5月9日,深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記申辦指引》。此指引明確了3種服務(wù)模式、申請(qǐng)的主體、需提交的申請(qǐng)材料、申請(qǐng)流程、辦理期限等相關(guān)事項(xiàng)。
深圳市范圍內(nèi)(不含深汕合作區(qū))存在抵押登記的不動(dòng)產(chǎn),轉(zhuǎn)讓方、受讓方、貸款銀行協(xié)商一致,申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”相關(guān)登記的,適用本指引,無需先行注銷原抵押登記。
銀行以外的單位或個(gè)人作為貸款人的,可以參照本指引辦理。
(資料圖片)
服務(wù)模式為不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記業(yè)務(wù)實(shí)行全市通辦。當(dāng)事人可以根據(jù)自身實(shí)際選擇合適的“帶押過戶”模式,相關(guān)的登記事項(xiàng)可以一并申請(qǐng)組合辦理。
抵押狀態(tài)下的離婚財(cái)產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承、遺贈(zèng)、一次性全額付款購房等情形,可以選擇抵押權(quán)變更模式;貸款購買商品房或其他不動(dòng)產(chǎn)的,可以選擇順位抵押模式或雙預(yù)告模式,這三種模式辦理的時(shí)間均為3天。
抵押權(quán)變更模式為抵押權(quán)變更模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致,在不注銷原抵押登記的情況下,辦理過戶手續(xù),抵押人變更為受讓方。
順位抵押模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致,在不注銷原抵押登記的情況下,辦理過戶手續(xù),抵押人變更為受讓方,并辦理受讓方貸款的順位抵押登記,待受讓方貸款銀行放款將轉(zhuǎn)讓方借款還清后,注銷原抵押登記。
雙預(yù)告模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致,辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告和抵押權(quán)預(yù)告后,受讓方貸款銀行放款存入約定的監(jiān)管賬戶,在不注銷原有抵押登記的情況下,辦理雙預(yù)告轉(zhuǎn)本(正式過戶和順位抵押),劃款結(jié)清轉(zhuǎn)讓方借款,注銷原抵押登記。
今年1月5日,深圳市住房和建設(shè)局等六部門聯(lián)合發(fā)布《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知(以下簡稱《方案 》)。
方案指出在二手房“帶押過戶”過程中,通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式(下拉查看具體的流程)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷二手房交易過程中,買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式,交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。
從2022年以來,二手房的“帶押過戶”模式倍受關(guān)注。目前已有廣州、深圳、東莞、珠海、昆明、南京等十多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市出臺(tái)“帶押過戶”新政或已嘗試執(zhí)行的。
在深圳,2022年9月1日,深圳市坪山公證處發(fā)布消息,坪山公證處近期完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù);不過該業(yè)務(wù)當(dāng)時(shí)只針對(duì)不良資產(chǎn)和查封房產(chǎn)。
后面?zhèn)鞒鲟]政儲(chǔ)蓄銀行的“帶押過戶”模式,當(dāng)時(shí)僅限本行客戶。
“帶押過戶”房貸,是個(gè)人住房貸款受理新模式,存量房貸客戶,在不結(jié)清該筆貸款的前提下,經(jīng)過銀行同意,將該筆貸款轉(zhuǎn)讓至擬在我行申請(qǐng)房款業(yè)務(wù)的第三人,并完成房產(chǎn)過戶及房產(chǎn)變更抵押登記手續(xù)。原借款人無需還清原房貸,便可辦理過戶登記;新借款人申請(qǐng)的部分貸款將用于償還原借款人房貸。
“帶押過戶“實(shí)際就是“免贖樓帶押過戶”的方式免去了贖樓環(huán)節(jié),除了省時(shí),更省錢,交易資金由銀行全程進(jìn)行監(jiān)管,交易安全也有保障。
與傳統(tǒng)的二手房交易相比,帶押過戶模式簡化了結(jié)清、解押、過戶流程,交易效率更高;帶押過戶模式下,使用買方借款資金償還賣方貸款,賣方無需為還貸籌措資金,有效節(jié)約賣方提前還款所需資金成本。
此前的二手房交易中,要進(jìn)行二手房欠款贖樓,付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記,將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷,視為贖樓完成。
二手房贖樓業(yè)務(wù)主要有兩種形式:一是現(xiàn)金贖樓,二是額度贖樓。
現(xiàn)金贖樓,由擔(dān)保公司墊資給業(yè)主贖樓,收取借款利息,目前利息最低可到萬分之四;
額度贖樓,擔(dān)保公司出擔(dān)保函,向銀行申請(qǐng)短期貸款,需要支付擔(dān)保費(fèi)及短期貸款利息,而擔(dān)保費(fèi)一般最低也要按貸款額度的0.8%收取。一般整體費(fèi)用都需要3萬以上。
“帶押過戶”則可以省掉這筆贖樓費(fèi),達(dá)到又快又省錢的效果。
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附原文:
不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記申辦指引
為進(jìn)一步方便申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”相關(guān)登記,制定本指引。
一、適用范圍
深圳市范圍內(nèi)(不含深汕合作區(qū))存在抵押登記的不動(dòng)產(chǎn),轉(zhuǎn)讓方、受讓方、貸款銀行協(xié)商一致,申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”相關(guān)登記的,適用本指引,無需先行注銷原抵押登記。
銀行以外的單位或個(gè)人作為貸款人的,可以參照本指引辦理。
二、服務(wù)模式
不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記業(yè)務(wù)實(shí)行全市通辦。當(dāng)事人可以根據(jù)自身實(shí)際選擇合適的“帶押過戶”模式,相關(guān)的登記事項(xiàng)可以一并申請(qǐng)組合辦理。
抵押狀態(tài)下的離婚財(cái)產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承、遺贈(zèng)、一次性全額付款購房等情形,可以選擇抵押權(quán)變更模式;貸款購買商品房或其他不動(dòng)產(chǎn)的,可以選擇順位抵押模式或雙預(yù)告模式。
(一)
抵押權(quán)變更模式
抵押權(quán)變更模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致,在不注銷原抵押登記的情況下,辦理過戶手續(xù),抵押人變更為受讓方。
1、登記事項(xiàng)
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記(抵押人變更)。
2、申請(qǐng)主體
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記(抵押人變更)組合辦理由轉(zhuǎn)讓方、受讓方和轉(zhuǎn)讓方貸款銀行共同申請(qǐng)。
轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日(不含)之前,貸款銀行出具了同意帶押過戶書面材料的,該銀行無需共同申請(qǐng)。
3、申請(qǐng)材料
申請(qǐng)人一次性提交以下材料,登記機(jī)構(gòu)一次性受理:
①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表;
②身份證明材料;
③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書;
④不動(dòng)產(chǎn)登記證明;
⑤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的證明材料;
⑥納稅申報(bào)材料或者納稅憑證或者減免憑證;
⑦其他必要材料。
轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日(不含)之前,貸款銀行未共同申請(qǐng)的,還需提交該銀行同意帶押過戶的書面材料。
4、辦理時(shí)限:3個(gè)工作日。
(二)
順位抵押模式
順位抵押模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致,在不注銷原抵押登記的情況下,辦理過戶手續(xù),抵押人變更為受讓方,并辦理受讓方貸款的順位抵押登記,待受讓方貸款銀行放款將轉(zhuǎn)讓方借款還清后,注銷原抵押登記。
1、登記事項(xiàng)
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記(抵押人變更)、抵押權(quán)首次登記(順位抵押)。
2、申請(qǐng)主體
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記(抵押人變更)+抵押權(quán)首次登記組合辦理由轉(zhuǎn)讓方、受讓方和雙方貸款銀行共同申請(qǐng)。
轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日(不含)之前,貸款銀行出具了同意帶押過戶書面材料的,該銀行無需共同申請(qǐng)。
3、申請(qǐng)材料
申請(qǐng)人一次性提交以下材料,登記機(jī)構(gòu)一次性受理:
①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表;
②身份證明材料;
③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書;
④不動(dòng)產(chǎn)登記證明;
⑤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的證明材料;
⑥主債權(quán)合同和抵押合同;
⑦納稅申報(bào)材料或者納稅憑證或者減免憑證;
⑧其他必要材料。
轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日(不含)之前,貸款銀行未共同申請(qǐng)的,還需提交該銀行同意帶押過戶的書面材料。
4、辦理時(shí)限
3個(gè)工作日。
(三)
雙預(yù)告模式
雙預(yù)告模式是指當(dāng)事人協(xié)商一致,辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告和抵押權(quán)預(yù)告后,受讓方貸款銀行放款存入約定的監(jiān)管賬戶,在不注銷原有抵押登記的情況下,辦理雙預(yù)告轉(zhuǎn)本(正式過戶和順位抵押),劃款結(jié)清轉(zhuǎn)讓方借款,注銷原抵押登記。
步驟一:申請(qǐng)辦理雙預(yù)告登記
1、登記事項(xiàng)
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記。
2、申請(qǐng)主體
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記+抵押權(quán)預(yù)告登記組合辦理由轉(zhuǎn)讓方、受讓方、受讓方貸款銀行共同申請(qǐng)。
3、申請(qǐng)材料
申請(qǐng)人一次性提交以下材料,登記機(jī)構(gòu)一次性受理:
①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表;
②身份證明材料;
③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書;
④不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的證明材料;
⑤主債權(quán)合同和抵押合同;
⑥預(yù)告登記約定材料(在相關(guān)轉(zhuǎn)移證明材料、抵押合同中已有約定條款的,無需單獨(dú)提交)。
4、辦理時(shí)限
1個(gè)工作日。
步驟二:申請(qǐng)辦理預(yù)轉(zhuǎn)本登記
1、登記事項(xiàng)
轉(zhuǎn)移預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記事項(xiàng)包含不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、注銷轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、抵押權(quán)變更登記(抵押人變更);抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記事項(xiàng)包含抵押權(quán)首次登記、注銷抵押權(quán)預(yù)告登記。
2、申請(qǐng)主體
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記+注銷轉(zhuǎn)移預(yù)告登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)首次登記+注銷抵押權(quán)預(yù)告登記組合辦理,由轉(zhuǎn)讓方、受讓方和雙方貸款銀行共同申請(qǐng)。
轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日(不含)之前,貸款銀行出具了同意帶押過戶書面材料的,該銀行無需共同申請(qǐng)。
3、申請(qǐng)材料
申請(qǐng)人一次性提交以下材料,登記機(jī)構(gòu)一次性受理:
①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表;
②身份證明材料;
③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書;
④不動(dòng)產(chǎn)登記證明(包括原抵押權(quán)登記、轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記);
⑤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的證明材料(無需重復(fù)提交);
⑥主債權(quán)合同和抵押合同(無需重復(fù)提交);
⑦納稅申報(bào)材料或者納稅憑證或者減免憑證;
⑧其他必要材料。
轉(zhuǎn)讓方貸款抵押登記日期在2021年1月1日(不含)之前,貸款銀行未共同申請(qǐng)的,還需提交該銀行同意帶押過戶的書面材料。
4、辦理時(shí)限:3個(gè)工作日。
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