作為前海今年第一個取證項目，瑧灣悅不負(fù)眾望熱銷超7成，打響前海開門紅第一槍！

但有關(guān)其相關(guān)的爭論不斷：

(資料圖片)

1、相比一期，實用率變小了？居住氛圍不純粹了？

2、今年開盤沒有去年的92折，還值得買單嗎？

3、今年西部新盤大供應(yīng)，對標(biāo)競品有哪些？

01、一期VS二期

瑧灣悅?cè)ツ?1月首開，備案均價10.6萬/㎡，再疊加92折優(yōu)惠，憑借“價格優(yōu)勢+純居4房+前海核心”等亮點，當(dāng)天勁銷35億+，整體去化率達(dá)9成。

此次二期推出330套住宅，同樣是稀缺4房，建面約114-174㎡，均價10.56萬/㎡，帶精裝，總價區(qū)間1061-2083萬。

但此次開盤折扣，遠(yuǎn)不如去年92折力度大。去年92折扣疊加減免優(yōu)惠，特價房最低甚至去到了7.8萬/平。

“純居”優(yōu)勢也大打折扣，一期三棟均為4房商品住宅，而此次二期南地塊，除了住宅，還有部分人才房和租賃房的供應(yīng)。

此外，實用率也降低了，一期實用率約78-82%，而二期目前公布的實用率約74%-77%。

但不可否認(rèn)的是，瑧灣悅還是有特定的受眾，在為它的價值及概念買單……

02、瑧灣悅的價值及劣勢

1、前海純粹114㎡4房

瑧灣悅延續(xù)一期的設(shè)計，114㎡起就做到了4房2衛(wèi)，放眼前海僅此一家。

別說前海，放在整個南山、福田中心區(qū)來看，這樣高實用性的戶型，也很少見。

無論是此前的已入市的龍光前海天境、潤峯府、招商臨璽、前海時代二期、頤城棲灣里、天健悅灣府；還是未入市的深業(yè)云海灣，四房的起步門檻都在146㎡以上了。

瑧灣悅戶型114㎡起步，總價控制在1061萬起步，算是當(dāng)下前海門檻最低的4房選擇。

2、對比周邊二手價差有多少

前海供應(yīng)一向稀缺，在前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)，目前在售的二手住宅只有前海時代，參考價10.71萬/㎡。

據(jù)菲菲樓市統(tǒng)計，前海時代的最新成交數(shù)據(jù)：

前海時代一期87平成交1030萬，單價11.8萬/平；

前海時代CEO公館145平（低層）成交2200萬，單價15.2萬/平。

對比瑧灣悅的10字頭單價，如果還能再疊加開盤的折扣，價差還是顯著的。

3、媽灣的價值及配套

一路向西的焦點就在前海。

前海由前灣、桂灣和媽灣組成。桂灣聚焦金融，前灣是科創(chuàng)和文化創(chuàng)意，而媽灣的重點放在國際商貿(mào)。

媽灣片區(qū)內(nèi)規(guī)劃了很多住宅用地，那現(xiàn)階段前海欠缺的居住和公共服務(wù)版塊大概率會安排在媽灣，未來媽灣的人居氛圍也會更勝一籌。

學(xué)校：周邊學(xué)府林立，15所幼兒園、4所義務(wù)教育學(xué)校、還有荔灣小學(xué)和深大附中等學(xué)校都在周邊。此外，還有多所國際學(xué)校。

商業(yè)：項目自帶8000平商業(yè)，臨近國際智慧港多層商業(yè)、現(xiàn)代自貿(mào)城（約5萬㎡）和印里首期商業(yè)（約3萬㎡）。

4、便利的交通及噪音

單拎交通出來講，也是因為瑧灣悅在享受便利的同時，也會受到周邊的噪音干擾。

自駕能走月亮灣大道，項目旁300米左右就是地鐵5號。

未來還有貫穿企鵝島、蛇口、西麗、新安、碧海等片區(qū)的的15號經(jīng)過。

交通便利往往伴隨著噪音影響。萬科近月亮灣大道，貨柜車飛沙走石和噪音問題明顯。

但23年底媽灣的過海隧道會通車，將會分流部分貨車。臨月亮灣大道一側(cè)的房源，據(jù)現(xiàn)場透露，也全部做了3層隔音玻璃。但上述措施只能緩解，不能完全避免噪音問題。

03、瑧灣悅的競品

除了去年的天健悅灣府尾盤，今年的深業(yè)云海灣、招商一灣臻邸、前海時代都造勢即將入市。

如果出于戶型性價比看，僅招商一灣臻邸可以與之一比，據(jù)傳116平做4房，毛坯限價10.7萬/㎡。

而天健悅灣府和深業(yè)云海灣，110多平僅3房；前海時代三期4房也要到195㎡，成本大大增加。

04、總結(jié)

綜合來說，瑧灣悅無論是價格層面，還是產(chǎn)品力、地段價值都是毋庸置疑的。

不足之處就是近月亮灣大道，就算中間有城市綠道遮擋，一定程度會受車流噪音干擾。但23年底媽灣的過海隧道會通車，將會分流部分貨車。

如果預(yù)算在1200萬左右，萬科臻灣悅值得你優(yōu)先考慮，算是當(dāng)下這個段位性價比較高的新房了。

當(dāng)然，預(yù)算還有溢價空間，也可以再等等前海時代三期和招商前海璽等項目，再做抉擇……