文/謝逸楓

5月16日，一組全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，盡管前4月全國商品住宅房價同比上漲11.1%，創(chuàng)2020年以來同期歷史最高漲幅。由于投資、供應(yīng)下降、需求萎縮，全國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，呈現(xiàn)恢復(fù)放緩趨勢。

筆者認為，總體評價當前房地產(chǎn)市場看，目前全國房地產(chǎn)處于調(diào)整期，短期內(nèi)市場供需修復(fù)需要半年以上。而需求、信心的恢復(fù)階段，房地產(chǎn)企穩(wěn)的基礎(chǔ)、條件不牢固。因此，未來政策需加大刺激力度。

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當三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制正式放松及金融16條措施、三支利箭全面落實，供需政策全面加大刺激范圍、力度時，房地產(chǎn)政策方能顯效。預(yù)計房地產(chǎn)供需關(guān)系、市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，市場就會逐漸的復(fù)蘇回暖、企穩(wěn)。

如何評價房地產(chǎn)市場表現(xiàn)？如何研判下一階段的走勢？對此，統(tǒng)計部門的官方代表說:“今年以來，房地產(chǎn)市場需求較快釋放，商品房銷售有所恢復(fù)，住宅銷售價格環(huán)比出現(xiàn)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況有所改善”。

盡管市場需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，仍需要繼續(xù)努力。隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，市場有望逐步企穩(wěn)。

5月16日，一組國家統(tǒng)計部門的2023年前4月全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)投資額、施工面積、新開工面積、土地購置面積、土地購置金額五項供應(yīng)端指標，呈現(xiàn)跌幅擴大、持續(xù)下降、供應(yīng)惡化趨勢。

竣工面積、銷售金額、商品住宅房價漲幅三項指標增幅擴大。房企到位資金收窄至下降6.4%、銷售面積收窄至微跌跌0.4%、庫存增長15.7%，三項指標持續(xù)下降，說明房地產(chǎn)處于調(diào)整期，市場修復(fù)緩慢。

總體看，市場供應(yīng)端的下降擴大趨勢，房企的投資壓縮非常明顯。施工面積、新開工面積、購置土地面積的萎縮，持續(xù)負增長，說明資金輸血不足，加上融資傳導(dǎo)堵塞，債務(wù)集中到期讓房企口袋缺錢。

需求端的復(fù)蘇不穩(wěn)定，盡管房企到位指金增月改善，資金鏈依然處于緊張的趨勢沒有改變。由于集中保交房、集中債務(wù)還款，銷售回款無法傳導(dǎo)到投資端，房企沒有剩余過多的資金去擴大投資。

第一是投資額。前4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比連續(xù)一年零1個月（13個月）下降，同比單月連續(xù)下降1年8個月（20個月），跌幅較前3月擴大0.4%，呈現(xiàn)惡化趨勢，需要警惕。預(yù)計年內(nèi)轉(zhuǎn)正。

前四月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%。其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。辦公樓投資1392億元，同比下降9.2%。商業(yè)營業(yè)用房投資2587億元，同比下降17.4%。

前4月同比下降6.2%，降幅較前3月擴大0.4%，較前2月擴大0.5%，且連續(xù)4個月下跌。4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.3%，較1-3月跌幅擴大1.4%，單月規(guī)模不足萬億，比2022年月度投資平均值低21%。

開發(fā)投資額總體看，呈現(xiàn)持續(xù)走弱的趨勢不變。歸根結(jié)底是受到施工、新開工面積持續(xù)低迷的拖累，房企擴張、生產(chǎn)、開工意愿不強。銷售回暖之下更多資金用于保交樓與清債務(wù)，土地購置面積、土地購置金額大幅下滑。

單月看，連續(xù)2個月下降。3月投資額同比下降7.2%、4月投資額同比下降7.3%，說明房地產(chǎn)開發(fā)投資額的單月走勢波動相對明顯。盡管銷售端持續(xù)向好，由于市場預(yù)期不穩(wěn)，房企投資信心偏弱，短期內(nèi)難有明顯改善。

按照物業(yè)投資分類上看，住宅投資跌幅較上月擴大0.8%，占總投資比重提升0.1%至76.2%，是導(dǎo)致全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額跌幅擴大的主要因素。辦公樓投資較上月有所改善，跌幅收窄2.3%。

按照物業(yè)投資地區(qū)來看，各地區(qū)投資同比繼續(xù)減少，西部地區(qū)跌幅最大。房企投資重點依然集中在東部地區(qū)，占總投資比重為59.3%，較上月提升0.7%，投資持續(xù)改善，跌幅收窄1.3%，中西東北地區(qū)同比跌幅較上月擴大。

第二是供應(yīng)端。前4月全國商品房施工面積與新開工面積跌幅擴大，竣工面積連續(xù)2個月漲幅擴大，表明房企集中精力保交樓。而施工面積、新開工面積跌幅擴大，主要是銷售端、資金端沒有完全復(fù)蘇。

前4月全國房企房屋施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%（一季度同比下降5.2%）。其中，住宅施工面積542968萬平方米，下降5.9%（一季度同比下降5.4%），跌幅分別擴大0.4%、0.5%。

前4月全國房企房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%（一季度同比下降19.2%）。其中，住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%（一季度同比下降17.8%），跌幅分別擴大2.0%、2.8%。

新開工面積依舊未有起色，表現(xiàn)持續(xù)低迷、萎靡，連續(xù)兩個月降幅擴大。前4月降幅較上月擴大2%，降幅回到2021年一季度。4月新開工面積7099萬平方米，創(chuàng)下2015年以來新低，與2022年月均開工量相比下跌35%。

前4月房企房屋竣工面積23678萬平方米，增長18.8%（一季度同比增長14.7%）。其中，住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%（一季度同比增長16.8%），增幅分別擴大4.1%、2.4%。

前4月商竣工面積持續(xù)保持高增長，累計增速回到2021年四季度。竣工累計增速較1-3月提升4.1%，增幅大幅收窄。4月竣工面積4256萬平方米，環(huán)比降31%，同比依舊保持高位增長，達41.8%。

總體看，供應(yīng)端持續(xù)低迷、惡化。現(xiàn)在房企當務(wù)之急依然是保交樓，房屋竣工面積同比漲幅持續(xù)擴大就是最好的說明。房企資金承壓、土地成交面積下降導(dǎo)致施工、新開工意愿不高。

房地產(chǎn)市場目前還未完全的銷售回暖、投資意愿恢復(fù)緩慢、資金面良好的正向循環(huán)沒有形成。預(yù)計房企資金端短期內(nèi)難以傳導(dǎo)至投資端、供應(yīng)端，商品房施工面積、新開工面積的持續(xù)下降，就是證明。

第三是供應(yīng)端。前4月全國房企土地購置面積、土地購置費用跌幅擴大。前4月比一季度全國房企土地購置面積同比下降40.9%的跌幅還大，說明房企拿地意愿非常弱，投資信心未見明顯恢復(fù)，政策端傳遞到投資端需要一定的時間。

全國房企土地購置面積累計同比下降2年2個月（26個月），同比單月連續(xù)下降2年4個月（28個月），預(yù)計年內(nèi)難轉(zhuǎn)正。拿地的房企，普遍是央企和國企，至少民企方面拿地的積極性是不高的。

第四是需求端。前4月全國商品房銷售面積同比下降0.4%（一季度同比下降1.8%）、銷售金額同比增長8.8%（一季度同比增長4.1%）。預(yù)計商品房銷售面積同比年內(nèi)轉(zhuǎn)正，全年先冷后熱、先抑后揚。

前4月全國商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，較2022年全年、2023年1-3月降幅收窄26.3%和1.4%。其中住宅銷售面積增長2.7%（一季度同比增長1.1%），增幅擴大，連續(xù)2個月增長。

商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%，增速比1-3月加快4.7%，連續(xù)2月增長。隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，以及前期疫情積累的需求釋放。市場總體看，與去年同期相比依然處在邊際修復(fù)、復(fù)蘇的過程。

今年1-2月、1-3月的商品房銷售面積增速分別為-3.6%、-1.8%。1-4月的增速收窄至-0.4%，呈現(xiàn)出持續(xù)改善的趨勢。商品房銷售額已率先回正。今年1-2月、1-3月、1-4月的全國商品房銷售額的增速分別為-0.1%、4.1%和8.8%，持續(xù)向上。

單月看，4月商品房銷售面積、銷售金額分別達到7690萬平方米、9205億元，同比增長5.5%和28%，但是環(huán)比分別下降48%和39%。4月住宅銷售面積、金額為6715萬平方米、8373億元，同比增長8.1%和30.1%，環(huán)比下跌48%和38%。

4月銷售面積7690萬平，同比增長5.5%，增速較上月提升了5.3%。而銷售金額9205億元，同比增長28.0%，增速較上月提升了19.2%。主要是核心城市銷售持續(xù)復(fù)蘇，受到去年低基數(shù)的影響。

按照前4月、單月的銷售面積與銷售金額絕對值看，依然處于歷史低位。2023年4月單月銷售面積低于2015-2021年同期水平，銷售金額低于2017-2021年同期水平，4月銷售面積與銷售金額較2021年同期分別下降46.2%和39.6%。

4月單月數(shù)據(jù)來看，表現(xiàn)出當前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇動能衰退、乏力，需求不足的現(xiàn)象，區(qū)域性的點狀回暖之下，區(qū)域、城市愈發(fā)分化嚴重。京津冀、長三角、大灣區(qū)等熱點市場銷售情況總體向好。

按照區(qū)域銷售面積來看，區(qū)域分化進一步加劇，其中東部地區(qū)銷售修復(fù)顯著。4月東、中、西部銷售面積同比增速分別為17.4%、-2.4%、-11.1%，其中東、中部地區(qū)較3月提升了10.2、8.1%，西部地區(qū)降幅較3月擴大了9.3%。

4月東、中、西部銷售均價同比增速分別為20.3%、9.7%、18.9%。在量價提升的帶動下，4月東部地區(qū)銷售金額同比增長41.2%，增速較3月提升了23.6%。中、西部4月銷售金額同比增速分別為7.1%、5.7%，較3月分別提升了16.7、1.8%。

大部分區(qū)域、城市未能延續(xù)2月、3月的“小陽春”行情，“銀四”、“五一”市場整體偏弱。說明前期積累的剛需、改善需求階段性釋放完畢。市場整體供求均迎來“拐點”，增長動能轉(zhuǎn)弱非常的明顯，市場熱度顯著回落。

必須警惕、防止商品房銷售變冷的情況，因為房地產(chǎn)市場銷售企穩(wěn)的基礎(chǔ)、條件不牢固。鑒于4月、五一、5月房地產(chǎn)市場走弱的現(xiàn)象，各地要重視繼續(xù)提振銷售端的指標，避免市場再陷低迷。

第五是庫存端。4月末，全國商品房待售面積6.4487億平方米（一季度末6.4770億平方米），較上月減少283萬平方米，同比增長15.7%（一季度末同比增長15.4%）。其中，住宅待售面積增長15.4%。

待售面積6.4487億平方米，其中住宅待售面積3.1429億平方米，減少412萬平方米，同比增長15.4%。辦公樓4721萬平方米，增加35萬平方米，同比增長23.7%。商業(yè)營業(yè)用房1.4103億平方米，增加41萬平方米，同比增長13.6%。

4月末全國商品住宅現(xiàn)房庫存去化周期為18個月。相比3月末19.2個月、2月末21.8個月水平有明顯改善。按照商品住宅的期房銷售周期為4個月。總體上，隨著后續(xù)房屋銷售市場的回暖，預(yù)計庫存去化周期已見頂，后續(xù)將掉頭向下。

全國商品住宅現(xiàn)房庫存面積為3.14億平方米，環(huán)比3.2億平方米的庫存有所下降。庫存規(guī)模大抵相當于2017年10月的水平。說明目前的庫存規(guī)模絕非歷史最高點，至少比2014年-2016年的高庫存規(guī)模差了一大截。

而辦公樓待售面積4721萬平方米（一季度4686萬平方米），增長23.7%，比3月擴大1.8%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.4103億平方米，增長13.6%。值得注意的是1月-4月全國現(xiàn)房銷售規(guī)模約0.4億平方米。

全國商品房待售面積在2015年創(chuàng)歷史最高，2016年開始逐漸下降，到2020年下降到4.9850億平方米。歷年數(shù)據(jù)顯示，2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。

2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米。2018年5.2414億平方米、2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米，2022年回到5億平方米以上。

第六是價格端。目前房價已經(jīng)走出了下跌的通道,開始步入上漲的區(qū)間。1月-4月全國商品房銷售均價為10562元/平方米（一季度10200元/平方米），同比漲幅為9.2%（一季度6.8%、前2月3.7%），漲幅擴大2.3%。

前4月全國商品房銷售均價10562元/平（一季度10200元/平方米），同比增長9.2%（一季度6.8%、前2月3.7%）。而前4月全國商品住宅均價為10562元/平方米，漲幅為11.1%（一季度6.3%、前2月4.1%）。

2023年1月-4月、1月-3月份我國新建商品住宅累計銷售額分別是36020億元、27647億元，銷售面積分別是32966萬平方米、26251萬平方米。用前4月的累計銷售額減掉前3月的累計銷售額，就是4月的銷售額。

得出4月商品房銷售額8373億元后，用同樣的方法，能算出4月商品房銷售面積6715萬平方米。這樣就可以簡單的算出，4月商品房平均銷售價格（8373億元/6715萬平方米）是12469元/平方米。

2023年4月全國新建住宅平均銷售價格比3月上漲18.7%到12469元/平方米。用同樣的方法，能算出3月份全國商品房住宅銷售平均價格是10505元/平方米，4月份的銷售均價比3月份銷售均價上漲了18.7%。

這是2018年以后第一次出現(xiàn)。2021年1月和2月，全國新建住宅平均銷售價格曾創(chuàng)出一個小高峰，比2020年12月上漲13.6%。此后，全國新建住宅平均銷售價格對前一個月的漲幅，從未超過10%。

4月70個大中城市的價格漲幅都遠沒達到18.7%，究竟是什么原因?qū)⑵骄鶅r推高到上漲18.7%？按照統(tǒng)計部門的解釋，4月商品住宅銷售均價升幅較大主要因為東部成交量大，占比高，而中西部占比下降，所以價格上漲較為明顯。

簡單的說白了，是區(qū)域、市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的因素。東部地區(qū)價格高的住宅銷售好，原因是銷售結(jié)構(gòu)的變化。這個方法測算的銷售均價的波動，體現(xiàn)了銷售結(jié)構(gòu)的變動，而不單純是房價的漲跌。

按國家統(tǒng)計局的解釋，銷售額指報告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價）。銷售面積指報告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建筑面積）。

當前房價回穩(wěn)的趨勢明顯。4月商品房銷售均價11970元/平，環(huán)比增長17.5%，同比增長21.4%。其中4月住宅銷售均價12469元/平，環(huán)比增長18.7%，同比增長20.9%，從絕對值來看，均處于歷史最高位。

2023年來全國房價已連續(xù)3個月上漲，且漲幅連續(xù)2個月擴大。房價漲幅相對較大，主要原因是地方放松限價、限簽政策、房企調(diào)整定價策略等有關(guān)，及市場區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的因素，即售價較高的核心城市、東部城市是成交主力。

第七是房企到位資金。前4月全國房企到位資金連續(xù)下降15個月，房企國內(nèi)貸款同比下降連續(xù)一年9個月（21個月），跌幅收窄至6.4%（一季度下跌9.0%、前2月下降15.2%），融資端加速修復(fù)，資金面逐漸改善。

前4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國內(nèi)貸款6144億元，下降10.0%。利用外資12億元，下降69.6%。自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預(yù)收款15925億元，增長4.0%。個人按揭貸款8222億元，增長2.5%。

前4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位各項資金來源中，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的53.5%，較上月提升1.4%。自籌資金占28.7%，國內(nèi)貸款占13.6%，占比均較上月降低，說明房企銷售回款的比例逐漸上升。

同比數(shù)據(jù)看，企業(yè)各項資金來源走勢分化，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款在銷售持續(xù)回暖基礎(chǔ)下，實現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)正。而國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金跌幅有所擴大，其中自籌資金跌幅擴大1.5%。

銷售端的改善，已經(jīng)通過首付款和按揭貸款等指標改善了房企資金面，但要真正傳導(dǎo)到房企投資拿地和工程建設(shè)，時滯過長，并且面臨著巨大大的壓力。如果不及時解決，否則容易影響后續(xù)新盤的供應(yīng)和房源的供給，導(dǎo)致供需不平衡。

目前在銷售回暖影響下，定金及預(yù)收款對房地產(chǎn)資金來源形成一定支撐。由于房企的融資端未有根本性、實質(zhì)性的改善，當前市場風險依然較大。因為二次債務(wù)違約、退市、逾期交房的風險依然存在。

盡管房企積極探尋債務(wù)全面解決方案，大多民營房企債務(wù)重組未有實質(zhì)性進展，多家民營上市房企面臨較大退市壓力。目前需要通過積極營銷強化自身造血能力，才能確保債務(wù)償付和可持續(xù)經(jīng)營。

第八是景氣端。國房景氣指數(shù)連續(xù)連16個月跌破100，但逐月小幅上升。2023年4月國房景氣指數(shù)為94.78。3月國房景氣指數(shù)為94.72。2月國房景氣指數(shù)為94.67。1月國房景氣指數(shù)為94.46。

2022年1月的國房景氣指數(shù)96.83、2月的國房景氣指數(shù)96.93、3月的國房景氣指數(shù)96.66、4月的國房景氣指數(shù)的95.89。5月的國房景氣指數(shù)95.59。6月的國房景氣指數(shù)95.4%。7月的國房景氣指數(shù)95.3%。

8月的國房景氣指數(shù)95.07，9月的國房景氣指數(shù)94.86，10月的國房景氣指數(shù)94.70，11月的國房景氣指數(shù)94.42。12月的國房景氣指數(shù)94.35，繼續(xù)刷新2016年初以來最低水平。

判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心的指標之一，國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)下跌，并且跌幅擴大的趨勢，意味著房地產(chǎn)市場沒有完全分復(fù)蘇回暖、企穩(wěn)，處于調(diào)整周期，并且拉長。