文/謝逸楓

針對(duì)“5月8日房地產(chǎn)業(yè)主管部門發(fā)意見(jiàn)稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”一事，已經(jīng)過(guò)去好幾天了，市場(chǎng)猛烈的辯論聲音依然沒(méi)有停止。

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按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》目的看，突出保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，明確了10個(gè)方面的監(jiān)管措施。因此，對(duì)中介公司、機(jī)構(gòu)可謂是威懾力十足。

筆者認(rèn)為，意見(jiàn)一出，一瞬間引發(fā)中介行業(yè)要變天的感嘆，不禁讓人實(shí)思的是中介收費(fèi)多少才叫合理。因?yàn)橐庖?jiàn)沒(méi)有明確規(guī)定，中介收費(fèi)多少才叫合理收費(fèi)。

根據(jù)2014年7月發(fā)改委、住建部《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》規(guī)定看，房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

規(guī)定要求，放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)權(quán)限，由省級(jí)政府價(jià)格、住建行政主管部門管理，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育實(shí)際情況，決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

規(guī)定要求，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方，依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)供求狀況協(xié)商確定。

筆者認(rèn)為，降中介費(fèi)的政策出發(fā)點(diǎn)是好的，讓房屋買賣交易服務(wù)、收費(fèi)更加公平、公正、透明。最大可能的降低購(gòu)房成本，維護(hù)、保護(hù)購(gòu)房者的合法利益。

毫無(wú)疑問(wèn)的是政策出臺(tái)非常有必要，有利于規(guī)范房產(chǎn)中介收費(fèi)行為，杜絕亂收費(fèi)現(xiàn)象，使收費(fèi)更加合理，交易服務(wù)更加透明、降低購(gòu)房者交易成本和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

筆者認(rèn)為，該政策最大的改變，中介費(fèi)用一口價(jià)成歷史，中介費(fèi)用與中介所提供的服務(wù)和質(zhì)量，要匹配。簡(jiǎn)單說(shuō)，中介費(fèi)用多少，要考慮提供的服務(wù)、質(zhì)量。

目前國(guó)內(nèi)二手房交易的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大中介門店通常根據(jù)房屋交易總價(jià)格的3%，小中介門店是1%（房屋交易總價(jià)格占比）的一口價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，該政策要求中介收費(fèi)要“嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)”。市場(chǎng)行為中，中介機(jī)構(gòu)操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍，購(gòu)房者往往是不能決定左右中介收費(fèi)的。

事實(shí)上，一口價(jià)的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等于是一刀切的做法，非常的不合理。例如100萬(wàn)與500萬(wàn)及1000萬(wàn)的房子，提供的服務(wù)、質(zhì)量不一樣，收費(fèi)卻是一樣。

同時(shí)二手房交易中，中介收取高額的“過(guò)橋融資、按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估、公證費(fèi)等，導(dǎo)致購(gòu)房者增加了不少額外購(gòu)房成本，還增加了購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

筆者認(rèn)為，政策要引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。實(shí)際上，二手房交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)、中介費(fèi)基本上由購(gòu)房者一方承擔(dān)。

要改革房產(chǎn)中介探索新模式，關(guān)鍵是立法，不是靠行業(yè)自規(guī)，政策通知。因?yàn)檫@個(gè)政策意見(jiàn)文件只是綱領(lǐng)性文件，不是法律、法規(guī)、部門規(guī)章。

如何具體認(rèn)定其中的違規(guī)、合理收費(fèi)等細(xì)則，還需要主管部門公布條例或者部門規(guī)章，或者是正式的具有法律意義的文件及配套政策，各地落地執(zhí)行。

筆者認(rèn)為，該政策一旦轉(zhuǎn)變成法律、法規(guī)、部門規(guī)章，或者具有法律意義的文件落地，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司而言，促進(jìn)規(guī)范化管理，也帶來(lái)管理、經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)壓力。

給中介公司帶來(lái)新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，例如”中介費(fèi)率定價(jià)模式“、“雙邊收費(fèi)”、”延伸服務(wù)“、”增值收入”的定價(jià)、收費(fèi)、新業(yè)務(wù)將成為未來(lái)中介公司新的發(fā)展思路。