作為前海今年第一個(gè)取證項(xiàng)目，瑧灣悅不負(fù)眾望熱銷(xiāo)超7成，打響前海開(kāi)門(mén)紅第一槍?zhuān)?/p>

但有關(guān)其相關(guān)的爭(zhēng)論不斷：

(資料圖片)

1、相比一期，實(shí)用率變小了？居住氛圍不純粹了？

2、今年開(kāi)盤(pán)沒(méi)有去年的92折，還值得買(mǎi)單嗎？

3、今年西部新盤(pán)大供應(yīng)，對(duì)標(biāo)競(jìng)品有哪些？

01、一期VS二期

瑧灣悅?cè)ツ?1月首開(kāi)，備案均價(jià)10.6萬(wàn)/㎡，再疊加92折優(yōu)惠，憑借“價(jià)格優(yōu)勢(shì)+純居4房+前海核心”等亮點(diǎn)，當(dāng)天勁銷(xiāo)35億+，整體去化率達(dá)9成。

此次二期推出330套住宅，同樣是稀缺4房，建面約114-174㎡，均價(jià)10.56萬(wàn)/㎡，帶精裝，總價(jià)區(qū)間1061-2083萬(wàn)。

但此次開(kāi)盤(pán)折扣，遠(yuǎn)不如去年92折力度大。去年92折扣疊加減免優(yōu)惠，特價(jià)房最低甚至去到了7.8萬(wàn)/平。

“純居”優(yōu)勢(shì)也大打折扣，一期三棟均為4房商品住宅，而此次二期南地塊，除了住宅，還有部分人才房和租賃房的供應(yīng)。

此外，實(shí)用率也降低了，一期實(shí)用率約78-82%，而二期目前公布的實(shí)用率約74%-77%。

但不可否認(rèn)的是，瑧灣悅還是有特定的受眾，在為它的價(jià)值及概念買(mǎi)單……

02、瑧灣悅的價(jià)值及劣勢(shì)

1、前海純粹114㎡4房

瑧灣悅延續(xù)一期的設(shè)計(jì)，114㎡起就做到了4房2衛(wèi)，放眼前海僅此一家。

別說(shuō)前海，放在整個(gè)南山、福田中心區(qū)來(lái)看，這樣高實(shí)用性的戶(hù)型，也很少見(jiàn)。

無(wú)論是此前的已入市的龍光前海天境、潤(rùn)峯府、招商臨璽、前海時(shí)代二期、頤城棲灣里、天健悅灣府；還是未入市的深業(yè)云海灣，四房的起步門(mén)檻都在146㎡以上了。

瑧灣悅戶(hù)型114㎡起步，總價(jià)控制在1061萬(wàn)起步，算是當(dāng)下前海門(mén)檻最低的4房選擇。

2、對(duì)比周邊二手價(jià)差有多少

前海供應(yīng)一向稀缺，在前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)，目前在售的二手住宅只有前海時(shí)代，參考價(jià)10.71萬(wàn)/㎡。

據(jù)菲菲樓市統(tǒng)計(jì)，前海時(shí)代的最新成交數(shù)據(jù)：

前海時(shí)代一期87平成交1030萬(wàn)，單價(jià)11.8萬(wàn)/平；

前海時(shí)代CEO公館145平（低層）成交2200萬(wàn)，單價(jià)15.2萬(wàn)/平。

對(duì)比瑧灣悅的10字頭單價(jià)，如果還能再疊加開(kāi)盤(pán)的折扣，價(jià)差還是顯著的。

3、媽灣的價(jià)值及配套

一路向西的焦點(diǎn)就在前海。

前海由前灣、桂灣和媽灣組成。桂灣聚焦金融，前灣是科創(chuàng)和文化創(chuàng)意，而媽灣的重點(diǎn)放在國(guó)際商貿(mào)。

媽灣片區(qū)內(nèi)規(guī)劃了很多住宅用地，那現(xiàn)階段前海欠缺的居住和公共服務(wù)版塊大概率會(huì)安排在媽灣，未來(lái)媽灣的人居氛圍也會(huì)更勝一籌。

學(xué)校：周邊學(xué)府林立，15所幼兒園、4所義務(wù)教育學(xué)校、還有荔灣小學(xué)和深大附中等學(xué)校都在周邊。此外，還有多所國(guó)際學(xué)校。

商業(yè)：項(xiàng)目自帶8000平商業(yè)，臨近國(guó)際智慧港多層商業(yè)、現(xiàn)代自貿(mào)城（約5萬(wàn)㎡）和印里首期商業(yè)（約3萬(wàn)㎡）。

4、便利的交通及噪音

單拎交通出來(lái)講，也是因?yàn)?strong>瑧灣悅在享受便利的同時(shí)，也會(huì)受到周邊的噪音干擾。

自駕能走月亮灣大道，項(xiàng)目旁300米左右就是地鐵5號(hào)。

未來(lái)還有貫穿企鵝島、蛇口、西麗、新安、碧海等片區(qū)的的15號(hào)經(jīng)過(guò)。

交通便利往往伴隨著噪音影響。萬(wàn)科近月亮灣大道，貨柜車(chē)飛沙走石和噪音問(wèn)題明顯。

但23年底媽灣的過(guò)海隧道會(huì)通車(chē)，將會(huì)分流部分貨車(chē)。臨月亮灣大道一側(cè)的房源，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)透露，也全部做了3層隔音玻璃。但上述措施只能緩解，不能完全避免噪音問(wèn)題。

03、瑧灣悅的競(jìng)品

除了去年的天健悅灣府尾盤(pán)，今年的深業(yè)云海灣、招商一灣臻邸、前海時(shí)代都造勢(shì)即將入市。

如果出于戶(hù)型性?xún)r(jià)比看，僅招商一灣臻邸可以與之一比，據(jù)傳116平做4房，毛坯限價(jià)10.7萬(wàn)/㎡。

而天健悅灣府和深業(yè)云海灣，110多平僅3房；前海時(shí)代三期4房也要到195㎡，成本大大增加。

04、總結(jié)

綜合來(lái)說(shuō)，瑧灣悅無(wú)論是價(jià)格層面，還是產(chǎn)品力、地段價(jià)值都是毋庸置疑的。

不足之處就是近月亮灣大道，就算中間有城市綠道遮擋，一定程度會(huì)受車(chē)流噪音干擾。但23年底媽灣的過(guò)海隧道會(huì)通車(chē)，將會(huì)分流部分貨車(chē)。

如果預(yù)算在1200萬(wàn)左右，萬(wàn)科臻灣悅值得你優(yōu)先考慮，算是當(dāng)下這個(gè)段位性?xún)r(jià)比較高的新房了。

當(dāng)然，預(yù)算還有溢價(jià)空間，也可以再等等前海時(shí)代三期和招商前海璽等項(xiàng)目，再做抉擇……