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深圳2023供地計劃有什么變化?

來源:朱羅紀?公眾號

4.21,深圳規(guī)自局發(fā)布“2023年度供地計劃”,新的變化是什么?


(資料圖片)

土地是房地產(chǎn)的原材料,政府是土地事實上的單一最大供應商。按照近年來深圳的住房建造技術,上一年度的土地供應,已經(jīng)可以意味著下一個年度的住房供應。

是以,主管部門每年此時發(fā)布的年度土地供應計劃,直接影響著下一個年度的住房供應,以及影響著我們的買房決策。

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先前關于深圳的土地供應分析,我已經(jīng)寫過太多文章。

這里,我們再重申強調兩個極為重要的目標數(shù)據(jù),它們影響著深圳未來中長期的土地-住房供應,也是我們賴以理解房地產(chǎn)走勢的重要判斷依據(jù):

1)十四五期間(2021-2025),深圳供應居住用地(注意:不含深汕合作區(qū))不少于 15 平方公里,力爭達到17.5平方公里,力爭每年供應的居住用地占建設用地比例不低于 30%,規(guī)劃期前三年供應居住用地不少于五年總量的 70%?!尽渡钲谑凶》堪l(fā)展“十四五”規(guī)劃》,2022.1】

這個供地表明確展示了深圳中期以及年度的居住供地安排,今年是第三個年份,按原計劃居住用地將供應350公頃,以及至2023年將完成居住用地供應不低于10.5平方公里(有沒有這么多,看下面)。

2)“確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上,年度居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%”。

深圳至2035年的規(guī)劃人口目標是1900萬,故此,到2035年,深圳居住建筑總量規(guī)模將要達到至少7.6億平米。居住用地比例將提高到25%(國標下限),比現(xiàn)狀22.6%提高2個多百分點。

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2023年深圳居住用地供應計劃如下。

1)供應總量(含深汕)為1200公頃,與2022年相同,維持在常年水平。其中,居住用地供應330公頃,占比27.5%;產(chǎn)業(yè)用地300公頃,占比25%;民生用地543公頃,占比45.3%;商服用地20公頃,占比2.2%。深汕合作區(qū)供應量繼續(xù)創(chuàng)新高,達到213公頃。

2)居住用地里面,按結構劃分,商品住房用地 205 公頃,占比61.1%;公房用地125 公頃,占比37.9%。在公房用地中,計劃供應租賃住房用地 34 公頃,占居住用地的 10.3%,占全部建設用地比例的2.8%。

3)在居住供地分區(qū)結構上,只算最簡單的新增供應,各區(qū)排名依次:坪山34公頃,寶安25公頃,龍崗20公頃,龍華16公頃,前海12公頃,大鵬7公頃,南山5公頃,福田1公頃,鹽田1公頃,羅湖0公頃。深汕合作區(qū)19公頃,但這部分等于是無效供應。

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放到整個十三五、十四五周期里來看,可以有幾個看法。為了簡便,沒有把深汕合作區(qū)的土地供應撇除,但實際上這部分是無效供應,只有統(tǒng)計意義。

重點是下面這兩張表,要是研究深圳房地產(chǎn)的話,重點看。

1)供地持續(xù)大放量。

首先值得全行業(yè)重視的一點即是,十三五、十四五以來的大部分時間里,深圳的供地計劃都是“超額完成”的。2016年以來,除了2016年和2020年,其它時間實際供地都超過了計劃供地。尤其是在2018年深圳推行“二次房改”之后,在計劃供地基本維持在12平方公里左右的穩(wěn)態(tài)基礎上,實際供地放大了許多。2022年更是破天荒的超出了40%!

這個帶來了一個什么結果?深圳原本計劃十四五的居住用地比例年度不低于30%,從實際完成看,占比并沒有達到30%,2021-2022年分別是25.3%和21.6%。但是因為實際供地總規(guī)模放大了許多,居住用地也都超過了計劃供地,所以雖然占比沒有達到30%,但是絕對量可觀。

我們先前說過,深圳這幾年房價趨于穩(wěn)定,有其它多方面的因素。但是,政府實打實的增加總量供應,是一個極為重要的穩(wěn)定預期的根本力量。這應該是我們在探討房地產(chǎn)市場時,首先要正視的一點。

2)商服用地占比迭創(chuàng)新低。

2023年,產(chǎn)業(yè)用地計劃供應占比是25%,這是2018年以來的新高,顯示出深圳依然要努力的確保產(chǎn)業(yè)優(yōu)先。同時,房地產(chǎn)界批評最多的商服用地繼續(xù)刷新低,2023年計劃供應占比低到了2.2%,這可能不是2018年以來而是歷史新低。在2019年,深圳商服用地曾經(jīng)達到非常高的超過13%的比例,隨后從2020年深圳開始大幅增加居住用地供應之后,商服用地占比飛一般的下調,從13.33%一路壓到2.2%。

這延續(xù)了深圳2017年首次停建公寓以來的思想,顯示出深圳持續(xù)多年通過壓降商業(yè)用地增加居住用地來重整市場供需。注意,這比例里面的每1%就是12萬平米左右的占地(60萬平米左右的建面)。5年時間,深圳從商服用地里面“摳”出來了好幾平方公里多的土地用來建造住宅。比如在前海、寶中、北站這些好地段,深圳把一些原本規(guī)劃的商業(yè)用地調成住宅用地,釋放出包括如今華潤超核等在內的重要住宅樓盤,以改善居民居住條件,并穩(wěn)定市場預期。

過往這些年,深圳呈現(xiàn)明顯的特征:整體是“平”,產(chǎn)業(yè)是“?!?,民生是“穩(wěn)”,居住是“增”,商服是“降”。通過這樣的結構調整,商服“降”下來的空間全給住宅,未來還會是這個大方向。

3)居住用地3年來首次低于30%。

看四類用地結構,2023年的居住用地供應計劃是自2021年來首次低于30%。

參照上述,深圳已確定年度居住用地供應比例不低于30%,但今年的330公頃不到28%,是2021年最低。這個原因我認為有兩個,一方面是市場調整所致,主管部門有條件適當減少居住用地供應,以穩(wěn)定市場。但從更大的范圍來說,應該是,前面兩年深圳放出的土地足夠的多,能夠滿足“十四五規(guī)劃里前三年供地不低于70%”的目標。

以3年來統(tǒng)計,2021-2022年深圳累計供地734.8公頃,如果要滿足10.5平方公里,那么2023年供地在315.2公頃即可,是以2023年的330公頃,比起前兩年是縮減了,但總量還是OK的。

只是,有一處問題可能需要指出。上述深圳十四五規(guī)劃里的供地目的,并不包含深汕合作區(qū),也即是說前三年的10.5平方公里是指“深圳本土”的供地規(guī)模。但是從過去幾年大家的計算來看,普遍沒有區(qū)分。這個要如何理解,還需要解釋。

4)商品房與公共住房的結構在反復。

2018年二次房改確立了公共住房:商品住房=6:4的結構,在2020年、2021年,都執(zhí)行了這一點。

參看下表,2020年,深圳計劃供應中公共住房用地:商品住房用地=57.4%:42.6%。2021年則為58.9%:41.4%,基本都遵循了6:4的結構。

但是從2022年起,這個比例反過來了。2022年,深圳計劃供應中公共住房用地:商品住房用地=41.1%:58.9%。2023年則進一步下降,公共住房用地:商品住房用地=37.9%:61.1%。商品住房用地占比自2019年以來第一次超過了60%。

出現(xiàn)這個的原因是什么,還需要進一步觀察。看總量的話,2020年以來的計劃供地里,商品住房和公共住房,累計對半開。

以上是我們看2023年深圳的供地計劃所展現(xiàn)出來的特征,當然這些特征需要放到更長的時間維度里才能看出邏輯脈絡。簡單總結:1)2018年尤其是2020年以來,深圳處在居住用地大放量的周期,并且公共住房的比例大幅攀升,這對穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)有著根本意義。2)這個趨勢依然會繼續(xù),原因在于十三五以來的7年里,深圳居住用地供應占比依然是不滿19%,仍然低于國標,供應增加將是長期事件。

供應增加,恰恰證明了一個基本的經(jīng)濟學常識,可以有利于房價趨于穩(wěn)定。這是一個非常好、非常好的市場“教材”,能夠證明很多東西,也能證偽很多東西。對于有心者而言,這個大課堂實在太珍貴了,用心觀察和總結,可以比別人獲得更大更快的成長。

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