5月9日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記申辦指引》。此指引明確了3種服務(wù)模式、申請(qǐng)的主體、需提交的申請(qǐng)材料、申請(qǐng)流程、辦理期限等相關(guān)事項(xiàng)。

深圳市范圍內(nèi)（不含深汕合作區(qū)）存在抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓方、受讓方、貸款銀行協(xié)商一致，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”相關(guān)登記的，適用本指引，無需先行注銷原抵押登記。

銀行以外的單位或個(gè)人作為貸款人的，可以參照本指引辦理。

(資料圖片)

服務(wù)模式為不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記業(yè)務(wù)實(shí)行全市通辦。當(dāng)事人可以根據(jù)自身實(shí)際選擇合適的“帶押過戶”模式，相關(guān)的登記事項(xiàng)可以一并申請(qǐng)組合辦理。

抵押狀態(tài)下的離婚財(cái)產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承、遺贈(zèng)、一次性全額付款購房等情形，可以選擇抵押權(quán)變更模式；貸款購買商品房或其他不動(dòng)產(chǎn)的，可以選擇順位抵押模式或雙預(yù)告模式，這三種模式辦理的時(shí)間均為3天。

抵押權(quán)變更模式為抵押權(quán)變更模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致，在不注銷原抵押登記的情況下，辦理過戶手續(xù)，抵押人變更為受讓方。

順位抵押模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致，在不注銷原抵押登記的情況下，辦理過戶手續(xù)，抵押人變更為受讓方，并辦理受讓方貸款的順位抵押登記，待受讓方貸款銀行放款將轉(zhuǎn)讓方借款還清后，注銷原抵押登記。

雙預(yù)告模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致，辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告和抵押權(quán)預(yù)告后，受讓方貸款銀行放款存入約定的監(jiān)管賬戶，在不注銷原有抵押登記的情況下，辦理雙預(yù)告轉(zhuǎn)本（正式過戶和順位抵押），劃款結(jié)清轉(zhuǎn)讓方借款，注銷原抵押登記。

今年1月5日，深圳市住房和建設(shè)局等六部門聯(lián)合發(fā)布《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知（以下簡稱《方案 》）。

方案指出在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式（下拉查看具體的流程）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

從2022年以來，二手房的“帶押過戶”模式倍受關(guān)注。目前已有廣州、深圳、東莞、珠海、昆明、南京等十多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市出臺(tái)“帶押過戶”新政或已嘗試執(zhí)行的。

在深圳，2022年9月1日，深圳市坪山公證處發(fā)布消息，坪山公證處近期完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)；不過該業(yè)務(wù)當(dāng)時(shí)只針對(duì)不良資產(chǎn)和查封房產(chǎn)。

后面?zhèn)鞒鲟]政儲(chǔ)蓄銀行的“帶押過戶”模式，當(dāng)時(shí)僅限本行客戶。

“帶押過戶”房貸，是個(gè)人住房貸款受理新模式，存量房貸客戶，在不結(jié)清該筆貸款的前提下，經(jīng)過銀行同意，將該筆貸款轉(zhuǎn)讓至擬在我行申請(qǐng)房款業(yè)務(wù)的第三人，并完成房產(chǎn)過戶及房產(chǎn)變更抵押登記手續(xù)。原借款人無需還清原房貸，便可辦理過戶登記；新借款人申請(qǐng)的部分貸款將用于償還原借款人房貸。

“帶押過戶“實(shí)際就是“免贖樓帶押過戶”的方式免去了贖樓環(huán)節(jié)，除了省時(shí)，更省錢，交易資金由銀行全程進(jìn)行監(jiān)管，交易安全也有保障。

與傳統(tǒng)的二手房交易相比，帶押過戶模式簡化了結(jié)清、解押、過戶流程，交易效率更高；帶押過戶模式下，使用買方借款資金償還賣方貸款，賣方無需為還貸籌措資金，有效節(jié)約賣方提前還款所需資金成本。

此前的二手房交易中，要進(jìn)行二手房欠款贖樓，付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。

二手房贖樓業(yè)務(wù)主要有兩種形式：一是現(xiàn)金贖樓，二是額度贖樓。

現(xiàn)金贖樓，由擔(dān)保公司墊資給業(yè)主贖樓，收取借款利息，目前利息最低可到萬分之四；

額度贖樓，擔(dān)保公司出擔(dān)保函，向銀行申請(qǐng)短期貸款，需要支付擔(dān)保費(fèi)及短期貸款利息，而擔(dān)保費(fèi)一般最低也要按貸款額度的0.8%收取。一般整體費(fèi)用都需要3萬以上。

“帶押過戶”則可以省掉這筆贖樓費(fèi)，達(dá)到又快又省錢的效果。

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附原文：

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記申辦指引

為進(jìn)一步方便申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”相關(guān)登記，制定本指引。

一、適用范圍

深圳市范圍內(nèi)（不含深汕合作區(qū)）存在抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓方、受讓方、貸款銀行協(xié)商一致，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”相關(guān)登記的，適用本指引，無需先行注銷原抵押登記。

銀行以外的單位或個(gè)人作為貸款人的，可以參照本指引辦理。

二、服務(wù)模式

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記業(yè)務(wù)實(shí)行全市通辦。當(dāng)事人可以根據(jù)自身實(shí)際選擇合適的“帶押過戶”模式，相關(guān)的登記事項(xiàng)可以一并申請(qǐng)組合辦理。

抵押狀態(tài)下的離婚財(cái)產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承、遺贈(zèng)、一次性全額付款購房等情形，可以選擇抵押權(quán)變更模式；貸款購買商品房或其他不動(dòng)產(chǎn)的，可以選擇順位抵押模式或雙預(yù)告模式。

（一）

抵押權(quán)變更模式

抵押權(quán)變更模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致，在不注銷原抵押登記的情況下，辦理過戶手續(xù)，抵押人變更為受讓方。

1、登記事項(xiàng)

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記（抵押人變更）。

2、申請(qǐng)主體

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記（抵押人變更）組合辦理由轉(zhuǎn)讓方、受讓方和轉(zhuǎn)讓方貸款銀行共同申請(qǐng)。

轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日（不含）之前，貸款銀行出具了同意帶押過戶書面材料的，該銀行無需共同申請(qǐng)。

3、申請(qǐng)材料

申請(qǐng)人一次性提交以下材料，登記機(jī)構(gòu)一次性受理：

①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表；

②身份證明材料；

③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；

④不動(dòng)產(chǎn)登記證明；

⑤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的證明材料；

⑥納稅申報(bào)材料或者納稅憑證或者減免憑證；

⑦其他必要材料。

轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日（不含）之前，貸款銀行未共同申請(qǐng)的，還需提交該銀行同意帶押過戶的書面材料。

4、辦理時(shí)限：3個(gè)工作日。

（二）

順位抵押模式

順位抵押模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致，在不注銷原抵押登記的情況下，辦理過戶手續(xù)，抵押人變更為受讓方，并辦理受讓方貸款的順位抵押登記，待受讓方貸款銀行放款將轉(zhuǎn)讓方借款還清后，注銷原抵押登記。

1、登記事項(xiàng)

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記（抵押人變更）、抵押權(quán)首次登記（順位抵押）。

2、申請(qǐng)主體

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記（抵押人變更）+抵押權(quán)首次登記組合辦理由轉(zhuǎn)讓方、受讓方和雙方貸款銀行共同申請(qǐng)。

轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日（不含）之前，貸款銀行出具了同意帶押過戶書面材料的，該銀行無需共同申請(qǐng)。

3、申請(qǐng)材料

申請(qǐng)人一次性提交以下材料，登記機(jī)構(gòu)一次性受理：

①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表；

②身份證明材料；

③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；

④不動(dòng)產(chǎn)登記證明；

⑤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的證明材料；

⑥主債權(quán)合同和抵押合同；

⑦納稅申報(bào)材料或者納稅憑證或者減免憑證；

⑧其他必要材料。

轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日（不含）之前，貸款銀行未共同申請(qǐng)的，還需提交該銀行同意帶押過戶的書面材料。

4、辦理時(shí)限

3個(gè)工作日。

（三）

雙預(yù)告模式

雙預(yù)告模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致，辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告和抵押權(quán)預(yù)告后，受讓方貸款銀行放款存入約定的監(jiān)管賬戶，在不注銷原有抵押登記的情況下，辦理雙預(yù)告轉(zhuǎn)本（正式過戶和順位抵押），劃款結(jié)清轉(zhuǎn)讓方借款，注銷原抵押登記。

步驟一：申請(qǐng)辦理雙預(yù)告登記

1、登記事項(xiàng)

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記。

2、申請(qǐng)主體

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記+抵押權(quán)預(yù)告登記組合辦理由轉(zhuǎn)讓方、受讓方、受讓方貸款銀行共同申請(qǐng)。

3、申請(qǐng)材料

申請(qǐng)人一次性提交以下材料，登記機(jī)構(gòu)一次性受理：

①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表；

②身份證明材料；

③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；

④不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的證明材料；

⑤主債權(quán)合同和抵押合同；

⑥預(yù)告登記約定材料（在相關(guān)轉(zhuǎn)移證明材料、抵押合同中已有約定條款的，無需單獨(dú)提交）。

4、辦理時(shí)限

1個(gè)工作日。

步驟二：申請(qǐng)辦理預(yù)轉(zhuǎn)本登記

1、登記事項(xiàng)

轉(zhuǎn)移預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記事項(xiàng)包含不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、注銷轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、抵押權(quán)變更登記（抵押人變更）；抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記事項(xiàng)包含抵押權(quán)首次登記、注銷抵押權(quán)預(yù)告登記。

2、申請(qǐng)主體

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記+注銷轉(zhuǎn)移預(yù)告登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)首次登記+注銷抵押權(quán)預(yù)告登記組合辦理，由轉(zhuǎn)讓方、受讓方和雙方貸款銀行共同申請(qǐng)。

轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日（不含）之前，貸款銀行出具了同意帶押過戶書面材料的，該銀行無需共同申請(qǐng)。

3、申請(qǐng)材料

申請(qǐng)人一次性提交以下材料，登記機(jī)構(gòu)一次性受理：

①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表；

②身份證明材料；

③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；

④不動(dòng)產(chǎn)登記證明（包括原抵押權(quán)登記、轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記）；

⑤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的證明材料（無需重復(fù)提交）；

⑥主債權(quán)合同和抵押合同（無需重復(fù)提交）；

⑦納稅申報(bào)材料或者納稅憑證或者減免憑證；

⑧其他必要材料。

轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日（不含）之前，貸款銀行未共同申請(qǐng)的，還需提交該銀行同意帶押過戶的書面材料。

4、辦理時(shí)限：3個(gè)工作日。

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