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沙井迎來多盤供應(yīng),住宅新盤怎么挑? 全球今熱點

近期,王心凌的一首甜歌,直接讓沙井某盤沖上熱搜!

除了請明星獻唱宣傳,其實近來沙井各大新盤多多少少都在內(nèi)卷造勢入市。

俗話說背靠大樹好乘涼,沙井在過去一直是“躺贏”的存在,擁有“大前?!?會展新城+海洋新城+冰雪文旅城的多重利好加持。


(相關(guān)資料圖)

所以之前片區(qū)的新盤,基本都是入市即熱銷,甚至還出現(xiàn)如萬豐海岸城、中熙瓏灣、嘉富新禧寶禧等多個“日光盤”。

今年沙井各大新盤迫不及待營銷,甚至競爭激烈,屬實是因為供應(yīng)太夸張了!

據(jù)不完全統(tǒng)計,沙井今年預(yù)計超1.2萬套房入市,如此龐大的供應(yīng),讓剛需的朋友都懵圈了……

問題來了,新盤的優(yōu)劣勢都有哪些?剛需該怎么選擇?片區(qū)的紅利是否已被透支?

近日,菲菲樓市踩盤團,就暴走了會展灣、新橋、老沙井中心區(qū)等熱門樓盤,給大家梳理了2023年沙井買房選房邏輯!

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一、會展新城

會展新城,作為深圳第四大填海區(qū),擁有著高定位高規(guī)劃的發(fā)展預(yù)期。

今年片區(qū)的人才房—華發(fā)·新城華苑率先入市,就賺足了熱度。首批開盤5日共成交2312套,是至今深圳成交套數(shù)最多的人才房。

此外,同片區(qū)共享同等配套的還有不少商品住宅,像去年很火的中熙瓏灣上城(已售罄)、恒新御景園(在售),還有今年的會展灣雍境以及云海臻府。

云海臻府?

最新進展:主體出地面多層,樣板房已開放。限售均價4.61萬/㎡,建面約89-120㎡3-4房。

據(jù)了解,項目送簡裝,開盤認購準簽三個99折,即97折!

周邊配套:

交通:雙地鐵口物業(yè),距離12號線海上田園南A口約100米,距離20號線會展城站約700米。(參考地圖測量)

教育:周邊規(guī)劃有3所學(xué)校,其中包括2所九年一貫制學(xué)校。

商業(yè):項目自帶商業(yè),未來或?qū)⒁蕾嚾趧?chuàng)冰雪文旅城約10萬㎡商業(yè)和會展灣的相關(guān)商業(yè)配套。

會展灣雍境花園

最新進展:主體出地面多層,項目已入市。

戶型為66-110平2-4房,備案均價4.7萬送簡裝送中央空調(diào),開盤有99折優(yōu)惠。

就在云海臻府隔壁,但位置上更靠近海上田園南站,是妥妥的地鐵口物業(yè)。

云海臻府VS會展灣雍境花園

從價格來看,云海臻府的單價比會展灣雍境花園低;但會展灣雍境花園66平的起步戶型,上車門檻更低。

從小區(qū)品質(zhì)看,云海臻府得房率+綠化率都要高一點,但兩個樓盤的車位比都不足1:1,后期可能有車位緊張問題。

從地段配套看,兩盤就在隔壁,所享受的配套基本一致。而所在的會展新城作為填海地,優(yōu)劣勢就很明顯。

遠期看有相當好的配套以及概念,片區(qū)規(guī)劃有“三城一港”國際會展城、海洋新城、海上田園城和綜合港區(qū),但需要較長時間落地。

現(xiàn)階段居住氛圍一般,缺乏大型配套,且位于航線下,部分地方還有飛機噪音影響。

二、新橋片區(qū)

該片區(qū)盛產(chǎn)網(wǎng)紅盤,從華強城、到萬豐海岸城,再到今年熱度居高不下的鴻榮源珈譽府。

鴻榮源珈譽府

最新進展:一期珈譽府已出地面數(shù)層,預(yù)計5.5萬,76-181㎡的3-5房。

周邊配套:

交通:與地鐵11號線塘尾站無縫對接,旁邊就是寶安大道。

教育:一期目前在深圳外國語寶安學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi),未來項目還將配建一所63班九年制學(xué)校和18班幼兒園。(以教育局當年官宣消息為準)

商業(yè):自帶鴻榮源奧萊項目的奧萊30萬㎡商業(yè),臨近還有萬豐海岸城的海岸城14萬㎡商業(yè)(建設(shè)中)。

萬豐海岸城瀚府

最新進展:沙井超級熱盤,5.75萬/㎡均價,建面約118-188㎡。

周邊配套:

交通:距離11號線馬安山站約800米,步行時間約10分鐘。

教育:旁邊就是深圳外國語學(xué)校(集團)寶安學(xué)校。(以教育局當年官宣消息為準)

商業(yè):項目南面是鴻榮源舊改項目,未來兩者的商業(yè)或形成沙井最大商圈。

萬豐海岸城瀚府VS鴻榮源珈譽府

從價格看,此次萬豐海岸城瀚府以100平以上的戶型供應(yīng)為主,上車門檻比76平起步的鴻榮源珈譽府總價高,而且珈譽府預(yù)估均價不會超過海岸城。

從配套看,兩個盤均為百萬舊改大盤,分別自帶約30萬㎡奧特萊斯商業(yè)和約14萬㎡海岸城商業(yè),未來家門口都能享受一站式購物、休閑、娛樂服務(wù)。

從居住環(huán)境看,鴻榮源珈譽府馬路對面為華強城花園,雖然整體人氣高點,未來商業(yè)是強項,軌道交通還可。

但巨無霸鴻榮源一座城規(guī)劃,目前都未落成?,F(xiàn)階段只有一塊塊的舊改工地,區(qū)域面貌短期改善不了,沙塵噪音較多。而海岸城瀚府目前周邊多老舊工廠,居住氛圍也一般。

三、老沙井中心區(qū)

拾悅城楠園

最新進展:出地面多層,吹風(fēng)價約5萬/㎡,建面約約87-95㎡3房、約100㎡4房,也有約144㎡的5房。

二期分為沁園、楠園兩個小區(qū)建設(shè),前者多是公租房、回遷房,后者以商品房為主。

周邊配套:

交通:距離11號線沙井站同樣約800米,離馬安山站約1.2公里。

教育:拾悅小學(xué)、壆崗小學(xué)、沙井中學(xué)等(以教育局當年官宣消息為準)

商業(yè):一期自帶底商,2公里范圍內(nèi)有京基百納廣場、西薈城購物廣場,沙井天虹等大型商超。

點評:超高層住宅,容積率會偏高些。但位于老沙井中心地段,剛需三寶都有,而且旁邊就是定崗湖濕地公園,相對環(huán)境不錯,但另一側(cè)則多是城中村。

四、總結(jié)

說實在的,在市場瘋狂的過去,沙井前些年已經(jīng)透支過一波紅利。

片區(qū)的二手房, 其實大部分的價格已經(jīng)回調(diào)到19年至20年左右了。但相對來說,新房對于二手還是存在一定的價差優(yōu)勢,起碼不用擔心站崗。

意向自住的,像在企鵝島工作的,或者住在西鄉(xiāng)的需要置換的,然后也沒有那么多錢能置換到前海去,那選擇沙井一些優(yōu)質(zhì)新房,花500萬左右的總價買個4房也不錯。但如果是在羅湖上班或者在東部上班,沒必跑到沙井。

意向增值的,沙井無論是規(guī)劃定位、人才引進等都是十分重視的。但短期內(nèi),沙井要么是空地要么是舊改,這個等待兌現(xiàn)價值的孤獨期注定是漫長的。如果考慮投資的,建議要考慮清楚這點。

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