01 新房、二手房成交數(shù)據(jù)

(資料圖)

2023年4月，深圳市新房住宅共成交3505套，二手房住宅共成交3192套，月成交量見(jiàn)圖示。

02 一線市場(chǎng)分析

指導(dǎo)價(jià)貸款取消的第一個(gè)小長(zhǎng)假，市場(chǎng)卻沒(méi)有預(yù)想中的熱鬧，成交去化相比之前，變化不大。

二手房市場(chǎng)方面，相比指導(dǎo)價(jià)貸款取消之前，帶看量雖然有明顯增加，但是最終的成交仍然沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)成交依舊在“以?xún)r(jià)換量”，甚至很多豪宅成交在不斷刷新歷史底價(jià)。

—— 三湘海尚，284平頂復(fù)，東南向，去年年底掛盤(pán)價(jià)在8000萬(wàn)，遲遲無(wú)人買(mǎi)單，報(bào)價(jià)也一路下滑，最終以6800萬(wàn)成交。

—— 壹方中心，337平，西南向40層以上超高層，成交價(jià)6000萬(wàn)，而去年年底同戶(hù)型一套低樓層的成交價(jià)也在6000萬(wàn)左右?？梢哉f(shuō)，該成交是近三年來(lái)，壹方中心40層以上成交價(jià)最低的一套。

—— 熙龍灣一期，126平6房，南北通透，成交價(jià)在1860萬(wàn)，成交單價(jià)為14.7萬(wàn)/平，也是指導(dǎo)價(jià)以來(lái)，小區(qū)成交單價(jià)最低的一套。

新房市場(chǎng)在五一假期期間也沒(méi)有如預(yù)料中一般熱鬧。放假前夕，深圳各大新盤(pán)早早提前預(yù)告促銷(xiāo)信息，從剛需到豪宅，無(wú)論住宅還是公寓，五一長(zhǎng)假期間都有新盤(pán)推出降價(jià)力度大的特價(jià)房源，降價(jià)百萬(wàn)的新盤(pán)不在少數(shù)，最高降幅甚至超過(guò)1000萬(wàn)。比如，東海國(guó)際公寓365平戶(hù)型，原價(jià)5980萬(wàn)，五一期間特價(jià)3980萬(wàn)，猛降2000萬(wàn)。

不過(guò)新房整體去化不如預(yù)期，在一些新盤(pán)業(yè)務(wù)員朋友圈中，只見(jiàn)新房促銷(xiāo)海報(bào)，卻鮮少看到成交。

與商品房五一黃金周遇冷不同的是，可售型人才房顯得異常火熱。

今年以來(lái)，推出的9502套可售型人才房中，已認(rèn)購(gòu)房源共6233套，其中安居同樂(lè)馨和華僑城九樾廣場(chǎng)已全部售罄，而進(jìn)入常態(tài)化配售的人才房，也很搶手。在5月4日當(dāng)天，不少網(wǎng)友反饋，人才配售住房系統(tǒng)當(dāng)天由于訪問(wèn)人數(shù)過(guò)多，出現(xiàn)卡頓現(xiàn)象。

03 暴雷！投資客虧本逃離深圳灣

受到人才房、新房以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境多重因素影響下，二手房剛需戶(hù)型的去化越來(lái)越困難，特別是位于豪宅地段的剛需小戶(hù)型，很多業(yè)主在3年前高價(jià)購(gòu)入的房產(chǎn)現(xiàn)在都只能虧本出售。

太古城南區(qū)是深圳灣區(qū)內(nèi)唯一的剛需小區(qū)，因其總價(jià)較低且地理優(yōu)勢(shì)明顯，依托太古城商圈、地鐵口、深圳灣學(xué)校等配套資源，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前，吸引了許多想要在深圳灣安家的剛需買(mǎi)家和大量投資客的熱捧。

在2020年，太古城南區(qū)成交達(dá)到全盛時(shí)期，一年成交量多達(dá)30套，其中，62平的主力戶(hù)型，在一年的時(shí)間里，成交價(jià)從2020年4月的950萬(wàn)，一路飆升至2021年1月的1350萬(wàn)，漲幅高達(dá)42%左右，當(dāng)時(shí)，太古城南區(qū)也成為了深圳灣房?jī)r(jià)猛漲的代表小區(qū)。

然而，指導(dǎo)價(jià)的突襲和樓市嚴(yán)格調(diào)控，加上深圳灣學(xué)校屢次不盡人意的考試成績(jī)，太古城南區(qū)出現(xiàn)了大面積橫盤(pán)現(xiàn)象，2021年指導(dǎo)價(jià)以后，一年內(nèi)小區(qū)成交總量不超過(guò)5套。隨后，小區(qū)房?jī)r(jià)迅速下滑，甚至成為了深圳灣“掉價(jià)”最快的小區(qū)之一，低迷的趨勢(shì)一直延續(xù)至今，3年前高價(jià)入手的買(mǎi)家，現(xiàn)在只能虧本出售。

太古城南區(qū)，一套88平3房，西南向中高層，4月底成交，成交價(jià)在1360萬(wàn)，而在2020年1月，同面積的戶(hù)型成交價(jià)也在1395萬(wàn)，可以說(shuō)，最近成交的這套88平3房，已經(jīng)跌回2019年的價(jià)格。

圖源：小鹿選房APP

出乎意料的是，這套房子僅僅在業(yè)主買(mǎi)入剛滿(mǎn)三年后就被出售。業(yè)主于2019年11月底左右以約1300萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)入，若算上當(dāng)時(shí)買(mǎi)入時(shí)的稅費(fèi)、貸款等成本，現(xiàn)在以1360萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)出，肯定是虧本的。

我們了解到，業(yè)主賣(mài)房是因?yàn)槭掷锓慨a(chǎn)和債務(wù)太多，只有清理一些房產(chǎn)，才能保證其他房產(chǎn)正常還貸。

虧本甩賣(mài)的還不止這一套，太古城南區(qū)上套成交的62平2房，成交價(jià)在948萬(wàn)左右，而這套房業(yè)主在2020年3月左右以950萬(wàn)買(mǎi)入，今年3月才剛剛滿(mǎn)三年，同樣因欠款問(wèn)題而虧本售出。（詳情可見(jiàn)文章深圳灣小戶(hù)型暴跌42%！剛滿(mǎn)三年的業(yè)主虧本拋售，割肉逃離！）

自指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)以來(lái)，太古城南區(qū)的成交量和價(jià)格一直呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。即便指導(dǎo)價(jià)貸款政策取消之后，這種下跌趨勢(shì)仍在持續(xù)?，F(xiàn)在，太古城南區(qū)的絕大多數(shù)戶(hù)型的成交價(jià)已經(jīng)接近2019年的成交價(jià)水平。

—— 太古城南區(qū)，41平1房1廳，（查看該房源可點(diǎn)擊鏈接）目前有套市場(chǎng)報(bào)價(jià)680萬(wàn) ，市場(chǎng)無(wú)人買(mǎi)單，而在2019年底左右，市場(chǎng)成交已達(dá)到700萬(wàn)左右。

—— 62平2房，3月初成交價(jià)在948萬(wàn)，而在2019年年底，市場(chǎng)成交價(jià)就已在950萬(wàn)左右。

—— 71平3房，去年7月份，成交價(jià)已跌至1060萬(wàn)，而在2019年7月，一套低樓層的同戶(hù)型成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到1030萬(wàn)，可以說(shuō)，成交基本接近2019年。

—— 88平3房，4月27日，成交一套中間樓層西南向，成交價(jià)在1360萬(wàn)，而在2020年1月，同面積段的成交價(jià)就已經(jīng)有1395萬(wàn)的成交了。

可以說(shuō)，從1房到3房，太古城南已全線跌落至2019年的成交價(jià)。

深圳灣，作為網(wǎng)紅豪宅片區(qū)，獨(dú)特稀缺的地段優(yōu)勢(shì)吸引了很多投資客前來(lái)，太古城南區(qū)門(mén)檻最低、上車(chē)最快，投資客的占比也會(huì)相對(duì)更多，所以在潮水褪去后，太古城南區(qū)的拋售現(xiàn)象也最為明顯。當(dāng)然，深圳灣其他小區(qū)最近也有一些因?yàn)榍房疃啵蛢r(jià)拋售的房源。

比如，太古城北區(qū)，117平3房，高樓層南區(qū)，2019年底買(mǎi)入，買(mǎi)入價(jià)格在1800萬(wàn)左右，今年年初剛滿(mǎn)三年，因?yàn)榍房钐啵房?000萬(wàn)左右，現(xiàn)已交給管理公司代理代售，這兩天剛剛成交，最近剛剛以2140萬(wàn)左右成交，這套房子基本沒(méi)有盈利空間。

雖然不能說(shuō)所有賣(mài)房虧本的業(yè)主都是投資客，但可以確定的是，三年前杠桿拉滿(mǎn)的投資客正在積極出貨。

調(diào)控后的市場(chǎng)或許成為了投資客的災(zāi)難、剛需客的福音。2021年中旬以前，深圳房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)歷史新高，存在部分業(yè)主持續(xù)加大杠桿、從中套現(xiàn)，一套1000萬(wàn)的房子如果漲到1500萬(wàn)便可以實(shí)現(xiàn)350萬(wàn)的套現(xiàn)。

然而，這些業(yè)主套現(xiàn)而來(lái)的錢(qián)在供樓和其他開(kāi)支在這幾年早已消耗殆盡，與此同時(shí)，幾年來(lái)的房產(chǎn)低谷讓深圳房?jī)r(jià)都降了超過(guò)20%左右，銀行根本無(wú)法再繼續(xù)套現(xiàn)，我們發(fā)現(xiàn)目前有些在售的房子現(xiàn)在成交價(jià)已經(jīng)低于銀行的貸款總額了。

最近剛剛滿(mǎn)三年放盤(pán)的業(yè)主在增加，剛剛滿(mǎn)三年就迫不及待地放盤(pán)出售，大部分還是因?yàn)橘Y金問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商暴雷，個(gè)人也可以暴雷。