4月6日，深圳市規(guī)劃和自然資源局關于公開征求《深圳市地價測算規(guī)則（修訂征求意見稿）》意見的通告。

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在公示的《規(guī)則》起草說明中提到，在目前正在制定的深圳保障房政策中，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產權住房等住房類型，同時對保障房的租金、售價水平進行了調整。

人才房退出歷史舞臺，基本成為定局

早在今年1月，深圳市住建局發(fā)布了保障性住房相關的4份征求意見稿。

當時公示的深圳保障房體系類型就有所告知，從原“安居型商品房、人才住房、公共租賃住房”轉變?yōu)椤肮沧赓U住房、保障性租賃住房、共有產權住房”，取消“人才房及安居房”，新增“保租房和共有產權房”。

多份文件出臺，基本已經確定未來可售型人才房將退出深圳歷史舞臺，取而代之的是共有產權房、公租房和保租房。

與其他保障房類型不同的是，人才房是可售型保障房，售價約為市場價的6折，因此受到眾多剛需購房者關注。

但即使6折，人才房的出售情況并不理想。

《三聯生活周刊》報道顯示，深圳首批人才房推出之初，認購還是非常踴躍，符合資質的申請人一共1.48萬戶，中簽率不到3成。

但是到了最終選房階段，4422套房源，只有1930套被選定，剩余超過一半被最終放棄。

搜狐焦點數據也顯示，2023年第一批人才房去化集中在2房，3房的去化也并不理想。

據媒體報道，此次參與選房的人雖然非常多，但超過八成有機會選房的人放棄了選房，有的家庭連現場都沒有去，不排除不少購房者想試試水申請看自己有沒有購買人才房的資格。

棄選的原因，除了申購條件限制、建筑質量水平不穩(wěn)定、地理位置不佳以外，主要在于人才房持有年限長達10年，大大增加了持有的不確定性。不少購房者糾結，提前花錢鎖定10年是否值得。

目前深圳剩余可售型人才房庫存大概1.7萬套，從此前人才房認購情況來看，競爭應該會愈發(fā)激烈，對于積分不高的購房者而言，付出了時間成本，最后很可能落得個陪跑，連入圍都沒擠進去。

告別“可售”，深圳保障房體系將專注居住屬性

人才房“絕版”后，深圳的保障房體系將專注在居住屬性，堅定不移地實施“房住不炒”政策。

以大家非常關注的共有產權房為例：

①購房者僅持有50%的產權，剩余50%屬于政府。

②封閉流轉制度：購房人僅能面向符合條件的對象轉讓個人產權份額或者申請收購，并且要簽訂買賣合同滿5年方可流轉。封閉流轉的轉讓價格由買賣雙方協(xié)商確定。

③簽訂買賣合同未滿5年需退出的，只能向代持機構申請收購個人產權份額。收購價格=購買價格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準利率）。

這意外著，未來深圳的保障房將不再能轉為商品房，沒有了套利空間，讓保障房體系的建立回歸初衷，再無漏洞可鉆。

商品房體系更獨立，不再受可售型保障房沖擊

未來深圳的商品房市場與保障房市場，將會更加獨立發(fā)展，雙軌道并行，互不干涉。

在自由交易市場上，商品房的對手減少，不再受到可售型保障房的沖擊。獨立產權、自由流通，讓商品房的價值屬性將會更加突出。同時商品房一直是優(yōu)質的避險資產，能抗衡惡性通脹，資產屬性加強。

“讓保障歸保障，市場歸市場”是未來發(fā)展大勢。

保障房更多的是解決住房困難人群的居住問題，屬于“雪中送炭”。而商品房市場則是解決居住改善的需求，稱為“錦上添花”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：“保障性租賃住房能保障年輕人、新市民剛進入深圳的最初幾年降低其住房成本，還能享受到城市的公共服務。但這只是保障了其融入城市前幾年的住房困難。更重要的，還是鼓勵其努力創(chuàng)業(yè)、勤奮工作以實現住房消費升級，特別是對商品住房的消費。也就是，市場化仍是主導。”

商品房市場回暖，購房成本下降

經過2年多的調整，深圳商品房價格的泡沫大部分已經被擠壓出來，房價回到2020甚至2019年。

近期入手二手房的購房者，購房成本大大減少，同時能享受穩(wěn)定且優(yōu)質的教育資源、生活配套。

近期深圳購房者入市的步伐也有所加快，樂有家研究中心數據顯示，2023年3月深圳一、二手住宅成交量環(huán)比漲幅均超5成，其中二手住宅過戶量3949套，環(huán)比上漲57%，該成交已經接近2021年2月水平。

二手房網簽量近5000套，環(huán)比增長39%，同比大增228%。網簽走在過戶前，更能反應3月市場實際的活躍度。

隨著市場回暖，筍盤的消耗速度也有所加快。低于參考價成交的房源占比進一步減少，3月環(huán)比下跌3個百分點。這也提醒著有結婚、入學、換房等需求的購房者，入市的步伐不能拖。

總得來說，保障房與商品房針對的是不同需求的購房群體。而購房者選擇前應該思考清楚自己未來幾年后真正的需求側重于哪些，以便買到最合適自己的房子。