來(lái)源：朱羅紀(jì)

4月份的成交量，引發(fā)了買(mǎi)房人們對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇持續(xù)性的疑慮。

【資料圖】

01

根據(jù)中介數(shù)據(jù)，4月份深圳二手住宅成交過(guò)戶(hù)量3192套，和去年4月同比上升了7成，和上月環(huán)比下跌了2成。中止了之前連續(xù)3個(gè)月攀升的勢(shì)頭，開(kāi)始回落。

不及預(yù)期，市場(chǎng)本來(lái)認(rèn)為應(yīng)該可以繼續(xù)向上沖破4000套以上的。這樣在房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松、沒(méi)有什么利空沖擊的條件下，出現(xiàn)了回落，被視為反彈乏力的表征。

我倒是堅(jiān)持我原來(lái)的看法，不需要做任何修改。還是用郁亮那句話(huà)：市場(chǎng)沒(méi)有狂飆，也沒(méi)有倒春寒。

4月份的成交量的確是回落，但是比較可觀(guān)的定義這個(gè)回落，最好拉長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間周期看。放到2021年住房參考價(jià)推行以來(lái)的2年多時(shí)間里，我們可以看到，收攏在3100套上方的二手住宅成交量，依然比絕大多數(shù)月份都高，是2021年5月以來(lái)的第二高點(diǎn)。

我認(rèn)為這個(gè)量是合理的，期待市場(chǎng)快速回到5000套枯榮線(xiàn)的水位，本來(lái)就是一個(gè)奢望。今天的市場(chǎng)環(huán)境和參考價(jià)的杠桿壓制，都不支持市場(chǎng)走到5000套。即便如此，如果市場(chǎng)能夠持續(xù)維持在3000-4000套之間的波動(dòng)水平，那么，全年就有機(jī)會(huì)回到2021年或者2008的水位——超過(guò)4萬(wàn)套，相比于2022年，已經(jīng)有1倍的恢復(fù)了。

這足以證明，市場(chǎng)的溫和復(fù)蘇是成立的，也是可持續(xù)的。

看更廣泛的全國(guó)行情，也是類(lèi)似。

依據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，4月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額5665.4億元，環(huán)比跌14.4%，同比增31.6%，同比增幅提高。1-4月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額20499.2億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比自一季度轉(zhuǎn)正之后，增幅也進(jìn)一步提升至9.7%。

依然能夠看出，單月銷(xiāo)售復(fù)蘇還是在維持雙位數(shù)的同比可觀(guān)增長(zhǎng)，并沒(méi)有說(shuō)突然大幅度掉頭向下了。延續(xù)過(guò)往的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)是確定的，只是說(shuō)復(fù)蘇的力度出現(xiàn)了階段性趨緩罷了。

這種短期的波動(dòng)，在市場(chǎng)復(fù)蘇過(guò)程中，可以說(shuō)是再正常不過(guò)的事情了。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)月，就相當(dāng)于股市的一周甚或一天而已，這個(gè)禮拜漲下個(gè)禮拜跌，是多么的正常，不需要大驚小怪，關(guān)鍵處是要看市場(chǎng)的運(yùn)行方向在去往何處。

比如拿騰訊來(lái)打比方，這一輪的反彈，從去年10月的跌破190港元到強(qiáng)勁反彈到今年1月的416港元以上，回彈超過(guò)1倍，然后又跌到了最近不到340港元，小20%又不見(jiàn)了。如果和1月的416港元比，當(dāng)然是“復(fù)蘇乏力”，但是如果和起先的188港元比，今天的不到340依然錄得80%的“復(fù)蘇”，前后半年時(shí)間。

你今天指望騰訊再回到700港元以上的天花板，不太可能，但是你想著它再回到190港元以下給你撿便宜，怕也是非常的不容易。房地產(chǎn)市場(chǎng)今天的波動(dòng)，恰如股市一般，你指望著市場(chǎng)交投回到2020年的繁榮，太不切實(shí)際，但是你想著它重新再回到2022年的那個(gè)熊樣子，怕也是很難了。

最壞的時(shí)刻過(guò)去了，市場(chǎng)自身在溫和的復(fù)蘇，盡管有波折，很艱難，但是依然頑強(qiáng)。這一點(diǎn)，不需要懷疑。至于說(shuō)未來(lái)的“L型”或者是“微笑曲線(xiàn)”的市場(chǎng)，將會(huì)是如何的反復(fù)磨底，那是個(gè)量化的問(wèn)題，需要結(jié)合著太多的宏觀(guān)變量去分析，誰(shuí)也沒(méi)有辦法現(xiàn)在一眼看到底。

02

身處今天的市場(chǎng)狀態(tài)，我們的市場(chǎng)參與者們現(xiàn)在最關(guān)心的問(wèn)題是什么？

關(guān)心現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是“底”，買(mǎi)來(lái)之后能不能漲上去？或者說(shuō)如果現(xiàn)在不買(mǎi)會(huì)不會(huì)接下來(lái)會(huì)漲上去買(mǎi)不到了？就像前些日子住房參考價(jià)“取消”之際，人們的“擔(dān)心”一樣。

自從住房參考價(jià)的松綁消息落地之后，有這樣擔(dān)憂(yōu)的人多了許多，市場(chǎng)情緒還是能夠看得出來(lái)的上升。

但是，這個(gè)問(wèn)題我向來(lái)認(rèn)為是不應(yīng)該這么提問(wèn)的，我也從不贊成這么去思考市場(chǎng)。按照這個(gè)邏輯走下去，很難得出正確的行動(dòng)，到底你還是不知道該怎么做。

為什么？預(yù)測(cè)市場(chǎng)，答案永遠(yuǎn)是：“如果你問(wèn)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，你會(huì)得到三個(gè)答案”。

人性里想的都是，最好能在市場(chǎng)反轉(zhuǎn)之前抄到底，那當(dāng)然是完美，我也夢(mèng)想著能做到。但，其一，市場(chǎng)短期走勢(shì)很難測(cè)度，這個(gè)月漲一漲，下個(gè)月又跌一跌，都是很正常的事情，大漲的時(shí)候很短，大跌的時(shí)候也很短，大部分時(shí)候都是鈍刀子磨人，你扛不扛得?。科涠?，市場(chǎng)反轉(zhuǎn)真的來(lái)了，你想買(mǎi)的那個(gè)樓盤(pán)也許又不見(jiàn)了，或者是，可能那時(shí)候市場(chǎng)擁擠的你根本擠不進(jìn)去，怎么辦？

不如讓我們?cè)囍褑?wèn)題轉(zhuǎn)換一下：今天這個(gè)市場(chǎng)，適合什么樣的人群？

很明顯可以得出答案，今天這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，什么樣的人群退場(chǎng)了？一定是那些“加杠桿短炒人群”，或者說(shuō)我們俗稱(chēng)“短線(xiàn)炒家”的那部分人群，他們不在場(chǎng)了。只有在市場(chǎng)邁入繁榮期的時(shí)候，所有人都一致看漲，才會(huì)涌現(xiàn)很多想短線(xiàn)搏一把的炒客，極致放大杠桿，快速暴富。

但在市場(chǎng)的蕭條期，人們的預(yù)期發(fā)生重大分歧，無(wú)法預(yù)期房?jī)r(jià)可以快速暴漲，便沒(méi)有人再敢上杠桿。尤其是今天這個(gè)時(shí)候，居民對(duì)于未來(lái)的收入預(yù)期都在轉(zhuǎn)淡，房子都不敢買(mǎi)了，更遑論加杠桿。

仍然留在市場(chǎng)上的兩類(lèi)人群，這時(shí)候其實(shí)很“舒服”。一類(lèi)是“真實(shí)住家人群”，或者是首套剛需，或者是置換買(mǎi)家。無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，他們都需要買(mǎi)/換一套房子。房?jī)r(jià)漲價(jià)了當(dāng)然更好，不漲也需要一套房子。這一類(lèi)，如果放到人才房市場(chǎng)上，就能表現(xiàn)更加的“瘋狂”，我們之前論述過(guò)，表面看起來(lái)人才房是賣(mài)不動(dòng)，但實(shí)質(zhì)上恰恰展現(xiàn)出深圳的剛需之旺盛。

另一類(lèi)人群市場(chǎng)關(guān)注的少一些，我將之形容為“資產(chǎn)配置人群”，或在本地或?yàn)橥獾兀凰悴铄X(qián)，但是需要配置資產(chǎn)，或?yàn)榈玫介L(zhǎng)期的被動(dòng)收入，或?yàn)閷?duì)沖通脹等等。隨便舉幾個(gè)例子，這兩年來(lái)，后臺(tái)粉絲里陸陸續(xù)續(xù)有從東北、江西、新疆……以及廣東非珠三角區(qū)域而來(lái)的買(mǎi)家，他們把資金從本地撤出轉(zhuǎn)而投向了深圳，目的是轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線(xiàn)。這些變化在過(guò)去10年都在發(fā)生，2020年披露的七普人口報(bào)告強(qiáng)化了這一趨勢(shì)，現(xiàn)在和未來(lái)都在延續(xù)。

這兩類(lèi)人群，統(tǒng)一的特征是對(duì)城市擁有更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的耐心，并且出發(fā)點(diǎn)也不是唯一為了資產(chǎn)升值。相比之下，他們有著更為從容的進(jìn)退空間。

說(shuō)他們此時(shí)很“舒服”，是說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)不擁擠，你可以從容不迫的挑選——當(dāng)然，遇到非常好地段的樓盤(pán)，還是需要緊張一下，但現(xiàn)在95%的樓盤(pán)都不需要緊張。這樣的市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)是可能買(mǎi)了繼續(xù)跌或者幾年不漲。但任何市場(chǎng)都有利弊，這恰恰是在更好的提醒我們：需要考慮好自身的實(shí)際條件，選擇參與一個(gè)對(duì)自己更有利的市場(chǎng)。

轉(zhuǎn)換問(wèn)題的背后，是轉(zhuǎn)換思考問(wèn)題的方式。當(dāng)你按照預(yù)測(cè)市場(chǎng)漲跌來(lái)展開(kāi)行動(dòng)時(shí)，可以理解為“役于外物”；當(dāng)你按照自身的實(shí)際需要來(lái)展開(kāi)行動(dòng)時(shí)，可以理解為“以我為主”。

通常情況下，按照后者的思考邏輯來(lái)行動(dòng)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)答案可以簡(jiǎn)單很多。微觀(guān)看市場(chǎng)，能簡(jiǎn)單就不要復(fù)雜。搞太多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都答不了的問(wèn)題，純屬給自己找罪受。