近一周（5月20日—5月26日），據(jù)深圳住建局官方顯示，深圳二手住宅成交658套，新房住宅成交604套。

01.

新房成交數(shù)據(jù)分析

【資料圖】

過(guò)去一周，除了市面上大量在售新盤，還有四海臻邸、璟薈名庭、越秀潮樾府、云上潤(rùn)府、云海臻府、華潤(rùn)紫樾潤(rùn)府、承翰灣尚駿璽等盤相繼入市。

供應(yīng)量大了，但周整體成交量還在下滑，出現(xiàn)兩級(jí)分化情況。既有去化慘淡、以至于遲遲未公開(kāi)銷售成績(jī)的項(xiàng)目，還有售樓處擠滿、喜報(bào)滿天飛的網(wǎng)紅熱盤。

像寶安碧海的越秀潮樾府，認(rèn)籌率179%，開(kāi)盤去化率96%，算是近期開(kāi)盤成績(jī)最好的新盤。

首推1棟1單元，房源178套，都是93平3房，單價(jià)6.6萬(wàn)起，總價(jià)614萬(wàn)起。開(kāi)盤還有送1年物業(yè)費(fèi)和送1年停車費(fèi)優(yōu)惠。

越秀潮樾府最大的優(yōu)勢(shì)，莫過(guò)于享受的前海、科技園、寶中外溢紅利，這也吸引了不少在福田、寶安上班的白領(lǐng)前來(lái)置業(yè)。

此外，從上述入市新盤也可以看出，近期西部像沙井福永版塊的剛需新盤在陸續(xù)入市，有意向在西部置業(yè)的剛需朋友可以多關(guān)注多比較。

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02.

二手房成交溢價(jià)分析

【剛需市場(chǎng)】

剛需客群是最不能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的人群，因此市場(chǎng)一旦呈現(xiàn)下行風(fēng)向，不少人都從看二手轉(zhuǎn)新房，尤其是意向西部。

一方面是西部高規(guī)劃，讓對(duì)市場(chǎng)缺乏預(yù)期的朋友更具安全感；另一方面，是近期西部沙剛需盤供應(yīng)增多，像珈譽(yù)府、云海臻府等盤陸續(xù)有動(dòng)靜。

剛需市場(chǎng)甚至還出現(xiàn)“負(fù)首付”，號(hào)稱零首付還能拿到50萬(wàn)裝修款……

表格為部分成交數(shù)據(jù)，想獲取完整的成交數(shù)據(jù)、歡迎加入我們的社群！

從龍華觀瀾、龍崗和坪山幾大剛需版塊看：

①龍華觀瀾意向客，基本都在等待合正觀瀾匯三期。像陽(yáng)基御龍山，此前成交了一套78平小3房，還是業(yè)主全城聯(lián)動(dòng)+降價(jià)50萬(wàn)，耗時(shí)半個(gè)月才賣掉。

②龍崗中心城新房二手最近都很差，二手五萬(wàn)左右，價(jià)格并不占優(yōu)勢(shì)，不少同行反饋已經(jīng)接連2個(gè)月未開(kāi)單；但買布吉的成交反而不少，因?yàn)榭們r(jià)3萬(wàn)多，老小區(qū)，比較便宜，近羅湖，自住通勤都方便就上車了。

③坪山二手站崗嚴(yán)重，二手掛盤4萬(wàn)多，但新房普遍3.5萬(wàn)左右，像沙湖廣場(chǎng)、君勝、深中天健等盤。

【改善市場(chǎng)】

改善二手和新盤倒掛越來(lái)越不明顯，因此客戶會(huì)多重比較再下決定。

但近期龍華紅山的深業(yè)、安宏基和龍岸君粼等改善盤，放出風(fēng)聲后缺遲遲未入市，導(dǎo)致改善客群還在觀望等待中，體現(xiàn)到成交面也較為慘淡。

改善買家在觀望比較，而改善賣家也因?yàn)楠q豫導(dǎo)致置換周期變長(zhǎng)。

像某個(gè)網(wǎng)紅盤的業(yè)主，3個(gè)月反復(fù)調(diào)了4次價(jià)，也沒(méi)把握420指導(dǎo)價(jià)熱度果斷出售，現(xiàn)在只能以更低的價(jià)格在掛盤。（低于420成交價(jià)50—60萬(wàn)）。

【豪宅市場(chǎng)】

相對(duì)于剛需、改善整體低迷，豪宅市場(chǎng)比較穩(wěn)定，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一是價(jià)格穩(wěn)：尤其是整個(gè)深圳灣超總片區(qū)價(jià)格比較堅(jiān)挺，純水岸的稀缺戶型筍盤，更是“買一套少一套”。

二是成交穩(wěn)：從近一周成交看，稀缺戶型+稀缺景觀+核心地段，仍然是“搶手貨”。以深圳灣片區(qū)成交為例：

恒裕二期，雙拼，成交了一套166平，總價(jià)4200萬(wàn)左右。

太古城，成交了一套208平，總價(jià)4000萬(wàn)，沒(méi)看海。但總價(jià)這么高，是因?yàn)楹０堆鼐€的豪宅，都是面積越大越貴。

可以看出，能穿越市場(chǎng)波動(dòng)，依然還是優(yōu)質(zhì)豪宅盤。單是紅樹(shù)灣景觀二手房（中信紅樹(shù)灣、紅樹(shù)西岸）據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，今年已經(jīng)成交了近30套。

近期恒裕、綠海灣、純水岸也有一些超筍盤出來(lái)，有意向的朋友可掃碼獲取。

03.

菲菲樓市觀點(diǎn)

近期，上海豪宅云錦東方開(kāi)盤搖號(hào)的新聞沖上了全國(guó)熱搜，單價(jià)約16.5萬(wàn)元/㎡、總價(jià)2900萬(wàn)元起、105套房源、認(rèn)籌超800組……

這個(gè)項(xiàng)目能讓億萬(wàn)富翁甘愿烈日下排隊(duì)，主要是因?yàn)椤案叩箳臁毙纬傻馁嶅X效應(yīng)，買到就能躺賺兩千萬(wàn)，對(duì)購(gòu)房的吸引力不言而喻。

菲菲樓市創(chuàng)始人-菲菲老師認(rèn)為，當(dāng)下豪宅市場(chǎng)全國(guó)限價(jià)紅利最大的地方，不在上海，而是在深圳。

此前作為中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，在經(jīng)歷了208和715最嚴(yán)新政、新冠疫情、貿(mào)易受阻等沖擊下，成為了四大一線中房?jī)r(jià)最接地氣的城市。

而前海作為大灣區(qū)的核心潛力片區(qū)，它的新房限價(jià)僅在10萬(wàn)+。

其次近期推出的多塊核心居住用地也激起了豪宅市場(chǎng)的千層浪，預(yù)計(jì)接下來(lái)市場(chǎng)依然是豪宅熱，剛需托底，改善穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

隨著715政策滿三年之際，預(yù)計(jì)會(huì)釋放一波購(gòu)買力，如果你今年計(jì)劃買深圳，尤其想買入網(wǎng)紅盤，最好趕在7月15日之前買入，否則競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變得更加激烈。