近日，京東法拍平臺上新增了一套深圳超級豪宅房源，總面積278.58平米，起拍價1.07億元，單價達到38.4萬元/平米，將于5月9日起拍。相關(guān)媒體報道稱，若是此次法拍成交，將刷新深圳住宅市場法拍總價紀(jì)錄。據(jù)了解，該豪宅為深圳市南山區(qū)蛇口街道恒裕濱城花園二期（簡稱“恒裕濱城二期”）的5座A單元40B房源。

1、“恒裕濱城二期”的魅力在哪？

【資料圖】

據(jù)相關(guān)媒體報道，2016年，恒裕濱城二期項目開盤銷售，成為深圳市首個單盤均價超過10萬元/平米的住宅項目。4月19日，深圳南山房產(chǎn)中介張葉（化名）也向《華夏時報》記者表示：“恒裕濱城二期開盤的價格在每平米10萬元左右，便宜的雙本證每平米8萬多元，貴的每平米14萬多元?！?/p>

記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前恒裕濱城二期僅有4套掛牌房源，參考均價為13.2萬元/平米，最低的參考總價為1099萬元，82.23平米。

上述參考價的價格，目前這個市場確實買不到，并不是業(yè)主的真實報價?，F(xiàn)在恒裕濱城二期二手房源中總價最低的是2590萬元，84平米，每平單價為30.83萬元。

而上述提及的起拍價為1.07億元的恒裕濱城二期法拍房，單價高達38.4萬元/平米。若是按張葉所說的開盤時“貴的每平米14萬多”的價格來算，其漲幅高達174.3%。

2、為何恒裕濱城二期房源能如此保值？

業(yè)內(nèi)人士給出的理由是，得房率非常高，且地段好，位于深圳灣片區(qū)，獨有的優(yōu)勢。

美聯(lián)物業(yè)華南戰(zhàn)略董事總經(jīng)理江少杰

4月19日，江少杰先生在接受《華夏時報》記者采訪時表示，恒裕濱城二期價格比較高主要是因為這個樓盤在后海幾乎是建成時間最短的項目，而且也是品質(zhì)最高的項目之一。另外這個樓盤的實用面積特別高，得房率均在100%以上，實用面積大于建筑面積，因此如果用實際用面積計算單價，恒裕濱城的單價就不會比鄰近的樓盤高太多。

此外，從京東法拍平臺公布的恒裕濱城二期房源視頻中看到，恒裕濱城二期緊鄰深圳灣，部分房源可以看見海，屬于海景房。且百度地圖數(shù)據(jù)顯示，恒裕濱城二期距離深圳灣口岸出境廳僅3公里。

值得一提的是，恒裕濱城二期的業(yè)主在2019年12月時曾因“抱團漲價”被住建部門通報。據(jù)相關(guān)媒體報道，2019年11月底，恒裕濱城二期4棟的業(yè)主群里，“群里D戶型業(yè)主聽指揮，統(tǒng)一掛牌價到2600萬元，低于這個數(shù)不賣”、“反正都往2600萬元以上掛”、“下周2700萬元謝謝”等集體漲價行為屢見不鮮。

此外，針對此次起拍價為1.04億元的恒裕濱城二期房源，長期從事法拍房業(yè)務(wù)的范先生告訴記者，這套房源沒有降價，估計沒人拍下，預(yù)計之后會降價再拍。

3、深圳豪宅法拍市場熱度較高

一直以來，深圳豪宅法拍市場的熱度都比較高，比如深圳寶能城花園。

公開資料顯示，寶能城花園緊鄰5號線塘朗站，總建面約83萬平米，由6個地塊組成，分東、西兩區(qū)開發(fā)。2015年11月，寶能城第一次開盤推出東區(qū)產(chǎn)品，備案均價6.96萬元/平米。該項目最后一次向市場推售是在2020年11月5日，68套住宅的戶型建面約為253—421平米，均價9.85萬元/平米。在二手房方面，2021年初，寶能城東區(qū)房源均價一度達15萬元/平米。目前其參考均價為9.85萬元/平米。

近幾年，由于寶能城花園的開發(fā)商寶能集團遭遇了流動性問題，旗下資產(chǎn)頻繁遭遇司法拍賣，其中就包括寶能城花園的房產(chǎn)。

今年3月7日，寶能城花園的25套拍賣房源全部拍出，起拍價在評估價的8折至9折之間，成交價在1383萬元至1911萬元之間，戶型面積為131平米至199平米。

據(jù)了解，寶能城花園總計有484套房產(chǎn)需要進行司法拍賣。據(jù)證券時報報道，寶能城花園共484套房產(chǎn)分別在2018年到2021年，前后三次被抵押給平安銀行深圳分行和前海世紀(jì)基金管理有限公司，此后被法院悉數(shù)輪候查封。

4月17日、19日，深圳豪宅寶能城61套法拍房再次上架拍賣。據(jù)記者觀察，深圳寶能城花園4月17日開拍的31套房源，已全部成功出讓，成交價格在1393萬元到2576萬元之間。

深圳寶能城花園成功拍賣房源。截圖自阿里法拍平臺

這是否意味著在深圳法拍市場中，豪宅的熱度比普通住宅高？

對此，江少杰先生表示：

“據(jù)我們了解，豪宅跟普通住宅進入法拍市場的幾率是一樣的，只是因為豪宅盤的關(guān)注度更高，大家聽得比較多。另外，寶能城是因為開發(fā)商資不抵債的原因才拿出來拍賣，仍屬于新房，與正常法拍并不相同。”

此外，江少杰還指出，購買法拍房需要注意以下幾點：

一是貸款風(fēng)險，法拍房是可以申請貸款的，但購房款需要在一定期限內(nèi)全款支付給法院，無法如期交款的要承擔(dān)保證金被沒收的風(fēng)險，因此要控制好湊齊全部房款的節(jié)奏；

二是稅費風(fēng)險，交易稅費、物業(yè)水電欠費以及相關(guān)費用需要由買受人承擔(dān)，特殊性質(zhì)房產(chǎn)需要提前做好預(yù)算；

三是清場風(fēng)險，法拍房市場上總會遇到一些老賴，收房過程中清場困難的比例大概在5%左右，因此尋找能協(xié)助清場的法拍機構(gòu)非常有必要；

四是租約風(fēng)險，由于買賣不破租賃，所以可能存在原業(yè)主或其他利益方所做的假租賃等情況。

因此提前了解標(biāo)的物的出租狀態(tài)，并提前進行協(xié)商處理，以避免不能收房的風(fēng)險。