近期,深圳樓市有一些新的變化!
4月20日,順應各方呼吁,深圳市住建部門“只做不說”地退出參考價。準確說,是退出了參考價綁定銀行貸款,買房也就可以正常地利用銀行貸款了。但事與愿違,近期二手房交易一路下行。媒體和中介的朋友一臉懵圈,到底怎么回事?我告訴他們,一個殘酷的時代來了。
(資料圖片僅供參考)
深圳居民“加杠桿”購房,一去不復返了。
2022年,深圳是廣東居民房貸余額下降最大的城市。一方面,這是二手房交易創(chuàng)16年來最低導致的;更重要的是史無前例的“提前還貸”潮。4月23日央行深圳中支發(fā)布的一季度數(shù)據(jù),沒有披露居民貸款,但從數(shù)據(jù)推斷以及近期與商業(yè)銀行的交流,“提前還貸”還很明顯。
因此,4.20新政(退出參考價,方便居民加杠桿),可謂是秋行夏令、冬箑夏裘,非常不合時宜。在2022年之前的十幾年,深圳居民可謂是全國最愛加杠桿購房的城市(沒有之一)。那時,深圳人買房,手上若有多余的錢,不是想著“高首付、低月供”,而是“低首付、買兩套”。
現(xiàn)在時過境遷……那么,到底發(fā)生了什么呢?
近期,還有幾個現(xiàn)象與深圳相關,對于我們理解當下的樓市,至關重要:
一是,金融行業(yè)“降薪潮”。好幾位就職于基金、證券的高凈值朋友,告訴我這一件事情,用語是“史無前例”。
二是,二手房“掛牌量”快速走高。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示,截至2023年5月,根據(jù)四大行(樂有家、世華、貝殼找房、中原)公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計,全市共掛盤出售房源14.3萬套。其中有重復房源,但考慮到也有內(nèi)網(wǎng)未掛牌及私下交易房源,全市掛牌房源超過10萬套是大概率。
注意的是,近期掛牌銷售的豪宅二手房明顯增加。一方面,與上面講的“降薪潮”有關系。另一方面,“樓市預期”進一步減弱。據(jù)悉,某豪宅片區(qū)2021年只有300多套在售,現(xiàn)在增至500多套。
三是,深圳的人口第一次減少。深圳是全國人口最年輕的城市之一,2021年常住戶籍人口(556.39萬人)出生率15.09‰,死亡率1.16‰,僅這部分人口的自然增長就有8.58萬人。這么能生的情況下,人口依然減少,只能說明一個問題,那就是人口遷入減少、遷出增加。
四是,深圳放開了擺地攤兒。從今年9月1日開始,深圳恢復了路邊擺攤。聯(lián)想到近期高達20%的年輕人失業(yè)率,這也說明了一點,即城市形象與年輕人就業(yè)和吃飯,孰輕孰重,一目了然。
這幾件事情結(jié)合在一起,想表達什么呢?
首先,最愛加杠桿的人群退潮
深圳樓市,過去的非理性繁榮,大概率是建立在杠桿之上的。加杠桿的主力,一類是高凈值人群基于“資產(chǎn)配置”的加杠桿購房,主要是私營企業(yè)主,金融、地產(chǎn)、創(chuàng)投領域的金領們,以及體制內(nèi)的人;另一類是基于“財富效應”的加杠桿行為,主要是敢于在場外融資的各類投資客。加杠桿帶來漲價預期,剛需和換房者被裹挾著進場,形成全民加杠桿買房的盛況。
現(xiàn)在,最愛加杠桿的人群開始退場。一方面是高凈值人群減配地產(chǎn),另一方面是創(chuàng)造較高收入的行業(yè),金融、地產(chǎn)、機關事業(yè)單位等,或行業(yè)受到整頓,或大幅度降薪,也無法再加杠桿了。那些沒辦法在深圳加杠桿買房的,要么在惠州加杠桿買了,要么在老家加杠桿買了。
其次,樓市后續(xù)需求的接續(xù)能力較弱
相比北上廣,深圳是一個創(chuàng)業(yè)型的年輕城市,人口結(jié)構(gòu)有3個顯著的特征;一是創(chuàng)業(yè)型的氛圍下,誕生了一批富豪;二是中產(chǎn)力量相對弱小。主要是因為政府、國企事業(yè)單位和高校規(guī)模小(高校近年來才有起色),這些機構(gòu)主要創(chuàng)造中產(chǎn);三是絕大部分人口(超過千萬)是打工人。
也就是,腰部力量不足,或者說是啞鈴型與金字塔型疊加的人口結(jié)構(gòu)!
它導致的結(jié)果就是,當樓市上升時,“創(chuàng)業(yè)+年輕”的氛圍下,需求很容易爆棚。但福兮禍所依、福兮禍所伏,當樓市下行時(比如現(xiàn)在),一旦非理性需求褪去,由于有一定支付能力的中產(chǎn)力量不足(腰不行),剛需和改善型無法起到“支撐力”的作用,托不住下墜的樓市。
今年截至5月中旬,深圳共推出40個新盤項目、14951套住宅,但整體去化不到3.5成。有的開盤一個月過去了,去化不足一成。唯一一個“日光盤”,龍崗布吉的信義荔景御園,最主要原因是便宜。復式戶型90多平,帶贈送達120多平,折合單價四萬/平,周邊小區(qū)在5-6萬/平。新房項目仍以促銷為主,去化周期只有15個月的情況下,去化這么難,可見需求之疲弱。
這就是為什么,與北上廣相比,樓市上漲的時候,深圳漲比較快。下跌的時候,深圳跌得也更明顯!在過去周期性波動的邏輯下,即便量價明顯下跌,所有人都會相信,還會漲回來。但現(xiàn)在,支撐這種邏輯的因素,都不在了。比如,加杠桿,學校(教育均等化了),人口,產(chǎn)業(yè)基礎(深圳產(chǎn)業(yè)基礎之一就是“金融+地產(chǎn)”),房價預期,以及房子“供不應求”的執(zhí)念。
說到“供不應求”的執(zhí)念,就要談供給側(cè)改革!
我2007年到深圳工作,進入地產(chǎn)研究領域。那時分析深圳房價上漲原因,保準會提到“供不應求”。2008年以后,各種文件都會提到“四個難以為繼”(其中之一就是土地資源難以為繼)。
那時,任何一個深圳人,不管是干房地產(chǎn)的,搞實業(yè)的,政府人員,還是居民,如果講到“深圳缺地,深圳缺房”,都深信不疑。但現(xiàn)在,就住房來說,深圳既不缺地,也不缺房。
這主要歸功于深圳近年來的供給側(cè)改革!一是調(diào)減商辦用地,轉(zhuǎn)為住宅用地;二是將住宅用地占建設用地比重,從過去的15%左右提升至25%;三是住宅供應中大規(guī)模增加公共住房??紤]到各大中心區(qū)高達40%左右的商辦空置率,以及產(chǎn)業(yè)外遷,以后深圳更不缺住宅用地。
去年以來,深圳二手房、新房成交不好,很大原因與公共住房分流需求有關。近期人才房、安居房大規(guī)模上市,供給側(cè)改革效果顯著。筆者認為,供給側(cè)改革是個好事情,但應該在樓市爬坡期順勢推出,以對沖需求、給樓市降溫。不能在樓市爬到頂端了,突然大規(guī)模放量供應。
就好比,盡管水還在沸騰,但釜底的薪已被抽走了,這時又來了一瓢冷水!當下深圳的供給側(cè)改革,盡管推進的非常不容易,但事實上來講,該來的時候沒來,該慢慢來的時候,卻很用力地來了。
深圳人口減少,這是個大事情!
因為,北京、上海都在有意識地控制人口,人口減少在意料之中。深圳則一直保留著改革開放以來“包容性”的城市底蘊,而占存量住房52%的城中村,極大地降低了生活成本;生產(chǎn)生活服務業(yè)比較繁榮,也能提供大量的工作崗位。因此,外來人口到深圳,安定下來,不是問題。
深圳人口減少,與疫情有關,但外向型經(jīng)濟受挫、線下服務業(yè)復蘇慢、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等導致就業(yè)機會下降等,才是主要原因。同時,內(nèi)地省份“搶人”不遺余力,特別是深圳外來人口最多的省份——湖南,積極推進“強省會”建設,省會長沙已成為2022年人口凈流入最多的城市。
深圳的核心競爭力,溯源來看,就在于大規(guī)模的城中村和打工人,創(chuàng)造出低成本的外向型經(jīng)濟優(yōu)勢,由此逐步向微笑曲線的兩端延伸,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。而在“科技創(chuàng)新+內(nèi)需消費驅(qū)動”的新發(fā)展格局下,確保人口規(guī)模、吸引優(yōu)秀人才、降低運營成本,才是深圳轉(zhuǎn)型升級的關鍵。
從這個角度講,深圳大規(guī)模建設公共住房是非常必要的,放開擺地攤也是必要的。目的就是讓上千萬的外來人口,能在深圳體面地扎根下來,逐步夯實中產(chǎn)階層,讓腰部力量強健起來,樓市才有可持續(xù)發(fā)展的基礎,也就是“內(nèi)生動力”。這樣,不斷下墜的樓市就有了支撐。
當然,這個過程中,前期過快上漲,泡沫化嚴重的商品房市場,會有一個不斷下降的過程,關鍵是能否有強有力的對沖勢力,讓這種下滑平緩一些。深圳對土地財政的依賴度較小,也有較強的城市治理水平,能夠容忍一定程度的下跌,也能在涅槃重生中迎來房地產(chǎn)的新模式。
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