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戴德梁行發(fā)布2023粵港澳大灣區(qū)城市更新發(fā)展報(bào)告,各城特點(diǎn)各不同

2023427日,戴德梁行發(fā)布《新實(shí)踐 再行動(dòng) ——2023粵港澳大灣區(qū)城市更新發(fā)展報(bào)告》。


(資料圖片)

報(bào)告指出,距離2021年住建部發(fā)布重磅文件《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》已近兩年,期間疫情的反復(fù)和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整的狀況令各地城市更新的進(jìn)程受到影響。2023年《政府工作報(bào)告》再次提出實(shí)施城市更新行動(dòng),如今疫情陰霾逐漸散去,經(jīng)濟(jì)生活重回正軌,城市更新何去何從,再度引發(fā)關(guān)注和討論。

報(bào)告聚焦粵港澳大灣區(qū)9+2城,從區(qū)域城市更新的概況,9+2城的特征和實(shí)踐,以及規(guī)劃方向等方面深入分析了大灣區(qū)不同城市間城市更新的發(fā)展?fàn)顩r和體系差異,并由此展望未來(lái)粵港澳大灣區(qū)城市更新的發(fā)展趨勢(shì)。

粵港澳大灣區(qū)城市更新起步較早,9+2城發(fā)展特點(diǎn)各有不同

報(bào)告指出,自2009年8月,廣東省發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》,全省城市更新綱領(lǐng)全面明確,各地陸續(xù)響應(yīng)落實(shí)。經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展,粵港澳大灣區(qū)已完成了相當(dāng)體量的城市更新改造。結(jié)合各地城市更新的完成量以及計(jì)劃量,以及城市更新緊迫性、政策成熟度、土地集約利用情況、更新中的民生改善與文化保護(hù)等多維指標(biāo),報(bào)告對(duì)粵港澳大灣區(qū)9+2城城市更新的階段與特征進(jìn)行了綜合分析評(píng)價(jià)。

圖:粵港澳大灣區(qū)9+2城城市更新指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果

資料來(lái)源:戴德梁行研究部

綜合來(lái)看,粵港澳大灣區(qū)各地城市發(fā)展特點(diǎn)不同,城市更新的進(jìn)程和體系也有所差異。但總體而言,普遍推動(dòng)了城市的發(fā)展,拓寬了產(chǎn)業(yè)空間,優(yōu)化了社會(huì)資源配置。同時(shí),強(qiáng)調(diào)保留利用既有建筑,保持老城格局尺度,延續(xù)城市特色風(fēng)貌。通過(guò)對(duì)既有資源的充分利用,深入挖掘了粵港澳大灣區(qū)城市化發(fā)展的紅利。具體來(lái)看,9+2城分別呈現(xiàn)以下特征:

l?廣州:政府主導(dǎo),多元合作,著力推進(jìn)“三舊改造”

l?深圳:市場(chǎng)化主導(dǎo)城市更新的先行者,聚焦土地整備利益統(tǒng)籌,雙軌并行利用存量土地

l?香港:側(cè)重老建筑"活化",在文物保育和持續(xù)發(fā)展之間尋找平衡

l?澳門:業(yè)權(quán)人主導(dǎo),聚焦舊樓重建

l?佛山:以產(chǎn)業(yè)升級(jí)主導(dǎo)下的舊廠房改造為核心

l?東莞:鎮(zhèn)村工業(yè)園改造從“單個(gè)項(xiàng)目”?到“連片拓展”

l?珠海、中山:政策不斷完善加速城市更新進(jìn)程

l?江門、惠州、肇慶:推進(jìn)城區(qū)舊改先行試點(diǎn)

片區(qū)統(tǒng)籌、有機(jī)更新成為主流

在發(fā)展趨勢(shì)上,報(bào)告指出,未來(lái)粵港澳大灣區(qū)城市更新將以片區(qū)統(tǒng)籌、有機(jī)更新為主流,進(jìn)一步探索多主體參與、利益平衡機(jī)制,同時(shí)不斷完善城市更新法律法規(guī)。

經(jīng)過(guò)多年的探索與實(shí)踐,粵港澳大灣區(qū)核心城市不斷意識(shí)到傳統(tǒng)的以大拆大建為主要形式、以單塊存量用地土地價(jià)值釋放最大化為宗旨的房地產(chǎn)化點(diǎn)狀更新實(shí)際上難以實(shí)現(xiàn)完善城市功能、引領(lǐng)城市迭代升級(jí)目標(biāo),反而一定程度擠壓了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和低成本居住空間,挑戰(zhàn)資源環(huán)境承載力,加劇了多種層面的斷裂和失衡問(wèn)題,影響城市的可持續(xù)發(fā)展。

隨著城市規(guī)劃不斷深入反思單一用地性質(zhì)和功能分區(qū)、潮汐式通勤和過(guò)高密度開(kāi)發(fā)等問(wèn)題,以及“產(chǎn)城融合”、“職住平衡”、“15分鐘生活圈”、“完整社區(qū)”等理念的引入和推廣,大灣區(qū)各個(gè)城市陸續(xù)提出片區(qū)統(tǒng)籌、連片改造、連片更新,希望通過(guò)片區(qū)統(tǒng)籌、有機(jī)更新,補(bǔ)足功能短板,活化歷史遺產(chǎn),加快綠色轉(zhuǎn)型,提升空間資源配置效率。

TOD、租賃住房、工業(yè)上樓、非標(biāo)商業(yè)將是未來(lái)重要改造方向

報(bào)告顯示,在公共交通主導(dǎo)、混合用途、集約利用等大原則下,TOD城市綜合體將繼續(xù)成為拆建型城市更新優(yōu)先采用的模式。

在住房供應(yīng)方面,隨著不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金啟動(dòng)試點(diǎn)、REITs試點(diǎn)擴(kuò)容,多種政策加持下順應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的租賃住房的籌集改造將日益受到重視。

而在產(chǎn)業(yè)發(fā)展與保障方面,產(chǎn)業(yè)發(fā)展將長(zhǎng)期與城市更新“工改工”產(chǎn)生的高容積率產(chǎn)業(yè)空間相伴而行,工業(yè)上樓將是未來(lái)粵港澳大灣區(qū)主要產(chǎn)業(yè)空間供給模式之一。

此外,在嚴(yán)格控制大拆大建、鼓勵(lì)有機(jī)更新和微改造的大趨勢(shì)下,本地適應(yīng)性更強(qiáng)的非標(biāo)商業(yè)有望成為城市更新中商業(yè)空間轉(zhuǎn)化的主流模式,為千城一面的城市環(huán)境帶來(lái)不一樣的色彩。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端表示,2023年《政府工作報(bào)告》再次提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。未來(lái),中國(guó)的城市更新將不再倚重于大規(guī)模拆除重建帶來(lái)的換新效果,而更在乎對(duì)城市持續(xù)發(fā)展、環(huán)境宜居、多元文化包容性的關(guān)注并實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式煥新。城市更新還將更加順應(yīng)城市發(fā)展的規(guī)律,以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑;堅(jiān)持“留改拆”并舉,保留利用提升為主,加強(qiáng)修繕改造;注重提升功能,補(bǔ)齊城市短板,增強(qiáng)城市活力。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍認(rèn)為,通過(guò)城市更新對(duì)低效載體進(jìn)行改善、重建,有助于促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展,推動(dòng)片區(qū)形象提升,實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)?;浉郯拇鬄硡^(qū)打造世界級(jí)灣區(qū)不僅需要產(chǎn)業(yè)升級(jí)下載體的更新?lián)Q代,同樣需要在文化和歷史人文方面特點(diǎn)鮮明。通過(guò)對(duì)大灣區(qū)歷史街區(qū)綜合整治和活化,實(shí)現(xiàn)環(huán)境提升和老城新生,也是尊重城市文化遺產(chǎn)的重要途徑。

來(lái)源:戴德梁行

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