樓市的幾個(gè)行業(yè)(地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、機(jī)關(guān)國企)都揮別過去的繁榮,如何重返樓市?

我們再來重溫一下,二手房成交參考價(jià)格的制定依據(jù):

約62%,根據(jù)2020年網(wǎng)簽價(jià)格計(jì)算得出,價(jià)格和近一年的網(wǎng)簽價(jià)格一致;

約10%,部分樓盤長期無成交,由評估師駐場測算;

約27%,這部分是大家普遍感覺與市場價(jià)存在差距的,是因?yàn)槿ツ旮L铩⒛仙?、寶安的熱點(diǎn)片區(qū),可能存在炒作因素,導(dǎo)致掛盤價(jià)虛高,擠出泡沫后才是合理價(jià)格。

也就是,2021年2月份出臺參考價(jià)時(shí),只有不到1/3的房子的實(shí)際成交價(jià),明顯低于參考價(jià)。

說明了什么?深圳樓市的困境之源(比如,這些年二手房趴在地上的交易量),絕不是二手房參考價(jià),它可能只是一根稻草。逆轉(zhuǎn)樓市過度繁榮局面的,有多根稻草。

比如2020年“7.15調(diào)控”,深圳土地房源放量供應(yīng),“限地價(jià)、限房價(jià)”,房企暴雷,人才房分流需求,整頓金融地產(chǎn)、平臺經(jīng)濟(jì),還有機(jī)關(guān)國企降工資。這些整合起來,就是所謂的大環(huán)境變了。

當(dāng)然,現(xiàn)在也在修復(fù),你我都在這其中,不多言了,冷暖自知。

04

最后談?wù)?,為何要出這個(gè)新政?

首先,參考價(jià)的階段性歷史使命完成了。當(dāng)時(shí),為什么出參考價(jià)呢?因?yàn)槎址咳狈?yīng)彈性,特別是某些熱點(diǎn)區(qū)域,極易造成業(yè)主、銀行、中介(含資金中介)合謀來拉升價(jià)格、坐地漲價(jià)。

對買家來說,只有接受價(jià)格的份兒,于是就形成“杠桿推動(dòng)高價(jià)房銷售→漲價(jià)預(yù)期實(shí)現(xiàn)→進(jìn)一步漲價(jià)預(yù)期”的循環(huán)。房價(jià)上漲已脫離基本面,呈現(xiàn)自我強(qiáng)化、自我循環(huán)的漲價(jià)邏輯:“因?yàn)橐獫q,所以漲”。于是,需要政府“參考價(jià)”強(qiáng)力介入,綁定銀行杠桿,對二手房“定向去杠桿”。

表:2021年2月出臺參考價(jià)時(shí),深圳各區(qū)域二手房價(jià)格上漲情況

現(xiàn)在來看,這個(gè)使命階段性完成了。之所以說階段性,是因?yàn)椋€是擔(dān)心房價(jià)后續(xù)再次上漲。所以,這次沒有取消參考價(jià),只是取消了參考價(jià)綁定銀行貸款。這意味著,后續(xù)再次出現(xiàn)上面講的那種漲價(jià)循環(huán),參考價(jià)還會(huì)再次祭出,這就是我一貫講的,參考價(jià)是深圳的長效機(jī)制。

也就是,參考價(jià)本身并不是長效機(jī)制,而是其“適時(shí)介入、適時(shí)退出”,這種機(jī)制就是長效機(jī)制。

其次,二手房掛牌,只能標(biāo)注參考價(jià),不符合高標(biāo)準(zhǔn)市場化建設(shè)。

對深圳來說,不管是先行示范區(qū),還是長效機(jī)制建設(shè)的“帶頭大哥”,首當(dāng)其沖的就是要在規(guī)范和法制引領(lǐng)下樹立高質(zhì)量發(fā)展典范。

以政府劃定的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的參考價(jià),代替市場價(jià),這是哪門子的高質(zhì)量發(fā)展呢?哪門子的長效機(jī)制,哪門子的治理體系和治理能力現(xiàn)代化呢?因此,市場穩(wěn)定了、投資客退出了、加杠桿情緒很弱了,穩(wěn)定重新回到主題,參考價(jià)就應(yīng)該適時(shí)退出,讓市場發(fā)揮內(nèi)生力量。

再次,糾偏參考價(jià)惡化市場預(yù)期。

那時(shí)是蜜糖,現(xiàn)在就是砒霜了。當(dāng)下,深圳百姓買房,就看參考價(jià),凡是低于參考價(jià)的,大概率預(yù)期還會(huì)下跌,導(dǎo)致深圳70%的房子,就是按照參考價(jià),或者低于參考價(jià)成交的。于是,業(yè)主掛牌價(jià)一降再降,直到在參考價(jià)附近,才能成交,導(dǎo)致市場形成了房價(jià)下跌的預(yù)期。

擊穿參考價(jià)以后,市場形成進(jìn)一步跌價(jià)的預(yù)期。當(dāng)下,對包括深圳在內(nèi)的地方政府來說,穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格,防止過快下跌,成為調(diào)控的新主題。因此,讓中介的櫥窗,“把參考價(jià)拿下來,把市場價(jià)標(biāo)上去”,用意就是打消參考價(jià)一刀切錨定下,價(jià)格非理性回調(diào),回歸價(jià)格本源。

最后,也是最重要的,修復(fù)不動(dòng)產(chǎn)“金融加速器”的效應(yīng)。

近期,大家熱議的“通貨緊縮”,居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化等等,都與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下跌有關(guān),其背后的真正原因,就在于不動(dòng)產(chǎn)的“金融加速器”的效應(yīng)下降,甚至逆轉(zhuǎn)為“金融減速器”。

其原理就在于,不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下跌,居民預(yù)期房價(jià)下跌,不愿意加杠桿,全社會(huì)流動(dòng)性或貨幣創(chuàng)造和供給的源頭——不動(dòng)產(chǎn)市場啞火,這是罪魁禍?zhǔn)?。因此,擺脫這個(gè)困局,關(guān)鍵是,修復(fù)不動(dòng)產(chǎn)“金融加速器”效應(yīng),讓開發(fā)商、購房人、房地產(chǎn)鏈條能夠得到合理的融資。

這樣,在資金潤滑劑的助推下,這個(gè)鏈條能順暢地循環(huán)起來,這樣全社會(huì)的信用創(chuàng)造就活躍起來了,不至于像現(xiàn)在,或者資金在空轉(zhuǎn),或者基建和平臺在拼命地借錢、花錢也無濟(jì)于事。

但是,我認(rèn)為,近期旅游熱、奢侈品熱、樓市豪宅熱、各大城市賓館酒店漲價(jià),怎么就通縮了呢?說白了,就是普通百姓沒錢,這樣來理解深圳二手房參考價(jià)新政的效果,就一目了然。

關(guān)鍵詞:
圖片版權(quán)歸原作者所有,如有侵權(quán)請聯(lián)系我們,我們立刻刪除。
新化月報(bào)網(wǎng)報(bào)料熱線:886 2395@qq.com

相關(guān)文章

你可能會(huì)喜歡

最近更新

推薦閱讀