近日，京東法拍平臺(tái)上新增了一套深圳超級(jí)豪宅房源，總面積278.58平米，起拍價(jià)1.07億元，單價(jià)達(dá)到38.4萬(wàn)元/平米，將于5月9日起拍。相關(guān)媒體報(bào)道稱，若是此次法拍成交，將刷新深圳住宅市場(chǎng)法拍總價(jià)紀(jì)錄。據(jù)了解，該豪宅為深圳市南山區(qū)蛇口街道恒裕濱城花園二期（簡(jiǎn)稱“恒裕濱城二期”）的5座A單元40B房源。

1、“恒裕濱城二期”的魅力在哪？

【資料圖】

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2016年，恒裕濱城二期項(xiàng)目開盤銷售，成為深圳市首個(gè)單盤均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平米的住宅項(xiàng)目。4月19日，深圳南山房產(chǎn)中介張葉（化名）也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“恒裕濱城二期開盤的價(jià)格在每平米10萬(wàn)元左右，便宜的雙本證每平米8萬(wàn)多元，貴的每平米14萬(wàn)多元?！?/p>

記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前恒裕濱城二期僅有4套掛牌房源，參考均價(jià)為13.2萬(wàn)元/平米，最低的參考總價(jià)為1099萬(wàn)元，82.23平米。

上述參考價(jià)的價(jià)格，目前這個(gè)市場(chǎng)確實(shí)買不到，并不是業(yè)主的真實(shí)報(bào)價(jià)。現(xiàn)在恒裕濱城二期二手房源中總價(jià)最低的是2590萬(wàn)元，84平米，每平單價(jià)為30.83萬(wàn)元。

而上述提及的起拍價(jià)為1.07億元的恒裕濱城二期法拍房，單價(jià)高達(dá)38.4萬(wàn)元/平米。若是按張葉所說(shuō)的開盤時(shí)“貴的每平米14萬(wàn)多”的價(jià)格來(lái)算，其漲幅高達(dá)174.3%。

2、為何恒裕濱城二期房源能如此保值？

業(yè)內(nèi)人士給出的理由是，得房率非常高，且地段好，位于深圳灣片區(qū)，獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。

美聯(lián)物業(yè)華南戰(zhàn)略董事總經(jīng)理江少杰

4月19日，江少杰先生在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，恒裕濱城二期價(jià)格比較高主要是因?yàn)?strong>這個(gè)樓盤在后海幾乎是建成時(shí)間最短的項(xiàng)目，而且也是品質(zhì)最高的項(xiàng)目之一。另外這個(gè)樓盤的實(shí)用面積特別高，得房率均在100%以上，實(shí)用面積大于建筑面積，因此如果用實(shí)際用面積計(jì)算單價(jià)，恒裕濱城的單價(jià)就不會(huì)比鄰近的樓盤高太多。

此外，從京東法拍平臺(tái)公布的恒裕濱城二期房源視頻中看到，恒裕濱城二期緊鄰深圳灣，部分房源可以看見海，屬于海景房。且百度地圖數(shù)據(jù)顯示，恒裕濱城二期距離深圳灣口岸出境廳僅3公里。

值得一提的是，恒裕濱城二期的業(yè)主在2019年12月時(shí)曾因“抱團(tuán)漲價(jià)”被住建部門通報(bào)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2019年11月底，恒裕濱城二期4棟的業(yè)主群里，“群里D戶型業(yè)主聽指揮，統(tǒng)一掛牌價(jià)到2600萬(wàn)元，低于這個(gè)數(shù)不賣”、“反正都往2600萬(wàn)元以上掛”、“下周2700萬(wàn)元謝謝”等集體漲價(jià)行為屢見不鮮。

此外，針對(duì)此次起拍價(jià)為1.04億元的恒裕濱城二期房源，長(zhǎng)期從事法拍房業(yè)務(wù)的范先生告訴記者，這套房源沒(méi)有降價(jià)，估計(jì)沒(méi)人拍下，預(yù)計(jì)之后會(huì)降價(jià)再拍。

3、深圳豪宅法拍市場(chǎng)熱度較高

一直以來(lái)，深圳豪宅法拍市場(chǎng)的熱度都比較高，比如深圳寶能城花園。

公開資料顯示，寶能城花園緊鄰5號(hào)線塘朗站，總建面約83萬(wàn)平米，由6個(gè)地塊組成，分東、西兩區(qū)開發(fā)。2015年11月，寶能城第一次開盤推出東區(qū)產(chǎn)品，備案均價(jià)6.96萬(wàn)元/平米。該項(xiàng)目最后一次向市場(chǎng)推售是在2020年11月5日，68套住宅的戶型建面約為253—421平米，均價(jià)9.85萬(wàn)元/平米。在二手房方面，2021年初，寶能城東區(qū)房源均價(jià)一度達(dá)15萬(wàn)元/平米。目前其參考均價(jià)為9.85萬(wàn)元/平米。

近幾年，由于寶能城花園的開發(fā)商寶能集團(tuán)遭遇了流動(dòng)性問(wèn)題，旗下資產(chǎn)頻繁遭遇司法拍賣，其中就包括寶能城花園的房產(chǎn)。

今年3月7日，寶能城花園的25套拍賣房源全部拍出，起拍價(jià)在評(píng)估價(jià)的8折至9折之間，成交價(jià)在1383萬(wàn)元至1911萬(wàn)元之間，戶型面積為131平米至199平米。

據(jù)了解，寶能城花園總計(jì)有484套房產(chǎn)需要進(jìn)行司法拍賣。據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，寶能城花園共484套房產(chǎn)分別在2018年到2021年，前后三次被抵押給平安銀行深圳分行和前海世紀(jì)基金管理有限公司，此后被法院悉數(shù)輪候查封。

4月17日、19日，深圳豪宅寶能城61套法拍房再次上架拍賣。據(jù)記者觀察，深圳寶能城花園4月17日開拍的31套房源，已全部成功出讓，成交價(jià)格在1393萬(wàn)元到2576萬(wàn)元之間。

深圳寶能城花園成功拍賣房源。截圖自阿里法拍平臺(tái)

這是否意味著在深圳法拍市場(chǎng)中，豪宅的熱度比普通住宅高？

對(duì)此，江少杰先生表示：

“據(jù)我們了解，豪宅跟普通住宅進(jìn)入法拍市場(chǎng)的幾率是一樣的，只是因?yàn)楹勒P的關(guān)注度更高，大家聽得比較多。另外，寶能城是因?yàn)殚_發(fā)商資不抵債的原因才拿出來(lái)拍賣，仍屬于新房，與正常法拍并不相同?！?/p>

此外，江少杰還指出，購(gòu)買法拍房需要注意以下幾點(diǎn)：

一是貸款風(fēng)險(xiǎn)，法拍房是可以申請(qǐng)貸款的，但購(gòu)房款需要在一定期限內(nèi)全款支付給法院，無(wú)法如期交款的要承擔(dān)保證金被沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)，因此要控制好湊齊全部房款的節(jié)奏；

二是稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，交易稅費(fèi)、物業(yè)水電欠費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用需要由買受人承擔(dān)，特殊性質(zhì)房產(chǎn)需要提前做好預(yù)算；

三是清場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，法拍房市場(chǎng)上總會(huì)遇到一些老賴，收房過(guò)程中清場(chǎng)困難的比例大概在5%左右，因此尋找能協(xié)助清場(chǎng)的法拍機(jī)構(gòu)非常有必要；

四是租約風(fēng)險(xiǎn)，由于買賣不破租賃，所以可能存在原業(yè)主或其他利益方所做的假租賃等情況。

因此提前了解標(biāo)的物的出租狀態(tài)，并提前進(jìn)行協(xié)商處理，以避免不能收房的風(fēng)險(xiǎn)。