文/謝逸楓
房地產(chǎn)層層危機爆發(fā)一觸即發(fā),房企已到生死存亡的關鍵時刻,穩(wěn)定經(jīng)濟必須先拯救房地產(chǎn)行業(yè)?,F(xiàn)在千億房企瀕臨退市、清盤、股價紛紛跌破1元,越來越多民營房企二次違約、逾期交房、信用風險再現(xiàn)。
(資料圖片僅供參考)
根據(jù)上海票交所公布的《截至2023年4月30日承兌人逾期名單》顯示,?截至2023年4月末發(fā)生3次以上商票逾期,且月末有逾期余額或當月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的?房地產(chǎn)項目公司數(shù)量1447個,環(huán)比增速5.5%。
房企再融資政策落實不到位,實際上房企獲得融資非常艱難。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,2023年前4月,國企、央企的發(fā)債量為1148億元,同比增長5%。但是民營房企發(fā)債量僅182億元,同比大幅下降48%。
數(shù)據(jù)顯示,截止2023年前三季度,房企到期債券總規(guī)模為5573億元,其中有4081億元屬于民營房企,占比達73%,意味著獲得的融資無法還到期債務。一旦沒有按期支還債務,肯定是會爆發(fā)二次債務違約潮。
2020年1月-2023年4月,債務違約房企有44家,其中2021年有10家,2022年有31家。出險房企主要通過處置資產(chǎn),項目與土地并購,債務展期、以資抵債和債轉股的形式實現(xiàn)債務重組,部分企業(yè)通過逆向混改(2家)形式化解風險。
目前看房企債務重組(以資償債、債轉股和修改債務條件)、逆向混改(股權轉讓和增資擴股)、債務展期、資產(chǎn)處置的效果非常差,90%的以上的險情民營房企債務重組、債務展期(只有9家房企)、項目與土地并購、資產(chǎn)處置等失敗。
銷售回款的資金難支撐公司的經(jīng)營、支付利息、到期債務等。廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示,2023年一季度央國企銷售額較2022年、2019年同期分別增長39%、35%。而大多數(shù)民企銷售呈下降態(tài)勢,較2022年、2019年分別下降30%、45%。
暴雷房企發(fā)展到現(xiàn)在,沒有預期風險逐漸消失,反而正在形成如下的“死亡螺旋”,即房企債務違約→股票、債券暴跌,信用喪失、再融資失敗,無法籌資,購房者缺乏信心、銷售回款困難、進一步導致無法還款,繼續(xù)違約...重復這個循環(huán)。
基于去年金融16條、房企三支利箭、股權融資優(yōu)化5條新政、第四支箭、保交樓政策及2023年以來地方樓市政策放松的效果不如預期,為警惕房地產(chǎn)陷入重蹈覆轍的危機,帶給經(jīng)濟、金融、產(chǎn)業(yè)、財政收入、就業(yè)、預期穩(wěn)定的沖擊,下一步房地產(chǎn)史詩級救市舉措將很快出臺。
當前房地產(chǎn)A股、港股動蕩,上市房企股價紛紛跌破1元,強制退市。而房企危機重重,債務二次違約,逾期交房。融資不通暢,市場企穩(wěn)不牢固,融資端、銷售端難支撐投資,意味著史詩級救市很近了、不遠了。
第一是房地產(chǎn)業(yè)作為托底中國經(jīng)濟大盤的支柱產(chǎn)業(yè),穩(wěn)定中國經(jīng)濟的壓艙石,特殊時期,最離不開房地產(chǎn)的支撐。盡管2016年以來強調房住不炒,按照目前經(jīng)濟發(fā)展形勢,還需要房地產(chǎn)健康發(fā)展。
第二是去年以來的金融16條、房企三支利箭、股權融資優(yōu)化5條新政、第四支箭及保交樓政策、地方政策放松的救市效果不明顯,已低于市場預期。因為房企融資沒有因為這些政策而改變困境,而市場銷售端難支撐資金鏈,供需兩端均陷于泥潭苦苦掙扎。
第三是目前的房地產(chǎn)市場企穩(wěn)基礎不牢固,資金端無法傳導到投資端,需求端無法傳到市場端,市場難以長期的健康循環(huán)發(fā)展。土地供應下降,購房需求萎縮。區(qū)域分化嚴重,冷熱不均。庫存上升,區(qū)域過剩。
第四是房企自救太多失敗,債務、資金、信用、交房、股價、退市的危機、風險未解決,呈現(xiàn)擴大趨勢。二次違約、逾期交房、清算、退市、股價跌至1元的現(xiàn)象增多,一旦房企大規(guī)模的集中爆發(fā),必導致房地產(chǎn)資本市場崩潰。
當前房地產(chǎn)、房企、市場尚未走出困境,危機、風險尚未解除。改變目前經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、房企、資本市場、債務等一系列的危機、風險局面,最好的策略不是拖延,不是補漏洞,不是瞻前顧后的執(zhí)行已出臺的救市政策,不是擠牙膏的放松政策,是現(xiàn)在加大救市力度。
下一步房地產(chǎn)史詩級救市舉措,建議可以考慮從八個方面全方的、大范圍的、大規(guī)模的對房地產(chǎn)、房企實施刺激、扶持計劃,重振房地產(chǎn),重塑市場信心。讓最大的樓市內需再次承擔拯救經(jīng)濟,實現(xiàn)房地產(chǎn)三穩(wěn)、經(jīng)濟平穩(wěn)增長的目標。
第一是出臺落實“金融16條、房企三支利箭、股權融資優(yōu)化5條新政、第四支箭、保交樓”政策的責任政策,監(jiān)督銀行、地方等相關部門積極的全面落實“金融16條、房企三支利箭”政策,對不執(zhí)行不落實的單位負責人約談、問話,計入考核。
第二是三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制暫緩3年(2023.6-2026.6)執(zhí)行,給房企3年過渡期,應對債務、資金、信用、交房、股價、退市的危機、風險。同時讓房企有一定的資金鏈穩(wěn)定空間,好擴大投資,平衡供需。
第三是限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限商住、限樓盤戶型與面積的政策放松,取消。一線城市的限購放松,全面調整納稅或社變納稅年限為一年或半年,人才享受本地戶籍的購房政策,降低落戶門檻。
全國城市限貸放松(商業(yè)、公積金貸款),包括一線城市,全部城市實施認房不認貸,首套房貸首付20%,二套房貸首付30%,支持首次與改善住房需求。首套房的房貸利率重回打75折,二套房的房貸利率破4%。
一線城市全面取消限售、限價、限簽、限離、限商住、限樓盤戶型與面積、土地出讓限制的政策。二三四五六線城市全面取消限購、限售、限價、限簽、限離、限商住、限樓盤戶型與面積、土地出讓限制的政策。
第四是房企、房地產(chǎn)市場交易買賣、土地出讓方面的稅費免減。不僅可以減少房企經(jīng)營、投資成本,還可以讓購房者獲得購房低成本的銀實惠,刺激住房需求,恢復市場信心,可謂是利市利企。同時對首次、改善、人才購房財政補貼。
第五是降準、降息、大額的中期借貸,全面釋放市場流動性,輸血房地產(chǎn),房企,降低資金使用成本。同時加大信貸、房貸的供應,讓房企經(jīng)營更平穩(wěn),讓市場盡快的企穩(wěn),讓購房者恢復入市信心。
第六是重啟商品房去庫存政策,凡是超過去化周期16個月的高庫存城市,實施低首付、低稅費、低利率的政策;實施購買商品房轉成保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房、公租房;實施棚改貨幣化、房票安置。
第七是針對房企債務,除了落實好“金融16條、房企三支利箭、股權融資優(yōu)化5條新政、第四支箭、暫緩3年三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制政策外,由五大國有銀行市場部、理財部各自出2萬億元,作為暫時化解債務的資金來源,購買債券、商票等,實現(xiàn)循環(huán)發(fā)展。
第八是針對房企保交樓,全面落實好之前一系列保交房的保函置換商品房預售款、房地產(chǎn)交樓基金、政策性專項借款、無息專項借款、棚改專項債、PSL政策外,可以放開資管(保險、信托、基金、證券)的資金進入保交樓。
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