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4.21,深圳規(guī)自局發(fā)布“2023年度供地計(jì)劃”,新的變化是什么?
(資料圖片)
土地是房地產(chǎn)的原材料,政府是土地事實(shí)上的單一最大供應(yīng)商。按照近年來(lái)深圳的住房建造技術(shù),上一年度的土地供應(yīng),已經(jīng)可以意味著下一個(gè)年度的住房供應(yīng)。
是以,主管部門每年此時(shí)發(fā)布的年度土地供應(yīng)計(jì)劃,直接影響著下一個(gè)年度的住房供應(yīng),以及影響著我們的買房決策。
01
先前關(guān)于深圳的土地供應(yīng)分析,我已經(jīng)寫過(guò)太多文章。
這里,我們?cè)僦厣陱?qiáng)調(diào)兩個(gè)極為重要的目標(biāo)數(shù)據(jù),它們影響著深圳未來(lái)中長(zhǎng)期的土地-住房供應(yīng),也是我們賴以理解房地產(chǎn)走勢(shì)的重要判斷依據(jù):
1)十四五期間(2021-2025),深圳供應(yīng)居住用地(注意:不含深汕合作區(qū))不少于 15 平方公里,力爭(zhēng)達(dá)到17.5平方公里,力爭(zhēng)每年供應(yīng)的居住用地占建設(shè)用地比例不低于 30%,規(guī)劃期前三年供應(yīng)居住用地不少于五年總量的 70%?!尽渡钲谑凶》堪l(fā)展“十四五”規(guī)劃》,2022.1】
這個(gè)供地表明確展示了深圳中期以及年度的居住供地安排,今年是第三個(gè)年份,按原計(jì)劃居住用地將供應(yīng)350公頃,以及至2023年將完成居住用地供應(yīng)不低于10.5平方公里(有沒(méi)有這么多,看下面)。
2)“確保至2035年全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平方米以上,年度居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%”。
深圳至2035年的規(guī)劃人口目標(biāo)是1900萬(wàn),故此,到2035年,深圳居住建筑總量規(guī)模將要達(dá)到至少7.6億平米。居住用地比例將提高到25%(國(guó)標(biāo)下限),比現(xiàn)狀22.6%提高2個(gè)多百分點(diǎn)。
02
2023年深圳居住用地供應(yīng)計(jì)劃如下。
1)供應(yīng)總量(含深汕)為1200公頃,與2022年相同,維持在常年水平。其中,居住用地供應(yīng)330公頃,占比27.5%;產(chǎn)業(yè)用地300公頃,占比25%;民生用地543公頃,占比45.3%;商服用地20公頃,占比2.2%。深汕合作區(qū)供應(yīng)量繼續(xù)創(chuàng)新高,達(dá)到213公頃。
2)居住用地里面,按結(jié)構(gòu)劃分,商品住房用地 205 公頃,占比61.1%;公房用地125 公頃,占比37.9%。在公房用地中,計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地 34 公頃,占居住用地的 10.3%,占全部建設(shè)用地比例的2.8%。
3)在居住供地分區(qū)結(jié)構(gòu)上,只算最簡(jiǎn)單的新增供應(yīng),各區(qū)排名依次:坪山34公頃,寶安25公頃,龍崗20公頃,龍華16公頃,前海12公頃,大鵬7公頃,南山5公頃,福田1公頃,鹽田1公頃,羅湖0公頃。深汕合作區(qū)19公頃,但這部分等于是無(wú)效供應(yīng)。
03
放到整個(gè)十三五、十四五周期里來(lái)看,可以有幾個(gè)看法。為了簡(jiǎn)便,沒(méi)有把深汕合作區(qū)的土地供應(yīng)撇除,但實(shí)際上這部分是無(wú)效供應(yīng),只有統(tǒng)計(jì)意義。
重點(diǎn)是下面這兩張表,要是研究深圳房地產(chǎn)的話,重點(diǎn)看。
1)供地持續(xù)大放量。
首先值得全行業(yè)重視的一點(diǎn)即是,十三五、十四五以來(lái)的大部分時(shí)間里,深圳的供地計(jì)劃都是“超額完成”的。2016年以來(lái),除了2016年和2020年,其它時(shí)間實(shí)際供地都超過(guò)了計(jì)劃供地。尤其是在2018年深圳推行“二次房改”之后,在計(jì)劃供地基本維持在12平方公里左右的穩(wěn)態(tài)基礎(chǔ)上,實(shí)際供地放大了許多。2022年更是破天荒的超出了40%!
這個(gè)帶來(lái)了一個(gè)什么結(jié)果?深圳原本計(jì)劃十四五的居住用地比例年度不低于30%,從實(shí)際完成看,占比并沒(méi)有達(dá)到30%,2021-2022年分別是25.3%和21.6%。但是因?yàn)閷?shí)際供地總規(guī)模放大了許多,居住用地也都超過(guò)了計(jì)劃供地,所以雖然占比沒(méi)有達(dá)到30%,但是絕對(duì)量可觀。
我們先前說(shuō)過(guò),深圳這幾年房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定,有其它多方面的因素。但是,政府實(shí)打?qū)嵉脑黾涌偭抗?yīng),是一個(gè)極為重要的穩(wěn)定預(yù)期的根本力量。這應(yīng)該是我們?cè)谔接懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)時(shí),首先要正視的一點(diǎn)。
2)商服用地占比迭創(chuàng)新低。
2023年,產(chǎn)業(yè)用地計(jì)劃供應(yīng)占比是25%,這是2018年以來(lái)的新高,顯示出深圳依然要努力的確保產(chǎn)業(yè)優(yōu)先。同時(shí),房地產(chǎn)界批評(píng)最多的商服用地繼續(xù)刷新低,2023年計(jì)劃供應(yīng)占比低到了2.2%,這可能不是2018年以來(lái)而是歷史新低。在2019年,深圳商服用地曾經(jīng)達(dá)到非常高的超過(guò)13%的比例,隨后從2020年深圳開(kāi)始大幅增加居住用地供應(yīng)之后,商服用地占比飛一般的下調(diào),從13.33%一路壓到2.2%。
這延續(xù)了深圳2017年首次停建公寓以來(lái)的思想,顯示出深圳持續(xù)多年通過(guò)壓降商業(yè)用地增加居住用地來(lái)重整市場(chǎng)供需。注意,這比例里面的每1%就是12萬(wàn)平米左右的占地(60萬(wàn)平米左右的建面)。5年時(shí)間,深圳從商服用地里面“摳”出來(lái)了好幾平方公里多的土地用來(lái)建造住宅。比如在前海、寶中、北站這些好地段,深圳把一些原本規(guī)劃的商業(yè)用地調(diào)成住宅用地,釋放出包括如今華潤(rùn)超核等在內(nèi)的重要住宅樓盤,以改善居民居住條件,并穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
過(guò)往這些年,深圳呈現(xiàn)明顯的特征:整體是“平”,產(chǎn)業(yè)是“?!保裆恰胺€(wěn)”,居住是“增”,商服是“降”。通過(guò)這樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整,商服“降”下來(lái)的空間全給住宅,未來(lái)還會(huì)是這個(gè)大方向。
3)居住用地3年來(lái)首次低于30%。
看四類用地結(jié)構(gòu),2023年的居住用地供應(yīng)計(jì)劃是自2021年來(lái)首次低于30%。
參照上述,深圳已確定年度居住用地供應(yīng)比例不低于30%,但今年的330公頃不到28%,是2021年最低。這個(gè)原因我認(rèn)為有兩個(gè),一方面是市場(chǎng)調(diào)整所致,主管部門有條件適當(dāng)減少居住用地供應(yīng),以穩(wěn)定市場(chǎng)。但從更大的范圍來(lái)說(shuō),應(yīng)該是,前面兩年深圳放出的土地足夠的多,能夠滿足“十四五規(guī)劃里前三年供地不低于70%”的目標(biāo)。
以3年來(lái)統(tǒng)計(jì),2021-2022年深圳累計(jì)供地734.8公頃,如果要滿足10.5平方公里,那么2023年供地在315.2公頃即可,是以2023年的330公頃,比起前兩年是縮減了,但總量還是OK的。
只是,有一處問(wèn)題可能需要指出。上述深圳十四五規(guī)劃里的供地目的,并不包含深汕合作區(qū),也即是說(shuō)前三年的10.5平方公里是指“深圳本土”的供地規(guī)模。但是從過(guò)去幾年大家的計(jì)算來(lái)看,普遍沒(méi)有區(qū)分。這個(gè)要如何理解,還需要解釋。
4)商品房與公共住房的結(jié)構(gòu)在反復(fù)。
2018年二次房改確立了公共住房:商品住房=6:4的結(jié)構(gòu),在2020年、2021年,都執(zhí)行了這一點(diǎn)。
參看下表,2020年,深圳計(jì)劃供應(yīng)中公共住房用地:商品住房用地=57.4%:42.6%。2021年則為58.9%:41.4%,基本都遵循了6:4的結(jié)構(gòu)。
但是從2022年起,這個(gè)比例反過(guò)來(lái)了。2022年,深圳計(jì)劃供應(yīng)中公共住房用地:商品住房用地=41.1%:58.9%。2023年則進(jìn)一步下降,公共住房用地:商品住房用地=37.9%:61.1%。商品住房用地占比自2019年以來(lái)第一次超過(guò)了60%。
出現(xiàn)這個(gè)的原因是什么,還需要進(jìn)一步觀察??纯偭康脑?,2020年以來(lái)的計(jì)劃供地里,商品住房和公共住房,累計(jì)對(duì)半開(kāi)。
以上是我們看2023年深圳的供地計(jì)劃所展現(xiàn)出來(lái)的特征,當(dāng)然這些特征需要放到更長(zhǎng)的時(shí)間維度里才能看出邏輯脈絡(luò)。簡(jiǎn)單總結(jié):1)2018年尤其是2020年以來(lái),深圳處在居住用地大放量的周期,并且公共住房的比例大幅攀升,這對(duì)穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)有著根本意義。2)這個(gè)趨勢(shì)依然會(huì)繼續(xù),原因在于十三五以來(lái)的7年里,深圳居住用地供應(yīng)占比依然是不滿19%,仍然低于國(guó)標(biāo),供應(yīng)增加將是長(zhǎng)期事件。
供應(yīng)增加,恰恰證明了一個(gè)基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí),可以有利于房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。這是一個(gè)非常好、非常好的市場(chǎng)“教材”,能夠證明很多東西,也能證偽很多東西。對(duì)于有心者而言,這個(gè)大課堂實(shí)在太珍貴了,用心觀察和總結(jié),可以比別人獲得更大更快的成長(zhǎng)。
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