4月6日，深圳市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于公開征求《深圳市地價(jià)測算規(guī)則（修訂征求意見稿）》意見的通告。

(資料圖)

在公示的《規(guī)則》起草說明中提到，在目前正在制定的深圳保障房政策中，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細(xì)分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型，同時(shí)對保障房的租金、售價(jià)水平進(jìn)行了調(diào)整。

人才房退出歷史舞臺，基本成為定局

早在今年1月，深圳市住建局發(fā)布了保障性住房相關(guān)的4份征求意見稿。

當(dāng)時(shí)公示的深圳保障房體系類型就有所告知，從原“安居型商品房、人才住房、公共租賃住房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮沧赓U住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房”，取消“人才房及安居房”，新增“保租房和共有產(chǎn)權(quán)房”。

多份文件出臺，基本已經(jīng)確定未來可售型人才房將退出深圳歷史舞臺，取而代之的是共有產(chǎn)權(quán)房、公租房和保租房。

與其他保障房類型不同的是，人才房是可售型保障房，售價(jià)約為市場價(jià)的6折，因此受到眾多剛需購房者關(guān)注。

但即使6折，人才房的出售情況并不理想。

《三聯(lián)生活周刊》報(bào)道顯示，深圳首批人才房推出之初，認(rèn)購還是非常踴躍，符合資質(zhì)的申請人一共1.48萬戶，中簽率不到3成。

但是到了最終選房階段，4422套房源，只有1930套被選定，剩余超過一半被最終放棄。

搜狐焦點(diǎn)數(shù)據(jù)也顯示，2023年第一批人才房去化集中在2房，3房的去化也并不理想。

據(jù)媒體報(bào)道，此次參與選房的人雖然非常多，但超過八成有機(jī)會選房的人放棄了選房，有的家庭連現(xiàn)場都沒有去，不排除不少購房者想試試水申請看自己有沒有購買人才房的資格。

棄選的原因，除了申購條件限制、建筑質(zhì)量水平不穩(wěn)定、地理位置不佳以外，主要在于人才房持有年限長達(dá)10年，大大增加了持有的不確定性。不少購房者糾結(jié)，提前花錢鎖定10年是否值得。

目前深圳剩余可售型人才房庫存大概1.7萬套，從此前人才房認(rèn)購情況來看，競爭應(yīng)該會愈發(fā)激烈，對于積分不高的購房者而言，付出了時(shí)間成本，最后很可能落得個(gè)陪跑，連入圍都沒擠進(jìn)去。

告別“可售”，深圳保障房體系將專注居住屬性

人才房“絕版”后，深圳的保障房體系將專注在居住屬性，堅(jiān)定不移地實(shí)施“房住不炒”政策。

以大家非常關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)房為例：

①購房者僅持有50%的產(chǎn)權(quán)，剩余50%屬于政府。

②封閉流轉(zhuǎn)制度：購房人僅能面向符合條件的對象轉(zhuǎn)讓個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額或者申請收購，并且要簽訂買賣合同滿5年方可流轉(zhuǎn)。封閉流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定。

③簽訂買賣合同未滿5年需退出的，只能向代持機(jī)構(gòu)申請收購個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額。收購價(jià)格=購買價(jià)格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準(zhǔn)利率）。

這意外著，未來深圳的保障房將不再能轉(zhuǎn)為商品房，沒有了套利空間，讓保障房體系的建立回歸初衷，再無漏洞可鉆。

商品房體系更獨(dú)立，不再受可售型保障房沖擊

未來深圳的商品房市場與保障房市場，將會更加獨(dú)立發(fā)展，雙軌道并行，互不干涉。

在自由交易市場上，商品房的對手減少，不再受到可售型保障房的沖擊。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、自由流通，讓商品房的價(jià)值屬性將會更加突出。同時(shí)商品房一直是優(yōu)質(zhì)的避險(xiǎn)資產(chǎn)，能抗衡惡性通脹，資產(chǎn)屬性加強(qiáng)。

“讓保障歸保障，市場歸市場”是未來發(fā)展大勢。

保障房更多的是解決住房困難人群的居住問題，屬于“雪中送炭”。而商品房市場則是解決居住改善的需求，稱為“錦上添花”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“保障性租賃住房能保障年輕人、新市民剛進(jìn)入深圳的最初幾年降低其住房成本，還能享受到城市的公共服務(wù)。但這只是保障了其融入城市前幾年的住房困難。更重要的，還是鼓勵其努力創(chuàng)業(yè)、勤奮工作以實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)升級，特別是對商品住房的消費(fèi)。也就是，市場化仍是主導(dǎo)。”

商品房市場回暖，購房成本下降

經(jīng)過2年多的調(diào)整，深圳商品房價(jià)格的泡沫大部分已經(jīng)被擠壓出來，房價(jià)回到2020甚至2019年。

近期入手二手房的購房者，購房成本大大減少，同時(shí)能享受穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的教育資源、生活配套。

近期深圳購房者入市的步伐也有所加快，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年3月深圳一、二手住宅成交量環(huán)比漲幅均超5成，其中二手住宅過戶量3949套，環(huán)比上漲57%，該成交已經(jīng)接近2021年2月水平。

二手房網(wǎng)簽量近5000套，環(huán)比增長39%，同比大增228%。網(wǎng)簽走在過戶前，更能反應(yīng)3月市場實(shí)際的活躍度。

隨著市場回暖，筍盤的消耗速度也有所加快。低于參考價(jià)成交的房源占比進(jìn)一步減少，3月環(huán)比下跌3個(gè)百分點(diǎn)。這也提醒著有結(jié)婚、入學(xué)、換房等需求的購房者，入市的步伐不能拖。

總得來說，保障房與商品房針對的是不同需求的購房群體。而購房者選擇前應(yīng)該思考清楚自己未來幾年后真正的需求側(cè)重于哪些，以便買到最合適自己的房子。