近期，王心凌的一首甜歌，直接讓沙井某盤沖上熱搜！

除了請明星獻唱宣傳，其實近來沙井各大新盤多多少少都在內(nèi)卷造勢入市。

俗話說背靠大樹好乘涼，沙井在過去一直是“躺贏”的存在，擁有“大前?！?會展新城+海洋新城+冰雪文旅城的多重利好加持。

(相關(guān)資料圖)

所以之前片區(qū)的新盤，基本都是入市即熱銷，甚至還出現(xiàn)如萬豐海岸城、中熙瓏灣、嘉富新禧寶禧等多個“日光盤”。

但今年沙井各大新盤迫不及待營銷，甚至競爭激烈，屬實是因為供應(yīng)太夸張了！

據(jù)不完全統(tǒng)計，沙井今年預(yù)計超1.2萬套房入市，如此龐大的供應(yīng)，讓剛需的朋友都懵圈了……

問題來了，新盤的優(yōu)劣勢都有哪些？剛需該怎么選擇?片區(qū)的紅利是否已被透支？

近日，菲菲樓市踩盤團，就暴走了會展灣、新橋、老沙井中心區(qū)等熱門樓盤，給大家梳理了2023年沙井買房選房邏輯！

（獲取更多樓盤資料及樓盤折扣）

一、會展新城

會展新城，作為深圳第四大填海區(qū)，擁有著高定位高規(guī)劃的發(fā)展預(yù)期。

今年片區(qū)的人才房—華發(fā)·新城華苑率先入市，就賺足了熱度。首批開盤5日共成交2312套，是至今深圳成交套數(shù)最多的人才房。

此外，同片區(qū)共享同等配套的還有不少商品住宅，像去年很火的中熙瓏灣上城（已售罄）、恒新御景園（在售），還有今年的會展灣雍境以及云海臻府。

云海臻府?

最新進展：主體出地面多層，樣板房已開放。限售均價4.61萬/㎡，建面約89-120㎡3-4房。

據(jù)了解，項目送簡裝，開盤認購準簽三個99折，即97折！

周邊配套：

交通：雙地鐵口物業(yè)，距離12號線海上田園南A口約100米，距離20號線會展城站約700米。（參考地圖測量）

教育：周邊規(guī)劃有3所學(xué)校，其中包括2所九年一貫制學(xué)校。

商業(yè)：項目自帶商業(yè)，未來或?qū)⒁蕾嚾趧?chuàng)冰雪文旅城約10萬㎡商業(yè)和會展灣的相關(guān)商業(yè)配套。

會展灣雍境花園

最新進展：主體出地面多層，項目已入市。

戶型為66-110平2-4房，備案均價4.7萬送簡裝送中央空調(diào)，開盤有99折優(yōu)惠。

就在云海臻府隔壁，但位置上更靠近海上田園南站，是妥妥的地鐵口物業(yè)。

云海臻府VS會展灣雍境花園

從價格來看，云海臻府的單價比會展灣雍境花園低；但會展灣雍境花園66平的起步戶型，上車門檻更低。

從小區(qū)品質(zhì)看，云海臻府得房率+綠化率都要高一點，但兩個樓盤的車位比都不足1：1，后期可能有車位緊張問題。

從地段配套看，兩盤就在隔壁，所享受的配套基本一致。而所在的會展新城作為填海地，優(yōu)劣勢就很明顯。

遠期看有相當好的配套以及概念，片區(qū)規(guī)劃有“三城一港”國際會展城、海洋新城、海上田園城和綜合港區(qū)，但需要較長時間落地。

現(xiàn)階段居住氛圍一般，缺乏大型配套，且位于航線下，部分地方還有飛機噪音影響。

二、新橋片區(qū)

該片區(qū)盛產(chǎn)網(wǎng)紅盤，從華強城、到萬豐海岸城，再到今年熱度居高不下的鴻榮源珈譽府。

鴻榮源珈譽府

最新進展：一期珈譽府已出地面數(shù)層，預(yù)計5.5萬，76-181㎡的3-5房。

周邊配套：

交通：與地鐵11號線塘尾站無縫對接，旁邊就是寶安大道。

教育：一期目前在深圳外國語寶安學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)，未來項目還將配建一所63班九年制學(xué)校和18班幼兒園。（以教育局當年官宣消息為準）

商業(yè)：自帶鴻榮源奧萊項目的奧萊30萬㎡商業(yè)，臨近還有萬豐海岸城的海岸城14萬㎡商業(yè)(建設(shè)中)。

萬豐海岸城瀚府

最新進展：沙井超級熱盤，5.75萬/㎡均價，建面約118-188㎡。

周邊配套：

交通：距離11號線馬安山站約800米，步行時間約10分鐘。

教育：旁邊就是深圳外國語學(xué)校（集團）寶安學(xué)校。（以教育局當年官宣消息為準）

商業(yè)：項目南面是鴻榮源舊改項目，未來兩者的商業(yè)或形成沙井最大商圈。

萬豐海岸城瀚府VS鴻榮源珈譽府

從價格看，此次萬豐海岸城瀚府以100平以上的戶型供應(yīng)為主，上車門檻比76平起步的鴻榮源珈譽府總價高，而且珈譽府預(yù)估均價不會超過海岸城。

從配套看，兩個盤均為百萬舊改大盤，分別自帶約30萬㎡奧特萊斯商業(yè)和約14萬㎡海岸城商業(yè)，未來家門口都能享受一站式購物、休閑、娛樂服務(wù)。

從居住環(huán)境看，鴻榮源珈譽府馬路對面為華強城花園，雖然整體人氣高點，未來商業(yè)是強項，軌道交通還可。

但巨無霸鴻榮源一座城規(guī)劃，目前都未落成?，F(xiàn)階段只有一塊塊的舊改工地，區(qū)域面貌短期改善不了，沙塵噪音較多。而海岸城瀚府目前周邊多老舊工廠，居住氛圍也一般。

三、老沙井中心區(qū)

拾悅城楠園

最新進展：出地面多層，吹風(fēng)價約5萬/㎡，建面約約87-95㎡3房、約100㎡4房，也有約144㎡的5房。

二期分為沁園、楠園兩個小區(qū)建設(shè)，前者多是公租房、回遷房，后者以商品房為主。

周邊配套：

交通：距離11號線沙井站同樣約800米，離馬安山站約1.2公里。

教育：拾悅小學(xué)、壆崗小學(xué)、沙井中學(xué)等（以教育局當年官宣消息為準）

商業(yè)：一期自帶底商，2公里范圍內(nèi)有京基百納廣場、西薈城購物廣場，沙井天虹等大型商超。

點評：超高層住宅，容積率會偏高些。但位于老沙井中心地段，剛需三寶都有，而且旁邊就是定崗湖濕地公園，相對環(huán)境不錯，但另一側(cè)則多是城中村。

四、總結(jié)

說實在的，在市場瘋狂的過去，沙井前些年已經(jīng)透支過一波紅利。

片區(qū)的二手房， 其實大部分的價格已經(jīng)回調(diào)到19年至20年左右了。但相對來說，新房對于二手還是存在一定的價差優(yōu)勢，起碼不用擔心站崗。

意向自住的，像在企鵝島工作的，或者住在西鄉(xiāng)的需要置換的，然后也沒有那么多錢能置換到前海去，那選擇沙井一些優(yōu)質(zhì)新房，花500萬左右的總價買個4房也不錯。但如果是在羅湖上班或者在東部上班，沒必跑到沙井。

意向增值的，沙井無論是規(guī)劃定位、人才引進等都是十分重視的。但短期內(nèi)，沙井要么是空地要么是舊改，這個等待兌現(xiàn)價值的孤獨期注定是漫長的。如果考慮投資的，建議要考慮清楚這點。

（獲取更多樓盤資料及樓盤折扣）