作為前海今年第一個取證項目,瑧灣悅不負(fù)眾望熱銷超7成,打響前海開門紅第一槍!
但有關(guān)其相關(guān)的爭論不斷:
(資料圖片)
1、相比一期,實用率變小了?居住氛圍不純粹了?
2、今年開盤沒有去年的92折,還值得買單嗎?
3、今年西部新盤大供應(yīng),對標(biāo)競品有哪些?
01、一期VS二期
瑧灣悅?cè)ツ?1月首開,備案均價10.6萬/㎡,再疊加92折優(yōu)惠,憑借“價格優(yōu)勢+純居4房+前海核心”等亮點,當(dāng)天勁銷35億+,整體去化率達(dá)9成。
此次二期推出330套住宅,同樣是稀缺4房,建面約114-174㎡,均價10.56萬/㎡,帶精裝,總價區(qū)間1061-2083萬。
但此次開盤折扣,遠(yuǎn)不如去年92折力度大。去年92折扣疊加減免優(yōu)惠,特價房最低甚至去到了7.8萬/平。
“純居”優(yōu)勢也大打折扣,一期三棟均為4房商品住宅,而此次二期南地塊,除了住宅,還有部分人才房和租賃房的供應(yīng)。
此外,實用率也降低了,一期實用率約78-82%,而二期目前公布的實用率約74%-77%。
但不可否認(rèn)的是,瑧灣悅還是有特定的受眾,在為它的價值及概念買單……
02、瑧灣悅的價值及劣勢
1、前海純粹114㎡4房
瑧灣悅延續(xù)一期的設(shè)計,114㎡起就做到了4房2衛(wèi),放眼前海僅此一家。
別說前海,放在整個南山、福田中心區(qū)來看,這樣高實用性的戶型,也很少見。
無論是此前的已入市的龍光前海天境、潤峯府、招商臨璽、前海時代二期、頤城棲灣里、天健悅灣府;還是未入市的深業(yè)云海灣,四房的起步門檻都在146㎡以上了。
瑧灣悅戶型114㎡起步,總價控制在1061萬起步,算是當(dāng)下前海門檻最低的4房選擇。
2、對比周邊二手價差有多少
前海供應(yīng)一向稀缺,在前海自貿(mào)區(qū)內(nèi),目前在售的二手住宅只有前海時代,參考價10.71萬/㎡。
據(jù)菲菲樓市統(tǒng)計,前海時代的最新成交數(shù)據(jù):
前海時代一期87平成交1030萬,單價11.8萬/平;
前海時代CEO公館145平(低層)成交2200萬,單價15.2萬/平。
對比瑧灣悅的10字頭單價,如果還能再疊加開盤的折扣,價差還是顯著的。
3、媽灣的價值及配套
一路向西的焦點就在前海。
前海由前灣、桂灣和媽灣組成。桂灣聚焦金融,前灣是科創(chuàng)和文化創(chuàng)意,而媽灣的重點放在國際商貿(mào)。
媽灣片區(qū)內(nèi)規(guī)劃了很多住宅用地,那現(xiàn)階段前海欠缺的居住和公共服務(wù)版塊大概率會安排在媽灣,未來媽灣的人居氛圍也會更勝一籌。
學(xué)校:周邊學(xué)府林立,15所幼兒園、4所義務(wù)教育學(xué)校、還有荔灣小學(xué)和深大附中等學(xué)校都在周邊。此外,還有多所國際學(xué)校。
商業(yè):項目自帶8000平商業(yè),臨近國際智慧港多層商業(yè)、現(xiàn)代自貿(mào)城(約5萬㎡)和印里首期商業(yè)(約3萬㎡)。
4、便利的交通及噪音
單拎交通出來講,也是因為瑧灣悅在享受便利的同時,也會受到周邊的噪音干擾。
自駕能走月亮灣大道,項目旁300米左右就是地鐵5號。
未來還有貫穿企鵝島、蛇口、西麗、新安、碧海等片區(qū)的的15號經(jīng)過。
交通便利往往伴隨著噪音影響。萬科近月亮灣大道,貨柜車飛沙走石和噪音問題明顯。
但23年底媽灣的過海隧道會通車,將會分流部分貨車。臨月亮灣大道一側(cè)的房源,據(jù)現(xiàn)場透露,也全部做了3層隔音玻璃。但上述措施只能緩解,不能完全避免噪音問題。
03、瑧灣悅的競品
除了去年的天健悅灣府尾盤,今年的深業(yè)云海灣、招商一灣臻邸、前海時代都造勢即將入市。
如果出于戶型性價比看,僅招商一灣臻邸可以與之一比,據(jù)傳116平做4房,毛坯限價10.7萬/㎡。
而天健悅灣府和深業(yè)云海灣,110多平僅3房;前海時代三期4房也要到195㎡,成本大大增加。
04、總結(jié)
綜合來說,瑧灣悅無論是價格層面,還是產(chǎn)品力、地段價值都是毋庸置疑的。
不足之處就是近月亮灣大道,就算中間有城市綠道遮擋,一定程度會受車流噪音干擾。但23年底媽灣的過海隧道會通車,將會分流部分貨車。
如果預(yù)算在1200萬左右,萬科臻灣悅值得你優(yōu)先考慮,算是當(dāng)下這個段位性價比較高的新房了。
當(dāng)然,預(yù)算還有溢價空間,也可以再等等前海時代三期和招商前海璽等項目,再做抉擇……
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