近期，王心凌的一首甜歌，直接讓沙井某盤(pán)沖上熱搜！

除了請(qǐng)明星獻(xiàn)唱宣傳，其實(shí)近來(lái)沙井各大新盤(pán)多多少少都在內(nèi)卷造勢(shì)入市。

俗話說(shuō)背靠大樹(shù)好乘涼，沙井在過(guò)去一直是“躺贏”的存在，擁有“大前海”+會(huì)展新城+海洋新城+冰雪文旅城的多重利好加持。

(相關(guān)資料圖)

所以之前片區(qū)的新盤(pán)，基本都是入市即熱銷，甚至還出現(xiàn)如萬(wàn)豐海岸城、中熙瓏灣、嘉富新禧寶禧等多個(gè)“日光盤(pán)”。

但今年沙井各大新盤(pán)迫不及待營(yíng)銷，甚至競(jìng)爭(zhēng)激烈，屬實(shí)是因?yàn)楣?yīng)太夸張了！

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，沙井今年預(yù)計(jì)超1.2萬(wàn)套房入市，如此龐大的供應(yīng)，讓剛需的朋友都懵圈了……

問(wèn)題來(lái)了，新盤(pán)的優(yōu)劣勢(shì)都有哪些？剛需該怎么選擇?片區(qū)的紅利是否已被透支？

近日，菲菲樓市踩盤(pán)團(tuán)，就暴走了會(huì)展灣、新橋、老沙井中心區(qū)等熱門(mén)樓盤(pán)，給大家梳理了2023年沙井買房選房邏輯！

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一、會(huì)展新城

會(huì)展新城，作為深圳第四大填海區(qū)，擁有著高定位高規(guī)劃的發(fā)展預(yù)期。

今年片區(qū)的人才房—華發(fā)·新城華苑率先入市，就賺足了熱度。首批開(kāi)盤(pán)5日共成交2312套，是至今深圳成交套數(shù)最多的人才房。

此外，同片區(qū)共享同等配套的還有不少商品住宅，像去年很火的中熙瓏灣上城（已售罄）、恒新御景園（在售），還有今年的會(huì)展灣雍境以及云海臻府。

云海臻府?

最新進(jìn)展：主體出地面多層，樣板房已開(kāi)放。限售均價(jià)4.61萬(wàn)/㎡，建面約89-120㎡3-4房。

據(jù)了解，項(xiàng)目送簡(jiǎn)裝，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)準(zhǔn)簽三個(gè)99折，即97折！

周邊配套：

交通：雙地鐵口物業(yè)，距離12號(hào)線海上田園南A口約100米，距離20號(hào)線會(huì)展城站約700米。（參考地圖測(cè)量）

教育：周邊規(guī)劃有3所學(xué)校，其中包括2所九年一貫制學(xué)校。

商業(yè)：項(xiàng)目自帶商業(yè)，未來(lái)或?qū)⒁蕾嚾趧?chuàng)冰雪文旅城約10萬(wàn)㎡商業(yè)和會(huì)展灣的相關(guān)商業(yè)配套。

會(huì)展灣雍境花園

最新進(jìn)展：主體出地面多層，項(xiàng)目已入市。

戶型為66-110平2-4房，備案均價(jià)4.7萬(wàn)送簡(jiǎn)裝送中央空調(diào)，開(kāi)盤(pán)有99折優(yōu)惠。

就在云海臻府隔壁，但位置上更靠近海上田園南站，是妥妥的地鐵口物業(yè)。

云海臻府VS會(huì)展灣雍境花園

從價(jià)格來(lái)看，云海臻府的單價(jià)比會(huì)展灣雍境花園低；但會(huì)展灣雍境花園66平的起步戶型，上車門(mén)檻更低。

從小區(qū)品質(zhì)看，云海臻府得房率+綠化率都要高一點(diǎn)，但兩個(gè)樓盤(pán)的車位比都不足1：1，后期可能有車位緊張問(wèn)題。

從地段配套看，兩盤(pán)就在隔壁，所享受的配套基本一致。而所在的會(huì)展新城作為填海地，優(yōu)劣勢(shì)就很明顯。

遠(yuǎn)期看有相當(dāng)好的配套以及概念，片區(qū)規(guī)劃有“三城一港”國(guó)際會(huì)展城、海洋新城、海上田園城和綜合港區(qū)，但需要較長(zhǎng)時(shí)間落地。

現(xiàn)階段居住氛圍一般，缺乏大型配套，且位于航線下，部分地方還有飛機(jī)噪音影響。

二、新橋片區(qū)

該片區(qū)盛產(chǎn)網(wǎng)紅盤(pán)，從華強(qiáng)城、到萬(wàn)豐海岸城，再到今年熱度居高不下的鴻榮源珈譽(yù)府。

鴻榮源珈譽(yù)府

最新進(jìn)展：一期珈譽(yù)府已出地面數(shù)層，預(yù)計(jì)5.5萬(wàn)，76-181㎡的3-5房。

周邊配套：

交通：與地鐵11號(hào)線塘尾站無(wú)縫對(duì)接，旁邊就是寶安大道。

教育：一期目前在深圳外國(guó)語(yǔ)寶安學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)，未來(lái)項(xiàng)目還將配建一所63班九年制學(xué)校和18班幼兒園。（以教育局當(dāng)年官宣消息為準(zhǔn)）

商業(yè)：自帶鴻榮源奧萊項(xiàng)目的奧萊30萬(wàn)㎡商業(yè)，臨近還有萬(wàn)豐海岸城的海岸城14萬(wàn)㎡商業(yè)(建設(shè)中)。

萬(wàn)豐海岸城瀚府

最新進(jìn)展：沙井超級(jí)熱盤(pán)，5.75萬(wàn)/㎡均價(jià)，建面約118-188㎡。

周邊配套：

交通：距離11號(hào)線馬安山站約800米，步行時(shí)間約10分鐘。

教育：旁邊就是深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（集團(tuán)）寶安學(xué)校。（以教育局當(dāng)年官宣消息為準(zhǔn)）

商業(yè)：項(xiàng)目南面是鴻榮源舊改項(xiàng)目，未來(lái)兩者的商業(yè)或形成沙井最大商圈。

萬(wàn)豐海岸城瀚府VS鴻榮源珈譽(yù)府

從價(jià)格看，此次萬(wàn)豐海岸城瀚府以100平以上的戶型供應(yīng)為主，上車門(mén)檻比76平起步的鴻榮源珈譽(yù)府總價(jià)高，而且珈譽(yù)府預(yù)估均價(jià)不會(huì)超過(guò)海岸城。

從配套看，兩個(gè)盤(pán)均為百萬(wàn)舊改大盤(pán)，分別自帶約30萬(wàn)㎡奧特萊斯商業(yè)和約14萬(wàn)㎡海岸城商業(yè)，未來(lái)家門(mén)口都能享受一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)服務(wù)。

從居住環(huán)境看，鴻榮源珈譽(yù)府馬路對(duì)面為華強(qiáng)城花園，雖然整體人氣高點(diǎn)，未來(lái)商業(yè)是強(qiáng)項(xiàng)，軌道交通還可。

但巨無(wú)霸鴻榮源一座城規(guī)劃，目前都未落成?，F(xiàn)階段只有一塊塊的舊改工地，區(qū)域面貌短期改善不了，沙塵噪音較多。而海岸城瀚府目前周邊多老舊工廠，居住氛圍也一般。

三、老沙井中心區(qū)

拾悅城楠園

最新進(jìn)展：出地面多層，吹風(fēng)價(jià)約5萬(wàn)/㎡，建面約約87-95㎡3房、約100㎡4房，也有約144㎡的5房。

二期分為沁園、楠園兩個(gè)小區(qū)建設(shè)，前者多是公租房、回遷房，后者以商品房為主。

周邊配套：

交通：距離11號(hào)線沙井站同樣約800米，離馬安山站約1.2公里。

教育：拾悅小學(xué)、壆崗小學(xué)、沙井中學(xué)等（以教育局當(dāng)年官宣消息為準(zhǔn)）

商業(yè)：一期自帶底商，2公里范圍內(nèi)有京基百納廣場(chǎng)、西薈城購(gòu)物廣場(chǎng)，沙井天虹等大型商超。

點(diǎn)評(píng)：超高層住宅，容積率會(huì)偏高些。但位于老沙井中心地段，剛需三寶都有，而且旁邊就是定崗湖濕地公園，相對(duì)環(huán)境不錯(cuò)，但另一側(cè)則多是城中村。

四、總結(jié)

說(shuō)實(shí)在的，在市場(chǎng)瘋狂的過(guò)去，沙井前些年已經(jīng)透支過(guò)一波紅利。

片區(qū)的二手房， 其實(shí)大部分的價(jià)格已經(jīng)回調(diào)到19年至20年左右了。但相對(duì)來(lái)說(shuō)，新房對(duì)于二手還是存在一定的價(jià)差優(yōu)勢(shì)，起碼不用擔(dān)心站崗。

意向自住的，像在企鵝島工作的，或者住在西鄉(xiāng)的需要置換的，然后也沒(méi)有那么多錢(qián)能置換到前海去，那選擇沙井一些優(yōu)質(zhì)新房，花500萬(wàn)左右的總價(jià)買個(gè)4房也不錯(cuò)。但如果是在羅湖上班或者在東部上班，沒(méi)必跑到沙井。

意向增值的，沙井無(wú)論是規(guī)劃定位、人才引進(jìn)等都是十分重視的。但短期內(nèi)，沙井要么是空地要么是舊改，這個(gè)等待兌現(xiàn)價(jià)值的孤獨(dú)期注定是漫長(zhǎng)的。如果考慮投資的，建議要考慮清楚這點(diǎn)。

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