近期，深圳樓市有一些新的變化！

4月20日，順應(yīng)各方呼吁，深圳市住建部門“只做不說”地退出參考價(jià)。準(zhǔn)確說，是退出了參考價(jià)綁定銀行貸款，買房也就可以正常地利用銀行貸款了。但事與愿違，近期二手房交易一路下行。媒體和中介的朋友一臉懵圈，到底怎么回事？我告訴他們，一個(gè)殘酷的時(shí)代來了。

(資料圖片僅供參考)

深圳居民“加杠桿”購房，一去不復(fù)返了。

2022年，深圳是廣東居民房貸余額下降最大的城市。一方面，這是二手房交易創(chuàng)16年來最低導(dǎo)致的；更重要的是史無前例的“提前還貸”潮。4月23日央行深圳中支發(fā)布的一季度數(shù)據(jù)，沒有披露居民貸款，但從數(shù)據(jù)推斷以及近期與商業(yè)銀行的交流，“提前還貸”還很明顯。

因此，4.20新政（退出參考價(jià)，方便居民加杠桿），可謂是秋行夏令、冬箑夏裘，非常不合時(shí)宜。在2022年之前的十幾年，深圳居民可謂是全國最愛加杠桿購房的城市（沒有之一）。那時(shí)，深圳人買房，手上若有多余的錢，不是想著“高首付、低月供”，而是“低首付、買兩套”。

現(xiàn)在時(shí)過境遷……那么，到底發(fā)生了什么呢？

近期，還有幾個(gè)現(xiàn)象與深圳相關(guān)，對(duì)于我們理解當(dāng)下的樓市，至關(guān)重要：

一是，金融行業(yè)“降薪潮”。好幾位就職于基金、證券的高凈值朋友，告訴我這一件事情，用語是“史無前例”。

二是，二手房“掛牌量”快速走高。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年5月，根據(jù)四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市共掛盤出售房源14.3萬套。其中有重復(fù)房源，但考慮到也有內(nèi)網(wǎng)未掛牌及私下交易房源，全市掛牌房源超過10萬套是大概率。

注意的是，近期掛牌銷售的豪宅二手房明顯增加。一方面，與上面講的“降薪潮”有關(guān)系。另一方面，“樓市預(yù)期”進(jìn)一步減弱。據(jù)悉，某豪宅片區(qū)2021年只有300多套在售，現(xiàn)在增至500多套。

三是，深圳的人口第一次減少。深圳是全國人口最年輕的城市之一，2021年常住戶籍人口（556.39萬人）出生率15.09‰，死亡率1.16‰，僅這部分人口的自然增長就有8.58萬人。這么能生的情況下，人口依然減少，只能說明一個(gè)問題，那就是人口遷入減少、遷出增加。

四是，深圳放開了擺地?cái)們?。從今?月1日開始，深圳恢復(fù)了路邊擺攤。聯(lián)想到近期高達(dá)20%的年輕人失業(yè)率，這也說明了一點(diǎn)，即城市形象與年輕人就業(yè)和吃飯，孰輕孰重，一目了然。

這幾件事情結(jié)合在一起，想表達(dá)什么呢？

首先，最愛加杠桿的人群退潮

深圳樓市，過去的非理性繁榮，大概率是建立在杠桿之上的。加杠桿的主力，一類是高凈值人群基于“資產(chǎn)配置”的加杠桿購房，主要是私營企業(yè)主，金融、地產(chǎn)、創(chuàng)投領(lǐng)域的金領(lǐng)們，以及體制內(nèi)的人；另一類是基于“財(cái)富效應(yīng)”的加杠桿行為，主要是敢于在場(chǎng)外融資的各類投資客。加杠桿帶來漲價(jià)預(yù)期，剛需和換房者被裹挾著進(jìn)場(chǎng)，形成全民加杠桿買房的盛況。

現(xiàn)在，最愛加杠桿的人群開始退場(chǎng)。一方面是高凈值人群減配地產(chǎn)，另一方面是創(chuàng)造較高收入的行業(yè)，金融、地產(chǎn)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位等，或行業(yè)受到整頓，或大幅度降薪，也無法再加杠桿了。那些沒辦法在深圳加杠桿買房的，要么在惠州加杠桿買了，要么在老家加杠桿買了。

其次，樓市后續(xù)需求的接續(xù)能力較弱

相比北上廣，深圳是一個(gè)創(chuàng)業(yè)型的年輕城市，人口結(jié)構(gòu)有3個(gè)顯著的特征；一是創(chuàng)業(yè)型的氛圍下，誕生了一批富豪；二是中產(chǎn)力量相對(duì)弱小。主要是因?yàn)檎?、國企事業(yè)單位和高校規(guī)模?。ǜ咝＝陙聿庞衅鹕@些機(jī)構(gòu)主要?jiǎng)?chuàng)造中產(chǎn)；三是絕大部分人口（超過千萬）是打工人。

也就是，腰部力量不足，或者說是啞鈴型與金字塔型疊加的人口結(jié)構(gòu)！

它導(dǎo)致的結(jié)果就是，當(dāng)樓市上升時(shí)，“創(chuàng)業(yè)+年輕”的氛圍下，需求很容易爆棚。但福兮禍所依、福兮禍所伏，當(dāng)樓市下行時(shí)（比如現(xiàn)在），一旦非理性需求褪去，由于有一定支付能力的中產(chǎn)力量不足（腰不行），剛需和改善型無法起到“支撐力”的作用，托不住下墜的樓市。

今年截至5月中旬，深圳共推出40個(gè)新盤項(xiàng)目、14951套住宅，但整體去化不到3.5成。有的開盤一個(gè)月過去了，去化不足一成。唯一一個(gè)“日光盤”，龍崗布吉的信義荔景御園，最主要原因是便宜。復(fù)式戶型90多平，帶贈(zèng)送達(dá)120多平，折合單價(jià)四萬/平，周邊小區(qū)在5-6萬/平。新房項(xiàng)目仍以促銷為主，去化周期只有15個(gè)月的情況下，去化這么難，可見需求之疲弱。

這就是為什么，與北上廣相比，樓市上漲的時(shí)候，深圳漲比較快。下跌的時(shí)候，深圳跌得也更明顯！在過去周期性波動(dòng)的邏輯下，即便量價(jià)明顯下跌，所有人都會(huì)相信，還會(huì)漲回來。但現(xiàn)在，支撐這種邏輯的因素，都不在了。比如，加杠桿，學(xué)校（教育均等化了），人口，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)（深圳產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之一就是“金融+地產(chǎn)”），房價(jià)預(yù)期，以及房子“供不應(yīng)求”的執(zhí)念。

說到“供不應(yīng)求”的執(zhí)念，就要談供給側(cè)改革！

我2007年到深圳工作，進(jìn)入地產(chǎn)研究領(lǐng)域。那時(shí)分析深圳房價(jià)上漲原因，保準(zhǔn)會(huì)提到“供不應(yīng)求”。2008年以后，各種文件都會(huì)提到“四個(gè)難以為繼”（其中之一就是土地資源難以為繼）。

那時(shí)，任何一個(gè)深圳人，不管是干房地產(chǎn)的，搞實(shí)業(yè)的，政府人員，還是居民，如果講到“深圳缺地，深圳缺房”，都深信不疑。但現(xiàn)在，就住房來說，深圳既不缺地，也不缺房。

這主要?dú)w功于深圳近年來的供給側(cè)改革！一是調(diào)減商辦用地，轉(zhuǎn)為住宅用地；二是將住宅用地占建設(shè)用地比重，從過去的15%左右提升至25%；三是住宅供應(yīng)中大規(guī)模增加公共住房?？紤]到各大中心區(qū)高達(dá)40%左右的商辦空置率，以及產(chǎn)業(yè)外遷，以后深圳更不缺住宅用地。

去年以來，深圳二手房、新房成交不好，很大原因與公共住房分流需求有關(guān)。近期人才房、安居房大規(guī)模上市，供給側(cè)改革效果顯著。筆者認(rèn)為，供給側(cè)改革是個(gè)好事情，但應(yīng)該在樓市爬坡期順勢(shì)推出，以對(duì)沖需求、給樓市降溫。不能在樓市爬到頂端了，突然大規(guī)模放量供應(yīng)。

就好比，盡管水還在沸騰，但釜底的薪已被抽走了，這時(shí)又來了一瓢冷水！當(dāng)下深圳的供給側(cè)改革，盡管推進(jìn)的非常不容易，但事實(shí)上來講，該來的時(shí)候沒來，該慢慢來的時(shí)候，卻很用力地來了。

深圳人口減少，這是個(gè)大事情！

因?yàn)?，北京、上海都在有意識(shí)地控制人口，人口減少在意料之中。深圳則一直保留著改革開放以來“包容性”的城市底蘊(yùn)，而占存量住房52%的城中村，極大地降低了生活成本；生產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)比較繁榮，也能提供大量的工作崗位。因此，外來人口到深圳，安定下來，不是問題。

深圳人口減少，與疫情有關(guān)，但外向型經(jīng)濟(jì)受挫、線下服務(wù)業(yè)復(fù)蘇慢、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)下降等，才是主要原因。同時(shí)，內(nèi)地省份“搶人”不遺余力，特別是深圳外來人口最多的省份——湖南，積極推進(jìn)“強(qiáng)省會(huì)”建設(shè)，省會(huì)長沙已成為2022年人口凈流入最多的城市。

深圳的核心競(jìng)爭(zhēng)力，溯源來看，就在于大規(guī)模的城中村和打工人，創(chuàng)造出低成本的外向型經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，由此逐步向微笑曲線的兩端延伸，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。而在“科技創(chuàng)新+內(nèi)需消費(fèi)驅(qū)動(dòng)”的新發(fā)展格局下，確保人口規(guī)模、吸引優(yōu)秀人才、降低運(yùn)營成本，才是深圳轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵。

從這個(gè)角度講，深圳大規(guī)模建設(shè)公共住房是非常必要的，放開擺地?cái)傄彩潜匾?。目的就是讓上千萬的外來人口，能在深圳體面地扎根下來，逐步夯實(shí)中產(chǎn)階層，讓腰部力量強(qiáng)健起來，樓市才有可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也就是“內(nèi)生動(dòng)力”。這樣，不斷下墜的樓市就有了支撐。

當(dāng)然，這個(gè)過程中，前期過快上漲，泡沫化嚴(yán)重的商品房市場(chǎng)，會(huì)有一個(gè)不斷下降的過程，關(guān)鍵是能否有強(qiáng)有力的對(duì)沖勢(shì)力，讓這種下滑平緩一些。深圳對(duì)土地財(cái)政的依賴度較小，也有較強(qiáng)的城市治理水平，能夠容忍一定程度的下跌，也能在涅槃重生中迎來房地產(chǎn)的新模式。