文/謝逸楓
針對(duì)“5月8日房地產(chǎn)業(yè)主管部門發(fā)意見(jiàn)稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”一事,已經(jīng)過(guò)去好幾天了,市場(chǎng)猛烈的辯論聲音依然沒(méi)有停止。
(資料圖片)
按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》目的看,突出保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益,明確了10個(gè)方面的監(jiān)管措施。因此,對(duì)中介公司、機(jī)構(gòu)可謂是威懾力十足。
筆者認(rèn)為,意見(jiàn)一出,一瞬間引發(fā)中介行業(yè)要變天的感嘆,不禁讓人實(shí)思的是中介收費(fèi)多少才叫合理。因?yàn)橐庖?jiàn)沒(méi)有明確規(guī)定,中介收費(fèi)多少才叫合理收費(fèi)。
根據(jù)2014年7月發(fā)改委、住建部《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》規(guī)定看,房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
規(guī)定要求,放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托,提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)權(quán)限,由省級(jí)政府價(jià)格、住建行政主管部門管理,各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育實(shí)際情況,決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
規(guī)定要求,實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方,依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)供求狀況協(xié)商確定。
筆者認(rèn)為,降中介費(fèi)的政策出發(fā)點(diǎn)是好的,讓房屋買賣交易服務(wù)、收費(fèi)更加公平、公正、透明。最大可能的降低購(gòu)房成本,維護(hù)、保護(hù)購(gòu)房者的合法利益。
毫無(wú)疑問(wèn)的是政策出臺(tái)非常有必要,有利于規(guī)范房產(chǎn)中介收費(fèi)行為,杜絕亂收費(fèi)現(xiàn)象,使收費(fèi)更加合理,交易服務(wù)更加透明、降低購(gòu)房者交易成本和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
筆者認(rèn)為,該政策最大的改變,中介費(fèi)用一口價(jià)成歷史,中介費(fèi)用與中介所提供的服務(wù)和質(zhì)量,要匹配。簡(jiǎn)單說(shuō),中介費(fèi)用多少,要考慮提供的服務(wù)、質(zhì)量。
目前國(guó)內(nèi)二手房交易的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),大中介門店通常根據(jù)房屋交易總價(jià)格的3%,小中介門店是1%(房屋交易總價(jià)格占比)的一口價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
筆者認(rèn)為,該政策要求中介收費(fèi)要“嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)”。市場(chǎng)行為中,中介機(jī)構(gòu)操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍,購(gòu)房者往往是不能決定左右中介收費(fèi)的。
事實(shí)上,一口價(jià)的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等于是一刀切的做法,非常的不合理。例如100萬(wàn)與500萬(wàn)及1000萬(wàn)的房子,提供的服務(wù)、質(zhì)量不一樣,收費(fèi)卻是一樣。
同時(shí)二手房交易中,中介收取高額的“過(guò)橋融資、按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估、公證費(fèi)等,導(dǎo)致購(gòu)房者增加了不少額外購(gòu)房成本,還增加了購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
筆者認(rèn)為,政策要引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用,體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。實(shí)際上,二手房交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)、中介費(fèi)基本上由購(gòu)房者一方承擔(dān)。
要改革房產(chǎn)中介探索新模式,關(guān)鍵是立法,不是靠行業(yè)自規(guī),政策通知。因?yàn)檫@個(gè)政策意見(jiàn)文件只是綱領(lǐng)性文件,不是法律、法規(guī)、部門規(guī)章。
如何具體認(rèn)定其中的違規(guī)、合理收費(fèi)等細(xì)則,還需要主管部門公布條例或者部門規(guī)章,或者是正式的具有法律意義的文件及配套政策,各地落地執(zhí)行。
筆者認(rèn)為,該政策一旦轉(zhuǎn)變成法律、法規(guī)、部門規(guī)章,或者具有法律意義的文件落地,對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司而言,促進(jìn)規(guī)范化管理,也帶來(lái)管理、經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)壓力。
給中介公司帶來(lái)新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇,例如”中介費(fèi)率定價(jià)模式“、“雙邊收費(fèi)”、”延伸服務(wù)“、”增值收入”的定價(jià)、收費(fèi)、新業(yè)務(wù)將成為未來(lái)中介公司新的發(fā)展思路。
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