來源：朱羅紀?

這個時候說，已經(jīng)晚了，因為很多人被高杠桿活捉了。

(資料圖片僅供參考)

但我們還是要再三強調(diào)，因為我一直是這么講的，本輪樓市大調(diào)整前我也是這樣的思路，現(xiàn)在還是，未來還是。只是說，必須要等到大調(diào)整來臨，人們才會意識到在繁榮期時的警告是多么的有道理。但是，人性就是這樣，下一場牛市再來臨，人們依然會忘記今天的教訓(xùn)，只有極少數(shù)人才會真正的從市場調(diào)整以及“別人的撞南墻”中汲取教訓(xùn)。

“永遠不要高杠桿”，是一條紀律，鐵一般的紀律。所謂紀律，就是不可以觸碰。不是在某些時候、某些情況下，不可以觸碰，而是在任何時候、任何情況下，都不可以觸碰。

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以眼前看，無論是看B端的房企，還是C端的買房人，以及是看G端的地方城投。很明顯的一個答案是：在微觀主體上，市場的調(diào)整可謂非常的慘烈，比想象的更為慘烈。很多地方政府也好，房企也好，個人也好，都已經(jīng)處在“還不起貸款”的臨界點了。（尤其是像上周開始顯性化的地方城投，貴州、云南，以及這周的武漢，開始擴大化）。

只講C端的個人，我最近已經(jīng)連續(xù)接到不少關(guān)于如何賣房的咨詢了，背后一部分是置換的需要，另一部分則是為了緩解資金壓力。檢查他們的操作，整體的邏輯大致如下：先前撬動了較高的杠桿，月供覆蓋率不足——資產(chǎn)價格出現(xiàn)實質(zhì)性貶損，上漲預(yù)期被打破——收入預(yù)期顯著下滑，生意或工作都岌岌可危，現(xiàn)金流入不敷出——前期的杠桿無法再安全覆蓋，家庭出現(xiàn)財務(wù)危機。

和開發(fā)商是一模一樣的，現(xiàn)金流危機是每一個供房家庭當下最大的危機。

在以往的時候（指的是大體上“順周期”的環(huán)境下），關(guān)于如何買房子，我們常常聽到的主流表達是這樣的：第一，要盡可能的使用最少的本金，撬動最高的杠桿，比如刷信用卡，使用小額貸等等，把杠桿率做到最高。第二，儲備2年（最多是3年）的月供，然后等到2-3年之后，把房子賣掉，圈到一大筆錢走人，換下一個標的。

但，上述操作必須要建立在一個基礎(chǔ)上：房價必須要持續(xù)保持上升，必須要在你想賣的時候可以快速賣得掉，以及必須確保你可以很輕松的供得起樓。

不需要使用任何專業(yè)知識，只需要使用常識，我們就可以明白，上述那樣的想法是“美好的虛幻”。

02

可以分兩個角度看。

其一，如何理解市場，市場的波動其實是無時無處不在的，從來不存在一個“只漲不跌”（反之亦然）的市場。不惟房地產(chǎn)市場，任何市場都是。我們常常聽到的是，“好城市永遠上漲”，“中國的房地產(chǎn)是一個政策市”……大部分人都是在這樣的“鼓動”下沖進市場的。

這個在超長周期的時間長河里，是成立的——比如席勒對紐約過去200多年房價周期的研究。但是我們也要記得凱恩斯的一句話，“In the long run，We are all dead”，相比于城市，個人的職業(yè)周期是很短的。

在每一年、每一月的市場中，我們會看到，波動是常常會發(fā)生的，無時無刻不在，房價每一天都不同。房價會跌，而且，在某些時候它會大跌。以及，即便是“好城市”的房價，也會大跌——就像龍頭股一樣投資者常常會給予它更高的PE，所以跌起來也是一樣的兇狠。

真正的大波動來臨，不多見，但是一旦來了，政策其實也擋不住。這一點，就像它會大漲，而且在某些時候它會漲得極為夸張一樣。

以及，在某些時候，市場也可能會出現(xiàn)“流動性喪失”，也就是無論價格高低，房價根本賣不掉的情況。

今時今日的市場，就是如此，多重慘烈疊加。這種情形，歷史上并不多見，是小概率事件。但在個人的購房生涯里，一次就夠了，就一次，很多家庭都未必扛得動。

明白這一點，是提醒我們敬畏市場，不是在逆周期的時候敬畏，順周期的囂張，而是無論在任何時候、任何情況下，都要敬畏市場。房地產(chǎn)市場會波動，有的時候波動會很劇烈，這是任何人都首先需要面對的市場真實。

其二，如何理解自己，個人能否把握住波動因人而異。這是尤其為市場所“忽視”的地方。買房能不能做“高杠桿”？當然可以，但只應(yīng)該建立在一種前提之下，就是上述所說，你確定知道市場接下來的走勢。恰如股市里能不能做波段？如果你能確定走勢，那么當然要做。不但要做，而且要唯一做。

但事實上，我沒有見過這樣成功操作的人，預(yù)測市場的短期波段，比預(yù)測天氣還要無常。

經(jīng)常我們會看到，市場出現(xiàn)“天不從人愿”的情況。在市場順周期的時候，人們更愿意加上很高的杠桿，倘若市場能夠一直那樣下去，當然更好。但是突然市場出現(xiàn)了調(diào)整，或者經(jīng)濟進入了衰退，他們發(fā)現(xiàn)，原本的月供覆蓋率開始出現(xiàn)問題?，F(xiàn)金流危機一旦出現(xiàn)，整個家庭就會隨之陷入巨大的不安之中。

另有一點，往往在市場大調(diào)整時，又會孕育好的機會，但是很多家庭卻因為在過去的高杠桿操作，而陷入長期的還債之中。這種感覺疊加，會令人更加的痛苦。

明白這一點，提醒我們買房需要個人紀律，不要做超出個人承受能力的操作。個人能力有大有小，但紀律的本質(zhì)是一樣的：確保家庭在極端情況下，依然可以擁有安全性。不是在某些時候、某些情況下，遵守這一紀律，而是無論任何時候、任何情況下，都要遵守。違背自身原則的操作，都應(yīng)當被否決。

03

基于上述簡單的常識理解，在過往的多年里，我們的買房核心紀律之一都是極力反對“高杠桿”，即便是在市場持續(xù)上漲、人們都在信奉“刷信用卡都可以買房”的順周期里，我們也反對。并不是今天這樣的調(diào)整，我們才“馬后炮”的老話重提。

在先前的紀律里，我們給出的“低杠桿”，重點指：負債要在40%以內(nèi)，真實收入覆蓋倍數(shù)要在1倍以上（很多人通過收入證明造假，放大自己的現(xiàn)金流危機）。今天面對這樣的市場調(diào)整與未來的收入預(yù)期，必須要執(zhí)行更嚴格的操作紀律，收入覆蓋倍數(shù)只能繼續(xù)上調(diào)。確保更好的現(xiàn)金流，是當下和未來最重要的考察點。

市場調(diào)整對任何人來說，都是公平的，且是個人無力掌控的。你不能把自己的境遇，寄托在政策逆轉(zhuǎn)之上，比你慘的大有人在，政策未必會如你所愿。或者，當政策如你所愿時，你能否撐得到那一天。

這是今天這樣的市場調(diào)整，給到我們最大以及唯一的教訓(xùn)。盡管，我們也必須要承認，這一次的調(diào)整，可能是幾十年才會有一次，這樣的大勢崩塌之下，沒有人可以獨善其身，包括低杠桿者大家都會非常的難熬。但饒是如此，如果你很嚴格保持了良好紀律，今時今日，你也可以確保自己活得比別人好。更為重要的是，市場會跌也會漲，當它重新復(fù)蘇的時候，那些擁有低杠桿的人，可以比別人有著更好的恢復(fù)能力。

放到開發(fā)商身上，這個效果也是一樣，并表現(xiàn)得更為肉眼可見。債務(wù)驅(qū)動，可以讓一家玩家在短短十年內(nèi)，沖到行業(yè)老大，但有可以在極短的時間內(nèi)暴雷退場。歷史上也是這樣，玩高杠桿的，大部分都倒了。持續(xù)保持豐裕安全邊際的開發(fā)商，在某些時候的確會跑得慢，但是毫無疑問這一輪下來，那些“綠線”開發(fā)商會擁有更多的機會。

個人與此，量級不同，本質(zhì)相同。

人們在順周期的時候，唯一關(guān)心的只有“賺錢的前景”，卻忽視了自身的“約束條件”。對后者的重視，從來都應(yīng)該是買房人最重要的功課，而且也唯一是個人可以扭轉(zhuǎn)、掌控的功課。

但人性很難改變，市場調(diào)整的時候你這么講，當然都對，道理大家其實也都懂，關(guān)鍵是操作。我也沒有指望著改變這一點，如果我們后臺的童鞋們有1/10的能夠從這次的調(diào)整里汲取教訓(xùn)，并為未來的操作建立紀律，那就足夠樂觀了。

希望大家都能順利度過這一關(guān)。