01 新房、二手房成交數(shù)據(jù)
(資料圖)
2023年4月,深圳市新房住宅共成交3505套,二手房住宅共成交3192套,月成交量見(jiàn)圖示。
02 一線市場(chǎng)分析
指導(dǎo)價(jià)貸款取消的第一個(gè)小長(zhǎng)假,市場(chǎng)卻沒(méi)有預(yù)想中的熱鬧,成交去化相比之前,變化不大。
二手房市場(chǎng)方面,相比指導(dǎo)價(jià)貸款取消之前,帶看量雖然有明顯增加,但是最終的成交仍然沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn),市場(chǎng)成交依舊在“以價(jià)換量”,甚至很多豪宅成交在不斷刷新歷史底價(jià)。
—— 三湘海尚,284平頂復(fù),東南向,去年年底掛盤價(jià)在8000萬(wàn),遲遲無(wú)人買單,報(bào)價(jià)也一路下滑,最終以6800萬(wàn)成交。
—— 壹方中心,337平,西南向40層以上超高層,成交價(jià)6000萬(wàn),而去年年底同戶型一套低樓層的成交價(jià)也在6000萬(wàn)左右??梢哉f(shuō),該成交是近三年來(lái),壹方中心40層以上成交價(jià)最低的一套。
—— 熙龍灣一期,126平6房,南北通透,成交價(jià)在1860萬(wàn),成交單價(jià)為14.7萬(wàn)/平,也是指導(dǎo)價(jià)以來(lái),小區(qū)成交單價(jià)最低的一套。
新房市場(chǎng)在五一假期期間也沒(méi)有如預(yù)料中一般熱鬧。放假前夕,深圳各大新盤早早提前預(yù)告促銷信息,從剛需到豪宅,無(wú)論住宅還是公寓,五一長(zhǎng)假期間都有新盤推出降價(jià)力度大的特價(jià)房源,降價(jià)百萬(wàn)的新盤不在少數(shù),最高降幅甚至超過(guò)1000萬(wàn)。比如,東海國(guó)際公寓365平戶型,原價(jià)5980萬(wàn),五一期間特價(jià)3980萬(wàn),猛降2000萬(wàn)。
不過(guò)新房整體去化不如預(yù)期,在一些新盤業(yè)務(wù)員朋友圈中,只見(jiàn)新房促銷海報(bào),卻鮮少看到成交。
與商品房五一黃金周遇冷不同的是,可售型人才房顯得異常火熱。
今年以來(lái),推出的9502套可售型人才房中,已認(rèn)購(gòu)房源共6233套,其中安居同樂(lè)馨和華僑城九樾廣場(chǎng)已全部售罄,而進(jìn)入常態(tài)化配售的人才房,也很搶手。在5月4日當(dāng)天,不少網(wǎng)友反饋,人才配售住房系統(tǒng)當(dāng)天由于訪問(wèn)人數(shù)過(guò)多,出現(xiàn)卡頓現(xiàn)象。
03 暴雷!投資客虧本逃離深圳灣
受到人才房、新房以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境多重因素影響下,二手房剛需戶型的去化越來(lái)越困難,特別是位于豪宅地段的剛需小戶型,很多業(yè)主在3年前高價(jià)購(gòu)入的房產(chǎn)現(xiàn)在都只能虧本出售。
太古城南區(qū)是深圳灣區(qū)內(nèi)唯一的剛需小區(qū),因其總價(jià)較低且地理優(yōu)勢(shì)明顯,依托太古城商圈、地鐵口、深圳灣學(xué)校等配套資源,指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前,吸引了許多想要在深圳灣安家的剛需買家和大量投資客的熱捧。
在2020年,太古城南區(qū)成交達(dá)到全盛時(shí)期,一年成交量多達(dá)30套,其中,62平的主力戶型,在一年的時(shí)間里,成交價(jià)從2020年4月的950萬(wàn),一路飆升至2021年1月的1350萬(wàn),漲幅高達(dá)42%左右,當(dāng)時(shí),太古城南區(qū)也成為了深圳灣房?jī)r(jià)猛漲的代表小區(qū)。
然而,指導(dǎo)價(jià)的突襲和樓市嚴(yán)格調(diào)控,加上深圳灣學(xué)校屢次不盡人意的考試成績(jī),太古城南區(qū)出現(xiàn)了大面積橫盤現(xiàn)象,2021年指導(dǎo)價(jià)以后,一年內(nèi)小區(qū)成交總量不超過(guò)5套。隨后,小區(qū)房?jī)r(jià)迅速下滑,甚至成為了深圳灣“掉價(jià)”最快的小區(qū)之一,低迷的趨勢(shì)一直延續(xù)至今,3年前高價(jià)入手的買家,現(xiàn)在只能虧本出售。
太古城南區(qū),一套88平3房,西南向中高層,4月底成交,成交價(jià)在1360萬(wàn),而在2020年1月,同面積的戶型成交價(jià)也在1395萬(wàn),可以說(shuō),最近成交的這套88平3房,已經(jīng)跌回2019年的價(jià)格。
圖源:小鹿選房APP
出乎意料的是,這套房子僅僅在業(yè)主買入剛滿三年后就被出售。業(yè)主于2019年11月底左右以約1300萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)入,若算上當(dāng)時(shí)買入時(shí)的稅費(fèi)、貸款等成本,現(xiàn)在以1360萬(wàn)的價(jià)格賣出,肯定是虧本的。
我們了解到,業(yè)主賣房是因?yàn)槭掷锓慨a(chǎn)和債務(wù)太多,只有清理一些房產(chǎn),才能保證其他房產(chǎn)正常還貸。
虧本甩賣的還不止這一套,太古城南區(qū)上套成交的62平2房,成交價(jià)在948萬(wàn)左右,而這套房業(yè)主在2020年3月左右以950萬(wàn)買入,今年3月才剛剛滿三年,同樣因欠款問(wèn)題而虧本售出。(詳情可見(jiàn)文章深圳灣小戶型暴跌42%!剛滿三年的業(yè)主虧本拋售,割肉逃離?。?/p>
自指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)以來(lái),太古城南區(qū)的成交量和價(jià)格一直呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。即便指導(dǎo)價(jià)貸款政策取消之后,這種下跌趨勢(shì)仍在持續(xù)?,F(xiàn)在,太古城南區(qū)的絕大多數(shù)戶型的成交價(jià)已經(jīng)接近2019年的成交價(jià)水平。
—— 太古城南區(qū),41平1房1廳,(查看該房源可點(diǎn)擊鏈接)目前有套市場(chǎng)報(bào)價(jià)680萬(wàn) ,市場(chǎng)無(wú)人買單,而在2019年底左右,市場(chǎng)成交已達(dá)到700萬(wàn)左右。
—— 62平2房,3月初成交價(jià)在948萬(wàn),而在2019年年底,市場(chǎng)成交價(jià)就已在950萬(wàn)左右。
—— 71平3房,去年7月份,成交價(jià)已跌至1060萬(wàn),而在2019年7月,一套低樓層的同戶型成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到1030萬(wàn),可以說(shuō),成交基本接近2019年。
—— 88平3房,4月27日,成交一套中間樓層西南向,成交價(jià)在1360萬(wàn),而在2020年1月,同面積段的成交價(jià)就已經(jīng)有1395萬(wàn)的成交了。
可以說(shuō),從1房到3房,太古城南已全線跌落至2019年的成交價(jià)。
深圳灣,作為網(wǎng)紅豪宅片區(qū),獨(dú)特稀缺的地段優(yōu)勢(shì)吸引了很多投資客前來(lái),太古城南區(qū)門檻最低、上車最快,投資客的占比也會(huì)相對(duì)更多,所以在潮水褪去后,太古城南區(qū)的拋售現(xiàn)象也最為明顯。當(dāng)然,深圳灣其他小區(qū)最近也有一些因?yàn)榍房疃啵蛢r(jià)拋售的房源。
比如,太古城北區(qū),117平3房,高樓層南區(qū),2019年底買入,買入價(jià)格在1800萬(wàn)左右,今年年初剛滿三年,因?yàn)榍房钐?,欠?000萬(wàn)左右,現(xiàn)已交給管理公司代理代售,這兩天剛剛成交,最近剛剛以2140萬(wàn)左右成交,這套房子基本沒(méi)有盈利空間。
雖然不能說(shuō)所有賣房虧本的業(yè)主都是投資客,但可以確定的是,三年前杠桿拉滿的投資客正在積極出貨。
調(diào)控后的市場(chǎng)或許成為了投資客的災(zāi)難、剛需客的福音。2021年中旬以前,深圳房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)歷史新高,存在部分業(yè)主持續(xù)加大杠桿、從中套現(xiàn),一套1000萬(wàn)的房子如果漲到1500萬(wàn)便可以實(shí)現(xiàn)350萬(wàn)的套現(xiàn)。
然而,這些業(yè)主套現(xiàn)而來(lái)的錢在供樓和其他開(kāi)支在這幾年早已消耗殆盡,與此同時(shí),幾年來(lái)的房產(chǎn)低谷讓深圳房?jī)r(jià)都降了超過(guò)20%左右,銀行根本無(wú)法再繼續(xù)套現(xiàn),我們發(fā)現(xiàn)目前有些在售的房子現(xiàn)在成交價(jià)已經(jīng)低于銀行的貸款總額了。
最近剛剛滿三年放盤的業(yè)主在增加,剛剛滿三年就迫不及待地放盤出售,大部分還是因?yàn)橘Y金問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商暴雷,個(gè)人也可以暴雷。
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