01 新房、二手房成交數(shù)據(jù)

2023年5月1日至23日，深圳市新房住宅共成交2125套，二手房住宅共成交2077套，月成交量見圖示。

(資料圖片僅供參考)

02 一線市場分析：新盤組團(tuán)入市，業(yè)主組團(tuán)維權(quán)

近期，深圳樓市的新房市場持續(xù)升溫，包括碧海越秀潮樾府、福海云上潤府、蛇口四海臻邸等在內(nèi)的九大新盤相繼取證入市，其中招商雍境、潤曜府、福田新天石廈銘苑3大盤剛剛迎來了開盤，預(yù)計本月深圳總共有15個新盤入市。

而伴隨著新房熱度的漸起，新盤業(yè)主們維權(quán)的呼聲也不小。月初，勤誠達(dá)業(yè)主訴求書被曝出，原本應(yīng)該在年底交房的正大城四期目前為停工狀態(tài)，停工時間近五個月；龍華匯德理花園業(yè)主更是從去年維權(quán)到現(xiàn)在，很多業(yè)主拒絕交樓；曾熱度很高、被瘋搶的萬科瑧山海同樣被曝出實(shí)用率低、物業(yè)費(fèi)貴、交樓品質(zhì)極低等問題……

由于新盤限價，除了央企、國企等大的開發(fā)商以外，其他開發(fā)商想要在盈利的同時保證質(zhì)量其實(shí)是很難的，未來新盤維權(quán)也只會多不會少。

03 賣房內(nèi)卷！掛盤才一年多，首付快跌沒了

二手房方面，兩年來持續(xù)低迷的成交，讓市場積壓了大量的二手房無法消化，很多房掛盤近2年依舊未能成功售出，價格卻隨著市場不斷下調(diào)，甚至有些盤已幾近跌至3年前的價格，相比初始報價，首付都快跌沒了，卻仍難以成交。

陽光海濱花園，133平4房，2021年年底就開始對外掛盤，起初報價在2900萬左右。不過，當(dāng)時市場已經(jīng)深受指導(dǎo)價影響，成交量腰斬，成交價持續(xù)下滑，陽光海濱花園的業(yè)主也跟隨市場成交不斷下調(diào)價格，報價一度跌至2600萬可賣。持續(xù)一年多的掛盤賣房，期間也有很多人看房，但最終下定的卻沒有一人，業(yè)主也賣疲了，于是在今年年初選擇暫時撤盤。

圖片來源：小鹿選房

4月底，指導(dǎo)價貸款取消后，市場成交有了明顯起色，業(yè)主也想抓住時機(jī)以好的價格賣出，房子在4月底被重新掛出，報價提高至2800萬。不過，市場并未如業(yè)主所想的順勢猛進(jìn)，而是在五一假期后變得更為冷淡。持續(xù)了1年多的價格博弈，再加上高額的欠款，在市場利好落空的預(yù)期下，業(yè)主索性將價格直接調(diào)至最低價，目前報價為2430萬。

相比兩年以前同戶型3000萬以上的成交價格，如今報價跌了將近600萬，若真要成交，價格應(yīng)該還能再談一點(diǎn)，首付基本都快跌沒了！

除此之外，中糧天悅壹號，一套88平3房也賣了有一年多，同樣一直沒有賣掉。房源于2022年3月掛盤時，報價在1200萬，由于房子未滿五年，高額的稅費(fèi)讓很多客戶無法接受，業(yè)主報價只能隨著市場不斷下調(diào)。

去年10月份左右，我們有客戶也在關(guān)注該房源，不過客戶能給到的最高價是指導(dǎo)價附近，無奈那時業(yè)主心態(tài)還是比較高，他表示，低于1000萬不考慮，所以最終沒能成功賣出。

直到上個月，由于欠款壓力增加，業(yè)主開始著急了，他告訴我們，價格接近指導(dǎo)價附近都可以談，同時配合滿五年，減少稅費(fèi)成本。可以說，現(xiàn)在的報價已經(jīng)降至小區(qū)近三年來價格最低的一套。如今以這個價格對外放盤已將近2個月，無人買單。

其實(shí)，市場上和這兩套房情況一樣的不在少數(shù)，掛盤將近1年多甚至2年，報價也符合市場報價，卻遲遲無法賣掉，急賣的業(yè)主也只能干著急。

當(dāng)然，這些特別難成交的房子還是有一些明顯不完美的地方。

—— 陽光海濱花園，133平3+1房，戶型格局一般，還不如小區(qū)124平正規(guī)4房戶型。而且這套房樓層較低，這也是影響客戶決定的關(guān)鍵因素。

—— 中糧天悅壹號，88平3房，房子不滿五年，高額的稅費(fèi)成本是客戶一直不能接受的主要原因，此外，這套房朝向和樓層也有瑕疵，頂樓東北朝向，如果不是價格極筍，基本很少會有客戶買單。

買方市場下，可買的房子選擇變多，買家掌握主動權(quán)，房子有一點(diǎn)瑕疵在多方對比后都會變得很明顯，在市場上很難有買家下手。

在市場好的時候，一點(diǎn)小的瑕疵、只要價格稍微低一點(diǎn)客戶都能接受。在當(dāng)前的環(huán)境下，客戶選擇較多、越看越挑，這些有瑕疵的房子價格就會被一踩再踩。

另一方面，房子不好賣最終被迫降到超低的價格也無人買，關(guān)鍵在于業(yè)主本身的矛盾心理?，F(xiàn)在市場賣房的業(yè)主就如同一個矛盾體，一邊想著盡快賣出，一邊又擔(dān)心價格降多了賣便宜了，所以，很多業(yè)主在賣房時不愿意直接亮出心理底價，只是跟隨市場大勢一點(diǎn)一點(diǎn)的降價，房子的報價雖然不是小區(qū)中最高的，但在市場上其價格也不具有很強(qiáng)的競爭力。而且，中途有客戶出到業(yè)主底價，很多業(yè)主也不愿意松口，都想賣更高的價格?？傁胧裁炊家?，最后什么都得不到，到頭來，只會錯失賣房換房的最佳時機(jī)。

就像中糧天悅壹號這套房，當(dāng)時指導(dǎo)價附近可以買的客戶，現(xiàn)在由于市場環(huán)境因素影響，已經(jīng)決定暫時不買房了，如今房子即便價格降下來，愿意買單的客戶卻更少了。

現(xiàn)在市場還在隨時發(fā)生著改變，業(yè)主心態(tài)在做出調(diào)整的同時必須得考慮到客戶的心態(tài)變化。同時，在房地產(chǎn)市場信息越來越透明的背景下，客戶完全能通過各種便捷的渠道掌握相對真實(shí)、完整的信息，在這種情況下業(yè)主還想要抬高價格、以高價賣出只會越來越難。

對于一些急賣房的業(yè)主來說，如果沒有一降到底的勇氣，在當(dāng)前的市場狀態(tài)下可能只能干著急了。要知道，小區(qū)成交順序永遠(yuǎn)是性價比最高的那一套優(yōu)先成交，除了和本小區(qū)的房源對比，還要與同片區(qū)、跨片區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)筍盤比較，自己房源的競爭優(yōu)勢。因此，如果遇到合適的客戶，只要是與自己的心理預(yù)期差別不大，我們還是建議要抓住機(jī)會果斷出手，不然接下來可能又是看不到頭的掛盤等待。

在當(dāng)前市場上，對買家來說是最有利的市場，畢竟選擇多、價格也可以談；對于業(yè)主來說，還是非常不利的，任何的事情和市場都應(yīng)該遵循物極必反的規(guī)律，此刻是不是買房最好的時機(jī)不好說，但大概率是好時機(jī)。