毫不夸張地講，5月8日住建部與市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），是國家層面第一次如此專門且成體系的對房地產(chǎn)中介行業(yè)主體備案規(guī)管程度低、服務價高質(zhì)低、收傭不透明、捆綁收費、以及濫用個人信息等“歷史遺留問題”提出規(guī)范要求。說明國家監(jiān)管層對于過往中介行業(yè)存在的亂象已處“零容忍”態(tài)度，也預示著未來圍繞消費者端的權(quán)益保障、行業(yè)服務質(zhì)量的強監(jiān)管，將成為新常態(tài)：

一、意見對行業(yè)當前的主要影響分析

(資料圖片僅供參考)

（一）首次公開提出傭金費率下調(diào)要求

《意見》最為關(guān)注的焦點之一即第三條“合理確定經(jīng)紀服務收費”，是國家政策層面第一次公開提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”要求。言下之意，當前行業(yè)傭金費率在市場層面多受質(zhì)疑，監(jiān)管層通過政策建議正面回應了合理降費的精神指示，當然，《意見》并未給出傭金分檔定價的標準。我們預判國家層面“一刀切”給出統(tǒng)一標準傭金費率的可能性極低，這一政策的落地還要靠地方主管部門積極配合、因地制宜，但我們也要清晰的看到，降費要求的背后反映的是需求端對于當前行業(yè)服務的不認可，行業(yè)服務提質(zhì)的緊迫性不言而喻！（拓展閱讀《中介的傭金被“誰”給偷了——論低傭是如何產(chǎn)生的？》）

（二）反壟斷再次成為監(jiān)管層高度關(guān)注的焦點

《意見》第五條明確提出“具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀服務費用”針對廣大中小中介機構(gòu)而言，在缺乏定價權(quán)的前提下，這一條顯然不構(gòu)成任何影響，那么對于部分地區(qū)擁有傭金定價權(quán)優(yōu)勢的機構(gòu)，以及通過各種形式形成“價格同盟（類似卡特爾）”的主體或直接/間接涉嫌價格壟斷的行為，都將在未來受到監(jiān)管層的重點“照顧”。

（三）行業(yè)基礎合規(guī)性監(jiān)督力度將會持續(xù)增強

《意見》中提出的加強主體備案、從業(yè)人員實名登記制度的落實，以及嚴格實行明碼標價、房源信息核驗與全面推行合同示范文本、交易網(wǎng)簽備案的要求。這些規(guī)范建議事實上深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)都已全面實施：

如當前我市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已全面實現(xiàn)備案制度，并且基于與工商管理部門數(shù)據(jù)的打通，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已完全實現(xiàn)了“線上秒批”備案；

人員實名登記方面，深房中協(xié)依托星級評價的方式，對從業(yè)人員就誠信、學歷、業(yè)績、從業(yè)年限等維度，開展實名登記管理，實時對人員動態(tài)信息進行更新與公示；

嚴格落實明碼標價方面，深房中協(xié)已要求全行業(yè)簽訂《深圳市二手房交易稅費試算及中介服務確認表（示范文本）》，在行業(yè)大力推行“透明收傭”；

房源信息核驗方面，已通過深房中協(xié)向各大平臺、中介機構(gòu)開通房源核驗功能，通過對備案機構(gòu)、實名登記人員、房源信息編碼、參考價四個“對齊”要求進行房源信息“驗真”，確?！罢娣吭础甭涞?；

在全面推行網(wǎng)簽備案制度方面，我市是全國范圍內(nèi)最早對二手房交易實行網(wǎng)簽備案制度的，同時，市住建局從2021年11月19日通過上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，進一步強化了網(wǎng)簽交易制度邏輯與流程設計。

總體而言，《意見》重點強調(diào)經(jīng)紀機構(gòu)備案和從業(yè)人員實名登記以及交易流程規(guī)范性的要求，說明監(jiān)管層未來將對行業(yè)基礎合規(guī)性監(jiān)察工作常抓不懈！

二、行業(yè)發(fā)展趨勢研判

（一）為分段收費提供了政策依據(jù)

《意見》第二條提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的經(jīng)紀服務由基本服務和延伸服務組成。而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準”的要求，與行業(yè)多年來所提倡的業(yè)務流程拆分，傭金實現(xiàn)“分段收費”的倡議不謀而合。當前深圳網(wǎng)簽系統(tǒng)推行的《深圳市二手房委托出售合同》、《深圳市二手房委托購買合同》兩個合同，已將買方經(jīng)紀人、賣方經(jīng)紀人的代理權(quán)責分別明確，《委托合同》引導經(jīng)紀服務拆分為“常規(guī)委托事項”和“額外附加服務”并嘗試分段式收費。（拓展閱讀《傭金大討論│傭金值多少錢，還真取決于你個人》）

（二）依托單邊代理制度推行，形成“各付各傭”社會共識

《意見》提及通過“合理確定經(jīng)紀服務收費，引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用”，本質(zhì)而言，這一要求與當前我市全面推行“單邊代理”制所倡導的“委托人利益至上”價值觀是一致的。因為“誰付費，誰享受服務”的普世價值觀，決定了只有做到“各付各傭”，才能保障買賣各方經(jīng)紀人盡全力維護各自委托人權(quán)益。對此，早在2022年5月6日深房中協(xié)就已發(fā)布的《深圳市二手房交易經(jīng)紀服務指引（試行）》（十大原則）中就有“各付各傭”的原則指引。后續(xù)，深房中協(xié)還將依據(jù)此《意見》全力推動經(jīng)紀服務項目分類和明碼標價制度的落實，進一步探索交易雙方各自承擔經(jīng)紀服務費用的可行性。（拓展閱讀《深圳市二手房交易經(jīng)紀服務指引（試行）》）

（三）低效內(nèi)卷式作業(yè)模式，必將退出歷史舞臺

即便當前，運用人海戰(zhàn)術(shù)開展電話營銷依然是中介行業(yè)的不二法則，但不得不說，全地鋪經(jīng)紀人表面上“熱火朝天”賣力營銷，甚至帶有打雞血式的集中電話推銷，都難掩背后行業(yè)低人效的逼仄窘境，反映出當前行業(yè)由于缺乏專業(yè)能力的支撐，經(jīng)紀人只能采取這種低效內(nèi)卷式競爭的無奈，最后只能是苦了經(jīng)紀人，惹惱了消費者。好在此次《意見》已明確“未經(jīng)當事人同意，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話”說白了，電話、短信還是能發(fā)，但要得到當事人的認可同意，因此，傳統(tǒng)不考慮當事人感受的電話營銷可能真得走下“神壇”了，依托專業(yè)，以口碑為載體的關(guān)系營銷方式將逐步成為主流作業(yè)模式。（拓展閱讀《中介的傭金被“誰”給偷了——論低傭是如何產(chǎn)生的？》）

房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)市場的重要從屬，中介行業(yè)的有序健康發(fā)展將關(guān)乎房地產(chǎn)市場能否實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標，更直接關(guān)乎民生福祉！因此，在國家監(jiān)管層全力推進房地產(chǎn)市場深度調(diào)整轉(zhuǎn)型的大背景下，下決心，出重拳解決房地產(chǎn)中介行業(yè)長期存在的頑疾也就是情理之中的。