南山曾經(jīng)的“洼地”西麗正在迎頭趕上。

(資料圖)

今年以來，深圳有兩個重磅規(guī)劃文件發(fā)布，影響深圳未來5-15年的發(fā)展方向。

一是地鐵五期的批示，二是跨越15年發(fā)展的、各區(qū)國土空間規(guī)劃（2021-2035）陸續(xù)發(fā)布。

而西麗在這兩份文件中都收獲頗豐，可以說是“大贏家”。

創(chuàng)新源頭+最大軌道交通換乘站

西麗蓄勢待發(fā)

從深圳地鐵5期規(guī)劃建設(shè)來看，西麗無疑是被寄予厚望的。

喜提3條線路：15號線、27號線、29號線路。

其中，地鐵15號線把前海灣、大鏟灣、留仙洞總部基地、西麗交通樞紐、南山高新科技園串在一起，是深圳最有價值的一個圈。

而在南山區(qū)國土空間規(guī)劃（2021-2035）中，西麗定位提升，不僅僅是發(fā)展節(jié)點，還升級成為南山“雙核雙心”中的“一心”，承擔(dān)公共服務(wù)功能和產(chǎn)業(yè)升級輻射功能。

主打基礎(chǔ)創(chuàng)新、先進(jìn)制造和科技服務(wù)，是南山創(chuàng)新的源頭，貫穿高新園等中部孵化轉(zhuǎn)化區(qū)，南部后海等創(chuàng)新總部。

另外，正在建設(shè)中的西麗高鐵站，是南山區(qū)唯一鐵路交通樞紐，這里將引入贛深、深茂、深汕、深珠4條鐵路。同時地鐵13/15/27/29號線、深惠、深莞城際也將在此設(shè)站。

4條高鐵+4條城際+4條地鐵，建成后，不僅是深圳接入高鐵+城軌+地鐵線路最多的樞紐站點。（包含在建、規(guī)劃）

還是國內(nèi)最大的軌道交通換乘站，同時也將是世界上最繁忙的樞紐之一。

▲西麗樞紐鳥瞰圖?|?圖源@創(chuàng)新南山

事實上，這些重磅規(guī)劃已經(jīng)有部分落入現(xiàn)實。

比如西麗科教城已經(jīng)已形成包括大學(xué)城在內(nèi)的六大創(chuàng)新集群。去年11月6日，深圳西麗湖國際科教城X9高校院所聯(lián)盟成立，清華大學(xué)深圳國際研究生院等九所院校在人才培養(yǎng)、重大科研項目協(xié)同攻關(guān)、科教產(chǎn)教融合等領(lǐng)域開展合作。

▲西麗科教城 | 圖源@創(chuàng)新南山

比如留仙洞總部基地，目前已經(jīng)吸引中興、TCL、大疆、優(yōu)必選、天瓏移動、傳音控股、深信服科技等行業(yè)龍頭入駐。

“基礎(chǔ)研究+技術(shù)攻關(guān)+成果產(chǎn)業(yè)化+科技金融+人才支撐”的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新鏈條已經(jīng)基本形成，并快速運轉(zhuǎn)中。

另外，還有一條對西麗而言很重要的線路——南北向、12公里長的南山創(chuàng)新大道，依托13號線科苑大道的地下空間綜合開發(fā)，實現(xiàn)西麗和粵海的深度融合，也是新興科技產(chǎn)業(yè)綜合承載區(qū)。

▲創(chuàng)新大道效果圖 | 圖源創(chuàng)新南山

目前通過石鼓路和科苑北路已經(jīng)打通，未來這條從深圳灣口岸起步到寶深路對接石鼓路的科苑路，將成為深圳“最貴”的一條路。也是深圳科創(chuàng)線中短期內(nèi)最有價值的一條路。

商品房起步晚，供應(yīng)少

今年預(yù)計5項目入市，最快6月

說完片區(qū)，一起看看房子。

西麗商品房市場熱度大概起于2013年，大學(xué)城片區(qū)陸續(xù)有南國麗城，德意名居，西湖林語，桑泰丹華等高端樓盤，價格在2.5萬-3萬/㎡。

2014-2015年，隨著博林天瑞、寶能城的入市，片區(qū)商品房熱度提升。

2018年-2019年，寶能城加推，京基·御景峯、金眾麒麟公館接力，單價都超8萬。

2020年，寶能城持續(xù)加推、新盤深鐵閱山境入市，2021年，匯城茗院。

在2020年-2021年，深圳樓市熱度普遍高漲的行情下，片區(qū)標(biāo)桿樓盤寶能城二手房也曾沖出14萬＋的單價。

這兩年玖裕茗院、丹華公館也都有R3產(chǎn)品入市。

但整體而言，片區(qū)建設(shè)力度主要集中在配套和產(chǎn)業(yè)空間，居住較少。

@深圳買房計劃 統(tǒng)計到，今年預(yù)計西麗將有5個住宅項目有望入市。

▲西麗5盤位置示意圖，僅供參考

最快的應(yīng)該是鼎盛金域陽光，目前展廳已經(jīng)開放，預(yù)計6月中開放樣板間。

工程進(jìn)度也比較快，去年11月項目已經(jīng)封頂，目前外墻已經(jīng)做了一半，預(yù)計將于2025年6月交付。

總建面5.16萬㎡，自帶1500㎡商業(yè)和9班幼兒園，主力87-130㎡3-4房，一共312套，有約50套用于回遷。

部分單位可以看水庫、山景，對面是大沙河走廊，生態(tài)環(huán)境算是加分項。

▲項目門口的大沙河走廊

項目由兩棟總高25層住宅組成，是難得的低密度小高層項目，目前對外釋放的價格8萬+/㎡。

項目旁邊是總章疊翠花園，目前進(jìn)度已出地面3層+，用地面積為1.29萬㎡，規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為5.8萬㎡，由3棟100米以上的高層住宅組成，預(yù)計將供應(yīng)500套住宅，戶型圖待定，預(yù)計要明年入市。

兩個項目的配套基本實現(xiàn)共享。

鼎勝金域陽光距離地鐵5/7號線西麗地鐵站及大學(xué)城站約900米左右，總章疊翠離地鐵口稍近一點。

目前，學(xué)區(qū)在南二外平山小學(xué)（步行距離約1.3km)、深圳大學(xué)麗湖實驗學(xué)校初中部范圍內(nèi)，向南走約500米，是九年一貫制南山文理實驗學(xué)校和正在建設(shè)中的大沙河文體中心。

其中，大沙河文體中心已完成主體結(jié)構(gòu)，外立面和屋頂幕墻穩(wěn)步推進(jìn)，計劃今年年底前竣工。

▲主體結(jié)構(gòu)已完成??|?@筑博城市建筑設(shè)計

▲大沙河文體中心鳥瞰效果?| @筑博城市建筑設(shè)計

商業(yè)配套上，距離天虹商場西麗店約1公里左右，坐一站地鐵可以去到西麗366大街、悅方廣場、益田假日里。

匯城茗院、漢園茗院，和海德園同一開發(fā)商，都是準(zhǔn)現(xiàn)樓。

匯城茗院項目占地2.69萬㎡，建面5.5萬㎡，包括4棟32層高層建筑和28套別墅，高+低搭配，容積率2.05。

預(yù)計將推出建面約112-195㎡住宅、210-300㎡別墅產(chǎn)品，一期于2021年入市，備案均價8.4萬/㎡左右，上個月月底已經(jīng)交房。

有坊間傳聞稱，匯城茗院會在海德園后推出，預(yù)計于下半年入市。

漢園茗院位于京基御景峰隔壁，塘朗城、寶能城、深鐵閱山境都在周邊，居住氛圍濃厚。去年就已經(jīng)開放展廳，但至今未有入市消息。

同樣以大戶型為主，預(yù)計將推出建面約110-170㎡平層住宅和建面約162-205㎡復(fù)式住宅。

▲漢園茗院實景

出門就是5號線長嶺陂站，一站地鐵到深圳北站，深圳北站可以換乘4、6號線，通達(dá)福田、南山等地。不過由于靠近留仙大道和地鐵，部分單位會受噪音影響。

附近有塘朗山、長嶺陂水庫等，部分單位可以看山景、看水景。

項目一路之隔是深圳道爾頓新華公學(xué)。

最后一個新盤是羊臺書苑，距離地鐵13號線一期（在建）的百旺港大站和應(yīng)人石站均超過1.5公里，由萬科代建。

項目包含住宅（4棟超高層、3棟高層，共計1866套住房），3棟辦公樓、一所九年一貫制學(xué)校及商業(yè)等。

項目正在施工建設(shè)中，最高樓層已經(jīng)接近封頂，根據(jù)工程計劃，預(yù)計2025年2月完工。

▲項目效果圖

根據(jù)目前釋放的消息，今年西麗以改善需求為主，建面90㎡以下小戶型越來越難得了。