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每日快播:媽灣新增130萬平住宅,是下一個龍華還是下一個深圳灣?

4月27號,媽灣釋放了14塊住宅用地,一時激起千層浪。


(資料圖片)

這事本來不想說的,但看了是網(wǎng)上的觀點(diǎn),有些有點(diǎn)反智,還是忍不住說說。

(本人沒在媽灣買過房,不為其站臺,不吹不黑聊聊)

網(wǎng)上的觀點(diǎn)大致分成兩類:

第一類,看多派:認(rèn)為前海終于有了一線海景房,聚集效應(yīng)及居住氛圍增加,以后會成為下一個豪宅區(qū)。

第二類,看空派:認(rèn)為是大利空,天量供應(yīng),是下一個龍華及光明,不僅會拖累前海房價,還會拖累整個南山房價

天量供應(yīng),下一個龍華?

先聊聊是不是天量供應(yīng),對前海及南山房價的影響

要回答這個問題,首先要想想清楚幾個邏輯

第一 ?供應(yīng)節(jié)奏的問題

此次調(diào)規(guī)的范圍屬于招商局與前海局合資公司的土地整備區(qū)域:

1.開發(fā)周期是以十年計,還處在開發(fā)前期,整個周期會很長,不會一蹴而就

2.土地整備,土地的成本非常低,項目開發(fā)利潤壓力基本上沒有,也不存在快開發(fā)變現(xiàn)的壓力,而且,若論IRR,“慢”對于利潤的貢獻(xiàn)反倒更大。

3.不少地塊還不錯,待配套兌現(xiàn)些逐步釋放才是常規(guī)打發(fā)。配套上來了,價值才能水漲船高。

綜上,以上住宅不會集中拿出,大概率時間拉長,逐步釋放(若政策階段性導(dǎo)向另說)。

若以十年計,一年也只不過是一兩塊的量,即使遇見供應(yīng)大年,也不會大到哪里去。

攤到每年,不足以攪渾整潭水

第二 供求矛盾的問題

所有商品的價格問題,都逃不掉供求關(guān)系

媽灣位于產(chǎn)業(yè)最強(qiáng)區(qū)的南山。

近期各區(qū)都公布了未來15年的國土空間規(guī)劃,整體來說,南山地位未來很難撼動。區(qū)域勢能優(yōu)勢和虹吸效應(yīng)都擺在哪里

這個是基本面,背后是人口吸引力和購買力的支撐

退一萬步講,媽灣不講產(chǎn)業(yè),把它當(dāng)睡城,它也是未來南山、福田這樣核心區(qū)鮮少的增量了——未來為數(shù)不多的次新板塊,還是白紙,規(guī)劃更先進(jìn),可塑性強(qiáng),這就是板塊的稀缺及價值所在

再看看配套

畢竟是國家級發(fā)展區(qū)域,獲取公共配套資源能力自然不低

招商局對這個板塊畫的“藍(lán)圖”,不論還原度、兌現(xiàn)度多少,都比現(xiàn)在很多存量區(qū)域要好

簡而言之,即使作為“睡城”,它也有它的價值

體量1萬多套房,按3口之家計,也就承載3萬的人,且以十年計來消化。

你覺得是深圳支撐不了,還是南山支撐不了?

第三,體量制約實質(zhì)影響

此次調(diào)規(guī)釋放了約130萬平方的住宅用地,乍聽挺多,折算一下,大概1萬來套住宅。

1萬套體量什么概念?

深圳灣,18個盤總套數(shù)是8117套

華潤大沖舊改,5個商品房小區(qū)合計8089套;算上大沖城市花園、新城花園、都市花園三個回遷房,共16000套左右;若算上周邊幾個小區(qū),2萬套總是有的

媽灣此次新增約1萬套的住宅,體量比深圳灣略高,是華潤大沖舊改的6成左右

整個媽灣現(xiàn)在已售在售的套數(shù)合計不超過3000套

整個媽灣住宅體量(目前已知),最多與華潤大沖舊改相當(dāng),而用地規(guī)模卻是華潤大沖10倍余

無論住宅新增供應(yīng)還是總量,對于一個板塊來說都算正常,算不上天量供應(yīng)

(至于未來媽灣還會不會調(diào)規(guī),新增住宅?概率比較大,但如何演變,只能交給未來,邊走邊看)

至于供應(yīng)實質(zhì)影響?

深圳灣、華潤大沖,過去的新興板塊,住宅體量均萬套左右,推售周期7-8年,均經(jīng)歷過至少一個完整的樓市周期。結(jié)果,大家都知道,不幫大家回憶了

綜上,網(wǎng)上說的天量供應(yīng),媽灣要成為下一個龍華,真的很反智,經(jīng)不起推敲

基本面不一樣,供需不一樣。

這次的供應(yīng)量不是影響該板塊未來房價的核心,而是預(yù)期與兌現(xiàn):

經(jīng)濟(jì)預(yù)期、樓市預(yù)期、板塊預(yù)期、供應(yīng)預(yù)期

兌現(xiàn)周期和“餅”的還原度

關(guān)于對板塊房價的影響

對于媽灣房價的影響:

中短期是利空。

之前寫過《為什么不看好媽灣?》,側(cè)重于媽灣現(xiàn)有樓盤的(19單元啟動區(qū)),感興趣可回顧。

2.?對桂灣、前灣房價的影響:

影響有,但不大。雖都叫前海,但其實是三個板塊,板塊間有差異,畢竟成熟度、所處周期、產(chǎn)業(yè)、供應(yīng)等都不一樣,能級也不一樣。

圖源《深圳市南山區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃2021-2035》

桂灣-前灣的能量級比媽灣大許多,弱能級對強(qiáng)能級的反噬即使有,也有限。

3.對南山房價的影響:

前面已推演過了,掀不起大風(fēng)浪:

一個是量,一個是供求,一個是客群波及面。

下一個豪宅區(qū)?

言之尚早!

想想12年前,前海成立之初,誓要立足產(chǎn)業(yè),不搞地產(chǎn)。第一版規(guī)劃住宅用地很少

而這12年來,伴隨著開發(fā),前海的規(guī)劃其實已經(jīng)歷了多輪的再論證和調(diào)整,開始講職住問題了......

附圖:戴德梁行深圳寫字樓空置率

媽灣還處在幼年期,成長之路還很長,還沒定型。

只能說出身不錯,起點(diǎn)不低,底子還行,有兜底下限;至于最終長成什么樣,還是要邊走邊看,畢竟連圖紙階段都不算,變量也不少。

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