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焦點消息!謝逸楓:住宅量價齊漲!1季度全國樓市呈現(xiàn)加速恢復態(tài)勢

文/謝逸楓

目前全國房地產(chǎn)復蘇處于恢復階段,但市場復蘇基礎、政策條件不牢固。其中重點城市70城、100城的核心城市,房地產(chǎn)市場逐漸復蘇。但是4月的恢復放緩慢。


(資料圖片僅供參考)

一組國家統(tǒng)計部門的2023年一季度全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,投資額、施工面積、新開工面積、土地購置面積、購置金額五項供應端下降趨勢惡化,降幅擴大。

竣工面積、銷售金額、房價項指標基本轉(zhuǎn)正,除房企到位資金下降9%、商品房銷售面積小跌1.8%、商品房庫存上升外,其他指標上漲呈現(xiàn)反彈趨勢。說明房地產(chǎn)市場修復加速。

供應端的下降擴大趨勢,房企的投資壓縮非常明顯。施工面積、新開工面積、購置土地面積的萎縮負增長,說明資金輸血不足,加上融資傳導堵塞,債務集中到期讓房企口袋缺錢。

第一是投資額。一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比連續(xù)一年(12個月)下降,同比單月連續(xù)下降1年7個月(19個月),跌幅較上月擴大,預計年內(nèi)轉(zhuǎn)正。

1月-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元,同比下降5.8%,相比1月-2月下降5.7%,跌幅擴大0.1%。單月看,3月投資額同比下降7.2%,規(guī)模上高出2022年月度平均值2%。

按照物業(yè)區(qū)分來看,其中住宅投資19767億元,下降4.1%。寫字樓投資1031億元,同比下降11.5%。商業(yè)營業(yè)用房投資1928億元,同比下降17.1%。

1月-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為-5.8%,相比1月-2月下降5.7%的水平略有惡化。主要原因是過去兩年購地面積、新開工面積持續(xù)低迷,影響到投資的復蘇。

一季度房屋銷售行情稍微轉(zhuǎn)好,銷售回款還沒有完全反映到投資端。房企的資金壓力依然存在,債務集中到期,導致房企缺乏擴大投資的資金來源,集中精力保交房。

第二是供應端。一季度施工面積與新開工面積跌幅擴大,竣工面積連續(xù)2個月漲幅擴大,表明房企集中精力保交樓。而施工面積、新開工面積跌幅擴大,主要是銷售端、資金端沒有復蘇。

1月-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積764577萬平方米,同比下降5.2%。其中,住宅施工面積538214萬平方米,下降5.4%。

1月-3月全國房屋新開工面積24121萬平方米,下降19.2%。其中,住宅新開工面積17719萬平方米,下降17.8%。

一季度新開工面積未能延續(xù)1月-2月改善回升趨勢,增速再度“跳水”,表現(xiàn)低迷,絕對量處在低位。一方面較1月-2月降幅擴大9.8%。一方面單月新開工面積同比降29%。

新開工面積指標,代表了房企投資擴張的能力。目前新開工數(shù)據(jù)降幅擴大,和去年購地市場不景氣,債務集中到期,銷售回款緩慢,市場復蘇不穩(wěn)定有很大關系。

當前新開工數(shù)據(jù)降幅較大,從房屋供應、房價促穩(wěn)的角度看,若新開工數(shù)據(jù)持續(xù)斷檔,會影響下半年、到2024年市場新房的房源供應,會使得新房市場的供求矛盾加大。

1月-3月全國房屋竣工面積19422萬平方米,增長14.7%,相比1月-2月8.0%的水平明顯改善。其中住宅竣工面積14396萬平方米,增長16.8%。

一季度竣工表現(xiàn)亮眼。竣工累計增速在1月-2月轉(zhuǎn)正回升后繼續(xù)攀升6.7%,而3月竣工面積6244萬平方米,同比增長32%,增速較1-2月份提升24%。

保交樓工作作為一項重要工作去抓,尤其是在預售資金監(jiān)管、專項資金導入、項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓和代建開發(fā)等方面落實了各類政策,有力促進了保交樓工作的推進。

第三是供應端。一季度全國房企土地購置面積、土地購置費用跌幅擴大。一季度全國房企土地購置面積同比增速為下降40.9%,說明房企拿地意愿非常弱。

土地購置面積累計同比下降2年1個月(25個月),同比單月連續(xù)下降2年3個月(27個月),預計年內(nèi)難轉(zhuǎn)正。

拿地的房企,普遍是央企和國企,至少民企方面拿地的積極性是不高的。數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,房企投資信心未見明顯恢復,預計從政策端傳遞到投資端需要一定的時間。

第四是需求端。一季度全國商品房銷售面積同比下降1.8%、銷售金額同比增長4.1%。預計商品房銷售面積同比年內(nèi)轉(zhuǎn)正。全年先冷后熱、先抑后揚。

1月-3月全國商品房銷售面積29946萬平方米,同比下降1.8%。相比1-2月商品房銷售面積下降3.6%的水平有進一步改善的表現(xiàn)。

1月-3月全國商品住宅的銷售行情更好,一季度全國商品住宅銷售面積為2.6億平方米,同比增速為1.4%。同比增速曲線在2022年2月由正轉(zhuǎn)負,下跌持續(xù)了12個月。

1月-3月全國商品房銷售額30545億元,同比增長4.1%,相比1月-2月商品房銷售額下降0.1%的水平有質(zhì)的變化。增速自2022年以來首次轉(zhuǎn)正。

3月全國商品房銷售面積、商品房銷售金額分別達到1.4813億平方米、1.5096萬億元,絕對量位于近一年第三高點和次高。

增速來看,面積同比降幅收窄14%,金額同比時隔20個月轉(zhuǎn)正,達6.3%。由此可見,3月房地產(chǎn)市場延續(xù)了2月以來底部復蘇的態(tài)勢。

第五是庫存端。一季度末全國商品房待售面積6.4770億平方米,同比增長15.4%。其中,住宅待售面積3.1847億平方米,增長15.5%。

3月末全國商品住宅現(xiàn)房庫存去化周期為19.2個月。相比2月末21.8個月水平有明顯改善。總體上,隨著后續(xù)房屋銷售市場的回暖,預計庫存去化周期已見頂,后續(xù)將掉頭向下。

全國商品房待售面積在2015年創(chuàng)歷史最高,2016年開始逐漸下降,到2020年下降到4.9850億平方米。歷年數(shù)據(jù)顯示,2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。

2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米。2018年5.2414億平方米、2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米,2022年回到5億平方米以上。

全國商品住宅現(xiàn)房庫存面積為3.2億平方米,環(huán)比增速為下降2.6%。庫存規(guī)模大抵相當于2017年10月的水平。說明目前的庫存規(guī)模絕非歷史最高點,至少比2014年-2016年的高庫存規(guī)模差了一大截。

而辦公樓待售面積4686萬平方米,增長21.9%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.4026億平方米,增長13.6%。值得注意的是1月-3月全國現(xiàn)房銷售規(guī)模約0.4億平方米。

第六是價格端。一季度房價已經(jīng)走出了下跌的通道,開始步入上漲的區(qū)間。1月-3月全國商品房銷售均價為10200元/平方米,同比漲幅為6.8%,相比1月-2月商品房銷售均價3.7%,漲幅擴大3.1%。

17個月以來房價漲幅首次突破5%的水平,總體上說明房價已走出疲軟的區(qū)間。房價企穩(wěn),和購房市場活躍有關系,也說明各地穩(wěn)房價工作積極到位,利于增強市場信心。

2021年一季度全國商品住房均價10658元/平,2020年全年均價為9859元/平,2019年均價為9310元/平方米。2022年一季度全國平均房價為9552元,與2021年全年的10141元相比,下滑5.8%。

2023年1月-3月全國商品住宅均價為10532元/平方米,同比漲幅為6.3%,較上月漲幅擴大2.2%。1月-2月全國商品住宅均價為10558元/平方米,漲幅為4.1%,結(jié)束11連跌。

第七是房企到位資金。一季度房企到位資金連續(xù)下降14個月,房企國內(nèi)貸款同比下降連續(xù)一年8個月(20個月),融資端修復緩慢。

1月-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元,同比下降9.0%。其中國內(nèi)貸款4995億元,下降9.6%。

利用外資8億元,下降22.7%。自籌資金10171億元,下降17.9%。定金及預收款11909億元,下降2.8%。個人按揭貸款6188億元,下降2.9%。

1月-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金額為3.5萬億元,同比增速為-9.0%,相比1-2月份-15.2%的數(shù)值明顯改善。房企到位資金狀況總體改善,源于兩個資金渠道。

3.5萬億資金中有1.2萬億屬于首付款、0.6萬億屬于按揭貸款,加總共占了房企到位資金的52%。相比去年全年49%的水平有所上升,說明銷售行情好,房企資金狀況更容易改善。

第八是景氣端。國房景氣指數(shù)連續(xù)連15個月跌破100。2022年1月的國房景氣指數(shù)96.83、2月的國房景氣指數(shù)96.93、3月的國房景氣指數(shù)96.66、4月的國房景氣指數(shù)的95.89。5月的國房景氣指數(shù)95.59。

6月的國房景氣指數(shù)95.4%、7月的國房景氣指數(shù)95.3%,8月的國房景氣指數(shù)95.07,9月的國房景氣指數(shù)94.86,10月的國房景氣指數(shù)94.70,11月94.42。12月的國房景氣指數(shù)94.35,繼續(xù)刷新2016年初以來最低水平。

判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心的指標之一,國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后,一直呈現(xiàn)下跌,并且跌幅擴大的趨勢,意味著房地產(chǎn)市場沒有見跌,處于下行探底周期,并且拉長。

總結(jié)看,房地產(chǎn)市場以穩(wěn)為主,4月28日的中政局會議已經(jīng)定調(diào)2季度政策走勢,穩(wěn)需求與保交樓成為2023年政策的兩大主線方向。房住不炒、新發(fā)展模式、保租房發(fā)展不變。

政策總體延續(xù)去年底中經(jīng)會的提法。一方面是突出因城施策,繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求。一方面是做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

宏觀政策最大的變化是精準、有力。積極的財政政策是加力提效,穩(wěn)健的貨幣政策是精準有力。意味著目前寬松的貨幣政策將會持續(xù),有利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場短期的復蘇。

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