分析預(yù)測(cè)不回顧就是耍流氓。
(資料圖片僅供參考)
目錄
一、回顧年初的樓市分析
二、1-4月成交回顧
三、1-4月量?jī)r(jià)走勢(shì)
四、參考價(jià)政策影響分析
五、未來(lái)走勢(shì)初步分析
一、回顧年初的樓市分析
今年1月6日發(fā)表在公眾號(hào)的2023年樓市分析。
2023年樓市分析
回顧分析:
1、2-4月樓市確定回暖量?jī)r(jià)齊升,比去年底高5%左右。
2、進(jìn)入4月量?jī)r(jià)開始回落,即使參考價(jià)放松也沒有造成大的影響,我去年的分析就也沒提參考價(jià),因?yàn)閰⒖純r(jià)不是買房的障礙。
3、參考價(jià)悄悄放松,樓市短期沒動(dòng)靜,中長(zhǎng)期有了動(dòng)靜可能會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。
二、1-4月成交回顧
1、每月簽約量
中介協(xié)會(huì)按月簽約量
中介協(xié)會(huì)按月簽約量,2月3552套回升明顯,3月達(dá)到4943套,是近兩年的新高,4月回落至3744套。
2、住建局網(wǎng)簽量
新房二手房網(wǎng)簽量
圖例:橙色是二手房、黃色是新房、藍(lán)紫色是總量。
3月新房網(wǎng)簽3199套,二手房3949套,總量7148套??偭亢投址砍山涣縿?chuàng)近兩年新高,網(wǎng)簽量要落后市場(chǎng)1個(gè)月左右。
4月二手房回落至3505套,新房與3月持平3192套。
隨著新房每年多增2萬(wàn)套供應(yīng),二手房每月5000套的平衡點(diǎn)已經(jīng)改變,今年要尋求新的平衡點(diǎn)。
三、1-4月量?jī)r(jià)走勢(shì)
1、按月量?jī)r(jià)走勢(shì),3月高點(diǎn),4月回落
全市平均房?jī)r(jià)3月達(dá)到了1.06倍指導(dǎo)價(jià),低于去年9月,比去年的12月的1.01倍增長(zhǎng)了5%,實(shí)現(xiàn)分析中上升5%的目標(biāo)。
達(dá)標(biāo)后4月價(jià)格開始回落至1.03倍。
2、按周價(jià)格走勢(shì)
2月后后價(jià)格持續(xù)走高至1.06倍指導(dǎo)價(jià),4月10日以后價(jià)格回落至1.03倍指導(dǎo)價(jià),4月20日政策讓當(dāng)周價(jià)格回到1.04倍指導(dǎo)價(jià)。比最低的0.98倍漲幅還有6%,
一位賣房咨詢唐老師的朋友,春節(jié)之前買家出到800萬(wàn),沒讓他賣,2月份告訴他可以按照900萬(wàn)賣出,3月中旬已成功賣出,現(xiàn)在價(jià)格出現(xiàn)回落了。
四、參考價(jià)政策影響分析
參考價(jià)政策沒讓市場(chǎng)有動(dòng)靜,為什么?
主要是去年以來(lái),參考價(jià)已經(jīng)不是買房的障礙,障礙是什么呢?A、置換高首付。B、750萬(wàn)以上的豪宅增值稅。C、限價(jià)新房的大量供應(yīng)。
1、A、B兩項(xiàng)政策作用。置換高首付讓大家買房時(shí)要么買不起,要么全款買房再貸款或按750萬(wàn)以下按揭貸款,不交增值稅,所以對(duì)于改善主力的900萬(wàn)以上的住宅,參考價(jià)影響很小。
2、750萬(wàn)以下的房產(chǎn)現(xiàn)在可以足額貸款,但是750萬(wàn)以下有大量新房供應(yīng),600-800萬(wàn)龍華紅山、北站、上塘、寶安新安、西鄉(xiāng)、碧海,600萬(wàn)以下光明、沙井,400萬(wàn)以下龍崗、坪山,都有大量的新房供應(yīng),不但不需要積分,還能打折甚至送兩成首付。這個(gè)價(jià)位面臨新房的激烈競(jìng)爭(zhēng),所以也沒動(dòng)靜。
3、2000萬(wàn)以上的入門級(jí)豪宅,豪宅置業(yè)者多數(shù)會(huì)選擇全款買房再貸款,按原價(jià)過(guò)戶,節(jié)約增值稅。這些置業(yè)者,一般都有自己的企業(yè),所以可以合理合規(guī)的再貸款。
4、雖然參考價(jià)政策短期沒造成太大的影響,但中長(zhǎng)期看,房?jī)r(jià)的天花板沒有了,一旦經(jīng)濟(jì)確定恢復(fù),將利好房?jī)r(jià)回升。
五、未來(lái)走勢(shì)初步分析
1、4月下半月深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)開始回落,深圳的嚴(yán)格調(diào)控沒有實(shí)質(zhì)放松,特別是750萬(wàn)以上豪宅6成首付以及收區(qū)5%的增值稅,這兩項(xiàng)政策會(huì)壓住深圳二手房?jī)r(jià),豪宅標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整,房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)。
2、隨著經(jīng)濟(jì)回升的鞏固,房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的可能性不大,5月后房?jī)r(jià)波動(dòng)在正負(fù)5%之間。
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