01 新房、二手房成交數(shù)據(jù)

2023年5月1日至23日，深圳市新房住宅共成交2125套，二手房住宅共成交2077套，月成交量見圖示。

(資料圖片僅供參考)

02 一線市場分析：新盤組團(tuán)入市，業(yè)主組團(tuán)維權(quán)

近期，深圳樓市的新房市場持續(xù)升溫，包括碧海越秀潮樾府、福海云上潤府、蛇口四海臻邸等在內(nèi)的九大新盤相繼取證入市，其中招商雍境、潤曜府、福田新天石廈銘苑3大盤剛剛迎來了開盤，預(yù)計(jì)本月深圳總共有15個(gè)新盤入市。

而伴隨著新房熱度的漸起，新盤業(yè)主們維權(quán)的呼聲也不小。月初，勤誠達(dá)業(yè)主訴求書被曝出，原本應(yīng)該在年底交房的正大城四期目前為停工狀態(tài)，停工時(shí)間近五個(gè)月；龍華匯德理花園業(yè)主更是從去年維權(quán)到現(xiàn)在，很多業(yè)主拒絕交樓；曾熱度很高、被瘋搶的萬科瑧山海同樣被曝出實(shí)用率低、物業(yè)費(fèi)貴、交樓品質(zhì)極低等問題……

由于新盤限價(jià)，除了央企、國企等大的開發(fā)商以外，其他開發(fā)商想要在盈利的同時(shí)保證質(zhì)量其實(shí)是很難的，未來新盤維權(quán)也只會(huì)多不會(huì)少。

03 賣房內(nèi)卷！掛盤才一年多，首付快跌沒了

二手房方面，兩年來持續(xù)低迷的成交，讓市場積壓了大量的二手房無法消化，很多房掛盤近2年依舊未能成功售出，價(jià)格卻隨著市場不斷下調(diào)，甚至有些盤已幾近跌至3年前的價(jià)格，相比初始報(bào)價(jià)，首付都快跌沒了，卻仍難以成交。

陽光海濱花園，133平4房，2021年年底就開始對(duì)外掛盤，起初報(bào)價(jià)在2900萬左右。不過，當(dāng)時(shí)市場已經(jīng)深受指導(dǎo)價(jià)影響，成交量腰斬，成交價(jià)持續(xù)下滑，陽光海濱花園的業(yè)主也跟隨市場成交不斷下調(diào)價(jià)格，報(bào)價(jià)一度跌至2600萬可賣。持續(xù)一年多的掛盤賣房，期間也有很多人看房，但最終下定的卻沒有一人，業(yè)主也賣疲了，于是在今年年初選擇暫時(shí)撤盤。

圖片來源：小鹿選房

4月底，指導(dǎo)價(jià)貸款取消后，市場成交有了明顯起色，業(yè)主也想抓住時(shí)機(jī)以好的價(jià)格賣出，房子在4月底被重新掛出，報(bào)價(jià)提高至2800萬。不過，市場并未如業(yè)主所想的順勢猛進(jìn)，而是在五一假期后變得更為冷淡。持續(xù)了1年多的價(jià)格博弈，再加上高額的欠款，在市場利好落空的預(yù)期下，業(yè)主索性將價(jià)格直接調(diào)至最低價(jià)，目前報(bào)價(jià)為2430萬。

相比兩年以前同戶型3000萬以上的成交價(jià)格，如今報(bào)價(jià)跌了將近600萬，若真要成交，價(jià)格應(yīng)該還能再談一點(diǎn)，首付基本都快跌沒了！

除此之外，中糧天悅壹號(hào)，一套88平3房也賣了有一年多，同樣一直沒有賣掉。房源于2022年3月掛盤時(shí)，報(bào)價(jià)在1200萬，由于房子未滿五年，高額的稅費(fèi)讓很多客戶無法接受，業(yè)主報(bào)價(jià)只能隨著市場不斷下調(diào)。

去年10月份左右，我們有客戶也在關(guān)注該房源，不過客戶能給到的最高價(jià)是指導(dǎo)價(jià)附近，無奈那時(shí)業(yè)主心態(tài)還是比較高，他表示，低于1000萬不考慮，所以最終沒能成功賣出。

直到上個(gè)月，由于欠款壓力增加，業(yè)主開始著急了，他告訴我們，價(jià)格接近指導(dǎo)價(jià)附近都可以談，同時(shí)配合滿五年，減少稅費(fèi)成本?？梢哉f，現(xiàn)在的報(bào)價(jià)已經(jīng)降至小區(qū)近三年來價(jià)格最低的一套。如今以這個(gè)價(jià)格對(duì)外放盤已將近2個(gè)月，無人買單。

其實(shí)，市場上和這兩套房情況一樣的不在少數(shù)，掛盤將近1年多甚至2年，報(bào)價(jià)也符合市場報(bào)價(jià)，卻遲遲無法賣掉，急賣的業(yè)主也只能干著急。

當(dāng)然，這些特別難成交的房子還是有一些明顯不完美的地方。

—— 陽光海濱花園，133平3+1房，戶型格局一般，還不如小區(qū)124平正規(guī)4房戶型。而且這套房樓層較低，這也是影響客戶決定的關(guān)鍵因素。

—— 中糧天悅壹號(hào)，88平3房，房子不滿五年，高額的稅費(fèi)成本是客戶一直不能接受的主要原因，此外，這套房朝向和樓層也有瑕疵，頂樓東北朝向，如果不是價(jià)格極筍，基本很少會(huì)有客戶買單。

買方市場下，可買的房子選擇變多，買家掌握主動(dòng)權(quán)，房子有一點(diǎn)瑕疵在多方對(duì)比后都會(huì)變得很明顯，在市場上很難有買家下手。

在市場好的時(shí)候，一點(diǎn)小的瑕疵、只要價(jià)格稍微低一點(diǎn)客戶都能接受。在當(dāng)前的環(huán)境下，客戶選擇較多、越看越挑，這些有瑕疵的房子價(jià)格就會(huì)被一踩再踩。

另一方面，房子不好賣最終被迫降到超低的價(jià)格也無人買，關(guān)鍵在于業(yè)主本身的矛盾心理?，F(xiàn)在市場賣房的業(yè)主就如同一個(gè)矛盾體，一邊想著盡快賣出，一邊又擔(dān)心價(jià)格降多了賣便宜了，所以，很多業(yè)主在賣房時(shí)不愿意直接亮出心理底價(jià)，只是跟隨市場大勢一點(diǎn)一點(diǎn)的降價(jià)，房子的報(bào)價(jià)雖然不是小區(qū)中最高的，但在市場上其價(jià)格也不具有很強(qiáng)的競爭力。而且，中途有客戶出到業(yè)主底價(jià)，很多業(yè)主也不愿意松口，都想賣更高的價(jià)格。總想什么都要，最后什么都得不到，到頭來，只會(huì)錯(cuò)失賣房換房的最佳時(shí)機(jī)。

就像中糧天悅壹號(hào)這套房，當(dāng)時(shí)指導(dǎo)價(jià)附近可以買的客戶，現(xiàn)在由于市場環(huán)境因素影響，已經(jīng)決定暫時(shí)不買房了，如今房子即便價(jià)格降下來，愿意買單的客戶卻更少了。

現(xiàn)在市場還在隨時(shí)發(fā)生著改變，業(yè)主心態(tài)在做出調(diào)整的同時(shí)必須得考慮到客戶的心態(tài)變化。同時(shí)，在房地產(chǎn)市場信息越來越透明的背景下，客戶完全能通過各種便捷的渠道掌握相對(duì)真實(shí)、完整的信息，在這種情況下業(yè)主還想要抬高價(jià)格、以高價(jià)賣出只會(huì)越來越難。

對(duì)于一些急賣房的業(yè)主來說，如果沒有一降到底的勇氣，在當(dāng)前的市場狀態(tài)下可能只能干著急了。要知道，小區(qū)成交順序永遠(yuǎn)是性價(jià)比最高的那一套優(yōu)先成交，除了和本小區(qū)的房源對(duì)比，還要與同片區(qū)、跨片區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)筍盤比較，自己房源的競爭優(yōu)勢。因此，如果遇到合適的客戶，只要是與自己的心理預(yù)期差別不大，我們還是建議要抓住機(jī)會(huì)果斷出手，不然接下來可能又是看不到頭的掛盤等待。

在當(dāng)前市場上，對(duì)買家來說是最有利的市場，畢竟選擇多、價(jià)格也可以談；對(duì)于業(yè)主來說，還是非常不利的，任何的事情和市場都應(yīng)該遵循物極必反的規(guī)律，此刻是不是買房最好的時(shí)機(jī)不好說，但大概率是好時(shí)機(jī)。