毫不夸張地講，5月8日住建部與市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），是國(guó)家層面第一次如此專門且成體系的對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)主體備案規(guī)管程度低、服務(wù)價(jià)高質(zhì)低、收傭不透明、捆綁收費(fèi)、以及濫用個(gè)人信息等“歷史遺留問(wèn)題”提出規(guī)范要求。說(shuō)明國(guó)家監(jiān)管層對(duì)于過(guò)往中介行業(yè)存在的亂象已處“零容忍”態(tài)度，也預(yù)示著未來(lái)圍繞消費(fèi)者端的權(quán)益保障、行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的強(qiáng)監(jiān)管，將成為新常態(tài)：

一、意見(jiàn)對(duì)行業(yè)當(dāng)前的主要影響分析

(資料圖片僅供參考)

（一）首次公開(kāi)提出傭金費(fèi)率下調(diào)要求

《意見(jiàn)》最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一即第三條“合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”，是國(guó)家政策層面第一次公開(kāi)提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”要求。言下之意，當(dāng)前行業(yè)傭金費(fèi)率在市場(chǎng)層面多受質(zhì)疑，監(jiān)管層通過(guò)政策建議正面回應(yīng)了合理降費(fèi)的精神指示，當(dāng)然，《意見(jiàn)》并未給出傭金分檔定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。我們預(yù)判國(guó)家層面“一刀切”給出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)傭金費(fèi)率的可能性極低，這一政策的落地還要靠地方主管部門積極配合、因地制宜，但我們也要清晰的看到，降費(fèi)要求的背后反映的是需求端對(duì)于當(dāng)前行業(yè)服務(wù)的不認(rèn)可，行業(yè)服務(wù)提質(zhì)的緊迫性不言而喻！（拓展閱讀《中介的傭金被“誰(shuí)”給偷了——論低傭是如何產(chǎn)生的？》）

（二）反壟斷再次成為監(jiān)管層高度關(guān)注的焦點(diǎn)

《意見(jiàn)》第五條明確提出“具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”針對(duì)廣大中小中介機(jī)構(gòu)而言，在缺乏定價(jià)權(quán)的前提下，這一條顯然不構(gòu)成任何影響，那么對(duì)于部分地區(qū)擁有傭金定價(jià)權(quán)優(yōu)勢(shì)的機(jī)構(gòu)，以及通過(guò)各種形式形成“價(jià)格同盟（類似卡特爾）”的主體或直接/間接涉嫌價(jià)格壟斷的行為，都將在未來(lái)受到監(jiān)管層的重點(diǎn)“照顧”。

（三）行業(yè)基礎(chǔ)合規(guī)性監(jiān)督力度將會(huì)持續(xù)增強(qiáng)

《意見(jiàn)》中提出的加強(qiáng)主體備案、從業(yè)人員實(shí)名登記制度的落實(shí)，以及嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、房源信息核驗(yàn)與全面推行合同示范文本、交易網(wǎng)簽備案的要求。這些規(guī)范建議事實(shí)上深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)都已全面實(shí)施：

如當(dāng)前我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已全面實(shí)現(xiàn)備案制度，并且基于與工商管理部門數(shù)據(jù)的打通，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已完全實(shí)現(xiàn)了“線上秒批”備案；

人員實(shí)名登記方面，深房中協(xié)依托星級(jí)評(píng)價(jià)的方式，對(duì)從業(yè)人員就誠(chéng)信、學(xué)歷、業(yè)績(jī)、從業(yè)年限等維度，開(kāi)展實(shí)名登記管理，實(shí)時(shí)對(duì)人員動(dòng)態(tài)信息進(jìn)行更新與公示；

嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)方面，深房中協(xié)已要求全行業(yè)簽訂《深圳市二手房交易稅費(fèi)試算及中介服務(wù)確認(rèn)表（示范文本）》，在行業(yè)大力推行“透明收傭”；

房源信息核驗(yàn)方面，已通過(guò)深房中協(xié)向各大平臺(tái)、中介機(jī)構(gòu)開(kāi)通房源核驗(yàn)功能，通過(guò)對(duì)備案機(jī)構(gòu)、實(shí)名登記人員、房源信息編碼、參考價(jià)四個(gè)“對(duì)齊”要求進(jìn)行房源信息“驗(yàn)真”，確?！罢娣吭础甭涞?；

在全面推行網(wǎng)簽備案制度方面，我市是全國(guó)范圍內(nèi)最早對(duì)二手房交易實(shí)行網(wǎng)簽備案制度的，同時(shí)，市住建局從2021年11月19日通過(guò)上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，進(jìn)一步強(qiáng)化了網(wǎng)簽交易制度邏輯與流程設(shè)計(jì)。

總體而言，《意見(jiàn)》重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案和從業(yè)人員實(shí)名登記以及交易流程規(guī)范性的要求，說(shuō)明監(jiān)管層未來(lái)將對(duì)行業(yè)基礎(chǔ)合規(guī)性監(jiān)察工作常抓不懈！

二、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研判

（一）為分段收費(fèi)提供了政策依據(jù)

《意見(jiàn)》第二條提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的要求，與行業(yè)多年來(lái)所提倡的業(yè)務(wù)流程拆分，傭金實(shí)現(xiàn)“分段收費(fèi)”的倡議不謀而合。當(dāng)前深圳網(wǎng)簽系統(tǒng)推行的《深圳市二手房委托出售合同》、《深圳市二手房委托購(gòu)買合同》兩個(gè)合同，已將買方經(jīng)紀(jì)人、賣方經(jīng)紀(jì)人的代理權(quán)責(zé)分別明確，《委托合同》引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)服務(wù)拆分為“常規(guī)委托事項(xiàng)”和“額外附加服務(wù)”并嘗試分段式收費(fèi)。（拓展閱讀《傭金大討論│傭金值多少錢，還真取決于你個(gè)人》）

（二）依托單邊代理制度推行，形成“各付各傭”社會(huì)共識(shí)

《意見(jiàn)》提及通過(guò)“合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”，本質(zhì)而言，這一要求與當(dāng)前我市全面推行“單邊代理”制所倡導(dǎo)的“委托人利益至上”價(jià)值觀是一致的。因?yàn)椤罢l(shuí)付費(fèi)，誰(shuí)享受服務(wù)”的普世價(jià)值觀，決定了只有做到“各付各傭”，才能保障買賣各方經(jīng)紀(jì)人盡全力維護(hù)各自委托人權(quán)益。對(duì)此，早在2022年5月6日深房中協(xié)就已發(fā)布的《深圳市二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)指引（試行）》（十大原則）中就有“各付各傭”的原則指引。后續(xù)，深房中協(xié)還將依據(jù)此《意見(jiàn)》全力推動(dòng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目分類和明碼標(biāo)價(jià)制度的落實(shí)，進(jìn)一步探索交易雙方各自承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的可行性。（拓展閱讀《深圳市二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)指引（試行）》）

（三）低效內(nèi)卷式作業(yè)模式，必將退出歷史舞臺(tái)

即便當(dāng)前，運(yùn)用人海戰(zhàn)術(shù)開(kāi)展電話營(yíng)銷依然是中介行業(yè)的不二法則，但不得不說(shuō)，全地鋪經(jīng)紀(jì)人表面上“熱火朝天”賣力營(yíng)銷，甚至帶有打雞血式的集中電話推銷，都難掩背后行業(yè)低人效的逼仄窘境，反映出當(dāng)前行業(yè)由于缺乏專業(yè)能力的支撐，經(jīng)紀(jì)人只能采取這種低效內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)奈，最后只能是苦了經(jīng)紀(jì)人，惹惱了消費(fèi)者。好在此次《意見(jiàn)》已明確“未經(jīng)當(dāng)事人同意，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話”說(shuō)白了，電話、短信還是能發(fā)，但要得到當(dāng)事人的認(rèn)可同意，因此，傳統(tǒng)不考慮當(dāng)事人感受的電話營(yíng)銷可能真得走下“神壇”了，依托專業(yè)，以口碑為載體的關(guān)系營(yíng)銷方式將逐步成為主流作業(yè)模式。（拓展閱讀《中介的傭金被“誰(shuí)”給偷了——論低傭是如何產(chǎn)生的？》）

房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要從屬，中介行業(yè)的有序健康發(fā)展將關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，更直接關(guān)乎民生福祉！因此，在國(guó)家監(jiān)管層全力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整轉(zhuǎn)型的大背景下，下決心，出重拳解決房地產(chǎn)中介行業(yè)長(zhǎng)期存在的頑疾也就是情理之中的。