（來(lái)源：朱羅紀(jì)）

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關(guān)于深圳2022年人口變化以及與房地產(chǎn)的聯(lián)想，再補(bǔ)充一些看法。

許多關(guān)于這個(gè)的討論我認(rèn)為是流于表面了，沒(méi)有太多落地價(jià)值，就是對(duì)市場(chǎng)參與者買(mǎi)入賣(mài)出的決策沒(méi)有任何參考。

我們討論一個(gè)問(wèn)題不是為了爭(zhēng)輸贏的，目的非常單純，要落地到微觀決策并把決策做對(duì)——長(zhǎng)周期內(nèi)能賺到錢(qián)，市場(chǎng)虧錢(qián)的時(shí)候咱少虧點(diǎn)。這是分析所有信息最終的目標(biāo)，圍繞這個(gè)目標(biāo)，我們需要在面對(duì)信息時(shí)，給它一個(gè)評(píng)價(jià)。如果是不能指向微觀決策的宏觀信息，就需要把它當(dāng)作噪音一樣剔除掉。如果能夠指向微觀決策，再去做量化。

簡(jiǎn)言之，我們尋找的，是那種可資決策的信息。

人口的問(wèn)題，顯然是影響一座城市房地產(chǎn)價(jià)值非常重要的宏觀因素。但是，人們對(duì)深圳及珠三角人口變化的擔(dān)憂，顯得口水化了。

在我看來(lái)，答案顯然不那么線性。

城市的總?cè)丝谙禄?，?duì)房地產(chǎn)意味著什么？

要弄明白兩個(gè)問(wèn)題，一是，它是偶發(fā)性還是趨勢(shì)性，二是人口與房地產(chǎn)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

城市的人口負(fù)增長(zhǎng)和國(guó)家的總?cè)丝谪?fù)增長(zhǎng)，完全不是一個(gè)概念。一國(guó)總?cè)丝谝坏┐_定生育率跌破正常水平，那幾乎是無(wú)可挽回的。全球已經(jīng)有足夠多的令人無(wú)奈的案例，降房?jī)r(jià)、給補(bǔ)貼、高福利、增產(chǎn)假等等等等，使盡渾身解數(shù)，人們就是不生娃，馬爾薩斯變成了反馬爾薩斯，實(shí)在是大羅神仙也難救。

但是，落到一個(gè)城市頭上，那可不一定。若是人口在一國(guó)之內(nèi)依然延續(xù)自由流動(dòng)，那么，城市人口的變化，最終取決于城市的競(jìng)爭(zhēng)力——比如企業(yè)活力、就業(yè)機(jī)會(huì)、工資水平、配套環(huán)境、城市治理等等。單一年份的人口波動(dòng)，如果不能撇除掉特殊因子，顯然能說(shuō)明的有限。

比方說(shuō)，在今天廣深人口負(fù)增長(zhǎng)之前的數(shù)年，京滬常住人口一直在負(fù)增長(zhǎng)，有幾個(gè)人關(guān)注并擔(dān)心過(guò)？那里的房?jī)r(jià)可曾持續(xù)下跌？懂的都知道，那是人為調(diào)控的結(jié)果。廣深及珠三角去年的人口波動(dòng)也是一樣，疫情的解釋力要比其它更強(qiáng)。只是因?yàn)?，它恰恰出現(xiàn)在了全國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)之后，一下子變成了顯性問(wèn)題，引發(fā)了全民擔(dān)憂才這么有熱度。但實(shí)際上，就是這么回事。

在全球范圍內(nèi)，一個(gè)共識(shí)是：超級(jí)城市的人口短周期會(huì)常常出現(xiàn)波動(dòng)，但長(zhǎng)周期內(nèi)會(huì)表現(xiàn)出持續(xù)聚集的特征。比如日本總?cè)丝谠?0年前就出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但是東京圈的人口長(zhǎng)周期內(nèi)都在持續(xù)增長(zhǎng)。

京滬廣深四大的人口負(fù)增長(zhǎng)，我早前提醒過(guò)，我自己是做好了這樣的準(zhǔn)備的。人口快速趨緩是一定的，因?yàn)樵诒平鞘谐休d力，但是深圳還沒(méi)到頂。前兩個(gè)這幾年負(fù)增長(zhǎng)是“故意”的，后兩個(gè)至少現(xiàn)在不會(huì)是趨勢(shì)性的。因?yàn)檫@里依然聚集著最有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，和最多的就業(yè)機(jī)會(huì)。人往哪里流，不是只看成本的——什么高房?jī)r(jià)把人趕跑，一個(gè)外賣(mài)小哥在深圳得到更多收入的機(jī)會(huì)要比在長(zhǎng)沙少付更高成本的機(jī)會(huì)多，人們自己會(huì)算賬的。

其次，人口波動(dòng)對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)波動(dòng)，也不是線性關(guān)系。不是說(shuō)人口增長(zhǎng)了，房?jī)r(jià)就一定漲，人口負(fù)增長(zhǎng)了，房?jī)r(jià)就立即下跌。

從我們自己的歷史，以及世界各國(guó)的歷史看，都不存在那樣的對(duì)應(yīng)關(guān)系。這是因?yàn)椋丝诘牧鲃?dòng)對(duì)房地產(chǎn)供需關(guān)系的影響，并不是短期的。人們到一個(gè)城市，并不意味著他會(huì)立即打算買(mǎi)房子，往往一個(gè)人決定在一個(gè)城市買(mǎi)房子的前提是，他已經(jīng)決定扎下根來(lái)在這個(gè)城市定居，這需要常常是1年甚至更久的思量時(shí)間。同樣，當(dāng)一個(gè)人離開(kāi)一座城市前往另一座城市，也不意味著他會(huì)迅速賣(mài)掉他在原有城市的房子。

而這個(gè)考慮期內(nèi)，城市會(huì)發(fā)生很多變化，市場(chǎng)的和人為的。在前者，如果城市的競(jìng)爭(zhēng)力不變，人口繼續(xù)流入，會(huì)補(bǔ)足離開(kāi)的人口，對(duì)房地產(chǎn)的影響那便沒(méi)有機(jī)會(huì)發(fā)生。而在后者，又恰是很多人在討論這個(gè)問(wèn)題時(shí)忽視掉的——人們沒(méi)有考慮到城市政府的應(yīng)對(duì)。比如現(xiàn)在就是如此，當(dāng)看到城市人口在負(fù)增長(zhǎng)，城市的市長(zhǎng)即便不會(huì)立即理解為：“在我的任期內(nèi)，這座城市的吸引力下降了”，但出于謹(jǐn)慎，他也一定會(huì)做出一些行動(dòng)來(lái)，對(duì)外釋放出更多“來(lái)了，就是深圳人”的信號(hào)。

如此，在城市人口變化開(kāi)始影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)之前，也許城市自然的人口消長(zhǎng)調(diào)整，也許是市長(zhǎng)做出的政策調(diào)整，人口又重新回流并增長(zhǎng)了。表現(xiàn)在房地產(chǎn)上，就好像沒(méi)有任何故事發(fā)生一樣。

市場(chǎng)風(fēng)行的討論，存在一個(gè)問(wèn)題：推導(dǎo)的鏈條太長(zhǎng)，也許是弄混了“因果性”與“相關(guān)性”的區(qū)別。人口與房?jī)r(jià)自然是高度相關(guān)，但不是因果，這就像天亮了是因?yàn)殡u打鳴的道理一樣。房地產(chǎn)的因果性只能向供求關(guān)系里求，人口流出了，但同時(shí)我更為猛烈的縮減了房地產(chǎn)的土地供應(yīng)——像深圳2003年那樣。當(dāng)縮減的土地量超過(guò)了人口的減少量，你說(shuō)房?jī)r(jià)當(dāng)如何？

反過(guò)來(lái)，拿人口凈流入的武漢長(zhǎng)沙舉例，人口維持了正增長(zhǎng)，但是全民預(yù)期收入流大幅惡化（意味著需求量下降）——這不正是眼下正在發(fā)生的事么？房?jī)r(jià)現(xiàn)在如何了呢？難道比京滬廣深好到了哪里去？

再反過(guò)來(lái)，這幾年來(lái)看，即便是人口在持續(xù)增長(zhǎng)，但是我大幅增加了住房供應(yīng)，也可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如果你看一下深圳這幾年在公共住房上的動(dòng)作——那將顯著降低人們?cè)谏钲诘纳畛杀?，?huì)非常吃驚。2023年深圳公房供應(yīng)計(jì)劃比2022年增23%，比2020年增100%。十四五前三年的公房分配量有機(jī)會(huì)超過(guò)2020年之前的6年！

在我印象中，從未如此。如果說(shuō)探討深圳房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)，我會(huì)花一個(gè)月的工夫在這個(gè)上面，而不愿意花一天的工夫在人口上面。只要政府肯“讓利”，房地產(chǎn)絕對(duì)可以穩(wěn)定，理論上人人都可以住別墅哈哈。

總之，當(dāng)你看到人口往外流出，隨后就引申出這座城市的房子得賣(mài)掉了的觀點(diǎn)時(shí)，必須要建立在兩個(gè)前提之上：1）人口之凈流出是趨勢(shì)性的，而不是偶發(fā)性的。就是說(shuō)無(wú)論這座城市的市長(zhǎng)做什么，它一直持續(xù)流出。像東北一樣，從“五普”開(kāi)始它的人口就在凈流出，到今天還是。2）城市房地產(chǎn)的新增供應(yīng)量依然保持充沛，在沒(méi)有人口凈流出之前就是那樣，人口凈流出事件發(fā)生后依然沒(méi)有任何縮減。

這是必要條件，不是說(shuō)有了這兩點(diǎn)你就要賣(mài)房子了，而是說(shuō)當(dāng)這兩個(gè)條件經(jīng)過(guò)分析探討之后不能同時(shí)得到確認(rèn)的話，根本不需要扯到房?jī)r(jià)的問(wèn)題上去。